XX小区管理实施方案(精)

某某小区管理方案

目录

第一章物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第二章物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第三章机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第四章物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第五章前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第六章有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈

前言：某某小区计划于2007年10月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。

第一章物业基本概况

（一）基础设施情况：

1、占地总面积：约万平方米；

2、建筑总面积：平方米；

3、绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米；

4、住宅楼2幢：编号；

5、消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在；

6、电梯共计4部（客）；

第二章物业服务范围、内容及标准

小区物业服务范围、内容及标准

第三章物业机构设置及人员配备

（一）、机构设置：

北京市远望物业管理有限责任公司

项目部

办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务

工程部：综合维修

保安部：消防（安全）监控、小区巡视

（二）人员编制：

物业管理、服务人员编制表

1、物业管理人员：4人

1）项目总经理1人（负责小区物业服务的全面管理工作）；

2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）；

3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）；

4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。

2、物业服务人员： 6人

1）客务服务：1人（负责处理小区业主投诉）；

2）财务出纳：1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）；

3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作）

4）保洁服务：2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）；

5）绿化管理：1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）；

3、工程管理人员：2人

1）综合维修：2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）；

4、安全管理人员：10人

1）巡逻保安：6人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）；

2）消防（安全）监控值机员：4人（负责小区消防及安全监控室的运行值班）；

（三）人员选配

1、项目总经理：本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上，本人有很强的事业心、责任感，政治素质良好，具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风稳健、学识广泛，善于沟通，具有统揽全局的能力。

2、部门负责人：大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担任过本专业的相应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，具有厚实的业务知识，具备独挡一面处理事务的能力。

3、基层人员：中专以上文化程度，从事物业管理工作一年以上（领班级2

年以上），本人有某一方面的技术专长，有良好的敬业精神，具备完成本职岗位工作的能力。

（四）人员培训

1、培训要求：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。

2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括：物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。

3、培训计划（略）：

（五）劳资管理

1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工实行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”，依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。

2、员工福利：凡属正式入职本公司的员工，均需签署劳动合同，享受企业福利，按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”，即：养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。

第四章物业管理费用测算

一、小区物业管理费合计：

万元/年（不含能源费）

1、物业管理费标准：元/月·平方米

2、各项费用测算明细表（附后）

二、前期一次性开办费用合计：万元详见：《物资装备购置计划表》（附后）

（一）、小区物业管理、服务人员费用测算表

（二）工程维修养护费用：

1、弱电系统（含消防）：元/月×12月= 元；

2、各种水泵（含附属配套）：元/月×月= 元；

3、设施综合维护（含房屋）：元/月×月= 元；

4、电梯维保：元/月×4部×12月= 元。

（三）卫生清洁费用：

1、生活垃圾清运：元/月×12月= 元；

2、消杀费（杀虫、灭鼠）：元/次×4次/年= 元；

3、清洁低耗品：×0.15×12= 元；

4、外立面清洗（估算）：平方米×元×1次/年= 元。

（四）安全管理费用：

1、安全监控设备：×12= 元；

2、消防器材（更新率20%）：×20％= 元。

（五）物业运营费用：

1、办公费：2000元/月×12=24,000元；

2、通讯费：3000元/月×12=36,000元；

3、交通费（含采购）：5000元/月×12=60,000元；

4、工作餐费：人×元/餐×260天= 元；

5、节日装饰费用：8,000元；

6、业务活动费用：15,000元。

（六）绿化、绿摆养护费用：

1、绿地养护：8000平方米×元= 元；

2、绿摆费用：元/月×12月= 元。

（七）开办费摊销：

1、÷5= 元；

（八）管理酬金：