某某项目价格定位报告

城南某项目

整体价格定位及各期价格目标

.整体价格定位

1.城南某项目概况

城南某项目位于市城东南湾梁路，邻近美丽的东平河。小区占地15万平方米，总建筑面积约22万平方米，容积率1.65，绿化率达53%首层全架空，由108座多层和小高层住宅组成，共计1468户。

2.定价日期：2002年9月

3.价格类型：市场买卖价格

4.定价过程：

1）收集市场资料:

在对城南片区的数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取丽日豪庭、山水居及湖景湾三个项目作为比较实例。具体情况见下表：

2）交易情况修正

虽然这几个项目都采取面向市场，直接买卖，但从销售情况看，山水居的销售速度更快，销售业绩也更为理想，而丽日豪庭及湖景湾的销售速度较为平常，我们将丽日豪庭的交易修正系数定为100/101、山水居的交易修正系数定为100/100, 湖景湾的交易修正系数定为

100/100。

3）区域因素修正

通过上表分析，丽日豪庭、山水居、湖景湾的区域因素修

正系数分别为：100/112、100/110.5、100/102

4）产品规划设计情况修正

据此，丽日豪庭、山水居、湖景湾的产品规划修正系数分

别为：100/93.5、100/95、100/95.5

5）产品类型修正

丽日豪庭与本项目结构形式一致，多层与小高层住宅各占约一半，而山水居的结构形式全为中高层，对应售价应略微偏高，湖景湾主要为多层，故考虑多层与小高层的价格差别（一般相差5%，我们对其价格修正

为：丽日豪庭100/100，山水

居100/103，湖景湾100/99。

6）市场宣传推广修正

考察这三个项目的市场推广情况，我们将各项目的宣传推广修正系数定为：丽日豪庭100/100，山水居100/99.5，湖景湾100/101。

7）交易时期修正

我们的考察是以九月份的市场以及当时各项目情况为基础，考察时丽日豪庭及山水居都基本上为现楼，而湖景湾与本项目一样都是远期楼

花，考虑到现楼与楼花的价差因素（一般现楼要比楼花价格高5%£右，比平均实现价格要高2.5%左右），我们对其价格修正为：丽日豪庭

100/102，山水居100/102，湖景湾100/98。

8）总结

诸因素修正后，列表如下:

对上表四个项目修正后的价格进行综合:

简单算术平均综合

某项目单价二（3522+3554+3562 + 3 =3546（元/M2）

加权算术平均综合

由于湖景湾与本项目地理位置、推出时间、产品类型相似性更强，可考虑给予50%的权数，丽日豪庭和山水居各给予30%

和20%勺权数。贝卩：某项目单价二3522 X 30%+3554<

20%+3562< 50%

=3548 （元/M2）

可见，两种计算方法得出的结果基本接近。

5.定价结论

根据以上分析与综合，我司确定某项目的最终实现均价可定为3550元/M2左右。当然，在项目推广销售过程中，我们还应密切关注市场，根据具体的市场变化情况对此价格进行调整，但这种调整必须是在维护开发商利益、同时又不影响销售业绩的基础

上所做的小幅调整

注：以上定价过程是在假定某项目与其它项目在使用率及物业管

理费水平基本相当的基础上所做出的评估。若本项目二三四期使用率仍然偏低或管理费水平远远超出其它项目，则此定价结论需要重新评估。

.各期价格目标

一期：住宅总面积约 3.2万平方米（不含3#、4#）,权重14.81%

二期：住宅总面积约8.4万平方米（含3#、4#）,权重38.89%

三期：住宅总面积约5万平方米，权重23.15%

四期：住宅总面积约5万平方米，权重23.15%

1横向价差

（同一时段推出各栋楼宇，由于自身品质差异造成的价格差别）

2.纵向差别

（不同时段推出不同楼宇，由于销售目的不同、工程进度造成的客户信心不同、品牌认知程度不同造成的价格差别）

1期以追求销售率及创品牌为根本目的，加上同时缺乏硬件支撑和品牌号召力，建议以相对较对价格面市；

2期推出时硬件设施（园林、建筑、会所等）基本具备，且1期

已打下良好基础，建议以追求价值最大化为根本目标;

3期推出时已有相当的品牌号召力和支持客户群体，价格可进

步走高;

4期推出时应尽快扫尾，为开展下一个项目腾出人财物，价格可

与3期持平

3.综合差别

单位：元/M

市某公司

二oc某年某月某日