2控制性详细规划的控制体系
控制性详细规划阶段的城市设计管控要素体系研究
控制性详细规划阶段的城市设计管控要素体系研究摘要：伴随着经济的飞速发展，现代城市设计已经构成了一种管理模式，是对城市形态和环境的控制，是一种新型管理策略的设计，不只是停留在工程设计活动的表面工作。
城市设计和规划体系需要整合，同时也要将规划管理体系融入到设计管理控制中，让其变成运行的关键环节。
此篇文章是对城市设计管控进行阐述、分析控制性详细规划城市和城市管控的有关措施。
关键词：城市设计；管控要素；规划阶段引言：城市设计和城市规划有着紧密的联系，是否能和规划体系融合在一起，对于设计城市的整体规划的合理存在着直接关系。
即使在最近几年城市设计控制着详细规划并将其引进其中，可是因为此方法发现时间晚，未在应用上收获满意的效果，很大程度影响了实现城市设计管控目标。
此篇文章就是研究城市设计管控的详细规划，有着重要的作用。
1 城市设计管控有关城市设计有着三层含义：（1）城市建设主要是以人们群众经济、审美和社会指标作为创建的形体，所涉及了区域设计、城市设计项目等；（2）城市设计是满足群众活动所构建的环境，比如建筑物和设施，并且这些物质环境要被赋予社会功能、审阅功能和城市功能（3）城市设计由多个因素组成的体系，包含了交通、公共工程等，设计是从美学和功能等角度开始的，这样所构成的体系变成了城市设计的目标[1]。
在此条件上提出城市设计管控要求，需要做到有效的将规划设计和建筑结合，转化城市设计职能。
此转化内容是先从设计由管理方面转化，是在编制城市设计的条件上进行管理工作，保证技术内容被管理工作吸收到管理工作中。
同时要引用政策代替设计控制，主要是指在实施设计时，把有关政策对市场主体进行开发和引导，保证让开发控制过程变得更合理。
用多元平衡代替单一主导，实际设计要以规划理念和行政主体当做设计目标，考虑到社会群体需要，在此社会应用下，让城市设计变得更加合理。
城市设计是城市对体形环境的设计，通常被称为综合环境设计，城市设计任务是人们在各种活动创造时有着空间形式的环境。
控制性详细规划解读（1）
控制性详细规划解读（1）1 控制性详细规划的基本理论1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以城市、镇总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。
1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；1.1.2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
1.1.2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。
1.1.3控制性详细规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。
控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。
1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基本特征。
控制性详细规划知识点大全
控制性详细规划知识点大全城市详规定义：城市详细规划与设计是城市规划的一项重要内容，（更是低碳生态城市在空间上落实的关键），是以总体规划或者分区规划为依据，对城市近期建设区域内的各项用朔口建设工程，详细规定各项控制指标和其他规划管理要求，或直接对建设作出具体的安排和规划设计,是总体规划的深化和具体落实。
城市详规任务:对近期建设或开发地区进行区块细划，确定各类用地性质、人口密度和建筑容量，确定规划内部的市政共用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制标准和规划管理的要求, 为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划和建筑设计的编制。
城市详规类型：控制性详细规划和修建性详细规划。
1.控制性详细规划：控规是将总规的宏观控制要求具体化为微观控制的规划阶段。
是以城市总体规划（含分区规划）为依据，以落实上位规划的意图为宗旨，以土地的建设使用强度控制为重点，具体规定用地性质、使用强度、景观特性和环境控制，并确定各类用地的适建情况。
是总规与管理、建设和经营等方面实现良好衔接的重要依据，为土地的有偿使用和开发建设提供了可操作的条件，对下一阶段的修规及开展城市设计提供积极引导，也加强规划的科学性与连贯性。
2.修建性详细规划：修规是详规的第二工作阶段，是上位控制性详细规划的深化，具体化和空间形象化的成果，是将宏观控制要求具体化为微观控制的规划阶段。
3、修规、详规两者的区别与联系①控规主要用于指标体系的制定，体现规划意图，侧重于管理上的需要。
通过对规划范围的土地使用设为详细的用途和容量控制，作为该地建设管理的主要依据，属于开发建设控制型的详细规划。
②修规主要以实现具体的预定开发建设项目的形体布局的直接手法去体现规划意图，侧重于实施建设。
控制性详细规划的含义：就是以经批准的总体规划或分区规划为主要依据，确定建设用地的使用性质、使用强度的控制指标，道路、工程管线的控制性位置及空间环境控制的规划要求，并对下续修建性规划的编制起直接指导和控制作用。
控制性详细规划——论述
控制性详细规划学科整体框架：一、控制性详细规划的定义、内容、成果、审批、作用与地位二、控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系。
（比如容积率与哪些参数相关，如何确定）三、法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题四、控规中如何加强法制化一.控制性详细规划的作用和地位（1）承上启下的作用.在整个规划过程中，控制性详细规划占据了极其特殊的地位.在它之上有总体规划（包括分区规划），在它之下有修建性详细规划。
控制性详细规划是两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。
（2）管理的依据，建设的引导。
城市规划编制与规划实施中相脱节给城市发展事业带来了很大困难。
加强城市规划管理要从两方面入手：一方面是健全规划管理法制化制度，提高规划管理人员专业素养和职业道德；另一方面即提供事先确定的、公开的、适当的城市规划作为管理的依据和建设的指导。
由于控制性详细规划的层次、深度适宜，同时又是采用规划管理语言表述规划的原则和目标，因此它是规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。
控制什么，怎么控制都有章可循，避免了主观性和盲目性；同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。
它提供的依据和指导将保证公平的长期实行，使不同的机构、组织和个人能够获得理想和协调的整体框架，从而有利于社会整体的持续发展。
（3）城市政策的载体。
城市政策是一定时期内为实现城市发展的某种目标而采取的特别措施，相对于城市规划原则来说，城市政策的针对性更强。
控制性详细规划的编制和实施过程中都包含储如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护，鼓励开发建设等方面广泛的城市政策的内容。
例如，适当放宽规划地区土地使用强度控制，可以更多的吸引开发者的投资意向，从而带动地区发展；而对开发建设项目的多种选择，则可以实现城市产业结构的合理调整。
城市控制性详细规划的内容和方法是什么
城市控制性详细规划的内容和方法是什么一、控制性详细规划的内容控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据．详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。
具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点。
（一）、确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；（二）、规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；（三）、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；（四）、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（五）、制订相应的土地使用及建筑管理规定；（六）、控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1km2。
二、控制性详细规划的编制方法（一）、基础资料的收集控制性详细规划至少应收集以下基础资料：1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；2、土地利用现状，用地分类应分至小类；3、人口分布现状；4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；5、公共设施规模及分布；6、工程设施及管网现状；7、土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等；8、所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
（二）、控制性详细规划的用地分类和地块划分控制性详细规划的用地应分至小类。
控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级。
块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为：1、应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；2、严格遵守总体规划或分区规划及其他专业规划的要求;3、尊重现有用地产权或使用权边界；4、考虑土地价值的区位级差；5、兼顾基层行政管辖界线。
便于现状资料的收集及统计。
地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组(小块合并成大块或细分为小块)。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些。
控制性详细规划的控制体系与控制要素
控制性详细规划的控制体系与控制要素控制性详细规划的控制体系和控制要素——控制性详细规划（第⼆版）读书笔记红字部分个⼈感受，⿊字部分原⽂摘抄■控规涵义：以总规为依据，以⼟地使⽤控制为重点，详细规定建设⽤地性质、使⽤强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。
■控规特征：（1）控制引导性和灵活操作性（2）法律效应指导城市建设的刚性作⽤！不得擅⾃更改⼟地出让条件。
（3）图则标定规划内容和法律效应图解化■控规作⽤（1）承上启下（规划与管理两个层⾯）（2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）（3）体现城市设计构想（给城市设计制定⼤致风格）（4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策）■控制核⼼体系包括控制内容和控制⽅法基本构成包括以下6个⽅⾯：⼟地使⽤、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和⾏为活动。
不是每⼀个地块都必须将其全部表现。
⼀、⼟地使⽤控制1. ⽤地⾯积单位公顷，注意⽤地边界和征地边界的区别（征地⾯积>⽤地⾯积）2. ⽤地边界地块的⽤地边界原则（补充）1.严格要求相关规划、⽤地部门、单位划分地块2.以单⼀性质划定地块、⼀般⼀个地块只⽤⼀种使⽤性质（我觉得应该把“使⽤”变成“⽤地”）3.建议有⼀边与城市道路相临4.结合⾃然边界、⾏政界限划分地块5.考虑地价的区位差6.地块⼤⼩应与⼟地开发的性质规模相协调7.对于⽂物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标8.满⾜各种规划线的退让9.尊重现有⼟地使⽤权和产权新区地块规模3—5ha, ⽼区地块规模0.5—3ha⼆、⼟地使⽤性质控制⽤地有⼤类、中类、⼩类，控规要求到⼩类三、⼟地使⽤兼容1.⽤地兼容各地拟定了⼟地使⽤性质兼容表（⽐如说上海）兼容⽤地和混合⽤地是两个概念！兼容⽤地：⼀种⽤地性质，兼多种⽤途。
混合⽤地：多种性质⽤地的混合。
兼容⽤地在⼀个地块中，混合⽤地是不同性质的地块组成的2.建筑兼容在不同性质的⽤地内对建筑性质有控制3.两者的思考⽤地兼容，我们给出允许（给出兼容⽐例区间），不允许，按条件允许（让管理者⾃定）建筑兼容，我们给出允许，不允许，按条件允许（让管理者设定特定条件）四、环境容量控制分为⾃然环境（⽇照、通风、绿化）和⼈⼯环境（市政、公共服务配套）两个层⾯。
控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划的主要内容首先，控制性详细规划的主要内容包括项目目标和范围的确认。
在项目实施之前，需要明确项目的目标和范围，即确定项目要达到的成果和项目的工作内容。
只有明确了项目的目标和范围，才能有针对性地进行后续的规划和控制。
其次，控制性详细规划还包括资源的分配和利用。
在项目实施过程中，需要合理地分配和利用各种资源，包括人力资源、物质资源、财务资源等。
这需要对项目的各项工作进行分解和排列，确定各项工作的时间和资源需求，从而合理地安排资源的使用，确保项目能够按时完成。
另外，控制性详细规划还涉及到项目进度的安排和控制。
在项目实施过程中，需要制定详细的工作计划，包括各项工作的开始时间、完成时间、工作量等，并且需要对项目的进度进行实时监控和调整，及时发现并解决进度偏差，确保项目能够按计划进行。
此外，控制性详细规划还包括风险的识别和控制。
在项目实施过程中，可能会面临各种各样的风险，包括技术风险、市场风险、人力资源风险等。
因此，需要对可能出现的风险进行识别和评估，并制定相应的风险应对措施，以降低风险对项目的影响。
最后，控制性详细规划还需要进行成本的估算和控制。
在项目实施过程中，需要对项目的成本进行详细的估算，并且需要对项目的成本进行实时监控和控制，确保项目能够在预算范围内完成。
综上所述，控制性详细规划是项目管理中非常重要的一环，它涉及到项目的目标和范围的确认、资源的分配和利用、进度的安排和控制、风险的识别和控制、以及成本的估算和控制等方方面面。
只有做好了控制性详细规划，才能确保项目能够按照计划顺利进行并达到预期的目标。
注册城乡规划师 城市规划原理 第30讲 第六章-第七章
一、控制性详细规划的编制方法与要求1、控制性详细规划的编制方法与要求现状调研与前期研究现状调研与前期研究包括上一层次规划即城市总体规划或分区规划对控规的要求，其他非法定规划提出的相关要求等。
(1)基础资料搜集的基本内容：已经批准的城市总体规划、分区规划的技术文件及相关规划成果；地方法规、规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；准确反映近期现状的地形图；规划范围现状人口详细资料；土地使用现状资料，规划范围及周边用地情况，土地产权与地籍资料；道路交通现状资料及相关规划资料；市政工程管线现状资料及相关规划资料；公共安全及地下空间利用现状资料；建筑现状资料；土地经济等现状资料；其他相关(城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等)现状资料。
(2)分析研究的基本要求。
在详尽的现状调研基础土，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。
从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机会、对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。
规划方案与用地划分通过深化研究和综合，对编制范围的功能布局、规划结构、公共设施、道路交通、历史文化环境、建筑空间体型环境、绿地景观系统、城市设计以及市政工程等方面，依据规划原理和相关专业设计要求做出统筹安排，形成规划方案。
在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控制性详细规划实施具体控制的基本单位。
用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。
用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要指标体系与指标确综合控制指标体系是控制性详细规划编制的核心内容之一。
综合控制指标体系中必须包括编制办法中规定的强制性内容。
指标确定一般采用四种方法：测算法——由研究计算得出；标准法——根据规范和经验确定；类比法——借鉴同类型城市和地段的相关案例比较总结；反算定法——通过试做修建规划和形体设想方案估算成果编制按照编制办法的相关规定编制规划图纸、分图控制图则、文本和管理技术规定，形成规划成果2、控制性详细规划的控制方式指标量化指标量化控制是指通过一系列控制指标对用地的开发建设进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。
控制性详细规划的控制体系
控制性详细规划的控制体系（掌握） 控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项： (1)⽤地控制指标。
包括⽤地性质、⽤地⾯积、⼟地与建筑使⽤相容性。
(2)环境容量控制指标。
包括容积率、建筑密度、绿地率、⼈⼝容量。
(3)建筑形态控制指标。
包括建筑⾼度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑⾼度、相邻地段的建筑规定。
(4)交通控制指标。
包括交通出⼊⼝⽅位、停车位。
(5)城市设计引导及控制指标。
包括对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、⾊彩、体量、风格提出设计要求。
(6)配套设施体系。
包括⽣活服务设施布置，市政公⽤设施、交通设施和管理要求。
以上前五项属地块控制指标，可分为规定性指标和指导性指标两类。
规定性指标是⼀旦确定下来，就必须严格遵照的指标；指导性指标则是参照执⾏的指标。
例题：建筑⾼度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。
( ) （2006年试题） 答案：× 解析：环境容量控制指标包括容积率、建筑密度、绿地率、⼈⼝容量。
建筑形态控制指标。
包括建筑⾼度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑⾼度、相邻地段的建筑规定。
容积率属于环境容量控制指标。
规定性指标⼀般包括以下各项： (1)⽤地性质。
指规划⽤地的使⽤功能，或⼟地⽤途，可根据⽤地分类标准进⾏标注。
(2)⽤地⾯积。
规划地块划定的⾯积。
(3)建筑密度。
即规划地块内各类建筑基底占地⾯积与地块⾯积之⽐，通常以上限控制。
(4)建筑控制⾼度。
即由室外明沟⾯或散⽔坡⾯量⾄建筑物主体点的垂直距离。
(5)建筑红线后退距离。
即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。
通常以下限控制。
(6)容积率。
即规划地块内各类总建筑⾯积与地块⾯积之⽐，即： 容积率＝总建筑⾯积／⼟地⾯积 容积率可根据需要制定上限和下限。
容积率的下限保证地块开发的效益，防⽌⽆效益或低效益开发造成的⼟地浪费。
容积率上限防⽌过度开发带来的城市基础设施超负荷运⾏。
容积率还可以根据建筑的⽤途不同分为全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等。
控制性详细规划的控制体系和控制要素
控制性详细规划的控制体系和控制要素控制性详细规划是一种用来指导组织内部各项活动实施、运作的管理工具，在实施过程中需要建立一个完善的控制体系，以及明确的控制要素。
控制体系是系统内部实施计划和目标达成的一种机制，同时控制要素是指影响规划执行的关键因素。
本文将从控制体系和控制要素两个方面详细介绍控制性详细规划的相关内容。
控制体系的构建1.目标设定：确定规划的目标，并与组织整体战略目标相一致。
目标应明确、具体、可衡量，并设置相应的指标和时间范围。
2.组织结构：建立适应规划实施的组织结构，明确各个部门的职责和任务，并确保信息流通的顺畅，构建信息沟通和协调机制。
3.资源配置：规划实施需要一定的资源支持，包括人力资源、物质资源、财务资源等。
要合理配置资源，并确保规划的顺利实施。
4.信息系统：建立一个完善的信息系统，用于收集、分析和传递与规划实施相关的信息，以便提供实时的决策依据。
5.内部控制：建立一套内部控制机制，确保规划的实施符合法规和组织内部的制度要求，有效地管理风险，预防和发现问题，及时采取纠正措施。
6.绩效管理：建立绩效管理体系，并制定相应的考核指标，对规划实施的效果进行评估和监控，及时调整策略和措施。
7.沟通协调：建立有效的沟通渠道和协调机制，促进各个部门之间、层级之间的信息交流与合作，确保规划实施的顺利进行。
控制要素的确定1.规划目标：规划目标是控制性详细规划的核心，要明确规划目标的具体内容和实施路径，以便对规划达成情况进行全面的评估。
2.风险管理：规划实施过程中会面临各种风险，需要制定相应的预警机制和风险管理计划，及时识别和应对潜在风险，以确保规划实施的安全和有序。
3.组织能力：组织能力是实施规划的重要保障，包括组织机构的合理性和完整性、人员的素质和能力等方面。
组织能力强的机构能更好地适应规划实施过程中的各种变化和挑战。
4.沟通协调：规划实施需要多个部门之间、层级之间的良好沟通和协调。
建立有效的沟通机制、良好的沟通氛围和信息共享平台，能够促进各方之间的理解和合作，推动规划实施的顺利进行。
控制性详细规划的控制体系与控制要素2讲解
可量化的设计控制要素成为设计条件的常规内容 目前规划设计条件中，设计控制的要求以非
量化、描述性的说明为主，缺乏控制的力度。 有必要将一些设计控制要素作为必须的内容
固定下来，特别是可量化的那部分。
建筑高度
斜线控制的临江建筑高度 目前的控制中一般只设定可
以建设的最大高度，并未对建筑 主体的位置进行控制，这样造成 了地块内建筑都贴着临江一侧的 建筑红线建设。
编制控制性详细规划时，强制性内容的确定应满足以上三项及其他 相关规定的要求。
谢 谢！
规划时对经营性设施的设置只需进行引导，无需做硬性 的规定；规划行政主管部门应当对该类设施进行放开管 理，减少对政府资源的占用。
公共服务设施规划控制一览表
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 。。。
总计
类别 教育科研
规划项目
用地面积 （公顷）
布局位置 街坊编号 地块编号
建筑面积 （平方米）
经济效益； 3）纯经营型（竞争型）城市设施，特点是以市场为主
导。
1 非经营性设施 对于非经营性设施，应当从整体上对该类设施进行刚性
控制，包括设施的定性、定量、定位和定界等要素。总 的说来，可以把非经营性设施划分为两类，一类是独立 占地的设施，要严格规定其性质和规模，一律不得挪作 它用；另一类是住宅和公建的附建设施，在保证该设施 的正常使用不受影响，并且有相对独立的出入口的前提 下，可以在地块内灵活布置。
控制性详细规划的控制体系和控制要素
四、城市设计引导
扩展指导性指标方面，包括人口容量、绿地要求（水面率、 绿化率等）、建筑色彩引导、建筑形式及风格引导、界面要求 （连续度、贴线率、高宽比、最大、最小面宽等）、主楼位置 引导以及特定控制线（骑楼线、绿化控制线等）等。 注重城市设计与空间控制指引方面，主要从整体空间结构控制 （分区、廊道、界面、地标等）、专项要素控制、重要节点的 重点控制（公共中心、景观大道沿线等）、功能模块的通则控 制等四个方面进行分层次引导。
_控制性详细规划的控制体系和控制要素
控制性详细规划的控制体系和控制要素控制性详细规划中首要的内容，就是控制体系的确定。
控制体系是影响控制性详细规划控制功能发挥的最主要的内部性因素，包括控制内容和控制方法两个层面。
控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素，它对控制性详细规划功能作用的影响主要在功能作用发挥的广度上。
控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段，它对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响。
控制性详细规划的控制内容和控制方法是控制体系中互为联系、互为影响的两个层面。
规划控制体系的内在构成是规划控制体系建立的基础。
从城市规划管理的眼光看，任何城市建设活动，不管是综合开发还是个体建设，其内在构成都包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。
这6个方面的内容基本概括了城市建设活动的主要作用。
因此，城市规划管理对建设项目的营建控制一般也是通过这6个方面来进行。
一、土地使用控制土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。
其具体控制内容包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。
用地使用性质按《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37—90)》规定建设用地上的建设内容。
用地使用相容性(土地使用兼容)通过土地使用性质兼容范围的规定或适建性要求，给规划管理提供一定程度的灵活性。
二、环境容量控制环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。
其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率和空地率等。
容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量；人口密度规定了建设用地上的人口聚集量；绿地率和空地率表示出公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例。
这几项控制指标分别从建筑、环境和人口三个方面综合、全面地控制了环境容量。
三、建筑建造控制建筑建造控制即是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。
浅析控制性详细规划管理过程中的弹性管控体系
浅析控制性详细规划管理过程中的弹性管控体系摘要：传统“控规”管控体系缺乏弹性控制，重“强制性”而轻“引导性”，也不注重城市的整体性，在《城乡规划法》实施以来，其已不适应我国目前城市建设的发展和国家政策的要求，需要创新，建立起整体性强、操作性强、公平公正、刚柔并济的新型“控规”管控体系。
关键词：控规弹性可操作性公平公正管控体系2008年1月1日，《城乡规划法》进一步明确了城乡规划层次，强调了控制性详细规划（以下简称“控规”）的法律地位及其严肃性。
同时，建设部要求建设用地范围全部编制“控规”，在这种背景下全覆盖的控规编制完成，但在控规的管理过程中如何进行弹性管理，确值得我们深思。
我们传统“控规”的管控模式重“强制性”而轻“引导性”，不注重城市的整体性，缺乏弹性管控体系。
１．现有成果的问题现有的控制性详细规划可实施性不强，不少地区50%都不到，造成这种状况的直接原因主要是由于规划师、管理者两者的角色的不统一。
在过去两者在各自的行业内、立场上，规划师抱着规范、经验主义、理想主义浓厚；管理者以技术规定或条例为准、现实主义为主，在这样的状况下，应该作为依据的控制性详细规划成果，注定了不能得到各方统一思想、指导实施的结果。
1.1规划的经济性研究不足现有规划中往往以地面用地功能的划分为主，对影响规划实施的因素，如地块产权信息、改善的规划条件（区位改善、环境改善、配套改善、强度提高、功能优化等）、地区公众参与等方面缺乏系统性分析研究，这也是造成规划后期实施性较差的重要因素。
1.2规划的弹性不足现有的规划手法，以编制办法或地方控制性详细规划规范为准，在经验主义的影响下，对地块用地类别划分、开发强度控制、人口容量等均进行了详细界定，在缺乏系统分析的情况下，应对规划实施背景变化、规划条件变化等方面，显得过于僵化，不能支撑管理与建设的需求。
1.3规划的做“实”不够现有规划编制办法和常见的规划手法，基本基于规划师角色考量，忽视了社会的进步与管理、建设主体的客观要求，在规划过分强调结构梳理、功能分区、高度意向塑造等，往往缺乏与地方管理规定（技术规定或条例）的有效衔接，对特定的规划要求（如建筑后退、竖向控制、地下空间开发利用、河道过水面、泵站前池、道路交通和市政设施与地块开发容量的匹配等）没有涉及或深入研究，也没有反映在成果之中，在这样情况下，管理者在进行控规管理过程中就会没有准确的依据，丧失了控规的控制作用。
控制性详细规划
一、控制性详细规划1.控制性详细规划定义：控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建造建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开辟过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。
2.控制性详细规划的作用：2.1 承上起下，强调规划的延续性。
控制性详细规划的核心价值即在于“承上启下2.2 与管理结合、与开辟衔接，作为城市规划管理的依据。
2.3 体现城市设计构想。
控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划中宏观的城市设计构想，以微观、具体的控制要求加以体现。
2.4 城市政策的载体。
3.控制性详细规划的基本特征：3.1 通过抽象的表达方式实现规划意图3.2 具有法律效应和立法空间3.3 综合性3.4 刚性和弹性相结合的控制方式3.5 规划性和引导性的结合3.6 通则式与判例式的结合3.7 动态控制与相互转化的可能(兼容性规定)3.8 强制性内容的提出4.控制性详细规划的目标：控制性详细规划编制的目标是指在城市总体规划的指导下。
4.1 明确所涉及地区的发展定位，与上位的城市总体规划、分区规划中的相应内容相衔接，使之能够进一步分解和落实，确定该地区在城市中的分工。
4.2 依据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、未来挑战等因素，制定所涉及地区的城市建设各项开辟控制体系的总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配制上落实到各地块，为实现所涉及地区的发展定位提供保障。
4.3 为各地块制定相关的规划指标，作为法定的技术管理工具，直接引导和控制地块内的各类开辟建设活动。
是通过指标的制定来实现的，其核心内容是其各项控制指标，可以分为规定 性控制指标和引导性控制指标 2 大类。
控制性详细规划控制指标一览表控制性详细规划控制指标体系的确定通常是以建造密度和容积率的确定为核 心的。
控制性详细规划方案
控制性详细规划方案第二篇控制性具体计划控制体系和控制要素控制体系控制内容控制方法控制内容层面是指控制性具体计划所控制要素。
控制方法层面是指为实现计划意图选择控制手段。
计划控制体系内在组成包含6个方面：土地使用环境容量建筑建造城市设计引导配套设施行为活动第三章土地使用控制土地使用控制即是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出要求。
其具体控制内容包含用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。
第一节用地面积和用地边界一、用地面积用地面积是计划地块划定用地平面投影面积，单位为公顷，正确度全国各地略有不一样，通常为小数点后两位，每块用地不可有重合部分。
用地面积是计划用地红线围合面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据面积；征地面积是土地部门为了征地划定征地红线围合而成。
Ap≤Ag二、用地边界用地边界是计划用地和道路或其它计划用地之间分界线，用来划分用地权属。
通常见地红线表示是一个包含空中和地下空间竖直三维界面。
地块用地边界划分通常有以下标准：(1)严格依据总体计划和其它专业计划、依据用地部门、单位划分地块；(2)以单一性质划定地块，即通常一个地块只有一个使用性质；(3)提议有一边和城市道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；(5)考虑地价区位级差；(6)地块大小应和土地开发性质规模相协调，以利于统一开发；(7)对于文物古迹风貌保护建筑及现实状况质量很好、计划给保留地段，可单独划块，不再给定指标；(8)计划地块划分必需满足“专业计划线”要求，专业计划线用于城市基础设施控制要求，关键有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等，可参考表3一l及图3—2；(9)计划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区分对待，新区地块规模可划分得大些，面积控制在3～5ha左右，旧城改建区地块可在0．5～3ha左右。
控制性详细规划的控制体系
控制公共空间用地范围
2、环境容量控制指标Leabharlann 容积率、建筑密度、 绿地率、人口容量；
容积率FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面 积Al的比值。
容积率的确定：
（1） 用地性质（超链接） （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划
各种绿化率计算示意
绿地率 ＝ (A1+A3)/S×100% 绿化率 ＝ (A1+A2+A3)/S×100% 公共绿地率 ＝ A3/S×100% 绿化覆盖率 ＝ (A1+A2+A3+A4-1)/S×100%
3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距，
建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑 规定；
划块，不再给定指标； • 规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设
施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊 黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等 • 规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。
地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块 合并成大块或大块细分为小块）
控制性详细规划的控制体系
华南理工大学建筑学院
控规的控制体系和要素
（一）控制体系
1、土地使用 2、环境容量 3、建筑形态 4、城市设计构想 5、配套设施 6、行为活动
（二）控制性详细规划的控制要素
1、土地使用控制：用地性质、用地面积与用 地边界、土地与建筑使用相容性
►用地性质：控制性详细规划的用地应分至小类
控制性详细规划的问题初探
控制性详细规划的问题初探作者：李晓冬来源：《城市建设理论研究》2013年第03期摘要：城市规划工作从普遍意义上讲包括三个层次：区域规划 (包括城镇体系规划) 、总体规划 (包括分区规划)、详细规划 (包括控制性详细规划和修建性详细规划)。
控制性详细规划，主要是控制土地使用性质和使用强度等必不可少的内容，但这只是一个相对宏观层面上的控制。
控制性详细规划应是在上位规划基础上工作的延续。
关键词：城市；建筑；控制性详细规划Abstract: City planning work generally includes three levels: Regional Planning ( including urban planning ), planning ( including zoning ), detailed planning ( including the controlled detailed planning and construction detailed planning ). The controlled detailed planning, control of land use is essential to the nature and use of strength and so on, but this is only a relative control on a macroscopic level. The regulatory detailed planning should be based on the continuation of workKeywords: City; construction; control detailed planning中图分类号：TU9841.控制性详细规划的作用1.1控制作用。
合理保护公共利益与生态价值。
控制性详细规划的另一个重要作用在于通过明确公共用地的种类.规模以及布局，严格保护城市公共设施和生态设施，并通过其提供的公共服务来保障城市整体土地开发，提高土地开发的经济效益.公共利益和生态效益。
城市规划中控制性详细规划的控制要素与控制指标体系的
城市规划中控制性详细规划的控制要素与控制指标体系的研究摘要：城市控制性详细规划需要解决多方面的问题，包括保护土地资源，统筹土地使用，控制和引导开发建设等方面内容。
本文从控制性详细规划的作用开始引入，逐步介绍控制性详细规划的控制体系中的控制要素及其控制指标，为城市的控制性详细规划的编制提供借鉴。
关键词：城市规划控制性详细规划控制要素控制指标abstract: urban regulatory detailed planning needs to solve many problems, including to protect the land resources, land use plan as a whole, control and guide the development of construction and so on contents. this paper, from the regulatory detailed planning role start introducing, and gradually introduce regulatory detailed planning of the control system of the control elements and their control target for city analyzing the regulatory detailed planning of reference.key words: urban planning regulatory detailed planning control elements control index中图分类号：tu984文献标识码：a文章编号：1、控制性详细规划的作用1.1控制作用合理保护公共利益与生态价值。
控制性详细规划的另一个重要作用在于通过明确公共用地的种类、规模以及布局，严格保护城市公共设施和生态设施，并通过其提供的公共服务来保障城市整体土地开发，提高土地开发的经济效益、公共利益和生态效益。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
容积率的确定：
（1） 用地性质（超链接） （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 容积率奖励
城市密度分区 环境容量法 人口推算法 典型试验法 经济测算法 类比法
（1）参照相关规范中对居住、商业、产业用地开发强度控制
城市用地共分8大类，35中类，44小类，采用字母数字混合型代号。 例如：大类居住用地：R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如 中类的R1和小类的R11（超链接）。
（公共设施）－严格控制
A公共管理与公共服务 S 交通设施 U 公用设施 G 绿地
（商业开发）－适当弹性
R 居住 B商业服务业设施 M工业 W 物流仓储 F ,X
居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人 ／公顷。 居住人口密度=(地块内的总人口数÷地块的面积)×100％
绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的 比例： 绿地率：(地块内绿化用地总面积÷地块面积)×100％
各种绿化率计算示意
绿地率 ＝ (A1+A3)/S×100% 绿化率 ＝ (A1+A2+A3)/S×100% 公共绿地率 ＝ A3/S×100% 绿化覆盖率 ＝ (A1+A2+A3+A4-1)/S×100%
（3）结合城市设计方案
①对公共景观资源的综合利用
②对周边山体的景观通廊的控制
（3）结合城市设计方案
③对中心玉湖公园景观和周边地块开发强度的控制
（3）结合城市设计方案
④对城市天际线的控制
（3）结合城市设计方案
⑤对河涌沿岸活动带的视线通廊的控制
（4）有行政许可信息的地块按行政许可信息落实
建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积)×100％
居住用地建筑密度、绿地率控制指标表《广州市城乡规划技术规定（试行）》
容积率 适用 范围 住宅平 均层数 用地 ≥15公顷 - - ≤2.2 ≤2.4 ≤2.5 ≤2.8 - - 用地≥5公顷且 ＜15公顷 ≤1.6 ≤2.3 ≤2.5 ≤2.6 ≤2.9 ≤1.0 用地 ＜5公顷 ≤1.8 ≤2.4 ≤2.6 ≤2.8 ≤3.0 ≤1.2 用地 ≥15公顷 - - ≤32 ≤28 ≤25 ≤22 - - 建筑密度（％） 用地≥5公顷 且＜15公 顷 ≤45 ≤35 ≤30 ≤28 ≤25 ≤32 用地 ＜5公顷 ≤50 ≤40 ≤32 ≤30 ≤28 ≤40 ≥25％ 绿地率
规定性指标
小结：
1、用地性质 2、用地面积 3、建筑密度 4、建筑限高（上限） 5、建筑后退红线 6、容积率（单一或区间） 7、绿地率（下限） 8、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段） 9、停车泊位 10、公共设施、市政设施配套
指导性指标（引导性指标）
1、人口容量 2、建筑形式、风格、体量、色彩要求 3、其他环境要求
1）教育 3）文化体育 5）金融邮电 7）市政公用 2）医疗卫生 4）商业服务 6）社区服务 8）行政管理及其他
6、行为活动：
交通活动控制：交通方式、出入口方式与数量、其他交通设施、停车泊位
环境保护规定：噪声振动等允许标准值、水污染物允许排放量、废气污染物允
许排放量、固体废弃物控制等
以上6方面的内容共同形成控制性详细规划控制体系的内在构 成。由于控制内容的选取受多种因素的影响，因此，对于每一规 划用地不一定都需要从这6个方面来控制，应视用地的具体情况， 选取其中部分或全部内容来进行控制 指标体系应在保证强制性内容的基础上，根据具体控制需要， 对于不同城市、不同用地功能，不同的地段的主要矛盾不同，指 标体系内容的选择也应该有所不同，以充分体现城市特色。
其他指标
1、拆建比 2、敞地率（旷地率） 3、建筑面宽
三、控规指标的确定
（一）城市密度分区
（二）环境容量法
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、 道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规 模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的 容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便，结果在一定 情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一，综合适应性不 强。 环境容量指标较多，这里就供水容量推算主要控制性指标过程介 绍如下： 建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量 人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值； 建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量 容积率＝建筑总量∕建设用地面积
建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑 规定；
3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距，
建筑限高的确定
（1）经济因素 （2）社会环境因素
（3）基础设施条件限制（机场、微波）
（4）文保单位，保护建筑的要求 （5）城市景观要求
建筑后退：指在城市建设中，建筑物相对于规 划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下 限进行控制。
控规的互动性讨论话题
1、控规究竟“控什么”？ 2、目前控规的指标体系是否合理(在核心指标体系外，你们看 到各城市有哪些增补指标，合理么)？ 3、土地的混合使用好么？在控规中如何把握土地兼容控制？ 4、容积率，如何走出诟病？ 5、城市设计与控规的区别与联系是什么？城市设计手段如何 发挥？ 6、控规“全覆盖”，怎样的“全覆盖” 是合理的？ 7、美国区划法的哪些条例或者说方法值得我们学习？ 8、控规确定的内容越刚性越好么？还是应该给予足够的弹性， 足够的更改权限，或者说动态维护权？
1－3层 4－6层 旧 城 区 7－9层 10－18层 19层以上 1－3层 旧 城 外 地 区
4－6层
7－9层 10层以上
≤1.3
≤1.6 ≤2.8
≤1.4
≤1.7 ≤2.9
≤1.6
≤2.0 ≤3.0
≤28
≤25 ≤22
≤30
≤28 ≤25
≤32
≥35％ ≤30 ≤28
（2）公共交通资源对周边 地块开发强度的影响
4、城市设计引导及控制：
建筑形式、建筑色彩、建筑体量 建筑空间组合控制 建筑小品、街道设施及广告控制
建筑体量指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽 度、高度。建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建 筑形体三方面提出控制引导求，一般规定上限。
建筑形式
建筑空间组合控制：建筑群体环境的控制引导 封闭空间形态 半开放空间形态 全开放空间形态
×
× × △
×
× × ×
△
× × ×
△
△ △ △
△
△ × △
△
△ △ △
×
△ × △
×
× × ×
△
△ △ △
注：●最相容
×不相容
△由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。
2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、 绿地率、人口容量；
容积率FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面 积Al的比值。
F类：多功能用地 X类：混合用地
►用地面积
用地边界
征地边界
►用地边界
规划控制线一览表
线形名称 线形作用
红线
绿线 蓝线 紫线 黄线 禁止机动车开口线 机动车出入口方 广场控制线 公共空间控制线
道路用地和地块用地边界线
生态、环境保护区域边界线 河流、水域用地边界线 历史保护区域边界线 城市基础设施用地边界线 保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅 建议地块出入口方位、利于疏导交通 控制建筑体量、街景、立面 控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间 延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、 街道公共空间 控制沿街界面连续性 提升地块环境质量、完善城市空间体系 控制公共空间用地范围
例如: 1、某地块用地面积为5ha，用地性质为办公（C1），控制指 标规定如下：容积率4.0，建筑密度30%，建筑限高为35m。 2、校核：
►FAR=总建筑面积/用地面积。总建筑面积=4*5ha=20万 平米 ►建筑密度=建筑基底面积/用地面积。建筑基底面积 =5ha*30%=1.5万平米 ►建筑平均层数=总建筑面积/建筑基底面积=20/1.5=13.3 层 ►以办公建筑层高3.5m计，则建筑高度应为 13.3*3.5=46.55米〉建筑限高
（三）人口推算法 （四）典型试验法 （五）经济测算法 （六）类比法
四、控规地块的划分
地块的用地边界划分一般有如下原则（超链接）
• • • • • • • • • 严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块； 以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； 建议有一边和城市道路相邻； 结合自然边界、行政界线划分地块； 考虑地价的区位级差； 地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； 对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独 划块，不再给定指标； 规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设 施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊 黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等 规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。
►用地兼容性
佛山市城市规划管理技术规定《规划土地使用兼容性一览表》节选
二 类 居 住 用 地 R2 二类居住用 地 办公用地 商业金融业 用地 文化娱乐用 地 R2 C1 C2 C3 ● △ △ △ 商 业 金 融 用 地 C2 △ △ ● △ 文 化 娱 乐 用 地 C3 △ △ △ ● 医 疗 卫 生 用 地 C5 △ △ × × 教 育 科 研 用 地 C6 △ △ △ △ 一 类 工 业 用 地 M1 △ × × × 二 类 工 业 用 地 M2 × × × ×
可相容用地 类型 用地类型
办 公 用 地
体 育 用 地
仓 储 用 地