拆迁还房的账务与税务处理及案例解析
房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理
房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理2010-08-31 09:24:40 来源：互联网房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。
对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。
该项目于2009年5月完工。
2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。
2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。
该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。
该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。
其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。
计算过程如下。
1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理是一个比较复杂的过程。
在此过程中，需要考虑到许多不同的因素和因素之间的关系。
在本文中，将介绍房地产企业拆迁还房的账务和税务处理的基本流程、各方面的具体操作和处理方式以及可能会出现的问题和解决方式。
一. 拆迁还房基本流程房地产企业拆迁还房的基本流程包括拆迁补偿、购房资格审核和购房业务等方面。
在进行拆迁补偿时，需要先进行房屋评估，然后根据评估结果给予相应的补偿。
购房资格审核主要是为了确定购房人的身份和购房资格，并根据不同的购房政策进行购房业务。
在购房业务方面，需要办理房屋交易并进行相关的税务处理等。
二. 拆迁补偿的账务处理在进行拆迁补偿时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对拆迁补偿的金额进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在进行拆迁补偿款项的支付时，需要进行相关的银行账户处理。
三. 购房资格审核的账务处理在进行购房资格审核时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对购房人的身份和购房资格进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在购房人获得购房资格后，还需要进行相关的财务处理，包括房屋的评估和购房款的支付等。
四. 购房业务的账务处理在进行购房业务时，房地产企业需要进行相关的账务处理。
首先，需要办理房屋交易，并根据税收政策进行相关的税务处理。
其次，在购房款支付时，需要进行相关的银行账户处理。
最后，在房屋交易完成后，还需要进行相关的账务结算和财务报表的编制等。
五. 可能出现的问题及解决方式在进行房地产企业拆迁还房的账务和税务处理时，可能会出现一些问题。
其中，一些常见问题包括拆迁补偿款项的确认、银行账户管理、购房资格审核等方面。
针对这些问题，可以采取一些解决方式，如：（1）建立健全的内部控制制度，确保账务处理的准确性和合规性。
（2）加强与银行、税务部门等机构的沟通与协调，避免因账户管理或税务处理等方面的问题而引发纠纷。
拆迁还房涉及的所得税增值税及土地增值税分析
拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的实质 ,是被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
一、拆迁还房的账务与税务处理以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7 号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费（回迁面积* 市场单价）贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用及拆迁补偿（拆迁面积* 计算单位成本）贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768 号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（1）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔 1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
拆迁安置业务的会计及税务处理
拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。
一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税与营业税两个方面。
（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。
同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。
另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。
因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。
拆迁安置房会计税务处理的案例分析
拆迁安置房会计税务处理的案例分析案例：某房屋开发公司开发30万平方米房屋，其中6万平方米用于拆迁安置，拆一还一部分28000平方米。
该房屋对外平均售价7000元，先期发生开发成本6亿元，返迁时超面积部分每平方米收取补差款1000元。
1、计算该房屋的总成本和单位成本；2、对该房屋的成本进行会计核算；3、假设费用按成本的10%计算，房产所在地营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，计算应缴纳营业税、土地增值税。
分析：1、返迁房与商品房在同一块土地上的会计核算与税务处理（1）房屋成本计算①房屋总成本：600000000＋7000×60000－1000×32000＝988000000元②平均单位成本：988000000÷300000＝3293.33元（2）房屋成本核算：①支付前期开发成本600000000元借：开发成本 600000000元贷：银行存款 600000000元②用开发产品安置被拆迁户：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 420000000元贷：主营业务收入（7000×60000） 420000000元（注意：同时按照市场公允价420000000元给被拆迁人开具发票。
）③交房的同时收取被拆迁户补差款：借：银行存款 32000000元贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 32000000元④结转完工产品开发成本：借：开发产品 988000000元贷：开发成本 988000000元⑤结转返迁房销售成本：借：主营业务成本（3293.33×60000）197599000元贷：开发产品 197599000元（3）营业税计算：按照国税函发【1995】549号规定:“拆一还一”部分要按照成本价计算缴纳营业税，超出拆迁面积的部分要按照市场价计算缴纳营业税。
①营业税应税收入：3293.33×28000＋7000×（300000－28000）＝ 92213240 ＋1904000000＝1996213240元②应征收营业税：1996213240×5%＝99810662元（4）土地增值税计算：按照国税函【2010】220号规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
“拆一还一”的会计及税务处理
“拆一还一”的会计及税务处理案例：甲房产开发公司和乙公司均为内资企业。
2004年9月，甲公司与乙公司达成协议，甲公司拆除乙公司房屋1000平方米，用于开发商品房（普遍住宅，下同），待商品房建成后，甲公司用1000平方米的商品房偿付乙公司拆迁补偿款。
2006年5月，上述交易完成。
甲公司商品房成本价为每平方米3200元，售价为每平方米4000元。
乙公司被拆除的房产账面原值为300万元（即购进价格，假设不考虑契税），已提折旧100万元，经有权机构评估，其重置成本价为320万元。
（当地规定契税税率为4%，假设不考虑印花税、城市维护建设税和教育费附加）一、甲公司的会计及税务处理（一）营业税《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税。
对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
”对于国税函[1995]549号文件，实践中存在两种不同的意见：第一种意见认为该文件是针对外商投资企业的，第二种意见认为该文件应当适用于所有内、外资企业。
笔者认为，内外资企业应当适用统一的营业税政策，因此第二种意见是正确的。
国税函[1995]549号文件规定，对拆一还一部分按成本价征收营业税，可以看作是对拆迁安置的一种税收优惠政策。
甲公司应缴营业税＝1000×3200×5%＝160000（元）（二）契税《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）文件规定：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
”笔者认为，甲公司支付给乙公司的拆迁补偿款，应当作为契税的计税依据。
甲公司应缴契税＝1000×3200×4%＝128000（元）此外，甲公司支付给国家的土地出让金应当按规定缴纳契税。
【会计实操经验】房地产企业拆迁业务如何进行财税处理
只分享有价值的知识点，本文由梁志飞老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！【会计实操经验】房地产企业拆迁业务如何进行财税处理【问题】某公司是房地产开发企业，和拆迁户达成拆迁协议。
被拆迁户甲取得某公司住宅拆迁补偿款71304元，同时公司还原其房屋面积为92.56平方米。
其中：属于拆迁置换面积为59.42平方米（置换单价为1395元/平方米），超置换面积33.14平方米（市场单价为3271元/平方米）。
公司为甲开具不动产销售发票，开具金额为191292元（59.42×1395+33.14×3271）。
该房屋单位成本为1921元/平方米。
请问应如何进行财税处理？【解答】账务处理如下：1、支付拆迁补偿款：借：开发成本――土地征用费及拆迁补偿费 71304贷：银行存款713042、销售房屋给拆迁户：借：银行存款 191292贷：主营业务收入 1912923、计提税金及附加：《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
借：营业税金及附加贷：应交税费――应交营业税 9564.60应交税费――应交城建税（依企业适用城建税税率确定）应交税费――教育费附286.94营业税计税营业额为191292元（59.42×1395+33.14×3271），应缴纳营业税9564.60元。
4、结转成本借：主营业务成本 177807.76（1921×92.56）贷：开发成品 177807.76结语：会计是一个注重积累的职业，出纳、会计、主管、经理一路攀。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理1. 引言拆迁补偿费作为政府对于拆迁项目中被拆迁户的经济补偿，涉及到会计和税务处理的问题。
在本文中，我们将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理方法，以便更好地理解和处理相关问题。
2. 拆迁补偿费的会计处理拆迁补偿费的会计处理主要涉及以下几个方面：2.1 拆迁补偿费的确认根据国家相关政策和法规，拆迁补偿费应当按照一定标准和程序进行确认。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的实际支付情况，将其确认为相关资产或费用。
2.2 拆迁补偿费的分类拆迁补偿费的分类可以根据具体情况来确定。
常见的分类包括拆迁补偿费、搬迁费、过渡期生活费等。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的具体分类，进行相应的会计科目核算。
2.3 拆迁补偿费的计提和支付在会计处理中，需要将拆迁补偿费按照一定的方式计提和支付。
计提的方式可以采用一次性计提或分期计提的方式，支付的方式可以采用一次性支付或分期支付的方式。
在支付过程中，还需要与相关部门进行结算，确保拆迁补偿费的准确支付。
2.4 拆迁补偿费的确认和摊销拆迁补偿费在确认后，需要按照一定的摊销原则进行摊销，以平均分摊到相关期间的成本或费用中。
摊销的方式可以采用直线摊销或其他合理的摊销方式。
3. 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理主要涉及以下几个方面：3.1 拆迁补偿费的纳税义务拆迁补偿费作为一种收入，根据国家相关政策和法规，需要按照一定的税法规定履行纳税义务。
在税务处理中，需要根据拆迁补偿费的纳税义务，进行相应的税务申报和纳税付款。
3.2 拆迁补偿费的税务优惠政策针对拆迁补偿费，国家也提供了一些税务优惠政策，以减少被拆迁户的税负。
在税务处理中，需要了解并合理利用这些税务优惠政策，以降低被拆迁户的税务负担。
3.3 拆迁补偿费的税务登记和抵扣在税务处理中，需要按照国家相关政策和法规，对拆迁补偿费进行税务登记和抵扣，以确保纳税的准确性和合规性。
只有进行了税务登记，才能享受相关的税务抵扣。
一般计税模式下拆迁安置房的会计、税务处理
一般计税模式下拆迁安置房的会计、税务处理实务中，一些房地产开发企业取得的土地，并非是具备开工条件的“净地”，而是需要自行拆迁并进行居民安置工作“毛地”。
拆迁安置时，对于原土地上的住户，房地产开发企业主要采取货币补偿和实物补偿的方式，因为货币补偿、实物补偿都是房地产开发企业拿地必须付出的代价。
实物补偿中开发商往往按等面积住房安置或者按照1:1.2、1：1.5等不等比例对原居民进行安置，超出安置面积部分一定幅度内按照阶梯收费。
我们重点就实物补偿进行阐述。
一、引入案例2019年5月，甲房地产公司开发“美丽家园”项目，总可售面积为10万平方米，用本项目可售面积的3万平方米安置原址的小区居民，原拆迁面积为1.5万平方米，按1：1.2的比例无偿安置1.8万平方米，对超出部分1.8－2万平方米每平方米收取6000元（含税），2万平方米以上部分按市场价每平方米10000元（含税）收取。
支付的土地出让价款为1.2亿元（同等条件下净地受让价款为3.2亿元），同时支付给拆迁户过渡费用为1000万元，甲公司的建安成本为3000元/平方米，假定不考虑其他成本项目。
二、增值税解析先看一下《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务、无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
第四十四条规定,纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。
实务中通常都会把房地产开发企业用本项目无偿分配给拆迁居民的面积做为视同销售做为增值税的征税范围，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额。
这里给拆迁居民的偿还面积从实质上讲，不能算无偿分配，因为毛地受让要比同等条件下的净地受让支付的土地出让金要少得多，开发商甚至可以在拆迁土地以自己名义立项，而不承担土地出让价款（详见国家税务总局公告2014年第2号《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》），这都相当于政府变相地对开发商给予的补偿，其实质可以理解为房地产公司以安置房的市场价值并且支付补价的方式（即支付的土地出让价款），换取了原拆迁居民的土地使用权，本质上讲是一种以物易物的行为，属于增值税的征税范围，所以本例中按照四十四条规定对1：1.2安置比例征税合理。
房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税、企业所得税案例分析
房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税及企业所得税计算的案例分析开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。
被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。
因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。
开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。
拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。
这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。
这里从开发商方面涉税情况进行分析。
具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。
一、关于营业税计税依据的规定。
内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
”那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
拆迁还房的账务与税务处理及案例解析
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析2019年02月11日 14:11房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。
所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2019〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理
房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理摘要：房地产企业对回迁房的会计核算和相关企业所得税、土地增值税和营业税的税务处理，是企业财务管理和纳税申报的重点与难点。
税务检查中发现许多企业对拆迁房屋补偿业务的逃税现象比较普遍，一是会计核算有误，二是税政知识缺失。
办税人员掌握拆迁房屋补偿会计核算与税法，是当务之急。
关键词：房地产企业；拆迁补偿；会计核算；税务处理政府或房地产开发经营企业对居民的拆迁补偿是指政府或房地产开发经营企业根据当地政府城市整体规划或建设单位自身的生产经营发展需要对被拆除房屋的产权所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令〔20XX〕第590号）的有关规定，采取产权调换（房屋补偿）或作价补偿（货币补偿）或房屋补偿和货币补偿相结合的方式给予一定的经济补贴和价值抵偿。
对于房地产开发经营企业来说，能否对各种拆迁补偿方式进行正确核算，不但关系到开发产品（土地或房屋）的总成本与单位成本，而且还涉及各项税款的计算与缴纳，倘若处理不好可能带来涉税风险。
因此，房地产开发经营企业必须重视对拆迁补偿的会计核算与税务处理。
一般情况下，当被拆迁补偿户选择的是货币补偿形式时，房地产开发经营企业应将该项拆迁补偿支出借记“开发成本——土地（土地征用费及拆迁补偿费）”科目中；当被拆迁补偿户选择的是产权调换（房屋补偿）形式时，视同房地产开发经营企业先向被拆迁补偿户支付了一笔货币现金，然后被拆迁补偿户再从房地产开发经营企业购入等额房屋（居民住宅），对这种产权调换（房屋补偿），房地产开发经营企业要以按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋（居民住宅）的公允价值或实际市场交易价格测算的金额，借记“开发成本——土地（土地征用费及拆迁补偿费）”科目中。
特别注意，对产权调换（房屋补偿）形成的回迁房，房地产开发经营企业应按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋（居民住宅）的公允价值或实际市场交易价格测算的金额确定视同销售收入额，同时按照相同期间、相同类别房屋（居民住宅）的实际开发成本（房屋）结转视同销售成本额。
政策性搬迁业务如何进行会计和税务处理
政策性搬迁业务如何进行会计和税务处理20X7年7月，某公司因政府规划发生政策性搬迁业务，取得搬迁补偿收入3 000万元。
搬迁中房屋、土地账面价值拆除损失1 500万元，发生搬迁设备拆卸、运输、安装费用500万元，发生职工安置费80万元，20X9年11月1日用搬迁补偿资金重置固定资产600万元。
20X9年12月完成搬迁。
假设以前年度均盈利。
问:如何进行会计和税务处理?分析:1.会计处理(单位:万元)(1) 20X7年取得搬迁补偿收入。
借:银行存款 3000贷:专项应付款 3000(2) 20X7年房屋、土地账面价值拆除损失。
借:营业外支出 1500贷:固定资产清理、无形资产 1500借:专项应付款 1500贷:递延收益 1500(3) 20X7年支付搬迁设备拆卸运输安装费和职工安置费用。
借:管理费用 580贷:银行存款 580借:专项应付款 580贷:递延收益 580(4)20X9年搬迁完成处置递延收益。
借:递延收益 2080贷:营业外收入 2080(5)重置固定资产。
借:固定资产 600贷:银行存款 600借:专项应付款 600贷:递延收益 600(6)结转搬迁补偿收入余额。
借:专项应付款 320贷:资本公积 3202.企业所得税处理(1)20X7年度计入损益的营业外支出、管理费用2080万元应做纳税调整增加处理。
20X9年为搬迁项目完成年度，结算搬迁所得为:3000-1500-580=920万元)。
(2)该余额920万元应计入2019年应纳税所得额，根据填表规则，当期纳税调整金额为1160万元。
(3)确定重置固定资产计税基础为600万元。
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题一直是困扰税务机关纳税检查和企业财务人员账务处理的一个难题。
笔者根据自己近年来稽查工作实践并结合相关政策的解读，对上述问题进行了一些粗浅的分析，希望与同行们商榷。
一、营业税问题房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
（2）产权调换。
拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。
同时根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。
其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。
二、契税的计算为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号文件）对有关契税政策作了如下规定：（一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
关于回迁房的会计处理与税务成本的分析
关于回迁房的会计处理与税务成本的分析以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，且开发产品的会计成本与计税成本有共同之处。
例：JN房地产开发公司开发项目占地100000平方米，土地成本已发生并向当地国土局支付土地出让金7500万元；另外，在本项目中需要按照1：2的面积比例，与拆迁户兑现回迁房800套（回迁房150平方米/套）。
开发项目分三期进行建设。
一期项目占地面积30000平方米，二期项目占地面积30000平方米，三期项目占地面积40000平方米。
2010年5月，完成一期6栋900套共135000平方米的楼房建设，建安成本实际支出27000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房500套，剩余的300套回迁房分别在二、三期待建。
假设一期商品房对外售价为4000元／平方米。
请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。
（一）第一期完工开发产品的会计成本的确定1.支付土地出让金与发生的建安支出（单位：万元，下同）借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 7500贷：银行存款 7500借：开发成本——建筑安装工程费 27000贷：银行存款 270002.第一期回迁房500套与土地成本的账务处理JN公司与被拆迁户的房产拆迁补偿行为符合《企业会计准则第7号——非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”，即：“换出资产”指JN公司建造的商品房：“换出资产的公允价值和应支付的相关税费”指JN 公司建造的商品房的市场价值：“换入资产”指被拆迁户的房产，即土地征用及拆迁补偿需要支出的费用。
在交付该500套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 3000000贷：主营业务收入 30000注：30000＝500×150×40003.为完整反映开发成本，按照第一期项目销售单价预提二、三期项目土地成本借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 18000贷：其他应付款——土地征用及拆迁补偿费 18000注：18000＝300×150×40004.土地成本合计：7500＋30000＋18000＝55500（万元）第一期项目应分配土地成本＝第一期项目占地面积÷总土地面积×总土地成本＝30000÷100000×55500＝16650（万元）；可售建筑面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积＝（16650＋27000）÷135000≈3233（元／平方米）。
拆迁补偿款返还：冲减成本还是计入收入-财税法规解读获奖文档
拆迁补偿款返还：冲减成本还是计入收入-财税法规解读获奖文档城中村改造中，房地产开发企业先期支付的拆迁补偿款应当如何作财务处理？招拍挂拿到土地后，政府给予的拆迁补偿款返还，是冲成本？还是计收入？案例新正房地产公司2011年拟参与A市B城中村改造项目，前期先期垫付拆迁补偿资金20000万元，2012年招拍挂取得土地，一次性支付土地出让金50000万元，拆迁补偿经政府评审后，一次性返回该公司23000万元，其中包含评审拆迁费2000万元，请问，在上述过程中，该如何作会计和税务处理？错误观点一：企业支付的拆迁补偿款计入企业开发成本处理。
新正公司根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
因此，新正公司认为所支付拆迁补偿资金2亿元属于拆迁补偿支出，根据动迁户领取的证明文件，计入开发成本土地征用及拆迁补偿费科目。
会计处理如下（单位，万元）：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费20000贷：银行存款 20000土地拆迁完毕，竞拍成功后，支付土地出让金，会计处理如下：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费50000贷：银行存款 50000错误观点二：有人认为，新正公司实质上取得政府土地，共支付成本20000＋50000－23000＝47000（万元），应计入土地成本，土地成本计税基础为47000万元。
会计处理如下：借：银行存款 23000贷：开发成本土地征用及拆迁补偿费 23000错误观点三：有人认为，形式上该企业取得政府土地，共支付成本20000＋50000＝70000（万元），收到的拆迁补偿返还款计入营业外收入处理，收到返还款当期，缴纳企业所得税23000×25%＝5750（万元），取得土地计税基础为70000万元，将来可以确认较高的土地增值税扣除项目，少交土地增值税，会计处理如下：借：银行存款 23000贷：营业外收入 23000笔者观点：上述处理中，新正公司支付政府土地出让金5亿元计入土地成本没有问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析2011年02月11日 14:11房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。
所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
2、计税依据根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）及国税函〔2007〕768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。
（1）根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
（2）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
（二）土地增值税的处理国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（三）企业所得税的处理《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
3、按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。
也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
三、拆迁还房的案例分析[案例1]江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。
2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。
请进行有关的税务处理分析。
[税务处理分析]（一）营业税处理该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800×2200×5%）。
而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200×3500×5%）。
（二）土地增值税的处理房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800×3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（2800000元×2%）。
（三）企业所得税的处理根据《企业所得税法实施条例》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》（国税函〔2002〕172号）规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
同时根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。
也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。
由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。
但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元〔（3500－2200）×800〕。
[案例2]A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。
该项目于2009年5月完工。
2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。
2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。
该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米×7000元/平方米）。
该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。
其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。
向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关“拆一还一”的账务和税务处理。
[分析]（一）账务处理计算过程如下：1.开发成本6000万元，利息费用400万元。
2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。
需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。
视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。
3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。