酒店投资测算
酒店测算模型
成本效益分析
01
通过酒店测算模型，分析酒店的成本结构和效益水平，找出降
低成本、提高效益的途径。
资源配置优化
02
合理配置酒店的人力、物力、财力等资源，提高资源利用效率
和酒店运营效率。
服务质量提升
03
基于测算模型的数据分析，优化酒店的服务流程和服务质量，
提升客户满意度。
市场分析与竞争策略
市场趋势分析
通过酒店测算模型，分析市场的发展趋势和变化规律，为制定竞户需求，合理配置房间设施，如床、床头柜、衣柜、电视、空 调等，提高客户入住体验。
床位配置
床位数量
根据房间数量和房型种类，合理配置床位数量，以满足客户 需求。
床位类型
根据客户需求和房型配置，提供不同类型的床位，如单人床 、双人床、加大床等。
设施与服务
设施
酒店设施是吸引客户的重要因素之一，包括健身房、游泳池、会议室、餐厅等，提供全面的客户体验 。
竞争策略制定
根据测算模型的结果，制定针对性的竞争策略，提高酒店在市场 中的竞争力。
客户需求洞察
通过测算模型分析客户需求和行为特征，为酒店的产品和服务创 新提供方向。
05 酒店测算模型的局限性与 挑战
数据来源与准确性
数据采集困难
酒店测算模型需要大量的数据作为支撑，但数据的采集和整理可 能面临困难，如数据缺失、数据不准确等。
02 酒店测算模型的构成要素
房间数量
房间数量
酒店房间数量是酒店测算模型的基础 ，根据市场需求和酒店规模，合理规 划不同类型房间的数量，以满足不同 客户群体的需求。
预测入住率
根据历史数据和市场调查，预测酒店 各房型在不同季节的入住率，为定价 和营销策略提供依据。
酒店造价估算案例
酒店造价估算（案例）一、东锦江二期（五星级公寓式酒店）：1.总造价：3.2亿，其中土建1.3亿、机电安装0.9亿元、内装0.82亿元、设计及其它0.18亿元。
2.建筑面积地下13291平方米，地上41057平方米，合计54348平方米，房间数504间套。
3.测算造价：每间107平方米（总建面算）或81.5平方米（地上面积算）；每间63.5万元，每平方米5888元（总建面算）或7794元（地上面积算）。
二、成都锦江（五星级酒店）：1.总投资：34096万元，其中土建14808万元、精装13557万元，其他5731万元。
2.建筑面积56696平方米，房间数间套。
3.测算造价：每间平方米（总建面算）或平方米（地上面积算）；每间万元，每平方米6014元（总建面算）。
三、深圳绿景（四星级酒店）1.总造价：1.98亿元，其中土建11630万元；装修和铺装工程投资预算约为：6613万元；设备及经营用品投资预算约为：1257万元；流动资金准备约为：300万元。
2.酒店规模：（1）项目总建筑面积约35022 M2（2）客房351间套，每层21套（3）西餐150个餐位（4）中餐500个餐位（外包）（5）宴会厅300个餐位（6）健身会所：1254平方米（外包）（7）地下室：3148平方米3.测算造价：每间99.8平方米每间107平方米（总建面算）或81.5平方米（地上面积算）；每间56.4万元；每平方米造价5654元或6212元。
四、锦江之星（天津红桥店）1.收购价2300万元2.改造费用：2900万元3.开办费：100万元4.合计：5300万元5.建筑面积：6590平方米；184间。
6.测算造价：每间35.8平方米，每间造价28.8万元，每平方米造价8040元。
酒店模拟收益测算表
客房数量 客房面积㎡ 年均出租率
平均房价 预计RevPAR(元)
6,000 ¥70 130 25 80% 330 264
模拟收益测算
总投资 装修费用
12,520,000 12,000,000
品牌使用费
520,000
总收入
15,177,336
年均房费收入
12,526,800
投资回收期（年）
3.8
投资收益率
26%
备注：以上数据仅供参考，数据随市场及加盟政策变化而变化，本测算不代表XX酒店的任何承诺，最终
模拟收益测算
装修费（元/平方） 品牌使用费/每间
年均非房费收入比 经营毛利润比 基本管理费比 酒店大堂面积
酒店大堂月营业收入（元/月）
2,000 4000
2% 60%
5% 300 200000
年均非房费收入
250,536
酒店大堂年收入
2,400,000
平均经营毛利润
9,106,402
税前利润
2,055,535
物业年租金支出
5,040,000
基本管理费
758,867
装修费用摊销
1,200,000
品牌使用
净利润
2793651
运营现金流
3,307,535
装修费+品牌使用费 装修费(元/平方)×酒店总面积 每间房品牌使用费×房间数 年均房费收入+年均非房费收入+酒店大堂收入（咖啡厅/自助餐/书吧/商品） 房间数×年均出租率×房价×365天 年均房费收入× 年均非房费收入比 酒店大堂月营业收入（元/月）×12个月 总收入× 经营毛利润比 平均经营毛利润-物业年租金支出-基本管理费-装修摊销-品牌费摊销 酒店面积×每月每平租金×12个月 总收入× 基本管理费比 装修总费用÷10年（按10年摊销） 品牌使用总费÷10年（按10年摊销） 税前利润×25% 运营现金流-所得税 经营毛利润-物业年租金支出-基本管理费 总投资÷运营现金流 运营现金÷总投资 场及加盟政策变化而变化，本测算不代表XX酒店的任何承诺，最终解释权归XX酒店所有。
酒店开发项目成本测算
酒店开发项目成本测算酒店的开发项目成本测算是在投资者考虑投资酒店项目时必不可少的环节。
通过对各个方面成本的综合测算和评估，可以有助于投资者全面了解酒店项目的投资风险，并作出明智的决策。
一、项目前期成本评估在酒店开发项目的前期，需要对项目的可行性进行评估。
这包括选址成本、土地收购成本以及项目规划和设计成本等。
选址成本主要涉及市场调研、地价评估和可行性研究的费用，以确保酒店项目的选址符合市场需求和发展潜力。
土地收购成本是指购买土地所需支付的费用，这包括土地购买款项、相关手续费和税费等。
项目规划和设计成本是指对酒店项目进行规划和设计所需的费用，包括设计师收费、勘察测量费用等。
二、建筑及设备成本建筑及设备成本是指酒店建筑物和相关设备的投资成本。
这包括土建工程费用、施工管理费用、室内装修费用以及酒店设备购置费用等。
土建工程费用是指酒店建筑物的建造成本，包括建筑材料、人工费用、施工设备租赁费用等。
施工管理费用是指对建筑工地施工过程中的管理和监督费用。
室内装修费用是指酒店内部装修所需的费用，包括装修材料、家具、灯具等。
酒店设备购置费用是指购买酒店所需的设备，如空调、电视、洗衣机等。
三、人力资源成本人力资源成本是指人员招聘、培训和管理的相关费用。
酒店开发项目需要一支专业的团队来管理和运营，这包括酒店经理、前台服务员、清洁工等。
人员招聘费用是指招聘人员所需支付的中介费用和宣传费用。
培训费用是指对新员工进行培训所需的费用，以确保他们能够熟练掌握相关工作技能。
管理费用是指对人员进行管理和监督的费用，包括薪资、福利和社会保险等。
四、运营成本运营成本是指酒店日常运营所需的费用。
这包括水电费、设备维护费以及员工薪资等。
水电费是指酒店用水和用电产生的费用。
设备维护费是指对酒店设备进行维修和保养所需的费用，以确保设备的正常使用。
员工薪资是指对酒店员工所支付的工资和奖金。
五、市场推广成本市场推广成本是指对酒店进行宣传和推广所需的费用。
酒店项目投资测算表-v11.02
xxxx酒店直营项目测算模型Investment Assessment Model V11.01备注：人民币 千元年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年客房数949494949494949494949494949494营业天数365365365365365365365365365365365365365365365入住率80%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86% 'RMB 元房价428450450450450450450450450450450450450450450'RMB 元RevPAR342387387387387387387387387387387387387387387营业收入客房收入11,73413,278######13,278######13,27813,278######13,278##############################租金收入000000000000000合计11,73413,278##################13,27813,278######13,278##############################可控营业成本及费用小计4,2774,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,512############################## GOP7,4578,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,765##############################64%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%固定成本租金/月6,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,720##############################折旧摊销588588588588588588588588588588588588588588588小计7,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,308##############################利润税前(50)1,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,458##############################税后(50)1,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,093############################## -0.4%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%现金流(4,700)5371,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,681##############################累计(4,163)(2,482)(801)8802,5614,2425,9237,6049,285##############################可控营业成本、费用明细第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年人工福利13.01%#######1,728.0###################1,728.0##################################################能源 3.84%499.9509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5##############################客房成本 2.33%288.2309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8##############################低值易耗品 1.55%205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9##############################维修 2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6##############################综合运营费用 2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6##############################销售费用 3.00%352.0398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3##############################财务费用0.75%88.099.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.6营业税 5.50%645.4730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3##############################合计33.98%#######4,512.5###################4,512.5##################################################人民币 元能源间/天15.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.50##############################能源浮动率30%14.5714.85#####14.85#####14.8514.85#####14.85########################客房成本间/天10.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.50##############################低值易耗品间/天 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00单房每天成本假定：中央空调店能源费用70%固定、30%与出租率挂钩浮动；客房成本全浮动；低值易耗品全固定；其他按销售收入比率浮动。
酒店投资测算
私募基金合同内容与格式指引
私募基金合同内容与格式指引
合计：5290万
十七、酒店设计参考指标
单位换算：1KW=860Kcal/h
1Rt=3024 Kcal/h
1T汽=625,000 Kcal
1．空调冷负荷：120W/M2
2．用电负荷：120W/M2
声缩制冷：0.7KW/Rt 其中：照明 35W
电力 45W
空调 40W
3．总用水量：0.02—0.015M3/M2.日
4．中水回水量: 日用水量之10%
5．热水用水量：日用水量之20%
6．污水排水量：日用水量之80%
7．蒸气用量： 0.12—0.15kg/m2.h（综合型）0.05—0.06 kg/m2.h（办公楼）
8．餐饮用煤气用量：1.6M3/1个餐位.天
（煤气热值约4000 Kcal/ M3时）
9．洗衣房：
9．1洗涤量框估：5.5-6.0kg/每间客房 . 每天（已包括客房、餐厅、制服、出租率）9．2工作制度：6天/周、一班8小时
9．3定员标准：50kg/h.人
9．4消耗：水：40-60L/kg干衣
其中：冷水 60%
热水 40%
汽：1.0kg/ h. kg 干衣
压力：5-8kg/c m2
压缩空气：10L/ h. kg干衣
电力：0.08kw/kg干衣
9．5洗衣房面积：300-700 M2
9．6参考标准：（每间客房）
喜来登旅馆管理集团 1 M2/间
希尔顿旅馆管理集团 0.75 M2
美国SOM设计事务所 0.9 M2（300间）
私募基金合同内容与格式指引。
酒店投资测算详解
2473.00
景观、绿化
200.00
其它费用
1000.00
合计
23626.29
1、酒店土建项目建筑投资估算：
单位：万元
名称
费用
土地
费用
前期工程费用
基础设施建设费
建筑安装工程费
开发间接费
管理费用
财务费用
开发期税费
其它费用
不可预见费用
12412
2344
1339
1448
6207
57
171
55
0.73
小计
7445
99.27
二
动态投资
1
工程造价调整预备
55
0.73
小计
55
0.73
三
合计
7500
100
编制法
⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。
⑵、设备购置费：
A、进口设备按外商报价计算。
B、国设备价格按现行出厂价计算。
⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。
⑷、工程建设其它费用：
A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲提供数据计列。
125万
含活动家具
健身舞室
250m2
4000元
63万
含活动家具
健身医疗部
150m2
3000元
45万
含活动家具
游艺部
200m2
3000元
120万
含活动家具
乒乓球室
200m2
3500元
50万
含活动家具
台球室
200m2
6500元
90万
含活动家具
棋牌室
四星级酒店硬件配置标准及投资测算
四星级酒店硬件配置标准及投资测算时的行业咨询、热门的焦点话题、犀利的专家观点、及时的品牌动态。
在这里读懂商业地产，从这里融入商业地产圈;在谈笑风生中显露诙谐与智慧，在观点交锋中透射犀利与思想。
我们致力于做商业地产全产业链的流通管道和实现共赢的纽带。
好东西要与大家分享，请点右上方蓝色“商业地产峰言锋语”关注、分享、共赢!四星级酒店硬件配置标准及投资测算第一部分：四星级商务酒店的硬件配置标准地上建筑面积：约2.5-3万m2酒店约250-300套客房(酒店客房面积按90-100平方米/间计算，包含客房面积及所有的酒店配套服务设施等共建部分的面积)平面布局及功能应满足酒店管理公司的“四星”标准要求一、酒店总体设计要求建议四星级酒店设置在主干道上作为酒店主要出入口。
酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。
总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。
建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护;施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。
满足环保、节能要求。
设计标准以国家最新节能标准设计。
充分采用节能材料，降低使用能耗。
尽量使用本土材料，有效控制成本。
二、与商业、写字楼关系要求在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性;建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要;建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口设置于主干道上。
三、建筑首层大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应大堂建议挑空处理有与酒店规模、相适应的总服务台;并在入口、服务梯附近设置行李房;在非经营区设客人休息场所门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私设置宴会展示。
酒店建设运营测算方案
酒店建设运营测算方案一、引言随着旅游业的迅速发展，酒店行业正成为国内外的热点投资领域。
酒店作为旅游业的重要组成部分，越来越受到重视。
在酒店建设之前，进行测算是非常重要的，可以帮助投资者全面了解建设和运营酒店的成本与收益。
本文将从酒店建设投资、运营成本和收益预测等方面，详细阐述酒店建设运营测算方案，以期为酒店项目的投资者提供参考。
二、酒店建设投资测算1.酒店场地选择酒店场地的选择对于酒店的建设和运营有着至关重要的影响。
首先要考虑到酒店的地理位置是否适合旅游业以及酒店市场的需求，其次还要考虑场地的租金成本和建设条件等。
在进行场地选择之前，需要进行市场调研，分析酒店的目标客户、竞争对手以及市场潜力等因素，以便更准确地估算酒店建设投资。
2.酒店设计与装修酒店的设计与装修是酒店建设投资中非常关键的一环。
投资者需要根据酒店的定位和目标客户群体来确定酒店的风格和设施，然后再进行相应的装修预算。
在进行设计与装修时，需要考虑到酒店的建筑成本、室内装饰成本、设备设施成本等方面的费用。
3.酒店设备及家具采购在酒店建设投资测算中，设备及家具采购也是必不可少的一环。
酒店设备的选择需要考虑到品质、价格以及售后服务等因素。
同时，酒店的家具采购也需要根据酒店的定位和风格来进行相应的预算。
4.其他建设投资除了以上三个方面的建设投资外，酒店的建设还可能涉及到一些其他方面的费用，比如营业执照费、装修前的审批和申请费用、安全检测费用等。
这些费用虽然可能相对较小，但也需要在酒店建设投资测算中予以考虑。
三、酒店运营成本测算1.人力成本酒店的运营离不开人力支持，包括前台服务员、客房服务员、保洁人员、厨师、服务员等。
在进行酒店运营成本测算时，需要考虑到员工薪酬、社保福利、培训成本、招聘成本等方面的费用。
2.酒店日常杂项费用酒店的日常杂项费用包括水电费、燃料费、清洁用品费、维护费、固定资产折旧费等。
这些费用通常是酒店运营成本中不可或缺的一部分，对于酒店的日常运营有着重要的支持作用。
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案一、投资成本和运营成本之间的关系和概念概述A.投资成本根据酒店或民宿项目的市场定位目标人群品牌效应来决定。
除房租外前期大部分花钱的地方都算做投资成本，你可以理解为回本中的本。
B.运营成本根据投资成本设定的酒店或民宿定位来制定运营模式从而产生的成本计算。
每天每月根据入住率浮动的固定支出金额，人员工资、房租、水电、消耗品等。
C.间夜成本根据运营成本年总计计算出间夜成本。
根据投资成本想得到的回报率以及回报时限设定具体卖价。
这个就很重要了，意思就是你没间房每天的保底价，在生意不那么惨的情况下绝对不能低于这个价才算保本。
注：这三者之间的关系是环环相扣的，意思是你的住宿全部流水减去运营成本就是利润，利润决定于多长时间收回投资成本。
如果前期想回本快一些那么尽量减少运营成本，而间夜成本决定了你的售卖价格。
二、市场调查在准备投资之前最重要的一步1地理位置A.在投资之前首先要选取地理位置如果作为酒店或者民宿,选择的城市最好是一年四季中平、淡、旺季分布较为平均而不是大起大落的市场。
注：曾经听过一位所谓的民宿大咖说过如果民宿不开在山里或者所谓的世外桃源就不叫民宿，他认为民宿的定义取决于地理位置,如果开在了旅游景区或者城市中就不能叫做民宿而是酒店或者客栈。
这样的理解未免过于狭隘，民宿其实更像是一种生活方式，他只是住宿行业中的一个种类。
当我们选择民宿或者特色的客栈，我们就选择了更贴近当地人生活的旅行方式。
所以任何一个地方都可以开民宿做客栈酒店,在你的实力没有强大到能够让你的住宿成为一道风景所有人都为你的住宿而来的情况下，住宿地理位置的选择至关重要，我们要尽量避免选择旅游市场大起大落的城市，像大理、三亚、敦煌这些城市淡旺季价格相差巨大，对于没有经验的经营者来说选择更稳定的旅游市场更加安全。
2物业选择A.如果是选择租赁带有房租形式的物业，首先要根据房屋的使用性质（民宅或商用）决定是否可以办理执照。
酒店投资回报测算表
月营业收入（元/月）×12个月 经营毛利润比
营毛利润-物业年租金支出-基本管理费-装修摊销-品牌费摊销-运营
积×每月每平租金×12个月 基本管理费比
费用÷10年（按10年摊销）
用总费÷5年（按5年摊销）
×25%
流-所得税
利润-物业年租金支出-基本管理费
运营现金流
金÷总投资
总投资 装修费用 品牌使用费 总收入 年均房费收入 年均非房费收入 毛利润比 酒店大堂年收入 平均经营毛利润 税前利润 利润率 物业年租金支出 基本管理费 装修费用摊销 品牌使用费用摊销 所得税 净利润 运营现金流 投资回收期（年） 投资收益率
0 装修费+品牌使用费 0 装修费(元/平方)×酒店总面积 0 每间房品牌使用费×房间数 0 房间数×年均出租率×房价×365天 0 年均房费收入× 年均非房费收入比 0 0 经营毛利润比 #REF! 0 酒店面积×每月每平租金×12个月 0 总收入× 基本管理费比 0 装修总费用÷10年（按10年摊销） 0 品牌使用总费÷5年（按5年摊销） #REF! 税前利润×25% #REF! 运营现金流-所得税 0 经营毛利润-物业年租金支出-基本管理费 #DIV/0! 总投资÷运营现金流 #DIV/0! 运营现金÷总投资
0 年均房费收入+年均非房费收入+酒店大堂收入（咖啡厅/自助餐
#REF! 平均经营毛利润-物业年租金支出-基本管理费-装修摊销-品牌费
品牌使用费
元/平方)×酒店总面积
品牌使用费×房间数
费收入+年均非房费收入+酒店大堂收入（咖啡厅/自助餐/书吧/商品）
年均出租率×房价×365天
费收入× 年均非房费收入比
精品酒店投资回报率测算
精品酒店投资回报率测算在当今旅游业快速发展的背景下，精品酒店作为一种新兴业态，受到了越来越多投资者的青睐。
然而，对于投资者而言，最为关心的莫过于投资回报率的测算问题。
本文将以精品酒店投资回报率测算为主题，结合实际案例，分析其测算方法和影响因素。
一、背景介绍近年来，随着旅游消费需求升级和人民生活水平提高，越来越多的人选择体验独特、特色鲜明的旅行。
这种新的消费趋势为精品酒店的发展提供了广阔的市场空间。
投资者看中了精品酒店的高收益前景，但在投资之前，必须对投资回报率进行准确测算，以评估投资的风险和收益。
二、精品酒店投资回报率测算方法1. 收益率=（总收入-总成本）/总成本精品酒店的总收入包括客房收入、餐饮收入、会议收入等，总成本包括购买酒店物业的成本、装修成本、运营成本、人员成本等。
通过计算总收入和总成本的差额与总成本的比值，可以得出精品酒店的投资回报率。
2. 客房收入率=客房收入/客房成本客房收入是精品酒店的重要收入来源，客房成本包括购买酒店物业的成本、装修成本、运营成本等。
通过计算客房收入和客房成本的比值，可以评估精品酒店客房业务的盈利能力。
3. 餐饮收入率=餐饮收入/餐饮成本餐饮服务是精品酒店另一个重要的利润来源，餐饮成本包括食材采购成本、人员成本等。
通过计算餐饮收入和餐饮成本的比值，可以评估精品酒店餐饮业务的盈利能力。
4. 投资回本期=总投资额/年净收入投资回本期是衡量投资回报速度的指标，通过计算总投资额与每年净收入的比值，可以得出回本所需的年数。
三、影响精品酒店投资回报率的因素1. 地理位置精品酒店的地理位置是影响投资回报率的关键因素之一。
位于繁华地段、旅游景区或商务中心的精品酒店更容易吸引客人，收入相对较高。
2. 酒店品牌知名的酒店品牌对于投资回报率的提升有着显著的影响。
在选择合作伙伴时，投资者应优先考虑知名酒店品牌，提升酒店的知名度和市场竞争力。
3. 服务质量精品酒店的服务质量直接影响客户的满意度和口碑宣传效果。
酒店投资经营测算
项目
数量
单价（元/㎡） 总额（元）
固定成 年租赁物业 本构成 首次装修成本 大堂
11560 8276.7
101.7
25 970.91
3500
3468000 8035950
355950
酒店客房层
8175
40000 7680000
备注 报价25元/平米/月，预计租金还有谈判余地
大堂装修单价约4000元/㎡ 经济型商务酒店客房装修约3--4.5万元/间，含公共通道
总营业额的3%左右
1004493.75
装修成本按照8年均摊，一般8年后需要二次装修
392448
营业Байду номын сангаас的5%
27471.36
等于营业税额的1.5--7%
0
已含在员工工资成本中
235468.8 等于经营利润的25%,一般占营业额2-5%左右，取中间值3%算
500000
水电费预计每年50万元
200000
每年预计20万元不可预计机动费
年经营成本合计
7296950.71
项目
数量（间或
㎡）
单价（元/晚或元/㎡/
月）
出租率
客房营业收入
192
160
营业收入
负一层商业出租 一层商业出租
591.8 693.5
25 50
二层商业出租
693.5
40
三层商业出租
693.5
30
合计
8907522
年营业收入
（元）
70%
7848960
90%
159786
合计首次固定投资
11503950
即首次需要准备的资金
酒店项目投资测算表_v11.02
xxxx酒店直营项目测算模型Investm entAssess ment ModelV11.01黄色单元格可以修改，其他颜色单元格请勿修如有物业管理费，请调整第54行的能人民币 千元年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年客房数949494949494949494949494949494营业天数365365365365365365365365365365365365365365365入住率80%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86% 'RMB 元房价428450450450450450450450450450450450450450450 'RMB 元RevPAR 342387387387387387387387387387387387387387387营业收入客房收入11,73413,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,278租金收入000000000000000合计11,73413,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,278可控营业成本及费用小计4,2774,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,512GOP7,4578,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,76564%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%固定成本租金/月6,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,720折旧摊销588588588588588588588588588588588588588588588小计7,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,308利润税前(50)1,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,458税后(50)1,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,093-0.4%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%现金流(4,700)5371,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,681累计(4,163)(2,482)(801)8802,5614,2425,9237,6049,28510,96612,64714,32816,00917,69019,371可控营业成本、费用明细第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年人工福利13.01%1,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.0能源 3.84%499.9509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5客房成本 2.33%288.2309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8低值易耗品1.55%205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9维修2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6综合运营费用2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6销售费用3.00%352.0398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3财务费用0.75%88.099.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.6营业税 5.50%645.4730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3合计33.98%4,276.74,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.5人民币 元能源间/天15.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.50能源浮动率30% 14.57 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85 14.85客房成本间/天10.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.50低值易耗品间/天6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00单房每天成本假定：中央空调店能源费用70%固定、30%与出租率挂钩浮动；客房成本全浮动；低值易耗品全固定；其他按销售收入比率浮动。
投资测算-酒店-酒店经营收入数据模型估算
酒店经营收入数据模型估算代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。
中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以北京一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析。
A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。
酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2008 年 6 月正式营业。
一、收入数据模型的应用•酒店经营收入数据模型估算•酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。
按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。
•酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。
按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。
•按当地经营情况测算经营收入•经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入•本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。
酒店项目投资测算表v.docx
xxxx酒店备注：直营项目测算模型InvestmentAssessmentModel V11.01黄色单元格如有物业可以修改，管理费，其他颜色单请调整第元格请勿修54行的能改。
源费用项目名称城市+项目名20/3/20称项目经理日期签名客房数94 建筑面积 /间69.1 租期15年租金涨幅每 0 年涨 0%0.00%租金 /平米 /租金/ 年6,720,000承租面积7,000月80.00租金 /间 /天195.9房产证有租金收入/租金 /平米 /餐厅出租收租金 /平米年出租面积月#DIV/0!入餐厅面积/月#DIV/0!投资额4,700,000投资 /平米671投资 /间50,000押金折旧年限8* 开办费200,000楼层15电梯数量1是否中央空调是会议室面积500入住率86.00%平均房价450RevPAR1387RevPAR2387租金 /收入50.6%盈亏平衡盈亏平衡点74.70%RevPAR336GOP/ 间255可控成本 / 间110.2可控成本 %28.5%净利润率 %8.2%人所均得工税资率福25%GOP%66.0%固定成本 / 间213.0固定成本 %55.0%员工人数45利3,200人房比47.9%利润/ 间42.5营业税 / 间-21.33.48 年 IRR29.5%合格 NPV@15%3,595,542现金净赚 /静态回收期是否合格年1,680,9933人民币千元年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年客房数949494949494949494949494949494营业天数365365365365365365365365365365365365365365365入住率80%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86% 'RMB元房价428450450450450450450450450450450450450450450 'RMB元 RevPAR342387387387387387387387387387387387387387387营业收入客房收入11,73413,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,278租金收入000000000000000合计11,73413,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,27813,278可控营业成本及费用小计4,2774,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,512 GOP7,4578,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,765 64%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%固定成本租金 /月6,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,720折旧摊销588588588588588588588588588588588588588588588小计7,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,308利润税前(50)1,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,458税后(50)1,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,093-0.4%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%现金流(4,700)5371,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,681累计(4,163)(2,482)(801)8802,5614,2425,9237,6049,28510,96612,64714,32816,00917,69019,371可控营业成本、费用明第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年细人工福利13.01%1,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.01,728.0能源 3.84%499.9509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5客房成本 2.33%288.2309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8低值易耗品 1.55%205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9维修 2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6综合运营费用 2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6销售费用 3.00%352.0398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3财务费用0.75%88.099.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.6营业税 5.50%645.4730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3合计33.98%4,276.74,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.54,512.5。
高档酒店投资回报率测算
高档酒店投资回报率测算在当代社会中，投资回报率是一个重要的考量因素。
对于许多投资者而言，投资回报率是衡量投资项目是否值得的关键指标之一。
高档酒店，作为一种旅游和商务服务的重要载体，一直受到不少投资者的青睐。
本文将就高档酒店投资回报率的测算方法和影响因素进行探讨。
一、高档酒店投资回报率的定义投资回报率是指投资项目所获得的利润与投资成本之间的比例。
在高档酒店投资中，回报率通常以百分比形式表示，可以帮助投资者判断投资项目的盈利能力和风险。
二、高档酒店投资回报率的计算方法高档酒店投资回报率的计算方法可以通过以下几个关键指标进行：1. 净利润（Net Profit）：指投资项目在各项费用和成本扣除之后所获得的利润额。
2. 投资成本（Investment Cost）：指投资者在高档酒店项目上所投入的总成本，包括购买或建设酒店的费用、装修与设备投资等。
3. 投资回收期（Payback Period）：指投资者从投入资金开始，到利润足够抵消投资成本的时间。
通过利润和投资成本的比例计算，高档酒店的投资回报率可以按照以下公式进行测算：投资回报率 = 净利润 / 投资成本 × 100%三、影响高档酒店投资回报率的因素1. 酒店地理位置（Location）：地理位置是高档酒店的重要竞争因素之一。
位于繁华地段或旅游景点附近的酒店更容易吸引游客，从而提高入住率和利润。
2. 酒店品牌（Brand）：知名度高的酒店品牌可以带来更多忠实客户和预定率，提高酒店的盈利能力。
3. 服务质量（Service Quality）：高档酒店的服务质量直接影响客户的满意度和忠诚度。
优质的服务能够吸引更多客户，提高酒店的营业额。
4. 酒店设施和装修（Facilities and Decor）：高档酒店的设施和装修必须与其定位相匹配。
舒适豪华的客房和多样化的餐饮娱乐设施可以提高客户的满意度，从而增加回头客和口碑。
5. 酒店管理（Management）：高效的酒店管理可以优化酒店经营，降低成本并提高效益，从而增加投资回报率。
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投 资 估 算
土地、建筑安装及外墙装饰等估算
12412.00
建筑内装饰工程估算
7538.29
机电、弱电设备工程估算
2473.00
景观、绿化
200.00
其它费用
1000.00
合 计
23626.29
1、酒店土建项目建筑投资估算：
单位：万元
名称
费用
土地
费用
前期工程费用
基础设施建设费
建筑安装工程费
开发间接费
不可预见费用 3680万元 8.2％
投资成本
（以下投资成本未计算财务成本）
土地成本：500万×40÷7969 m2＝25097.3元/m2
酒店土地成本：25097.3元/ m2*3697m2＝9278.5 万元
建安与装修设备成本（包括土建部分）
包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
序号
分项工程名称
5120万
22.4%
17
杂项工程
总建筑面积
280-330
23983
672万
2.9%
18
洗衣房设备
地上建筑面积
150-170
15589
240万
1%
19
厨房设备
地上建筑面积
250-280
15589
400万
1.7%
22830万
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。
五星级酒店总投资估算表
建筑面积46000m2
客房数 400间
酒店工程总投资估算 44379万元
建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％
建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％
辅助设施工程估算 5290万元 11.9％
机电设备工程估算 8740万元 19.6％
绿化估算 1840万元 4.1％
7 其他 US＄ 14,120,000
8 不能预见费用 US＄ 550,000
总数 US＄75,000,000
一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
A、 开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。
B、 规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。
C、 基本预备费按0.73%计算。
D、 工程造价调整预备费按0.73%计算。
酒店项目投资与收益情况估算
一、 酒店总投资估算：
单位：万元
总地上建筑 35，578.25平方米
总建筑面积 43，793.42平方米
发展成本明细如下：
1 前期工程 US＄550,000
2 建筑费 US＄27,750,000
3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000
4 安 US＄3,210,000
5 户外工作 US＄850,000
6 开幕前准备费用 US＄20,190,000
本估算投资 7500万美元
按各项目划分如下： 单位：万美元
序号
费用名称
投资额
面积
占合计的比例%
一
静态投资
1
建筑工程费
2275
43793
37
2
设备购置费
778
10.37
3
安装工程费
321
4.28
4
室外工程费
85
1.12
5
服务性设施及家具器具购置费
2019
26.93
6
工程建设其它费用
1412
18.84
7
管理费用
财务费用
开发期税费
其它费用
不可预见费用
12412
2344
1339
1448
6207
57
171
177
178
117
374
注：该项目总用地面积约13864.8平方米，建筑面积：73219.43平方米。
2、 颐和中心酒店主楼与会所辅楼机电、强、弱电配套项目投资估算
（此项目需公司投入）
单位：万元
项 目
项目内容
800-900
15589
1280万
5.6%
5
新型节能幕墙
外立面建筑面积
1200-1500
10000
1200万
5.2%
6
给排水（含洁具，锅炉房管线）
总建筑面积
350-380
23983
840万
3.6%
7
喷淋、气体消防
总建筑面积
100-110
23983
240万
1%
8
污水处理（含管线）
总建筑面积
35-40
23983
84万
0.3%
9
空调工程
地上建筑面积
550-600
15589
880万
3.8%
10
地下室通风工程
地下室建筑面积
170-190
8394
142万
0.6%
11
照明、防雷、动力、变配电
总建筑面积
800-900
23983
1920万
8.4%
12
电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传
金 额
强电
高、低压电房及主线路
600.00
弱电、消防系统工程
（计873万）
智能化系统：综合布线、电视、电话通信、宽带、闭路监控等安防系统等（含弱电监控机房及计算机通信机房）
380.00
消防综合系统
420.00
酒店管理系统（含软件及硬件）
成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元
管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元
酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.5＝30131.9万元
项目投资分析
面积资料
总地下建筑 8，215.17平方米
总建筑面积
500-550
23983
1200万
5.2%
13
煤气工程
总建筑面积
45-50
23983
108万
0.4%
14
电梯、自动扶梯
总建筑面积
320-360
23983
768万
3.3%
15
室外总体
总建筑面积
100-115
23983
2400万
10.5%
16
室内精装修连家具
地上建筑面积
3200-3500
15589
基本预备费
55
0.73
小计
7445
99.27
二
动态投资
1
工程造价调整预备
0.73
三
合计
7500
100
编制方法
⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。
⑵、设备购置费：
A、 进口设备按外商报价计算。
B、 国内设备价格按现行出厂价计算。
⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。
⑷、工程建设其它费用：
计算依据
单方造价（元/m2）
面积
总额
比例
1
桩基工程（受力桩）
总建筑面积
160-180
23983
384万
1.6％
2
地下室工程、基坑围护及支撑
地下室建筑面积
3800-4200
8394
3192万
13.9%
3
结构工程
地上建筑面积
1100-1300
15589
1760万
7.7%
4
建筑工程（除外墙玻璃幕墙）
地上建筑面积