天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT
公寓产品定位及物业发展建议
公寓产品定位及物业发展建议1. 引言公寓是近年来快速发展的房地产产品之一，它通过提供灵活居住和便捷服务吸引了越来越多的租客。
然而，随着市场竞争的加剧，公寓产品的定位及物业发展变得尤为重要。
本文将探讨公寓产品的定位策略，以及如何通过物业发展提升公寓的价值和竞争力。
2. 公寓产品定位策略在确定公寓产品的定位时，考虑到目标租客的需求和市场竞争状况至关重要。
以下是一些公寓产品定位策略的建议：2.1 高端精品公寓针对追求高品质生活的高收入人群，提供高端公寓产品是一种定位策略。
这些公寓应该设有豪华装修、高档家具和家电，以及多样化的便利设施和服务，如健身房、游泳池、洗衣服务等。
该定位策略可以吸引富裕的租客，并实现更高的租金水平。
2.2 超值经济公寓针对预算有限的租客，提供价格合理的经济公寓可以是一种有效的定位策略。
这些公寓通常采用简约装修风格，提供基本的居住设施和服务，如空调、热水器、网络等。
此外，公寓的地理位置也是经济公寓的一个重要因素，应该选择交通便利、配套设施齐全的地段。
2.3 主题式公寓针对有特殊需求的租客，提供主题式公寓可以是一种差异化的定位策略。
例如，针对学生群体可以设计学生公寓，提供学习和社交的场所；针对年轻专业人士则可以设计创意工作室公寓，提供舒适而灵活的工作环境。
通过满足特定群体的需求，可以提高公寓产品的吸引力和竞争力。
3. 物业发展建议除了产品定位策略，物业发展也是影响公寓竞争力的重要因素。
以下是一些建议，帮助公寓提升其物业价值和租客体验。
3.1 提供优质的管理服务一个高效的物业管理团队可以为租客提供全面的服务，包括维修、清洁、安全等。
通过提供周到的管理服务，可以提升居住体验，并提高租客的满意度和留存率。
3.2 创造社区氛围通过举办各种社区活动和聚会，可以帮助住户建立社交网络，并增加社区凝聚力。
例如，组织健身课程、派对、烧烤活动等，可以让租客感受到公寓是一个有活力和友好的社区。
3.3 环保和可持续发展公寓的环保措施和可持续发展计划可以吸引越来越多关注环保的租客。
酒店式公寓专题研究PPT教案
高层塔楼
2007-11-2
70
高层塔楼
2007-8-15
70
高层塔楼
2007-10-24
70
高层塔楼
2007年5月
70
高层塔楼
2007-12-1
高层塔楼 预计2007年12月
高层塔楼
第16页/共110页
酒店式公寓-市场分析
区域位置分析
20%
25% 5%
CBD
20%
燕莎
三元桥
5%
金融街
中关村
10%
亚奥
42% 5万平米以下 5-10万平米 10万平米以上
32%
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘 项目，在售项目中74%以上的建面都在10万 平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括 了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场 总体可售面积在60万平米左右，且后期还 会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋 于激烈。
酒店式公寓在国外流行10多年后最早 在上世 纪九十 年代初 流入深 圳、广 州、北 京、上 海等城 市。北 京酒店 式公寓 雏形是 北京建 国饭店 在六至 九层长 包房里 增设厨 房，推 出超出 酒店客 房概念 的居所 ，当时 一经推 出立即 被美国 驻华大 使馆全 部租用 （当时 美国驻 华大使 馆成立 之初， 使馆区 还在建 造之中 ），成 为外交 官员公 寓。
西海 2008
国海广场
伯朗峰
万国国际公 寓
方恒国际中心
北
Байду номын сангаас
亚奥观典 健翔国际公
京
元大
都
波菲特行政公
在
寓
寓
售
金澳国际
世奥国际中心
燕莎 CLASS
公寓产品定位及物业发展建议
本体分析
公寓产品分布在4号、5号和6号 地块
2号地块 住宅
建35面0：00平地4号块
5号地块
建面： 61081 平
6号地块
建面： 74528平
本体分析 公寓产品拥有强势山水资源景观
山景
➢4号地块：西南、东北 朝向，靠近商务区，三面 遮挡，视野狭小，仅东北 向部分水景资源
➢5号地块：紧邻酒店及
商业，周边生活配套完善，
本次报告解决3大核心问题
问题1：公寓户型面积定多大？ 问题2：公寓客户是怎么样的？ 问题3：物业发展有何建议？
1 户型面积定多大？
本体分析/案例选取/修正分析
本体分析 龙坂片区，首个大型城市综合体
项目基本经济技术参数：
总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率：5.175
一：公寓项目市场竞争盘点——过往案例
香年广场
美年广场 南海意库
综合体：多处于罗湖和福田
中心区
凤凰大厦
地王公寓
世纪豪庭 大中华IFC
金中环
福年广场
案例 1.地王公寓：以100-170平两房三房为主
案例 2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面
案 3.NEO企业大道：以70-160平商务公 例 寓为主
一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例
案例 1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公寓
预计2012年入市，含精装修。项目由3栋28 层高的住宅公寓组成，共279套，全部为 180平方米左右的大户型。
案例 2.金地大百汇： 80-140平国际公寓
莲花山公园
市民中心 城市大客厅
会展中心
预计2012年入市其中14万平公寓产 品分布在上图中2号和4号标示位置。
酒店式公寓管理与服务优化措施
酒店式公寓管理与服务优化措施第1章酒店式公寓概述 (4)1.1 酒店式公寓的定义与发展趋势 (4)1.1.1 定义 (4)1.1.2 发展趋势 (4)1.2 酒店式公寓的市场定位与目标客群 (4)1.2.1 市场定位 (5)1.2.2 目标客群 (5)第2章管理体系构建 (5)2.1 管理组织架构设计 (5)2.1.1 总经理室 (5)2.1.2 市场营销部 (5)2.1.3 客户服务部 (5)2.1.4 房务管理部 (5)2.1.5 财务部 (6)2.1.6 人力资源部 (6)2.2 岗位职责与人员配置 (6)2.2.1 总经理 (6)2.2.2 市场营销部经理 (6)2.2.3 客户服务部经理 (6)2.2.4 房务管理部经理 (6)2.2.5 财务部经理 (6)2.2.6 人力资源部经理 (6)2.3 管理制度与流程 (6)2.3.1 岗位责任制 (6)2.3.2 服务质量管理 (6)2.3.3 财务管理制度 (6)2.3.4 人力资源管理制度 (6)2.3.5 安全生产管理制度 (7)2.3.6 设施设备维护制度 (7)2.3.7 工作流程优化 (7)第3章房源管理 (7)3.1 房源规划与设计 (7)3.1.1 空间布局优化 (7)3.1.2 家居配置标准化 (7)3.1.3 风格定位与个性化设计 (7)3.2 房源维护与更新 (7)3.2.1 定期检查与维修 (7)3.2.2 精细化管理 (7)3.2.3 持续更新与创新 (7)3.3 房源销售与定价策略 (7)3.3.1 市场调研与竞品分析 (8)3.3.3 差异化定价策略 (8)第4章客户服务优化 (8)4.1 前台接待服务 (8)4.1.1 提升接待效率 (8)4.1.2 个性化服务 (8)4.1.3 贵宾服务 (8)4.2 客户关系管理 (8)4.2.1 客户信息管理 (8)4.2.2 客户关怀 (8)4.2.3 会员制度 (9)4.3 客户投诉处理与满意度调查 (9)4.3.1 投诉处理 (9)4.3.2 满意度调查 (9)第五章房务管理 (9)5.1 房间清洁与保养 (9)5.1.1 清洁流程优化 (9)5.1.2 保养计划实施 (9)5.2 布草及易耗品管理 (9)5.2.1 布草管理 (9)5.2.2 易耗品管理 (10)5.3 能源与设备管理 (10)5.3.1 能源管理 (10)5.3.2 设备管理 (10)第6章安全管理 (10)6.1 消防安全 (10)6.1.1 消防设施完善 (10)6.1.2 消防培训与演练 (10)6.1.3 消防安全检查 (10)6.2 安全防范与应急预案 (10)6.2.1 安全防范措施 (10)6.2.2 应急预案制定 (11)6.2.3 应急预案演练 (11)6.3 健康卫生与食品安全 (11)6.3.1 健康卫生管理 (11)6.3.2 食品安全管理 (11)6.3.3 疾病预防与控制 (11)6.3.4 环保与节能减排 (11)第7章营销与推广 (11)7.1 市场调研与竞争分析 (11)7.1.1 市场调研 (11)1.1 行业现状分析 (11)1.2 目标客户需求分析 (11)1.3 市场趋势预测 (11)2.1 竞争对手概述 (12)2.2 竞争对手优劣势分析 (12)2.3 竞争策略借鉴与改进 (12)7.2 营销策略与渠道拓展 (12)7.2.1 营销策略制定 (12)3.1 市场定位策略 (12)3.2 产品策略 (12)3.3 价格策略 (12)3.4 促销策略 (12)7.2.2 渠道拓展 (12)4.1 线上渠道拓展 (12)4.2 线下渠道拓展 (12)4.3 合作伙伴关系建立与维护 (12)7.3 网络营销与社交媒体推广 (12)7.3.1 网络营销策略 (12)5.1 搜索引擎优化（SEO） (12)5.2 网络广告投放 (12)5.3 邮件营销 (12)7.3.2 社交媒体推广 (12)6.1 社交媒体平台选择 (12)6.2 内容策划与发布 (12)6.3 社交媒体运营与互动 (12)6.4 网红/意见领袖合作与推广 (13)第8章人力资源管理 (13)8.1 员工招聘与培训 (13)8.1.1 招聘策略 (13)8.1.2 培训与发展 (13)8.2 绩效考核与激励制度 (13)8.2.1 绩效考核 (13)8.2.2 激励制度 (13)8.3 员工福利与职业发展 (14)8.3.1 员工福利 (14)8.3.2 职业发展 (14)第9章财务管理 (14)9.1 财务预算与成本控制 (14)9.1.1 预算编制 (14)9.1.2 成本控制 (14)9.1.3 预算执行与监控 (14)9.2 收入核算与审计 (14)9.2.1 收入核算 (14)9.2.2 审计 (15)9.3 投资回报分析 (15)9.3.1 投资回报率计算 (15)9.3.3 优化投资策略 (15)第10章持续改进与创新发展 (15)10.1 服务质量监控与评估 (15)10.1.1 建立全面服务质量监控体系 (15)10.1.2 制定服务评估标准与流程 (15)10.2 改进措施与实施计划 (15)10.2.1 系统优化与服务流程重组 (15)10.2.2 人才培养与团队建设 (16)10.2.3 设施设备更新与维护 (16)10.3 创新实践与未来发展展望 (16)10.3.1 创新服务模式与产品 (16)10.3.2 拓展市场与客户群体 (16)10.3.3 绿色发展与可持续发展 (16)第1章酒店式公寓概述1.1 酒店式公寓的定义与发展趋势1.1.1 定义酒店式公寓，作为一种融合酒店与住宅优势的住宿形态，指的是在建筑结构、室内设计、设施配置及服务模式上，兼具酒店的专业服务与公寓的居家舒适性的住宿产品。
酒店式公寓物业管理的计划方案
酒店式公寓物业管理的计划方案一、引言酒店式公寓是一种结合了酒店和传统公寓的住宅方式，为入住者提供酒店般的舒适和服务。
物业管理在酒店式公寓的运营中起着至关重要的作用，因为优质的物业管理能够提高入住者的满意度，增加租客转化率，并提升整个酒店式公寓的品牌价值。
本文将提出一份酒店式公寓物业管理的计划方案。
二、目标与目标群体1.目标：提高入住者满意度，增加租客转化率，提升品牌价值。
2.目标群体：入住者、业主、公司管理人员。
三、管理团队1.设立专门的管理团队，由经验丰富的物业管理专业人员组成。
2.确定团队成员的职责分工，包括前台接待、维修保养、清洁卫生、安全防范等方面。
四、细化管理流程1.入住流程a.接待入住者时，提供热情周到的服务，完成住宿登记、身份验证等手续。
b.向入住者介绍酒店式公寓的设施、规章制度等重要信息。
c.协助入住者搬运行李，安排入住房间。
2.业主关系管理a.定期与业主沟通，了解他们对物业管理服务的需求和意见。
b.召开物业业主会议，听取业主的反馈和建议。
c.为业主提供便捷的投诉渠道，并及时处理投诉事项。
3.维修保养管理a.建立维修保养团队，负责公共区域和房间设施的维护和保养工作。
b.定期进行设备设施的检查和维修，确保其正常运行。
c.对于居住者的维修请求，及时响应并解决。
4.清洁卫生管理a.招聘专业的清洁人员，保证公共区域的清洁和卫生。
b.根据入住人数和频率，制定房间清洁的计划，并在住户离开后及时清洁和更换相关物品。
c.定期开展环境卫生检查，确保环境整洁。
5.安全防范管理a.安装闭路监控摄像头，加强对公共区域和楼梯间等关键区域的监控。
b.建立警报和应急处理系统，以应对火灾、盗窃等紧急事件。
c.培训员工和住户，提高安全意识，并制定相应的应急预案。
6.入住者活动组织a.定期组织社交活动，如聚餐、派对等，加强住户之间的交流和互动。
b.提供健身房、娱乐设施等便利设施，满足住户的休闲娱乐需求。
c.制定详细的规章制度，明确酒店式公寓的行为准则和禁忌事项。
某酒店公寓项目定位及产品建议
USD/元/月
30
90%
85%
25
主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率
95%
90%
84%
86%
86%
20
15
10
5
0 小陆家嘴 人民广场
浦东
黄浦
徐家汇 衡山路 徐汇
镇宁路 南京西路 静安
新天地 卢湾
75%
75%
华山路
古北
长宁
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
发展商方面无回租回购计划。
不适合做为产权酒店进行定位
综合建议
住宅市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
机会选择
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
酒店市场
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
导入Boutique serviced Apartment概念
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造； • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理；
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，带动
区域繁荣； ■ 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，
公寓式酒店定位设想可行性专项研究(ppt 74页)
昆明“公寓式酒店”产品特点
• 小规模作坊式公寓酒店除酒店客房外，仅经 营小商品零售，如小食品、香烟、饮料、洗 漱用品、性用品等。
• 大堂仅是简单的门面，有些甚至门面也没有， 只是在小区内租一间房，一半用作休息区， 一半用作接待区进行住店客户信息登记。
• 产权式公寓酒店由于规模较大，会配置一个 小型的酒店大堂。
向其他国家派驻高级管理人才，公寓式酒店在欧美发达国家应运而生。 • 最初的公寓式酒店是以“酒店式服务、公寓式管理”的形式，向国际性企业/跨
国集团的高级经理人提供中长期酒店服务的公寓。 • 目前全球最知名的公寓式酒店品牌为雅诗阁及万豪酒店集团旗下的万豪行政公寓。
公寓式酒店的产品特点
公寓式酒店最大的产品特点是：
昆明“公寓式酒店”入住群体分析
昆明经济型酒店客户类型
其他 5%
本地白领 40%
商旅人士 40%
自驾游客 10%
• 根据对这些酒店从业人员的访谈及现场观察来看，昆明“公寓式酒店”入 住的客户主要为两类：
– 本地白领：一男一女只开一间房，入住时无任何大件随身行李。（在昆都、 三市街商圈所占的比例更高，超过50%）
• 随着经济的发展，跨区域的商务往来越来越频繁和密切，在二三线城市也产生了大量需要 在异地频繁穿梭往来的商务人群（比如各类型国内企业/民营企业/中小企业的商务差旅）， 但其商务往来的消费力相对较低，对住宿酒店的需求与国际性都市的性质和需求潜力是完 全不同的。
公寓式酒店在中国
• 主要以国内中小型企业的业务人员及高级技术人员跨省往来为主。 • 这部分客群在异地逗留的时间一般为3~7天，并不携带家属，注重性价
1-2 昆明“公寓式酒店”基本情
况
昆明“公寓式酒店”基本情况
酒店式公寓项目物业管理服务建议方案
酒店式公寓项目物业管理服务建议方案1、本酒店式公寓项目物业管理及服务是参照酒店服务顾客内容与管理形式而制定，与一般公寓的管理不同之处在于酒店式公寓服务的对象主要是公寓用户。
而一般公寓的管理只限于保安及清洁服务，服务范围亦只在公共地方，如走廊、大堂、楼梯厅、或是公共设备，如电梯及水泵等，而用户单元内的事项一般不会负责，而酒店式物业管理服务则较为全面而又多样化。
该服务是现在人们对高素质物业管理服务的一种追求，该服务模式所努力体现的是通过为业主（业户）创造一个安全舒适、文明有序的全新的生活环境，超越单纯物业管理对物业维修、维护、保养打理，从满足现代人追求的现代生活方式出发，强调为业户营造一种高品质的生活氛围，引导一种全新的生活方式，以人为本，以客为尊，着重自然沟通，自始至终为客户各种合理的需要提供尽完善的、高效、超值、优质、称心的服务，并通过服务本身去配合先进的硬件设施，体现高品质的物业管理服务，从而提升物业的价值。
除一般公寓管理及服务内容之外更会提供不同类型及完善家居生活的服务。
如：------室内清洁服务；------代寻佣工服务；------24小时医疗急救服务；------室内设备及维修、绿化；------代订机票、车票、酒店；------叫车服务；------叫醒服务，等等；当然，在高雅舒适明亮的大堂，有提供24小时服务之柜位，并有杂志报刊供用户及其访客享用，而所有服务生则需穿戴整齐制服，配以白手套，在大堂为用户开门指引。
此举可使客户既有舒适、安逸之家居生活感，又有置身星级酒店的尊贵感受。
2、针对客户在生活、休闲的需要及自身实际情况考虑，物业管理处在现行所提供服务项目之基础上，建议考虑提供如下服务项目：------室内清洁服务；（有偿）------叫车服务；（不收取服务费）------商务服务；（有偿）------订报服务；（不收取服务费）------代找佣工服务；（不收取服务费）------代找家教服务；（不收取服务费）------24小时医疗急救服务；（不收取服务费）------室内设施、设备维修；（有偿）------代订机票服务，代订客房服务；（不收取服务费）------失物招领；（不收取服务费）------鲜花送递/室内植物摆放；（有偿）------客户意见征询书；（不收取服务费）------搬迁服务；（有偿）------留言服务；（不收取服务费）------为残废人提供特殊服务；（不收取服务费）------总台区域提供宣传品服务；（不收取服务费）------客户生日会布置服务；（有偿）------送报服务；（不收取服务费）------物业销售与租赁中介服务；（有偿）------代客照顾儿童服务；（有偿）2.1室内清洁服务此项服务主要出于解决业户日常繁重琐碎的家务清洁劳动，收费标准可根据每周需要服务次数及范围而定，服务内容可涉及到：------整理卧室卧具；------清除家具灰尘；------清洁地板；------水洗衣服；------清洁厨房用品、餐具等；------清洁卫生洁具；------清倒生活垃圾；------清洁玻璃门窗（1次/周）；------洗涤床上用品（1次/周）；------烫衣；------家具上蜡及大理石抛光------其它建议聘用有家政培训经验之员工（临时工）从事此项服务，编制上可归入外判清洁公司。
项目定位及物业发展建议
xx年xx月xx日
目录
• 项目定位 • 物业类型及分布 • 物业发展策略及建议 • 物业经营管理及服务 • 项目投资及财务分析
01
项目定位
城市综合体
1
依托城市核心区位，打造集住宅、商业、文化 、娱乐等多元功能于一体的城市综合体。
2
塑造地标性建筑，提升城市形象和品牌价值。
3
品牌商家引进
积极联系和引进各类品牌商家，提升项目整体形象和商业氛围。
招商策划与推广
制定招商计划，运用多种营销手段，推广项目优势，提高项目知 名度。
统一运营管理
统一商业规划
制定商业规划和业态布局，确保 项目商业生态的合理性和科学性 。
统一招商管理
建立招商管理制度和流程，严格 把控商家入驻标准，维护项目商 业形象。
需求分析
随着城市化进程的加速和人口增 长，住宅物业的需求量也在逐渐 增加。
发展趋势
未来住宅物业将更加注重品质、 环境和配套设施，同时将更加智 能化和绿色化。
商业物业
分布情况
商业物业主要分布在城市中心商业区和各社区的商业街。
需求分析
随着消费升级和城市发展，商业物业的需求量和品质要求都不断提高。
发展趋势
建设具有品牌特色和地方特色的商业 街，吸引消费者和游客前来购物、休 闲、娱乐。
02
引入多种商业业态
引入餐饮、购物、娱乐等多种业态， 满足居民多样化的消费需求。
03
创新商业模式
探索线上线下融合的商业模式，推广 电商和移动支付等新兴消费方式。
创新产业集群
聚集优质企业
吸引创新型企业、高科技企业等优质产业资源，推动产业升级 和发展。
公共服务设施
天津酒店式公寓发展现状及对策研究
天津酒店式公寓发展现状及对策研究作者：田苗苗，等来源：《中小企业管理与科技·上中下旬刊》 2015年第12期田苗苗李奇天津农学：人文学：天津300384摘要：旅游业的快速发展，带动了酒店式公寓的蓬勃发展，天津作为北方的经济中心，商务往来频繁，发展酒店式公寓有自己得天独厚的优势。
本文总结了天津酒店式公寓的发展现状，探讨了天津酒店式公寓存在的问题，并提出了对策建议，以期对天津酒店式公寓的发展有所裨益。
关键词：天津；酒店式公寓；服务酒店式公寓最早出现在欧洲，是旅游区提供给游客休息的住所。
酒店式公寓与酒店相比，具有较大的居住空间，拥有独立的厨房等相对完备的家居条件，与普通商业住宅相比，它提供酒店式的服务，如定期清扫、撤换床单、预定早餐等。
酒店式公寓集酒店和公寓之长，具有投资和自用两大功能，受到企业高管、外派人员和度假型旅游者的喜爱。
天津是北方经济中心、国际航运中心和国际物流中心，经济的快速发展，带来了大量的商务活动和国际友人，天津酒店式公寓进入了快速发展时期。
1天津酒店式公寓发展现状1.1天津酒店式公寓空间分布天津酒店式公寓主要集中在和平、河西两个区，其中和平区主要分布于小白楼CBD、南京路商贸区等，河西区则主要集中在友谊路金融街区域。
小白楼及友谊路金融区，商务氛围比较浓郁，周边写字楼密集，酒店式公寓主要服务于跨国公司和企业的中高层管理人员，所以在这些地方酒店式公寓集聚。
南京路地处天津市的黄金地段，连接本市几大中心商业区和CBD商务区，随着南京路区域高档写字楼和大型商业项目的不断兴建以及周边交通设施的不断完善，该区域已成为该市最为繁华的商务、商贸核心区。
1.2天津酒店式公寓市场状况1.2.1天津酒店式公寓市场需求现状。
天津酒店式公寓市场需求旺盛，首先得益于天津经济实力的不断增强，服务业迅猛发展，一批大型商业综合体和旅游项目的建成开业，对天津的酒店式公寓市场起了很大的推动作用，同时消费观念和消费水平的提高也有利于酒店式公寓的发展。
综合体项目整体定位及物业发展建议
城市的发展基 础，与区域面临 的发展机会
城市及区 域机会
市场机会
项目的成 功开发
城市房地产整 体水平及未来发 展脉络
品类 基于目标 机会 下的各物业
类型的机会
评价
1.城市经济指标支撑房地产平稳发展
【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展，GDP年均增速13.5%， 人均GDP已超过40000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段
➢立汇美罗湾 ➢滨才城 ➢天鹅湾 ➢中山国际 ➢悦城 ➢欧美亚世界阳光 ➢盛和天下 ➢哈电置业朝阳镇、 团结镇前期顾问项目 ➢永泰地产香坊区住 宅前期顾问项目
江北片 区
道里滨江 片区
群力片 区
哈西片 区
道外片区
会展片 区
香坊片 区
经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作
项目可利用占地面积： ——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡
项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果核心成果汇报核心成果汇报阶段性方向沟通阶段性方向沟通市场调研市场调研地块及周边调研地块及周边调研地块内部及周边环境地块内部及周边环境融府大厦内部化境及建筑格局融府大厦内部化境及建筑格局房地产市场调研房地产市场调研调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店及商业及商业重要访谈重要访谈盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋各物业类型的市场判断各物业类型的市场判断地块的限制条件研判地块的限制条件研判项目初步打造方向项目初步打造方向本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析深入分析与研究深入分析与研究重要访谈重要访谈房地产市场调研房地产市场调研业内专业人士业内专业人士中建设计院设计总监刘丹中建设计院设计总监刘丹世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶上实海上商业广场大客户上实海上商业广场大客户经理周汇欣经理周汇欣银泰置地销售主管李凤娟银泰置地销售主管李凤娟豪庭策划责任人杨豪庭策划责任人杨金鑫金鑫富力江湾新城营销主管徐莹富力江湾新城营销主管徐莹盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋重点板块重点板块核心区群力哈西江北核心区群力哈西江北重点项目重点项目盛世江南住宅项目盛世江南住宅项目海商银座写字楼项海商银座写字楼项目调研目调研哈西万达广场综合商业体哈西万达广场综合商业体项目调研项目调研江北华润欢乐颂项目江北华润欢乐颂项目哈西金爵万象商务公寓项目哈西金爵万象商务公寓项目群力远大群力远大sohosoho项目项目道里银泰置地项目道里银泰置地项目富力江湾新城项目富力江湾新城项目本体条件分析本体条件分析区位交通资源等区位交通资源等区域发展机会分析区域发展机会分析区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环境下的发展机会境下的发展机会市场研究市场研究各物业类型的机会研究各物业类型的机会研究案例研究案例
商业项目定位及物业发展建议.ppt
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
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金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
从市场角度确定定位
首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。
目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
津滨两地生活无边界 22
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
1
目录
一、项目的基本情况及整体构思 二、区域市场情况 三、项目细分市场综述 四、客户/指向 五、项目定位 六、物业发展建议
津滨两地生活无边界
2
品牌竞争的核心-------产品竞争
3
•项目的基本情况及整体构想
项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临
占据市场空白，跳脱市场现存与潜在的的竞争范畴，改变竞争的高度与深
度，实现高容积率与景观环境的和谐统一，塑造优美的城市天际线。 以项目提升企业形象，获取更大的市场认同度和美誉度，形成更具生命力的强 势品牌。
津滨两地生活无边界 23
项目定位
定位依据：
从产品形式角度确定定位
好的住宅不仅从规划设计上，建筑设计上，园区景观设计上时尚新颖，户型设计上起着 至关重要的作用，好的公寓产品可以引导人、改变人们的居住、办公理念和生活方式，引导 消费者的购买心理和购买行为，为居住于其中的人们创造更多的个人空间，更多的选择性、 趣味性，真正从满足人的心灵需求的层面出发设计。二期公寓部分商住两用产品在轻轨沿线 还属稀缺，在建议增加挑高，LOFT设计仍然是区域市场内畅销的产品。
对于市场我们很难有一个宏观的把控，因此，在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞
争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
项目所处军粮城中心区域，目前唯一一个商品房项目，整体建成后将是此区域内一个地标性建筑，由于
二期地性为商业用地，二期定位为商住两用公寓，要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在整体区
万科 88914 1.51 13.836 1640
86-94精装两居
0
远洋城
10000
塘沽区客运站以西，津塘公路 华北陶瓷正对面
高层
天津普利达房 地产建设开发
700000
2.6
200
17000
94-109两室；120-136三 室
4
东丽一号
待定
东丽开发区华润超市后 高层、洋房 阳光滨海 83300 3
域市场的形象，经历未来市场动荡考验，就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，
树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷的
生活，现代风格的社区，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好
的销售佳绩。
项目要想在区域市场拔得头筹，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前
而我们真正优势在于性价比和产品的更多附加值。这些正是中高端客户购房的首选因素。
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定位依据：
项目定位
•从本项目地段价值出发，轻轨经济已经是未来大都市重点发展的经济模式，津滨走 廊津塘路与轻轨的优势无与伦比，我们依据交通优势定位，将获得津滨更加庞大的 客户群。
•通过对老客户分析，项目里老客户的也是二期客户的主导，我们也把一部 分二期潜在客户群定位在这一部分人群，而以他们的说服力和带动性便可带 动更多中端客户购房。
高层
融科智地 62700 2.5 14.48 1519
82-99平米二居 130-135平米三居
1.2
80平米一居
13400均
中山门四号路与虎丘路交口 （45中学操场对过）
高层
天津泰达 55000 2.6
14.5
1200
96-116平米二居、123168平米三居
1
金地紫乐府
未定
津塘路沿线一号桥
别墅、
20
调研总结
90平米以下，多形式产品，功能区间合理，总值45-55 万的产品，将是东丽区最畅销的产品
津滨两地生活无边界 21
我们的目标客户
东丽区周边乡镇居住或工作的人群、来往于塘沽和市区的为主力客户群， 还有外地来津购买力一般的人群
30岁左右企事业机关单位公务员及私营业主为主，他们对轻轨便捷的生 活较为看重，同时更加看重项目产品品质
津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低，价格由市区向滨海新区递减。 9
1）产品结构趋于合理 项目细分市场综述
近年，东丽区域市场内由于“万科魅力之城”“首创溪堤郡” “香邑国际” 等项目的开 发，区域市场内中档产品的大量开发使产品结构越来越趋向于合理，而开发商专注的高端市 场高档产品逐渐走向成熟。市场竞争将越来越白炽化，竞争的加大将导致产品在价格保持平 稳的前提下提升产品品质，直接促进房地产业的健康发展。东丽区域市场内高层产品正在悄 然升起，从规划设计建筑设计及产品户型都有所创新，例如万科项目赠送面积，赠送精装修
➢ 通过上述分析，可以得到这样的结论：虽然滨海新干线项目地处军 粮城，地段性价比较低，但如果我们产品定位的准确，在投入市场后， 必将取得客户的满意和市场的认可。
津滨两地生活无边界 25
产品建议
物业发展建议
中高端产品：以中端价格获取高品质的生活（产品）体验
差异化产品 +人文景观+ 共享型生活配套（轻 轨等） 1、树立项目综合形象； 2、打造形象的竞争力产品； 3、规划与时尚便捷价值理念相关的产品； 4、规划项目区域性标志界定；（外立面等） 5、树立市场品牌为核心，兼顾市场化。 6、公寓性质，民用水电，贷款首付比例低
18
7.室内功能区要求
总结：两梯四户或者或者两梯五户占96%，目前酒店式公寓 不可能达到，所以酒店式公寓单层户数一直是有待解决的难点。
19
8.项目二期的商住两用公寓的预期价格：
总结：由于二期受到商业地性的影响，使用年限减少到40年，而且水电等生活成本 升高，比周边竞争项目明显处于劣势；尤其是无法办理蓝印户口，流失了大量外 地客户；通过调研客户对这种物业类型不太认可，项目只能提高性价比，增加实 用性。单价5500-6000，总价45-55万、首付50%在20万左右是普遍可以接受的 价格，配合多样的户型设计来满足年轻客户需求。
津滨两地生活无边界 26
物业发展建议
高端形象 + 舒适型产品：（价值的传递） 从产品户型设计、景观资源、产品功能均高于其他产品， 带动整个项目的视觉感受品质、心理感受品质、使用功能 品质。
总结：朝向，通透，采光，是客户最关心的需求，产品是否通透将 影响整个项目的销售速度！
15
5.对产品内部设计需求
总结：观景阳台，客厅饭厅分开，入墙除衣柜，是客户最中意的设计， 客户对功能要求更多，空间利用更有效率。
16
6.室内功能区要求
17
6.室内功能区要求
总结：一期朝南户型客厅开间都不足4米，交房后业主反映 由于开间小，影响装修效果最好能到4-4.2米以上，居室开间 希望在3.6米左右，卫生间使用面积至少4平米，并且一期所 有户型都是暗厕，为了满足二期客户需要最好做一部分明 厕户型；厨房出阳台增加实用性而且尽量避免长条形厨房；不好用
2）别墅类产品稀缺，商住两用公寓供应量少
通过以上市场分析，东丽区域别墅产品相对较少，轻轨沿线一号桥金地项目今年会上市此 类产品，今年随着滨海新区的发展及商业等建设的逐渐到位，整个板块正逐步向高端产品 过渡。 市场需求有了，接下来的重点是如何推出新型产品来满足客户逐渐增高的档次和品味要求， 因此中高端市场产品的研发，产品的差异化和国家的一系列贷款政策对开发商提出了较高的 要求。
由于总体市场的复杂多变性和人的购买行为的多样性，一种产品不可能满足所有客户的要求。 那么，总体市场就需要从消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来细分目标客户。
津滨两地生活无边界 10
本项目一期业主调研分析
我们整体项目一期工程已经接近尾声了，一期客户既是我们的专属客 户又是我们口碑的宣传员，同时他们也是我们潜在的二期客户，故对 284名一期老客户从户型、面积、房型设计上进行了客户产品满意度 调查
25 1000
90平米两室
10
滨海国际新干线
7800
津塘公路与茶金路交口（军 公寓,商铺, 天津市源园
粮城）
框架高层 房地产
67000