土地增值税概述
土地增值税概述
二、土地增值税的特点
4．实行按次征收
土地增值税是在房地产发生转让的环节，实行按次 计算征收，每发生一次房地产转让行为，就应根据每次 取得的增值额征一次土地增值税。
三、土地增值税的作用
1．国家财政收入的重要来源之一 目前，我国土地增值税的税收收入归属于地方政府的财政收入，是地方政府财政 收入的重要来源，为地方经济建设与发展起到了积极地促进作用。
2．国家调节房地产开发和房地产交易市场的重要杠杆 由于国家土地资源稀缺，防止盲目开发，必须运用税收这个杠杆对房地产开发和 房地产交易市场进行合理的调控，以保持国民经济持续稳定的协调发展。
3．国家抑制炒买炒卖土地获取暴利行为的重要手段 统一对土地增值收益征税，有利于堵住这方面的漏洞，减少国家土地资源增值收 益的流失，遏制投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发者的合法权益，维护 国家整体利益。
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二、土地增值税的特点
3．实行超率累进税率
土地增值税实行超率累进税率。其税率的确定是以转 让房地产增值率的高低为依据来判断不同的增值率适用的 税率。我国土地增值税税率是按照累进原则设计，实行分 级计税。增值率是指增值额占扣除项目总额的比率。可用 下列公式计算：
增值率
增值额 扣除项目总额
100%Βιβλιοθήκη 增值额＝收入总额－扣除项目总额
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一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地 使用权及地上建筑物和其他附着物产 权，取得增值收入的单位和个人征收 的一种财产税。
二、土地增值税的特点
1．征税面比较广
无论是内资企业还是外资企业，无论是国有企业、集体 企业还是私营企业，也无论是中国公民还是外籍人员，凡在 我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定 免税以外的，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。
第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
《税法(第3版)》PPT第9章土地增值税
土地增值税纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业 单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
9.2.2土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
第9章 土地增值税法
学习目标
1.了解开征土地增值税的概念以及作用 2.掌握土地增值税的税制要素以及应纳税额的计算 3.掌握土地增值税的税收优惠和征收管理办法 4.掌握土地增值税的清算 5.了解全面营改增后的土地增值税的新政策及改革方向
9.1 土地增值税概述
9.1.1 土地增值税的概念
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所 取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除 法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳 的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将 国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税 。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时， 应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 （7）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税 务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的概念
土地增值税的概念土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率。
土地增值税的税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
∙级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数∙ 1 不超过50%的部分 30 0∙ 2 超过50%至100%的部分 40 5∙ 3 超过100%至200%的部分 50 15∙ 4 超过200%的部分 60 35土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
土地增值税PPT模板
土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
3
三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
— 2—
一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。
土地增值税的概述
2020/9/1
1
第一节 土地增值税的概述
一、土地增值税的概念 二、土地增值税的产生 三、土地增值税的作用
2020/9/1
经济管理学院会计系
2
一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有 土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个 人,就其转让所取得的增值额征 收的一种税.
【答案】ABC
2020/9/1
经济管理学院会计系
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第三节 税 率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50%以下（含50%）
30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
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经济管理学院会计系
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第四节 应税收入与扣除项目的确定
一、应税收入
包括货币、实物、其他收入。
二、确定增值额的扣除项目。
（一）对于新建房地产转让
• 1.取得土地使用权所支付的金额； • 2.房地产开发成本 五项 • 3.房地产开发费用 • 4.与转让房地产有关的税金 • 5.财政部规定的其它扣除项目
8.企业兼并转让房地产——暂免
9.代建房——不征（无收入）
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经济管理学院会计系
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【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税 范围的有（ ）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让 给其中一方的
【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分 不得扣除。
土地增值税计算(2篇)
第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。
土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。
二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。
增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。
2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。
计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。
具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。
计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。
计算该宗土地的土地增值税。
1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。
土地增值税概述
土地增值税概述土地增值税是一种针对土地增值所征收的一种税费。
在很多国家中，土地增值税是一项重要的财政手段，用于调节土地市场和促进经济发展。
本文将对土地增值税的概念、作用、征收方式以及在不同国家中的实施情况进行综述，以便更好地理解土地增值税的相关内容。
一、概念土地增值税是指对土地转让中的增值部分，按照一定的比例征收的一种税费。
在土地转让中，土地的价值常常会因为经济发展、城市扩张等因素而上涨，这部分增值在很多国家中被视为一种应当纳税的收入，并用于公共事业的建设和社会福利的提升。
二、作用土地增值税的主要作用有以下几个方面：1. 资金来源：土地增值税可以成为财政的一种重要收入来源，用于公共设施建设、环境保护等方面，进一步促进经济的发展。
2. 市场调节：通过对土地增值的征税，可以对土地市场进行有效调节，防止土地过度投机和恶性竞争，维护市场的稳定。
3. 促进公平：土地增值税的征收可以使土地所有者在土地增值中分担公共利益，实现财富的公正分配。
三、征收方式土地增值税的征收方式因国家和地区的不同而有所差异。
主要包括以下几种方式：1. 比例征收：按照土地增值的一定比例征收税费，比如根据土地增值额的5%或10%等进行征收。
2. 阶梯式征收：根据土地增值的大小，设置多个不同的税率阶梯，并逐级征收税费。
3. 差额征收：按照土地转让价款与购置价款之间的差额计算税费，即实际增值额。
四、国际实施情况土地增值税在不同国家和地区的实施情况各有不同。
以下是一些国家的实施情况：1. 英国：英国实行土地增值税已有多年历史，主要适用于房地产转让。
税率根据土地所在地区的不同而有所差异。
2. 澳大利亚：澳大利亚的土地增值税主要适用于商业土地和部分住宅土地的转让，税率通常较低，具体税率根据地区政府的规定而有所不同。
3. 新加坡：新加坡的土地增值税适用于土地转让和租赁，税费根据土地使用性质和转让时间等因素来决定。
4. 中国：中国实行的土地增值税制度是比较复杂的，分为国有土地使用权出让和城市土地使用权转让两种情况，具体的税率和征收方式根据地区政府的规定而有所不同。
第八章++土地增值税
2020/8/2
经管会计系李永珍
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4.与转让房地产有关的税金
• 营业税、城建税、教育费附加、印花税 • 非房地产开发企业扣‘三税一费’。
• 房地产开发企业只能扣‘两税一费’，印花 税从管理费用中扣除；
2020/8/2
经管会计系李永珍
ห้องสมุดไป่ตู้26
第六节 税收优惠（了解）
一、对建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征土地增值税。
普通住宅
• 增值率20%以内
增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全 部增值额征收土地增值税。
2020/8/2
经管会计系李永珍
一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人，包括内外资企业、 行政事业单位、中外籍个人等。
2020/8/2
经管会计系李永珍
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二 征税范围（熟悉）
（一）基本规定
1．土地增值税的征税对象是指有偿转让国 有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得 增值收入的行为
产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣
除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司
应缴纳的土地增值税为（ ）。
A.180万元
B.240万元
C.300万元
D.360万元
【答案】B
2020/8/2
经管会计系李永珍
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【例题】某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取
得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
土地增值税
三、 土地增值税的作用 1、规范房地产市场秩序 土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象, 土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象,执行 超率累进税率,按次征收。 超率累进税率,按次征收。是在一定程度上对房地产的投机炒 卖起到了抑制。另外,在计算增值额时, 卖起到了抑制。另外,在计算增值额时,允许扣除批租土地的出 让金和用于改良土地的开发成本、费用, 让金和用于改良土地的开发成本、费用,这既约束了降低出让 金的行为,又激励了对国有土地的开发利用, 金的行为,又激励了对国有土地的开发利用,较好地规范了房地 产市场的交易秩序。 产市场的交易秩序。 2、防止国有土地收益的流失 房地产业是第二产业中高附加值的产业, 房地产业是第二产业中高附加值的产业,对房地产征税是 地方财政收入的主要来源。我国开征土地增值税, 地方财政收入的主要来源。我国开征土地增值税,防止了国有 土地收益的流失,缓解了社会分配矛盾,增加了地方财政收入。 土地收益的流失,缓解了社会分配矛盾,增加了地方财政收入。 3、 健全了地方税收体系 国家开征土地增值税,收入归地方财政, 国家开征土地增值税,收入归地方财政,扩大了地方税收规 完善了地方税收体系,促进了分税制财政体制的实行。 模,完善了地方税收体系,促进了分税制财政体制的实行。
第二节 土地增值税的基本要素 一、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里 的单位包括各类企业、事业单位、 的单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团 体及其他组织;个人包括个体经营者。 体及其他组织;个人包括个体经营者。同时包括外商 资企业、外国驻华机构、外国公民及海外华侨、 投资企业、外国驻华机构、外国公民及海外华侨、港 澳台同胞。 澳台同胞。 二、土地增值税的征税范围 1、 征税范围 转让国有土地使用权; （1）转让国有土地使用权; （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一 并转让。 并转让。
纳税会计(第六版)课件：土地增值税的会计核算
7.1 土地增值税概述
思考： 扣除 项目 有哪 些？
（1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和 存量房转让），包括地价款和取得使用权时按国家规定 缴纳的费用。 （2）房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征 用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施费、公共配套设施费等开发间接费用。 （3）房地产开发费用（适用新建房转让）是指与房地产 开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （4）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量 房地产转让），包括营业税、城建税、印花税。教育费 附加视同税金扣除。 （5）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）。 从事房地产开发的纳税人可以加计扣除上述（1）、（2） 两项金额之和的20%。
7.1 土地增值税概述
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估 价格计算征收：
7.1 土地增值税概述
[案例7—1] 某房地产开发公司转让写字楼一栋,获得 货币收入12000万元,公司为取得土地使 用权支付的金额为900万元,开发土地、 建房及配套设施支付2800万元,开发费用 计400万元,转让房地产的有关税金40万 元。计算公司应缴纳的土地增值税。
【本章小结】
土地增值税的核算包括房地产企业的土地增值税的会 计处理,非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值 税的会计处理及土地增值税的征收管理。
【关键术语】
土地增值税 房地产企业 非房地产企业
【思考题】
1.准予扣除项目金额如何确定? 2.土地增值税如何计算? 3.土地增值税的纳税地点是如何规定的?
主要内容
7.1 土地增值税概述
土地增值税的征 税范围包括所有 有偿转让国有土 地使用权、地上 建筑物及其附着 物并取得收入的 行为。
土地增值税
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 一、土地增值税的征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。
• (一) 土地增值税征税范围的一般规定 • 1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税, 对转让非国有土
地使用权的行为不征税, 对国有土地的出让行为也不征税 • 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 国家为了公共利益, 可以
• (1) 房地产的继承。 • 房地产继承虽然发生了产权变化, 但被继承人并没有因为权属变化而
取得任何收入, 因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。 • (2) 房地产的赠予。 • 不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形: • ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系
亲属或承担直接赡养义务人。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 其缴纳的印花税列入管理费用, 印花税不再单独扣除。房地产开发企 业以外的其他纳税人在计算土地增值税时, 允许扣除在转让房地产环 节缴纳的印花税。
• (五) 财政部确定的其他扣除项目 • 对从事房地产开发的纳税人, 可按取得土地使用权所支付的金额和房
的利息支出分两种情况: • (1) 财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供
金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的5% 以内计算扣除。计算扣除的具体比例, 由各省、自治 区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
住宅用地和工业用地一起计算土地增值税
住宅用地和工业用地一起计算土地增值税摘要：一、土地增值税概述二、住宅用地和工业用地增值税计算差异三、工业用地增值税计算方法四、实例分析五、总结与建议正文：随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税成为了社会各界关注的热点问题。
本文将针对住宅用地和工业用地一起计算土地增值税的问题，为大家详细解析工业用地增值税的计算方法。
一、土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
土地增值税的征收目的在于调节土地市场价格，保障国家利益和土地资源合理利用。
二、住宅用地和工业用地增值税计算差异住宅用地和工业用地的增值税计算方法基本相同，但存在以下差异：1.扣除项目：住宅用地增值税扣除项目主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等；工业用地增值税扣除项目主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
2.税率：住宅用地增值税分为四个等级，分别对应不同的增值额税率；工业用地增值税税率相对较低。
3.优惠政策：住宅用地增值税有一定优惠政策，如首次购房优惠、普通住宅优惠等；工业用地增值税优惠政策较少。
三、工业用地增值税计算方法工业用地增值税计算步骤如下：1.计算增值额：增值额收入—扣除项目金额。
扣除项目包括：(1) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
(2) 开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
2.确定税率：根据增值额和税率表，确定适用的税率。
3.计算税款：税款=增值额×适用税率四、实例分析假设某企业转让一块工业用地，取得收入为1亿元，扣除项目金额为8000万元。
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土地增值税概述
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规
定税率征收的一种税。
对土地课税是一种古老的税收形式,也是各国普遍征收的一种财
产税。
有些国家和地区将土地单列出来征税,如土地税、地价税、农
地税、未开发土地税、荒地税、城市土地税、土地登记税、土地转
让税、土地增值税、土地租金税、土地发展税,等等。
有些国家和地
区鉴于土地与地面上的房屋、建筑物及其他附着物密不可分,对土地、房屋及其他附着物一起征税,统称为房地产税、不动产税、财产税
等。
对土地征税,依据税基不同,大致可以分为两大类:一类是财产性
质的土地税,它以土地的数量或价值为税基,实行从量计税或从价计税,前者如我国历史上曾开征的田赋和地亩税,后者如地价税等。
这
类土地税的历史十分悠久,属于原始的直接税或财产税。
另一类是收
益性质的土地税,其实质是对土地收益或地租征税。
中华人民共和国成立以来,虽然先后开征过契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等税种,但这些税种大多属于传统的土地税,有的还带有行为税的特点,调节房地产市场的力度很有限。
国务院于
1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》),决定自194年1月1日起在全国开征土地增值税,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》),这是我国(除台湾地区外)第一个专门对土地增值额或土地收益额征税的税种。
二、土地增值税的特点
(一)以增值额为计税依据
我国土地增值税属于“土地转让增值税”的类型,将土地、房屋的转让收人合并征收。
作为计税依据的增值额,是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。
(二)征税面比较广
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税外,均应依照税法规定缴纳土地增值税。
换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,无论专土营或兼营房地产业务,均有缴纳土地增值税的义务。
(三)釆用扣除法和评估法计算增值额
根据房地产转让的具体情况,土地增值税在计算方法上分别采用扣除法和评估法两税种。
一般情况下,采用扣除法计算增值额,即以纳税人转让房地产取得的收入,减除法定扣法除项目金额后的余额作
为计税依据。
对旧房及建筑物的转让,以及税法规定的特殊情形,如
隐瞒、虚报房地产成交价格,提供扣除项目金额不实,转让房地产的
成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的,釆用评估价格法确定增值额,计征土地增值税。
(四)实行超率累进税率
土地增值税的税率是以转让房地产的增值率为依据,按照累进原则设计的,实行分级计税。
增值率高的,适用的税率高、多纳税;增值率低的,适用的税率低、少纳税。
(五)实行按次征收
土地增值税发生在房地产转让环节,实行按次征收,每发生一次
转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。
其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定。
三、征收土地增值税的意义
开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向,规范房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,促进房地产市场健康发展。
征收土地增值税的意义体现在以下三个方面：
(一)适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控
改革开放前,我国土地使用制度一直采取行政划拨的方式。
改革开放后,我国确立了房地产有偿使用、允许转让土地使用权的政策和
制度。
新的土地使用政策和制度的实施,从根本上促进了我国房地产市场的建立。
这对于合理配置土地资源,提高土地使用效益,增加政
府财政收入,改善城市基础设施和人民生活居住条件,以及带动国民
经济相关产业的发展,都产生了积极作用。
但房地产业发展中也出现了一些问题,主要体现为房地产开发过热,炒买炒卖房地产的投机之
风一度盛行,房地产价格上涨过猛,投入房地产的资金规模过大,国家土地资源浪费严重,国有土地资源收益流失过多,冲击和危害了国民
经济的健康、协调发展,而且也造成了社会分配不公。
为此,我国决定借鉴世界上一些国家和地区的有益做法,开征土
地增值税,利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控,以保护房地产业和房地产市场的健康发展,控制房地产的
投机行为,促进土地资源的合理利用,调节部分单位和个人通过房地
产交易取得的过高收益。
(二)抑制土地炒买炒卖,保障国家的土地权益
土地收益,主要来源于土地的增值。
而土地增值主要基于两个方面的原因:一是自然增值,即土地资源是有限的,随着经济建设的发展,生产和生活建设用地扩大,土地资源因需求增加发生紧缺,导致土地
价格上升。
这是土地增值的主要因素。
二是投资增值,即投入资金开发建造,把“生地”变为“熟地”,建成各种生产、生活、商业设施,改善了生产和生活环境而形成土地增值。
在我国,土地资源属国家所有,国家为整治和开发土地投入巨额资金,应参与土地增值收益分配,
并取得较大份额。
同时,对房地产开发者投资、开发房地产,也应保
证其获得合理收益,获得合理的投资回报,以促进房地产业的正常发展。
通过对土地增值性收益征税,可以在一定程度上堵塞管理漏洞,
减少国家土地资源及增值性收益的流失,遏制土地投机行为,保护房
地产开发者的合法权益,维护国家的整体利益。
(三)规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加财政收入
目前,我国涉及房地产交易市场的税收,主要有增值税、城市维
护建设税及附加、企业所得税、个人所得税、契税、印花税等。
这
些税种对转让房地产收益只具有一般的调节作用,对房地产转让增值所获得的过高收人起不到特殊的调节作用。
对土地增值收益征税,既可有效调节和分配房地产交易中土地增值收益,也可为增加国家财政收入开辟新的财源。
分税制财政体制规定,土地增值税属于地方财政收入。
在土地增值税开征前,有些地区已通过征收土地增值费的办法,对土地增值收
益进行分配,但各地政策不统一,收费标准也不规范,相差悬殊。
因此,有必要由国家以法律、法规的形式,用强制性的税收方式,规范土地
增值性收益的分配制度。