万科东莞松山湖1号项目营销策略84PPT中原

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万科全新营销策划方案

万科全新营销策划方案一、背景介绍万科是中国房地产开发商中的翘楚，作为全球领先的综合物业运营服务提供商，致力于打造美好生活空间。

然而，在当前激烈的市场竞争下，万科需要全新的营销策划方案来提升品牌价值、吸引更多的潜在客户，并不断推进企业的可持续发展。

二、目标定位1. 品牌提升：通过全新的营销策略和传播方式，提升万科的品牌知名度和市场声誉，树立万科的领军地位。

2. 增加销售：通过精准定位客户群体，并采用具有吸引力的营销手段，增加销售量，提高销售收入。

3. 增加客户忠诚度：通过提供优质的产品和服务，建立长期稳定的客户关系，增加客户的忠诚度和复购率。

4. 优化用户体验：通过提升项目的设计质量和服务水平，提高用户的居住体验，满足客户的多样化需求。

三、关键策略和措施1. 数据驱动营销：利用大数据技术和用户行为数据分析平台，深入了解客户需求，并根据数据结果调整和优化营销策略，提供更精准的产品和服务。

2. 多元化渠道推广：除了传统的线下推广方式，将增加线上渠道的推广力度，通过社交媒体、电子商务等渠道拓展更多的潜在客户群体。

3. 定制化营销方案：根据不同项目和客户的需求定制个性化的营销方案，以提高客户的参与度和满意度，增加销售量。

4. 合作伙伴关系拓展：与行业内的优质供应商、合作伙伴建立战略合作关系，共同推出具有竞争力的产品和服务，提升品牌价值。

5. 社区建设和品牌推广：在项目附近建设高品质的社区环境，通过设施配套和文化活动提升居民的生活品质，同时加强品牌推广和口碑传播。

6. 定期市场调查和反馈收集：定期进行市场调查和用户满意度调查，收集客户的反馈信息，以便及时调整和改进营销策略，提高用户体验。

四、实施计划1. 研究和规划阶段（1个月）- 进行市场调研，了解目标客户群体的需求和购房习惯。

- 分析竞争对手的市场策略和行业趋势，为制定全新的营销策略提供切实可行的依据。

2. 策划和设计阶段（2个月）- 根据市场调研结果和公司战略目标，制定全新的营销策略和推广方案。

东莞松山湖项目招商及营销推广方案

中国科技开发院·创富广场招商及推广策划案项、莞、深、港经济走廊的中段——松山湖科技产业园区的北部，紧邻迎宾路与工业南路，总建筑面积为115495.99㎡，本次研究的对象为整个商业和研发中心的住宅，其中商业建筑面积为区的整个商业），住宅建筑高端商务型的创业及休闲体验基项目位置项目周边还处于规划发展中，周边生活配套较少，居住氛围浅薄，仅有的一个创意生活城，空置率高，商业氛围极其冷清，在这样的大环境下，功能性管理核心问题周边人流稀少，购买力不足商户担忧投资回报及前景主力店招商困难重重缺乏形象展示/包装推广、片区尚处于规划发展中,周边生、园区内居住氛围浅薄；、临街受噪音及灰尘污染；、项目展示性不够,缺少指引.、国家宏观调控依然从紧,投资者对项目销售产生一定影响；、旁边竞争商业的先入为主,分流仅有的部分消费者；、高档品质住宅项目的入市,对本项目造成一定威胁；、周边配套不完善,人流量少.主形象定位打造东莞高端商务型的创业及休闲体验基地市场定位（大朗、东坑、寮步、大岭山；客户定位实力强劲的国际及国内品牌主力商家、经营者园区企业高层、骨干精英、技术人员交通：处穗莞深港经济走廊中段，公路、铁路、轻轨、航空枢纽位置，扼黄金咽喉位置：项目建成后将是区域最高楼，代言新地标形象名片，昭示性好，主心标杆，光耀四方：一大批高新科技企业、国家研发中心及企业总部聚集地，旨在打造东莞“硅谷”。

万方超社区体量，集休闲/购物/餐饮娱乐为一体的现代时尚特色商业，园区独一。

：独创金融服务、票务中心、物流速递：区域首家企业/产业培训、人力资源培训、各种技能培训中心，为企业输送优秀人才。

项目标设定3-4个月完成家特色商家主力商家：国内外知名品牌零售店、超市、影城等特色商家：时尚美食/美容/保健等体验馆沃尔玛、大润发、家乐福等活动为载体，以以高端商务型创业及休闲体验基地创建宣传为抓手，汇聚当今海内外众多时尚品牌商家的产品展示展销来个月时间达到入驻率超70%（覆盖含家及以上品牌主力商家和5楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。

《万科集团》PPT课件

❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000

万科_东莞松山湖科技园项目价值最大化解决之路_184PPT_中原

评级 A A A
A
B A
周边交通线路较密集，可通往东莞各镇及周边城市
A
因线路密集，可选择性较多，基本不存在拥堵情况
A
A地块受噪音影响较大，面积较大的B地块基本无噪音影响
C
无
C
无
C
A地块北临莞樟路，空气较差，而面积较大的B地块隔着A地块不受莞樟路影响，周边环境较优越，空气质量较好
B
高新科技产业园，是东莞产业升级的龙头区域地块所处位置原属寮步、大朗交汇处，周边镇区当地人有较强的归属感
2019/11/21
万科科技园项目价值最大化解决之路
20091116
1
报告思路
项目背景
1、东莞房地产新兴区域，三镇交界处，目前居住氛围不是很浓厚 2、无景观资源 3、地块被市政路分割成两块，营造大社区氛围有一定难度
发展商目标
1、万科品牌在东莞市场进一步延伸 2、项目价值最大化 3、计划明年11月入市，首批开发5万，实现销售3万；
区位
交通项目四至
景观配套
精刻电子、大普通讯建筑， 12米高
北12路，双向2车道
B地块
A地块
地块紧邻国源玻璃厂，存在废水、废气污染影响
莞樟路，双向10车道，车流巨大，多为货车和大客车，路口为高架桥7米
2019/11/21
双向4车道，工业区道路，道路窄车流大，高峰期经常塞车
科苑公寓，定位为工业区员工廉租房，只租不售，建筑限高50米，对本地块西南向视野阻挡严重。
——《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》
关键词：南中国别墅密度最大珠三角生态资源最丰外资产业引进最迅速生活质量地级市第一大深圳无缝链接城市

《万科产品定位》课件

品牌形象差异化
塑造独特的品牌形象，包括品牌理念、品牌标识、品牌形象等，提高消费者对品牌的认知度和忠
诚度。
服务差异化
提供优质的服务，包括售前、售中、售后服务等，提高客户满意
度和口碑。
03 万科产品定位实践
CHAPTER
住宅产品定位
总结词
以客户需求为导向，注重居住体验和生活品质
详细描述
万科住宅产品定位以满足客户需求为核心，注重居住体验和生活品质的提升。在产品定位过程中，万科通过对目标客户群体的深入了解，挖掘其需求和痛点，针对性地设计住宅产品，提供舒适、便捷、智能的居住解决方案。
等。
客户群体细分
根据消费者的年龄、性别、收入、职业等因素，将市场划分为不同的客户群体，如年轻人、家庭、高端人士等。
产品类型细分
根据产品的不同类型，将市场划分为不同的领域，如住宅、商业、办公等。
目标客户群
明确目标客户
客户需求分析
通过市场细分，明确企业的目标客户群体，了解他们的需求和特点，制定相应的产品定位策略。
办公产品定位
要点一
总结词
以客户需求为导向，打造高效、智能的办公环境
要点二
详细描述
万科办公产品定位以客户需求为导向，致力于打造高效、智能的办公环境。通过深入了解客户的办公需求和管理模式，万科在办公产品的规划、设计、运营等方面提供定制化的解决方案，以提高企业的运营效率和员工的工作满意度。同时，万科还注重办公产品的绿色环保和可持续发展，以满足现代企业对环保和社会责任的要求。
深入了解目标客户的需求和痛点，挖掘他们的潜在需求，提供符合他们需求的产品和服务。
客户画像
通过市场调查和数据分析，为企业的目标客户群体制定详细的画像，包括年龄、性别、收入、职业、生活方式等。

万科松山湖1号推广策略提案.doc

万科松山湖1号推广策略提案万科松山湖1号推广策略提案松山湖HOUSE TOWN 作为地标性的文化象征意义依据项目所处的地域特征原生态的湖岸和坡地特征应用昆虫小鸟与风向标的结合象征片区自然和谐的生态环境和为业主带来的理想生活8月9月10 月11 月12 月2007 线上高举高打告知市场区域定位建立级别解决区域障碍阶段1形象出街阶段2形象出街形象线区域认知一期形象的任务就是解决掉消费者心里的区域障碍产品线价值认知线上区域认知持续线下产品价值诉求完成销售松山湖1号-作为文化的意义作为文化传承的意义万科松山湖中国别墅的世界观作为精神层面的意义生活在别处生在这个城市活在另一个城作为地理层面的意义南中国最具国际化视野的原生山水区作为时间概念的意义时光与愉悦停驻的地方作为财富象征的意义财富与精神满足的双赢之城这是因为项目预期的高价格和高影响力必须要求超越区域限制超越资源的价值区域价值亚洲硅谷的强力支撑不只属于东莞深圳而是属于南中国人群企业主经理阶层国家与社会管理阶层事业的成功者为社会创造财富并承担起品位生活探索责任的企业家阶层阳光下的财富新富阶层精英意识领导者通过对社会影响达成自我实现资源8平方公里原生淡水湖资源决定发言权从德国汉堡阿斯特湖的红树区到英国曼城湖区国家公园温德梅尔湖的富人区到美国芝加哥密歇根湖华盛顿湖边的富人区到瑞士日内瓦湖的富人区每一个湖边都有一个富人区这决定了我们的推广不只强调资源更强调地位不只是高品质更要有品味有格调不只是强调有更强调最不只是要有可炫耀的指标更要有富人的标签万科松山湖1号logo 阿波罗的桂冠Απολλων品牌故事拥有一头灿烂金发的太阳神阿波罗是希腊神话中最著名的神祇之一他多才多艺司掌文艺音乐诗歌并在一夜之间修建出雄伟的特洛伊城墙被世人视为城邦的创始者和建筑之神一次偶然的邂逅阿波罗狂热的爱上了自然女神达芙并立即展开了追求行动而无动于衷的达芙涅拒绝了他的爱意被爱情冲昏头脑的阿波罗意图以暴力征服达芙涅让她臣服于脚下一个追一个逃眼看女神就要被阿波罗俘获达芙涅高声向父亲河神求救就在阿波罗抓住达芙涅的那一瞬间女神变成了一株月桂树伤心的阿波罗将达芙涅的化身月桂树作为自己的徽记并赋予它神圣的意义凡是在阿波罗掌管的领域中取得非凡成就的人都会被赐予一顶由月桂树枝编制而成的王冠代表太阳神对他们的肯定与赞美从那以后阿波罗的桂冠就成为名誉和地位的象征一直流传到今日回首人类的进步史就是一部对自然的征服史阿波罗追求达芙涅的神话故事从另一个方面表现出人类对自然天生的这种征服欲望但是一味的单纯征服并不会给人类带来美好结局自然也以自己的方式回击了人类就像阿波罗最后只能怀抱着情人化身的树枝黯然神伤万科作为中国地产业界的领跑者对自然对土地充满了宗教般地虔诚她并不是以征服者的形象出现在松山湖这片得天独厚的土地面前而是以最审慎的姿态予以再创作那充满着西班牙手工痕迹的建筑也不是冷酷的凌驾于自然之上而是和谐融入其间再现渊远传承的人文脉络更好的表达出这片土地沉积的深厚意蕴那么在这种高尚的背后隐藏着何种意义如果说四季花城万科城系列代表了万科在造一座城的成就万科东海岸金域蓝湾代表着万科在中国的海岸线那么一脉相承的兰乔圣菲17 英里松山湖代表着万科怎样的追求这是万科最具影响力的一条脉络对万科品牌做出了卓越的贡献这是松山湖可挖掘可利用的重要资源是深具价值深具内涵的品牌生命线在这样的探索中我们寻找到了这样的一个线索加入TVC 中国别墅的世界观这是万科松山湖1号的定位表述更是万科别墅产品线的总结及品牌主张中国别墅的世界观代表万科比肩世界代表中国别墅的国际视野为万科别墅打造地位将超越松山湖1号它代表的是万科别墅品牌的全新高度中国别墅的世界观将超越项目极大的提升万科品牌实现万科品牌的又一次升华中国别墅的世界观中国别墅的世界观是站在万科松山湖1号的原点上既契合项目又高度总结了万科的别墅产品线中国别墅的世界观兰乔圣菲万科17 英里万科松山湖1号品牌主张中国别墅的世界观品牌识别暨文化特征多元化国际生态目标消费群特征企业家阶层国内外人士等寻求国际化生活方式终极置业目标项目产品以别墅居住为主导暨酒店户外运动等于一体的生活社区随着开发的进程项目价值逐步提升企业万科品牌别墅产品线兰乔圣菲,,十七英里,,松山湖品牌定位不仅仅实现了产品差异化也是为了实现品牌差异化松山湖1号品牌定位点的挖掘超越项目做项目利用品牌升华品牌这是松山湖1号的使命也将是松山湖1号的重要贡献系统工程之阶段配合动作万科松山湖世界别墅之旅目的导入理念渗透理念充分制造影响力确立高级别高水准的站位内容历时12 月组织万科专家团队考察世界最著名的别墅区并形成连续的文字和影音报道持续在媒体公开引发公众舆论的关注制造话题配合建议调动凤凰卫视全国性及深圳的纸煤等有影响力的大众媒体跟踪报道形成阶段性的注意力占领万科松山湖1号如何实现品牌成就走向成功万科松山湖1号要No the other 它的推广更必须Nerve before nerve again 在我们理解里我们不只是在做一个项目更是在锻造一个图腾让万科松山湖1号成为万科又一颠峰之作成为富人们魂牵梦萦的符号这是目标更是要求起高度承形象转产品合众力第1阶段第2阶段第3阶段第4阶段第一步不是直接告诉市场万科松山湖1号是什么而是先解决区域尚未被认知的第一障碍告诉市场区域的级别和价值奠定品牌的级别给市场一个值得期待的高度和号召一上来就镇住市场引起消费者的广泛关注和好奇强调我最实现方式户外悬念式软文承接性品牌号召户外高调号召软文配合强调大指标不落细节吊足市场胃口手册促成有益的品牌联想阶段主题亚洲硅谷光辉城市实现方式大众媒体形象传达小众传播渗透大活动及针对性活动体验强调我是第二步奠定了区域的地位也就确立了品牌级别其后的推广便能始终保持在一个高水平线上运作无论是形象还是产品还是其它都能向市场传达一种高调的氛围和高端的预期实现高端人群的对位和项目差异化优势的传达让消费者形成一个高形象高价值高价格的判断阶段主题中国别墅的世界观第三步进入购买的实质说服在品牌级别与高端形象的基础上强调资源湖及产品西班牙风格的价值以实际的产品价值和居住前景配合现实的呈现和体验打动消费者促成最终购买强调我有实现方式大众媒体形象传达小众传播渗透现场的呈现和感染针对性活动体验万科松山湖1号推广策略提案未来的力量The power of future 影响目标客户购买物业的最大因素是什么区域社会的趋向认同区域价值客户认识大朗尚未认知的松山湖我们最大的优势是松山湖最大的劣势也是松山湖区域认知不解决其它的资源和产品都不产生意义区域够份量够牛房子只要不差怎么卖都不成问题那么松山湖到底是一个怎样的区域珠三角东部城市带高科技后花园东莞大朗8平方公里原生湖区国际级信息产业基地72 平方公里的生态新城关键还在于给出一个有力的角度引导消费者认知区域价值如此方能将片区劣势转化为优势如此方能让片区形成强大的推动力如此我们的诸多卖点才有方向才有力度在世界的某个版图我们发现了这样的一个区域从这里开始从旧金山绵延到圣何塞市南北长约,,公里宽约,,公里的广袤而平坦的土地上这片神奇沃土与高科技经济有关是高科技创造了它它是一个地理概念更是一个高科技经济概念它规模浩大却始终保持着最低的密度和最纯净的环境它以高科技新兴产业傲视全球它甚至成为了国际化全球化的代名词成为智慧的象征它云集了世界上最具思维智慧的人群并形成了新富居住区它是经济与环境完美融合的典范是高度文明的浓缩它属于全世界影响全世界国际的生态的城市的不存在高密度绿化度高拥有良好的自然生态环境交通方便以无污染脑力密集型产业为主新富居住区配套高端它就是硅谷Transit Village 松山湖与硅谷相似不只一处的表现出惊人的契合从时间到空间从潜力到未来规划从物理特质到精神特质松山湖冉冉升起的一个明日硅谷具备了硅谷的所有气质和潜质它的未来听得到看得见从空间上松山湖所属所承担的亦远不止于东莞不止于深圳它属于珠三角属于南中国它也是代表中国代表亚洲走向全世界的松山湖松山湖片区就是亚洲硅谷Asia Transit Village 亚洲硅谷以参照借代的形式清晰且迅速的向市场传达区域的定位和价值让消费者非常明确的抓住区域核心价值了解现状理解未来以此成为进一步深入认同的基础何以称为亚洲硅谷中国第一2002 年5月24 日国家科技部中国科学促进发展研究中心以经济实力创新能力国际化活力发展潜力为四大主标体系从全国53 个国家级高新区中评选出11 个优胜高新区松山湖名列第一被评为中国最具发展潜力的高新技术开发区潜力巨大72 平方公里的沃土隐藏着巨大的发展能量位于东莞深圳两个最具活力的经济体之间辐射珠三角南中国具备强大的可持续发展空间环境得天独厚72 平方公里的土地上坐落着50 平方公里的绿地水天一线的8平方公里原生淡水湖南中国绝无仅有无比优越的自然环境凯悦的选择凯悦酒店只出现在全世界最有价值的地段新富居住区全低密度生态住宅人群素质及国际化程度最高一流的生活商业文化配套高标准规划高水平开发土地价值高生态准入交通管制制度。

中原东莞某地产松山湖别墅项目前期策划终稿132PPT

文艺复兴运动则悄然兴起，科学革命、工业革命也孕育而出！
一场文化的革命
“文艺复兴”打破了传统的思想枷锁，颠覆了旧有的秩序，标志着封建主义即将被打破，资本主义文化及意识形态即将开始……
“文艺复兴” 释放了一个社会的思想，也颠覆了一个时代
居住文明
从树巢到洞穴，从洞穴到草庐，从草庐到泥房、石屋，再到钢筋水泥；从低层到多层，从多层到高层（小高层），人类的居住文明在改变着。国人的居住文明经历了从福利房到商品房的转变过程，完成了房地产价值的回归，体现了“以人为本” 的思想。东莞居住文明的复兴会否始于万科的松山湖项目？？？
13.95％；相比商品住宅的销售面积，别墅的成交面积涨幅不大
2005年商品房需求变化情况
16%
250 200
208.62511.5 176.13 151.42
20% 0%
150 -1.35%
-2Байду номын сангаас%
100
60.08
50
32.52
-40%
0 商品房
-50% -60% 住宅非住宅商品房
2005年 2004年增幅
“未来”的价值
The Value of Expectation

从中世纪的欧洲历史说起……
在欧洲中世纪“黑暗”时代，文学、哲学、美学、文艺被基督教教义扼杀…… 基督教统治欧洲……
奥斯曼帝国时代
东罗马的学者在意大利的佛罗伦萨办了一所叫 “希腊学院”的学校，讲授希腊辉煌的历史文明……
松山湖大道石大路
107国道
片区交通
莞樟公路莞深高速公路常虎高速公路
片区通达性
• 片区周边高速路网分布均匀，片区对外交通便利 • 距深圳市区20分钟车程，到深圳机场30分钟车程，到深圳皇岗口

《推广策略方案》PPT课件

掌握主动权，产品导向是才是王道！
我们的产品已经成型，需要为她在市场上精准的找合适的客户！
2021/3/26
13
我们是什么样的
15万方高端人居大区
名校相伴，12年一站式教育
一梯一户板式建筑
3万方水系私家园林
万嘉防盗门
双层中空Low-E玻璃
芬兰通力电梯中天物业零距离洋湖湿地公园
豪华会所
全智能化社区
“你说的这些好像很厉害的样子，能给我带来好处么？说清楚”
2021/3/26
41
如果您不愿意，一只蚊子都飞不进来
我的家，我做主！智能化周界防范（电子围墙）、电子巡更、可视对讲、一卡通门禁、
闭路视频监控、小区信息发布系统、电梯五方通话、停车场管理、背景音乐、智能照明、报警系统（地下室及室外园林），智能化与人工巡逻，为业主营造更安全更舒适的生活环境。
·通风排水
中天栖溪里各层电梯前室均设正压送风口，地下车库设通风、排烟、风管等，确保业主居住随时随地空气对流。卫生间均为独立同层排水系统，透气、排污分管设置；非人为因素零渗漏、零堵塞、零维修，排水过程零噪音，材质均为UPVC 室外排水雨、污分流，分别排放，管材均为HDPE双壁波纹管
·供水系统
中天栖溪里采用两条市政供水管道并网运行、一户一表，科学合理的设计与施工，即使出现供水维修也快速易行。公共区域合理设置室内消火栓系统，地下车库另设自动喷淋系统，设置独立的消防泵房，400立方消防水池，环状管网供水，另设屋顶不锈钢水箱，双电源供电，确保整个小区业主生命财产安全。
·消防设计
中天栖溪里地下室：耐火等级为一级，设九个防火分区，分区均有直通室外的安全出口。二类高层住宅耐火等级为二级，每单元各为一个防火分区，每单元设 1 部封闭楼梯间及 1 部消防电梯设自动灭火和火灾自动报警系统，消防控制室位于一层，直接对外。

东莞万科松山湖_兰乔圣菲推广构想与主题思路_88PPT

其实，松山湖的优越不再属于东莞，而属于整个珠三角。
》》》松山湖片区与居住的关系
人少了，是优越；地少了，是珍稀。
资源的开发远远大于再生资源的价值，不取决于占有多少，而在于只有多少松山湖片区，不仅是单纯的居住，而是整个城市一个功能的承载虽然北区先前开发，虽然走进湖的人很多，但真正住进湖的人却很少真的，走进湖的机不可失，居进湖的机会越来越少
很寂静，非常宽广，脚步声打扰了这片如此生态的土地！
》》》2006年3月15号，上午11：10，回走的路上。对不起，松山湖，打扰了！走过了，松山湖，似乎也想说点什么！
》》》松山湖与城市的关系
因为湖而美丽，因为城市前景而更加耀眼。
城市，都有一个能代表整个城市胸襟的美丽之地正如，香榭里之于巴黎，第五大道之于纽约，外滩之于上海松山湖，“科技共山水一色”，“一城两心”，“东莞城市新核心区 ” 政府巨资的远景建设、珠三角交通网络形成的利好条件…… 今天，因城市而了解松山湖；明天，因松山湖而了解城市
“一切正为他们所有、一切正为他们所造”给到他们是——
发现原生之旅
“一切正为他们所有、一切正为他们所造”给到他们是——
别墅，与大地原生
“一切正为他们所想”他们得到实现的是——
原生，让生活重新想象
从“认识——认知——认同”消费心理是个过程从“发现——得到——实现”产品解释是个过程
以原生资源价值，给予资产阶层一次生活的满足
远见原生价值
一个上层建筑的享乐场
一次原生价值的人生之旅
［松山湖·兰乔圣菲推广构想与主题思路……］
提案之前—— 感谢万科！感谢松山湖！给了我们一次走出城市之外的纯生体验……
》》》2006年3月15号，上午10：08，松山湖环湖路上。面对湖，心听湖，没有语言……

万科东莞市松山湖号项目营销工作总结

推广线——线下11.18
11.18，还是凯悦酒店，在这一天为我们的战绩又添上了辉煌的一笔。上午9：30，万科·松山湖1号在凯悦酒店正式开始认筹。闻讯而来的客户为了抢得优先购买松山湖1号的入场券，提前一晚通宵排队，175套别墅在当天获得了认等500多个的骄人成绩，进一步验证策略方向的正确。
推广线——线下11.18
三大战役之二 11.18公开诚意登记
推广线——线下11.18
由于9.23产品发布会之前推广的高调方式，引起的关注过于强烈，本阶段的推广工作相对低调很多，线上更换了户外广告牌及发布了一款硬广，主要的沟通工作通过线下进行，通过这些举措丰满中国别墅的世界观这一形象内涵，形成立场与观点支撑高度，促成客户的深度认同。
营销工作总结
纲要
项目任务营销思路推广线客户线地盘管理经验总结不足之处二标段推广
项目任务
11月30日前完成项目的100%销售并完成合同签订。
营销思路
1、由繁到简，集中力量打攻坚战，最终确立9.23和 11.18两大节点使项目的推广做到有的放矢；
2、目标客户数量积累和质量提高是完成任务的关键所在；
直邮
推广线——线下11.25
三大战役之三 11.25公开发售
推广线——线下11.25
与认筹仅仅相隔一周，万科松山湖1号即盛大开盘，销售中心与样板房同时开放，现场实景部分呈现，浓郁的西班牙风情感染着每一个到场的客户。
推广线——线下11.25
11.25下午14：00，凯悦酒店。 175套别墅。2个小时售罄。辉煌的销售数字，再次验证了策划对于市场人群的精准把握。
推广线——线下9.23
这一阶段的推广主要通过线上高调进行，户外广告牌重锤出击，硬广、软文双管齐下，线下辅以短信、直邮、画册等工具与目标客户群沟通，并通过举行摄影大赛和巡展的方式，迅速引起了市场的广泛关注，建立了万科·松山湖1号的高端品牌形象。

万科松山湖1号项目盘点1

12月3日最后两套样板房销售，为项目销售画上完美的句号。
感谢观赏
精确打击，完美收宫
2508批上门客户 755批电话客户 1088批新闻发布会客户 250批楼盘巡展客户 87批万科内部客户共4688批客户
筛选: A+类客户115批 A类客户649批 B类客户1801 C类客户2123
173套单位
第221号认筹号，暨第 176批客户进入选房区即全部售馨，所有销售进程、消化顺序及购买客户与预测高度一致。
PART 4 盘点——预销控
销控列表
销控分析列表及分析
通过对认筹客户预销控摸底了解客户对推出单位的接受度，规避滞销单位，疏导客户
PART 5 盘点——开盘流动销控
流动销控岗位，将最新销控信息传播选房前45位即将选房的客户，保持选房区的畅通。 2小时15分钟，173套单位收取定金并签订认购书平均每45秒钟一套房。
万科松山湖1号项目盘点1
单击为20厘米？
全球GPS定位惯性导航系统风力修正激光制导
精确制导，一击中的
项目难点
销售人员进场2个月没有任何销售辅助资料东莞客户98%只接受独立别墅工程进度告知只能保证开盘当天才能展示样板房及展示区项目的售楼处在开盘之前都为工棚或临时板房大量的深圳万客会“旅游客户”增加了项目诚意客户的识别难度公开发售起一个月完成100%销售并且完成合同签订 ……
如何破解项目难点？
发掘真正诚意客户锁定滞销（慢销）单位，制定相应对策提高客户满意度，通过各种方式维系客户逐步扭转客户对意向房型的选择习惯
大浪淘金
PART 1 盘点——数据收集录入
录入项目制定跟进记录填报
客户登记表
PART 1 盘点——相关口径