解读物权法中的几个热点难点问题
物权法热点与难点问题

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牵连关系的界定之一
• 1、单一标准说
• (1)标的物如为构成债权发生法律要件之一时, 为牵连关系,如保管;
• (2)标的物须为构成债权发生原因,如保管物致 人损害;
• (3)标的物之存在与债权的发生有相当因果关系, 且一般人认为,有留置的必要;
• (4)债权与标的物是基于某种经济关系而发生, 债务人不履行债务而要求返还标的物,被认为不 符合社会观念。
• 1、物权的本质是权利人垄断地支配特定物 而不受任何人意志约束;
• 2、垄断支配特定物,必须以“一物一权” 规则为物权法原则,该原则的本质是禁止 不相容之物权并存;
• 3、物权的对抗性是禁止不相容物权同存一 客体必然推论;
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物权对抗性发生条件 及其理由
• 发生条件:以登记为对抗要件的物权,自登记发 生效力;未经登记公示,不具有对抗善意第三人 取得物权的效力。如物权法第24条、第129条、 第158条、第188条、第189条规定。
(三)效力: 1、物权的设定;2、移转; 3、抛弃。
(四)问题:如何适用《物权法》第15条
与《合同法》第5可1编条辑pp的t 规定
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动产物权的变动
物权因法律行为而变动 要件: 1、行为人有处分权; 2、行为人有设定或转让物权的意思表示; 3、交付动产(法律另有规定除外); 4、变动行为的有因性。 效力: 发生物权设定、移转的效力。
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牵连关系的界定之二
• 2、两项标准说:动产,是债权发生的原因, 或者是债权发生的间接原因
• (1)债权与标的物占有的取得,基于同一交 易关系,或者同一目的,(如标的物脱离留置 权人后,偶尔复得也有牵连关系);
浅谈物权法教学中的几个难点问题及对策概要

浅谈物权法教学中的几个难点问题及对策(海南大学法学院张卫)2007年3月16日,十届全国人大五次会议通过《中华人民共和国物权法》,该法于同年10月1日起施行。
物权法是规定民事主体可以享有哪些物权,各种物权有何权能,如何行使物权、变动物权以及怎样保护物权的法律制度,它是一个国家的基本财产法,是我国民法的重要组成部分。
物权法的颁布与实施,对坚持和完善国家基本经济制度,规范社会主义市场经济秩序,维护人民群众切身利益,构建和谐社会,具有十分重要的意义。
作为高校法科学生课程之一的物权法(学),它是以物权法为研究对象的科学,是民法学的重要组成部分,是高校法科学生的一门重要必修课,也是研习其他法律课程的重要基础。
有鉴于此,海南大学法学院一直十分重视物权法的教学与研究。
经过十多年的精心培育,我院的物权法课程已先后被评为海南大学和海南省的精品课程。
然而,也正是因为物权法的重要性和基础性,决定了这门课程在教学中的复杂性和疑难性。
学生在物权法的学习过程中,普遍反映物权法抽象难学,难与民法的其他制度融会贯通。
笔者在多年的民法学和物权法教学中,感觉下列问题是物权法教学中的难点,故提出来与同行探讨。
一、物权法课程与民法总论课程的衔接问题及对策根据大陆法系各国的民法典以及我国现有的民法体系,物权法属于民法典中一个相对独立的组成部分,属于民法分则的内容。
民法典规定了总则部分,表现在民法学教科书上就是民法总论。
我院从大一第二学期起开设民法课,首先开设的就是民法总论课程,50学时,一学期的课程。
学生修完民法总论后,大二第一学期才开设物权法。
民法总论是是对民法带有共同性的规定所作的阐述,是对民法分则中的各种具体民事法律关系的理论概括,是对民法分则中各种制度通用的一些内容的集中讲述,在民法学中起统率和指导作用。
民法总论讲授的内容包括:民法概述、民法的基本原则、民事法律关系、民事主体(自然人和法人)、物、民事法律行为、代理、诉讼时效和期限等,这些内容都是物权法(民法分则内容之一)中所要用到的知识。
物权立法中七个疑难问题之我见

物权立法中七个疑难问题之我见摘要:我国未来物权法,对于不动产登记簿的开放对象应当有所限制,但对于开放内容不应有所限制;物权人的返还原物请求权不应当适用诉讼时效;应当建立取得时效制度,并应区分一般动产、准不动产、未登记不动产而规定不同的成立条件;在动产的转让人为无权处分而受让人为善意的情况下,转让人与受让人之间的合同是否有效不应当以“无权处分”为条件,只有在转让合同无效的情形下,受让人取得标的物的所有权才是依善意取得制度的取得,此时的取得是原始取得;在共同共有的情形下,原则上处分共有物应当经共有人全体一致同意,但应容有若干例外;不应当规定居住权;动产抵押的公示方式问题无法彻底解决,如果规定动产抵押,应当实行登记要件主义,适于烙印、打刻或贴标签的动产,应当采取烙印、打刻或贴标签的方式,其他无法解决公示方式的动产应当禁止抵押;主债权履行期届满后,抵押权人行使抵押权,原则上不应当有一个时间限制,但抵押人非为债务人时可容有例外;在债务人不偿债时,抵押权人不能直接让抵押人交出抵押物,实现抵押权,但可以持抵押权登记簿副本直接申请法院拍卖抵押物。
关键词:物权立法;疑难问题在今年六月下旬于扬州大学召开的物权法草案征求意见会上,全国人大法工委的王胜明副主任提出了物权立法中七个尚待解决的疑难问题,希望全国理论界和实务部门提供理论和经验支持,本人作为一名从事物权法教学和研究的高校教师,自觉有义务对这七个问题进行研究和思考,以期能为物权法的制定贡献自己的绵薄之力。
王主任提出的七个问题是:1、不动产登记簿的开放程度问题;2、返还原物请求权是否应当适用诉讼时效的问题;3、是否应当建立取得时效制度,如何建立取得时效制度,并处理好取得时效与诉讼时效的关系问题;4、在动产的转让人为无权处分而受让人为善意的情况下,转让人与受让人之间的合同是否有效,受让人所有权的取得是原始取得还是继受取得的问题;5、在共同共有的情形下,对共有物的处分是否应当经全体共有人一致同意,以及如何处理物尽其用与保护其他共有人及相对人利益的关系问题;6、是否应当规定居住权,赞成或反对的理由是什么的问题;7、对于抵押权,(1)动产抵押的公示性如何解决的问题;(2)是否应当规定在主债权履行期届满后给抵押权人行使抵押权一个时间限制的问题;(3)在债务人不偿债时,抵押权人能否直接让抵押人交出抵押物,实现抵押权的问题。
司法考试物权法的十大难点

司法考试物权法的十大难点我国《物权法》中既有对传统物权法律制度和共通性规则的承继,也有许多具有中国特色的创新性规定和巧妙的制度设计,整体上值得肯定。
但毋庸讳言,由于种种原因,其中也有不令人满意的规定和表述,另有不少争议问题的避舍。
在理解和适用《物权法》中,还有许多疑难或争议问题值得进一步明确。
在此本人选取其中十个问题谈谈个人看法,就教于方家。
一、物权的客体不等于“物”国内物权法著作的通说认为物权的客体为“物”。
而关于物权客体或者物的范围问题,立法上有不同的规定,学说理论中也尚存在争议,主要有下列几种不同认识:其一,认为物权的客体只能是有体物;其二,认为物权的客体既可以是有体物,也可以是权利;其三,认为物权的客体包括有体物及“法律上可得支配的自然力”;其四,认为物权的客体既可以是有体物,也可以是权利,还可以是法律上可得支配的空间、能源与自然力。
笔者认为,在解释物权的客体问题时,首先应予澄清的是:“物权的客体”与“物”是两个既有联系又有区别的概念,不应将其等同。
作为物权客体的物,原本即是指有体物,或者是说只能是有体物;有体物虽然是物权的主要客体,但其毕竟只是物权的客体之一,除此之外,可流转的财产权利、“法律上可得支配的自然力”等拟制物,亦可是物权的客体。
而如果径将物权的客体等同于物,再解释“物的范围”以及拟制物和权利是否为物等问题,实在是自取其扰,在逻辑上也难以自圆其说。
就物权客体的范围和种类而言,笔者赞同上述第四种认识。
其中,有体物乃原本的物权客体且至今也是物权的基本和主要客体,故可谓之“本体物”;有别于有体物而能够为人力控制并具有经济价值,因而可被“视为物”的特定空间、能源与自然力,可以作为“拟制物”来认识;可转让的财产性权利作为物权的客体,须基于法律的特别规定,其属于特殊的物权客体。
《物权法》第2条第2款的中,明确区分了“物”与“物权的客体”这两个不同的概念;依其规定,物权法上的物仅限于有体的不动产和动产,而物权的客体并不限于有体物,还可以是权利。
论物权法的平等保护原则存在的问题及建议

论物权法的平等保护原则存在的问题及建议基于对物权法进行深刻的剖析与介绍可以发现关于平等的维护工作还有待进一步的加强与完善,然后提出了一些具有建设性的意见。
标签:物权法平等保护物权平等实质上就是国家在法律上明确指出同种物权主体具有同样的重要性,在享受相同权利的同时也承担相同的义务。
这些主体的权利主要是通过市场交易进行体现。
有时候,市场存在不公平的现象,这就需要根据相关的规定来保障受害物权主体的权利,防止市场出现混乱的现象。
在我国新出台的物权法明确的指出,在社会主义市场经济条件下,应当保障其在市场中享有相同的权利,任何的单位或者个人不得对其权利进行损害。
此外,还有一条也明确说明了不管是国家,集体还是个人的私人财产都受到国家相关法律的保护,在法律上都具有享受公平待遇的权利。
但是,关于这条法律有些人提出了异议。
其一,国家的利益与机体个人利益的保护存在重大的差异,在保护上不能够一直对待。
但是,还有人认为物权法应当重点保护私人的物权。
在社会主义市场经济条件下,要想保证其顺利运行,就需要坚持公平公正的社会主义市场经济原则。
只有在这种平等,公正的原则为指导,才能够保证社会主义市场交易能够平稳有效的进行。
一、在立法方面,《物权法》中有的规定不甚明了,有的规定存在瑕疵,甚至与平等保护原则不符例如《物权法》第42条第1款规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产。
”然而,公共利益是一个高度抽象、弹性极大、易生歧义和弊端的概念,如果不严格限定,极易出现滥用现象,也就难以排除某些行政执法部门假借公共利益之名肆意侵害老百姓的财产权益。
如在现实生活中,有些部门往往把招商引资项目、城市住房改造、建造广场绿地等工程都扩大解释为公共利益。
还有假公共利益之名而为征收,再转手给地产商进行商业性开发,政府和开发商获取暴利,而被拆迁人投诉无门。
因此在理解和运用公共利益概念时,应坚持六条判断标准:(1)合法合理性。
再论物权法难产背后的有关问题

再论物权法难产背后的有关问题【摘要】目前我国物权法立法进展缓慢的原因主要包括法律制度、国情因素等多方面影响,物权法修正中存在的争议涉及到产权保护、权利归属等方面的问题。
建议在物权法立法中加强产权意识的培养,借鉴国际经验并规范适用范围,以解决物权法适用范围与模糊性问题。
深层原因在于我国传统文化对私有财产的认知与制度安排存在不足,未来要加强对物权法的宣传教育,促进法治观念的普及,提出更具体的改革建议。
检讨物权法立法历程,总结经验教训,为今后的物权法立法提供借鉴与借鉴方向,以推动我国物权法的健康发展。
【关键词】物权法、难产、问题、立法、进展缓慢、修正、争议、建议、国际经验、适用范围、模糊性、深层原因、发展方向、总结、展望1. 引言1.1 再论物权法难产背后的有关问题再论物权法难产背后的有关问题,是一个长期困扰我国法学界和立法机关的议题。
我国的物权法立法进程虽然已经持续多年,但始终未能取得明显进展,导致了当前物权法体系仍然不完善,存在着许多难以解决的问题。
这背后究竟隐藏着怎样的原因?我们如何应对这些困难?这些问题亟待深入探讨。
我们需要深入剖析这些问题的根源,同时积极探寻解决之道。
对于物权法立法中存在的争议,我们应该从法理分析、实践经验、国际经验等多个角度进行综合研究,努力找到最适合我国国情的解决方案。
我们还应当根据国际经验,结合我国实际情况,提出具体的立法建议,为加快物权法立法进程提供参考。
2. 正文2.1 目前我国物权法立法进展缓慢的原因1. 法律体系不完善:我国的物权法体系在立法体系上存在不完善的问题,缺乏统一的法律框架和制度安排,导致物权法的立法进展受到局限。
2. 概念界定模糊:物权法中的一些概念界定模糊不清,如对于物权的界定、物权的内容等问题存在争议,这给立法工作带来了一定的困难。
3. 利益关系复杂:在现实社会中,涉及到物权的利益关系复杂多样,各方利益纠纷难以调和,导致物权法的立法工作受到干扰。
物权法热点与难点问题

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相邻权是否具有对世性
• 因相邻关系而产生的权利,义务主体是谁? • 因相邻关系而产生的权利是否具有对世性?
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正确理解相邻权的对世性
• 相邻权: • 1、发生依据法律; • 2、内容依据法律; • 3、相邻一方归入不特定的义务人范畴。
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物权对抗性之含义
• 物权的对抗性,是指排除交易当事人在同一物上 依据法律行为而取得物权的效力。是现有物权针 对欲产生的“物权”的对抗。
一、善意取得
(一) 要件
1、让与人为动产占有人或不动产登记名义人; 2、让与人为无权处分人; 3、受让人善意,且因合同有偿取得财产; 4、受让人占有动产或办理物权设定或转让登记。 (二)效力
1、取得所有权或者他物权; 2、原物权人的损失,由无权处分人赔偿; 3、善意取得动产的,该动产上的原有物权消灭,但受 让人在受让时知道或者应当知道该物权的除外。
(三)效力: 1、物权的设定;2、移转; 3、抛弃。
(四)问题:如何适用《物权法》第15条
与《合同法》第5可1编条辑pp的t 规定
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动产物权的变动
物权因法律行为而变动 要件: 1、行为人有处分权; 2、行为人有设定或转让物权的意思表示; 3、交付动产(法律另有规定除外); 4、变动行为的有因性。 效力: 发生物权设定、移转的效力。
中国物权法的制定及制定中的疑难问题

提交法律咨询万名律师立即为您解答法律快车您身边的法律专家中国物权法的制定及制定中的疑难问题中国物权法的制定,是中国历史上开天辟地的重大事件,它标志着中国开始了启动自己的首部财产法的立法进程。
这是自清季修律标志中国正式走上大陆法系以来民事立法史上的里程碑,也是改革开放以来我国民事立法趋于体系化、完善化的重要一步。
物权法的制定,也是我国自合同法颁布以后再度制定的另一部重要法律。
但与合同法比较起来,合同法是规范财产的交易关系、流转关系的法律,而物权法是规范财产的归属关系、利用关系,以及交易安全之确保的法律。
因此从这个意义上说,物权法的制定较之于合同法,其意义更加重大。
更重要的是,由于我国人民长久以来淡漠财产所有、财产私有之观念,加之国家长期实行公有制的经济制度,所以,对于什么是物权、什么是物权法等等一系列问题,人们的观念也就很淡薄、很模糊。
此外,由于我国民法学界长期忽视对物权法的研究,长期忽视对国外物权法的了解,因此也就使我国现在正在进行的物权立法面临几多障碍、几多困难。
应该说,这些障碍、这些困难正是我国制定物权法的难点。
毫无疑问,正确正视这些困难、这些障碍,以及正确看待和处理物权立法中的难点问题,乃是我国制定出一部先进的物权法的必要前提,也是物权立法者所应该持有的正确心态。
本文拟从主要的几个方面探讨物权立法中的难点问题。
一、物权总则方面的难点制定物权法的难点首先表现在物权总则方面。
物权总则,是关于整部物权法的总的规则、总的原则。
是整个物权法的“纲”之所在。
这部分的立法难点是很多的。
举其荦荦大者,主要有:1、是否规定物权的客体——物?对此有两种不同的意见。
一种意见认为,物权的客体属于民法总则的内容,不宜纳入物权法中规定,待将来制定民法典时将它置于总则中规定;另一种意见认为,我国现在只有民法通则,而民法通则没有规定权利客体——物,而且在民法典现阶段一时尚难以出台的情况下,趁制定物权法之机,将其率先规定下来未尝不可。
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解读物权法中的几个热点难点问题问题一、物权法概述1.物权法的制定过程始于1993年,出炉了官方稿(梁、王)和地方稿,并全国征求意见。
2007年3月16日上午10时左右,全国人大十届五次代表大会对物权法草案历经7次审议之后做最后的表决,2799票赞成,52票反对,37票弃权,吴邦国委员长一声“通过”,标志着物权法尘埃落定。
2.物权法调整什么?1)物(第2条):动产、不动产?有体物?三性:可直接支配、特定、有价值种类:有体财产:自然资源、野生动植物资源、土地(耕地、建设用地)、房屋、交通工具、生产设备、原材料、生活资料。
权利性财产:票据、债券、存款单、提单、仓单、基金股份、股权、知识产权中的财产权利、应收帐款。
无体财产权:有价值的特定空间、人力可控制的电气虚拟财产:数字资源(数字号牌)、无线电频道、网络产品、特许权利(排污许可)。
未来财产:生命物化和物化的生命,对物权法的挑战。
结论:最终会越来越广。
2)物权:支配权、绝对权、排他权、对世权3)物权法:归属与利用地主的生活VS现代人生活(社会分工、用益至上)不使用他人财产,地球将停止转动!(基民)利用:自用——所有权(世上最圆满的权利);他用:利用物之功能——用益物权;利用物之价值——担保物权。
3.物权法的框架和专业术语1)框架五编+附则——总则、所有权(3种?)、用益物权(4种)、担保物权(3种)、占有、附则;物权类型:所有权、用益物权、担保物权;自物权和他物权;完全物权和定限物权。
2)专业术语物、物权、一物一权、物权法定、公示公信、物上请求权、物权变动、交付、所有权、相邻权、建筑物区分所有权、用益物权、地役权、担保物权、浮动担保、占有4.物权法的评价1)现代:私法文明、平等保护、现代生产方式、先进经验2)国情:体制特点、公有财产保护、物权分类、农村物权、城市住宅和小区物权3)粗糙:未来配套较多、衔接不明(物权保护和民法通则134条)、逻辑不严(农村承包经营权确认)、浮动担保仅限动产、动产抵押的种类。
4)非物权法全部:不是废除,而是离不开:1990年城镇国有土地出让转让暂行条例、2004年最后修订的土地管理法、1994年的城市房地产管理法、1995年的担保法。
问题一:我把上课用的手提电脑/话筒当场卖给你,你可否获得合法的所有权?买卖偷来的自行车,后果如何?——善意取得制度(第106、107、108条)(一)几种情形1.话筒是我自己的2.话筒是外边借来的(不是这里宾馆的)3.话筒是我从垃圾桶里捡来的4.话筒本来就是宾馆的固定安装的5.话筒是我偷来/抢来的(北大:买了一辆偷来的自行车)(二)法律后果1.有权处分——合法取得2.无权处分——合法取得——权利人无权追回——有权要我赔3.无权处分——有条件的合法取得——赔偿或有条件追回4.无权处分——居心不良——不能善意取得——有权追回5.无权处分——不能善意取得——有权追回(三)善意取得的条件1)需具备权利外观:占有状态。
(如果:话筒在服务员手中,或者在仓库里)2)存有交易行为:买卖、互易、出资等方式3)有偿——合理价格:五块钱的手提——天上不会掉馅饼4)除无权外,交易需合法、公开:如禁止流通、欺诈等。
(属另外原因导致不能善意取得?)拍卖效力优先、合法经营者=/=公共市场或者出卖同种类物的商人(日)5)基于原权利人的意志而具有权利外观:借来、代管等,非盗窃物、遗失物6)受让人需完成公示行为:登记和交付。
已付款,未取货,权利人追及,则物权优先7)受让人主观需为善意:不知且无法知道——宾馆固定安装的电脑不行。
(四)新规定:不动产善意取得1.故意登记在他人名下:腐败手法、二奶争房2.无权处分人提供虚假登记资料,取得登记。
基于无权利人意思基础,故不能适用善意取得,但《物权法》第21条:虚假登记责任——真正权利人的损害赔偿请求权显然建立在失去原权利的基础上,似乎可推导出一个结论:在不动产登记错误的情况下,由于第三人对登记簿的高度信赖,无论登记错误的原因,可适用善意取得。
(五)法条解读1.第106条:“法律另有规定外”=遗失物和盗赃物特殊规定2.第107条:二年内主张的,有权追回,非拍卖或商业购得,则无偿追回;超过二年,则无权追回,只能赔偿。
3.第108条:动产上的“原有权利”=所有权?他物权!不动产上的原有权利不因此消灭,登记公示效力。
问题二:路边的野花不要“捡”!——无主物先占制度1.失物招领流程拾得-妥善保管-及时通知-或送交部门-妥善保管-部门通知-或及时发布公告-领取付费—公告6个月无人认领归国家2.何谓“及时”?“不及时“的后果“不及时”就构成“侵占”——道德受损,且无论过失还是天灾人祸均不当得利返还,并无权请求费用,无权请求兑现承诺。
3.拾金不昧与知恩图报之辩(浙江有线节目);拾得人义务重——慎拾;4.法条《民法通则》第79条规定:“拾得遗失物、漂流以及失散的动物,应当归还失主”,“所有人不明的埋藏物或隐藏物,归国家所有。
接受单位应当对上缴的单位和个人,给予表扬或者物质奖励”。
我国采用了罗马法上(不同于日尔曼法上)拾得人不取得所有权的规定。
《物权法》第109条、110条、113条进行了细化。
5.归属:无主物的先占制度我国几乎没有无主物,少有先占制度适用的可能:(法律规定属于国家所有的)野生动植物(49条);所有人不明的埋藏物、隐藏物、漂流物;(114条)无人认领的遗失物;113条。
无人继承的遗产。
若说先占制度适用,也许就剩地上的垃圾了!还有非国家规定属国家所有的野生动植物。
梁老师的批评:穿山甲到了缅甸,国有资产是否流失?蚊虫叮咬谁来赔偿?6.问题公安以外何部门?无论多少价值?如何发布公告?如何通知?如果放弃,是否适用先占取得,还是赠予?问题三:拆迁是否一定要先通过征收?——征收征用制度案例:重庆最牛钉子户法条:《宪法》第10条:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”,明确地将征收作为国家原始取得所有权的手段。
《物权法》第42条到第44条用三个条文对征收征用的条件、程序和补偿作了更为具体的规定。
征用在通常情况下并不导致物权的变动,非国家原始取得之手段。
征收:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,由国家强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,并对失去土地或其他不动产的集体、单位和个人给予合理补偿的制度。
现实中的矛盾:公共利益与商业利益混淆;征收与拆迁等同;补偿标准偏低;补偿款蒸发;征收只能是公共利益;拆迁可以基于公共利益,也可能基于商业利益;征收补偿低,商业拆迁补偿高;征收主体必须是国家,商业拆迁主体是商人;通常拆迁可以是先国家征收,然后出让给商业主体,然后拆迁。
可否商业主体与业主协商达成拆迁协议,而进入拆迁程序?而通过国家征收程序就必须符合公共利益,按照征收补偿,否则纯粹的商业拆迁应当按较高的商业补偿标准。
公共利益之争:超市就一定不是商业利益吗?物权法:已经宣示,没有规定;虽可列举,但难以概括;借鉴世界多数国家;举例:公共利益内容广泛性、公共利益与商业利益的交叉性、公共利益与非公共利益的可转化性、公共利益的发展性、公共利益的地域性、公共利益“公共性”的模糊、公共利益“利益”判断的主观性、公共利益的多层次性补偿标准(42条):是否可以高于市场价?反对:高于市场价叫做高价收购,不叫征收;等于市场价叫做平价购买;低于市场价才叫征收。
肯定:1)牺牲一次,不能牺牲两次——尊重神圣的公共利益,让渡所有权,第一次牺牲;得不到市场价,有一次牺牲。
2)多数人损害少数人;众扶一易,一扶众难——市场价1000元,千人得利也许100元,而只要付出2元,权利人则可得2000元。
(一个人花100元能否建个公共广场?)3)让渡不仅所有权,而且改变生活环境,增加生活成本(外甥女故事),还有精神利益。
物权法规定:合理补偿模式——“依法足额补偿”、直接损失、参考市场价主要包括:足额土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安排失地农民的社会保障费、失地失房居民的拆迁补偿、保障被征住宅人的居住条件;用益物权人适当补偿:考虑到用益物权的他物权性质,从总体上看,对用益物权人的征收补偿应低于对所有权的补偿。
《物权法》第121条:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应的赔偿”。
至于担保物权,由于其具有物上代位性,担保物被征收后,担保物权人可对征收补偿金行使担保物权,故无必要另外对其进行补偿。
附:《土地管理法》第四十七条:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。
但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
耕地的特殊保护:物权法第43条(最高法书p166页)土地管理法第4章:1)以地补地为原则;2)总量控制原则;3)基本农田保护(占总耕地80%);禁止闲置、荒芜——非农业建设用地:1年内不用则续耕,1-2年内不用交闲置费,连续2年不用县级政府收回,交还复耕;承包者连续2年弃耕抛荒,终止承包,收回耕地;4)严格权限——国务院审批:任何基本农田、其他耕地35公顷、其他集体土地70公顷;省级政府:其他集体土地)(城市建设用地按《城市房地产管理法》)征收与征用的区别:1)原来混同(宪法第12条、土地管理法第2条),现在物权法加以区分。
2)区别:原因(公共利益);适用范围(不动产、动产和不动产);法律后果(所有权、使用权);补偿标准(高和低);程序(严和宽);问题四:业主大会(委员会)的权利义务问题五:担保物权:物权担保中的新制度问题六:农村土地承包权制度问题七:农村宅基地可以买卖吗?城里人能否到农村买房?问题八:建筑物区分所有权:房屋到期后怎么办?问题九:物权法原则:物权平等保护意味着什么?问题十:物权变动与物权公示:统一的物权登记制度能建立吗?1.物权变动模式的选择:意思主义和形式主义1)意思主义:一声OK就转移,但登记有对抗效力2)形式主义:需有公示形式;案例:曹操一房二卖:刘备交钱,孙权登记未交钱;谁能得房?意思主义:刘备得房;形式主义:孙权得房曹操能否让入住的刘备腾房?意思主义:不行;形式主义:也不行。