对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义
“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义及法律效果
“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义及法律效果司法实践认为，《物权法》第十五条规定区分了不动产物权变动的原因与结果，即确定了“原因行为与物权变动结果区分原则”。
该原则的法律效果为：原因行为的效力影响物权变动结果，但物权变动结果不影响原因行为的效力。
在房屋买卖实践中，如果合同标的未经行政审批而非法改建、重建的，有关部门则以房屋附有违法建筑为由限制交易，致房屋无法办理相关交易手续。
根据“原因行为与物权变动结果区分原则”，买卖合同系房屋物权变动的原因行为，房屋无法办理物权变更登记的，不影响买卖合同的效力。
标签：物权变动；债权行为；物权行为；区分原则；合同效力一、引言原告石某（以下简称“石某”）系涉案房屋产权人。
2008年10月7日，被告丁某（以下简称“丁某”）与石某签订房屋买卖合同，约定购买位于上海市A区的涉案房屋。
合同签订后，当事人随即委托某公证处，通过向上海市房地产登记机构查询，查明涉案房屋无抵押及其他权利受限记录。
丁某按约支付首期房款后，A区房屋土地管理局于同年10月18日向A区房地产交易中心发出认定通知单，确认涉案房屋附有违法建筑，不予办理房地产权转移以及抵押登记手续。
丁某遂起诉至法院，请求判令：石某拆除涉案房屋上的违法建筑，并协助办理过户手续；石某按约支付逾期交房违约金。
石某反诉请求确认房屋买卖合同无效。
本案中，双方当事人争议焦点在于行政机关限制涉案房屋产权交易对涉案合同效力的影响。
在学理上，上述争议涉及“原因行为与物权变动结果区分原则”的理解与适用。
本文拟结合本案案情，对这一原则的含义与法律效果进行探析。
二、“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”本条规定区分了原因行为的效力与物权变动的结果，即确立了原因行为与物权变动结果区分原则。
中华人民共和国物权法的主要条款解读
中华人民共和国物权法的主要条款解读中华人民共和国物权法是中国民事法的重要组成部分，对于保障个人和社会的物权利益具有重要意义。
下面对物权法的主要条款进行解读。
第一章总则物权法第一章是总则部分，其中包括了法律的适用范围、基本原则等内容。
物权法的适用范围是指该法适用于中华人民共和国境内的物权行为。
该法的基本原则是平等自愿、合法保护、公平交易。
第二章物权物权法第二章是关于物权的具体规定，包括对物权的定义、内容与范围、物权的取得与转让等。
物权是指人们对物所有权的支配权和支配范围。
物权的内容与范围主要包括占有、使用、收益和处分权。
物权的取得与转让需要满足合同订立、登记和依法转移等条件。
第三章所有权物权法第三章主要对所有权进行了详细规定。
所有权是指物权人对物享有的直接、完全、排他和不可限制的权利。
所有权的限制主要包括法律限制和合同限制。
此外，所有权人对他人侵害其所有权的行为有权要求排除妨害与恢复原状，并可以请求赔偿。
第四章物权的限制与消灭物权法第四章主要规定了物权的限制与消灭。
物权的限制包括抵押、质权、担保物权等。
物权的消灭主要包括物权的终止与物权的灭失。
物权的终止可通过放弃、继承等方式实现，物权的灭失可能发生在限制物权的主债权消灭、物权人故意放任等情况下。
第五章占有物权法第五章主要对占有进行了规定。
占有是指人们对物实际控制与支配的状态。
非法占有一般指占有无故对他人物造成的损害。
所有人可以请求返还占有物，但也要考虑合理善意取得的情况。
第六章用益物权物权法第六章主要规定了人们的用益物权。
用益物权是指占有他人物的权利，包括居住权、耕种权、养殖权等。
用益物权的设立主要通过合同的方式实现，享有用益物权的人可以对物进行合理的使用、收益和处分。
第七章共有物权物权法第七章对共有物权进行了规定。
共有物权是指两个或以上人对一物享有的共同所有权，包括共有权的成立、变更与终止等。
共有人对共有物的行为需要共同协商一致，并有义务共同保护和维护该物。
物权法解释中善意取得规定理解
物权法解释中善意取得规定的理解（上）2016年2月22日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》），该解释共计22条，其中第22条是关于该解释生效时间的规定。
实际涉及司法解释本身的条文为21条，其中第十五条至第二十一条是针对善意取得制度的解释，合计7条，关于善意取得的司法解释的条文正好占整个《物权法解释（一）》条文数的三分之一。
从篇幅上可以看出，善意取得制度的具体适用是这次司法解释的重中之重，故笔者不揣浅陋，特撰此文结合《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等其他相关规定对这些解释的含义作一个简单的梳理。
文章写作时间仓促，定有许多不足，期待各位读者的批评，意见请惠寄：。
一、七条解释所涉及的内容概述七条司法解释涉及以下内容：第十五条对善意的含义（第一款）以及善意的举证责任（第二款）作了解释；第十六条则对不动产转让时受让人非善意的认定作了解释；第十七条对受让人受让动产时具有重大过失的情形作了解释；第十八条则对受让人的善意的时间点作了解释；第十九条对“合理的价格”的认定作了相应的解释；第二十条对特殊动产以交付作为善意取得的要件作了解释；第二十一条解释则明确无效的合同和被撤销的合同不能作为善意取得的前提。
二、善意的含义及举证责任（第十五条）（一）善意是指不明知且无重大过失依据《物权法》第一百零六条第一款第一项，受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一，此处的善意的含义，物权法并没有作相应的说明。
依据民法法理，明知（知道）为恶意，不知为善意。
比如善意占有和恶意占有区别就是，占有人知道自己是无权占有的，该无权占有为恶意占有，不知道其为无权占有的，则是善意占有。
但是德日民法在规定动产善意取得的要件时，要么规定，明知或者因重大过失不知道为“非善意”（德国民法典第932条第2款：wenn ihmbekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist【为其所知或者因重大过失不为其所知】。
《中华人民共和国物权法》基本条文讲解
《中华人民共和国物权法》基本条文讲解《中华人民共和国物权法》基本条文讲解引言：物权法经第十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过，将自10月1日起施行。
分5编19章，247条。
下面着重介绍物权法基本的概念、原则和制度，主要是总则编的规定。
（第一编总则，第一章基本原则）第一条【立法目的】（略）为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条【调整范围、物和物权定义】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（一）物权法是规范有形财产归属关系的法律从法学角度看，整个社会生活可以划分为：民事生活领域和政治生活领域。
民事生活领域，包括全部经济生活和家庭生活。
政治生活领域包括国家的组织、国家的活动即立法、司法、行政以及人民政治权利的行使等。
民事生活领域和政治生活领域所应遵循的法律规则是不同的。
宪法、刑法、诉讼法、行政法、经济法等“公法”，就是政治生活领域的法律规则；民法就是民事生活领域的法律规则。
在民法当中，有关经济生活的法律规则，称为财产法；有关家庭生活的法律规则，称为家庭法（亲属法）。
财产法再分为债权法、物权法、知识产权法和继承法。
债权法，主要是市场交易关系的法律规则（合同法）；物权法，是有形财产归属关系的法律规则；知识产权法，是无形财产归属关系的法律规则；继承法，是自然人死后的遗产处理的法律规则。
民法上将财产分为有形财产与无形财产。
有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。
土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。
物权法就是关于动产、不动产的占有、使用、收益、处分的法律规则。
权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利，称为所有权。
中华人民共和国物权法释义(完整版之一)
中华人民共和国物权法（释义）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）第一编总则第一章基本原则第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。
制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。
主要体现在两方面：（1）定纷止争。
依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。
（2）物尽其用。
物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。
同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。
［参见］《民法通则》第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。
《合同法》第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
《担保法》第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。
第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。
物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。
因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。
但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。
而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。
物权法解释全文
物权法解释全文中华人民共和国物权法是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。
以下是由店铺整理关于物权法解释全文的内容，希望大家喜欢!中华人民共和国物权法全文第一编总则第一章基本原则第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的变动第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。
合同法解释一第15条
合同法解释一第15条中华人民共和国物权法第十五条释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
条文主旨本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
立法背景本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。
即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。
第二，有利于确立违约责任。
如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
第三，有利于保护无过错一方当事人。
当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。
特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。
如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。
学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。
浅析《物权法》第十五条之规定
浅析《物权法》第十五条之规定《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。
“法律行为上最重要的分类是‘负担行为’及‘处分行为’，二者贯穿整部民法，可称为民法的任督二脉，必须打通，始能登入民法的殿堂。
”《物权法》第十五条在民法上称为“区分原则”，即区分合同效力和登记的效力。
“当然，我们所说的‘区分原则’与德国法上认可的负担行为和处分行为的区分是完全不同的。
我国《物权法》并没有承认物权行为理论，所以不存在德国物权法上的区分原则”①。
有学者认为，我国现行法律关于物权变动模式采取债权形式主义模式，又称意思主义与登记或交付之结合。
换言之，物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有合意外，尚需要登记或交付的法定方式。
而此处基于法律行为移转物权而达成的合意，不是指所谓物权合同，“物权行为并没有形成一个独立的意思表示，我国物权立法也从未承认在债权合同之外存在着所谓物权合同”②。
此时，债权合同与物权变动之间的关系是合为一体的，也即是指单一的、不加区分债权行为和物权行为的合意。
因此，我国《物权法》上的区分原则，即公示与交易原则的涵摄结构，是指单一的且不加区分债权合意与物权合意附加交付或登记而发生所有权移转。
这也就说明我国物权在立法上否定了物权行为的独立性和无因性的物权行为理论的适用。
《物权法》等相关民事法律关于不动产物权变动系债权形成主义，既不要求物权变动需要有物权的合意（物权契约），也不要求物权变动须采无因性，与现代多数国家的规定正好相合，应认为是一种先进的规定③。
然而，需要问的是，为什么对物权变动这一法律事实，会出现如此大的差异，各个不相同的“区分原则”又是如何形成的呢？理论界对区分原则的概念不能统一，其根本原因又是什么呢？故而就有必要澄清对“区分原则”的模糊认识，弄清其内涵。
从物权变动结构上看，严格意义上的区分原则——分离原则也是有其逻辑前提的，①王利明、尹飞、程啸著：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第97页。
《物权法》第15条的涵义与负担行为、处分行为的区分——兼评最高人民法院买卖合同司法解释第3条
理论界 与实务 界 一 直 以来 都有 不 同 的看 法 。
一
种观点为“ 合 同效 力待定说” ， 认 为《 合 同法》
第５ １ 条 已经规定 的非常明确 ， 无权 处分人订立
［ 收稿 日期 ］ ２ ０ １ ３ — ０ ３一 Ｏ １
【 作者简 介 ］ 杨明字（ １ ９ ７ ７ 一） ， 男， 江西安义人， 中国人民大学法学院博士生， 主要从事民商法学、 证券法学研究。
① 该 主题 的文献相 当丰富 ， 有代表性者如 下 ： 丁文联 ： 《 无权处 分与合 同效力——合 同法第 ５ １ 条 的理 解与适用 》 ， 《 南京大 学法律 评 论》 １ ９ ９ ９年秋季号 ； 韩世远 ： 《 无权处分与合 同效力》 ， 《 人 民法院报１ １ ９ ９ ９ 年１ １ 月２ ３日； 朱建农 ： 《 无权处分与买卖他人之物 的效力 探讨》 ， 《 政治与法律》 １ ９ ９ ９年第 ６ 期； 粱慧 星 ： 《 如何理解合 同法第 ５ １ 条》 ， 《 人 民法 院报 １ ２ ０ ０ ０年 １ 月８ １ ３； 孙鹏 ： 《 论 无权处分行
・
１ ０ ２・
杨 明宇 ： 《 物权法》 第１ ５ 条的涵义与负担行为 、 处分行 为的区分
２ ０ １ ３ 年９ 月
的合 同属于效力待定 的合 同。权 利人追认 或无
的问题 ” 进行解释， 而 不 能对 “ 法律 、 法令 条 文
处分权人 订立 合 同后取 得 了处 分权 ， 则 该合 同
并非不 动产物权变动合 同的生效要件 。《 物权 法》 该条解 决 的是 一个特定 的问题 ， 它并 不表 明立法 者承认 了 物权行 为理论 。最高人 民法 院的《 买卖合 同司法解释》 第 ３条 以《 物权法 》 第１ ５条区分 了负担行为 与处分行
第十五章 物权法中的占有
返回
第四节 占有的保护
一、物权法上的保护 (一)占有人的自力救济权
自力救济又称私力救济，是指当权利受 到侵害或妨害时，权利人以自我保护力排除 妨害，确保其权利得以实现的行为。占有虽 不是权利，但亦得适用自力救济的规则。 占有被侵害时的自力救济权包括两种： 1.自力防御权。 2.自力取回权。
(二)占有保护请求权 占有保护请求权又称占有人的物上请求权，是指
占有虽然只是一种事实状态，但因其具有法律 上的利益而可以成为不当得利的客体。因占有产生 的不当得利包括两种： 一是因侵害他人占有而获得利益； 二是因给付目的未达到而发生的不当得利。
(二)侵权损害赔偿请求权 占有能否作为侵权行为的对象或客体，学理上
有两种观点。 否定说认为，占有仅为一种事实状态而非一种
第十五章 物权法中的占有
第一节 占有概述 第二节 占有的取得和消灭 第三节 占有的效力 第四节 占有的保护
第一节 占有概述
一、占有的概念和特点 (一)占有的概念
占有是指占有人对于物有控制与支配的管领力 的事实状态。在占有法律关系中，主体为管领物之 人，即占有人；客体为被管领之物，即占有物。 (二)占有的特点 1.占有关系以物为客体。 2.占有人须对标的物有事实上的管领力。 3.占有是一种为法律所保护的事实。
二、占有的消灭 如果占有人对标的物事实上的支配力与控制力
不复存在，占有便归于消灭。对于占有物的管领力 丧失之确定，须就具体事实并依法律规定及一般社 会观念予以认定。
返回
第三节 占有的效力
占有的效力是指占有所具有的法律上的证明力 和强制力，也就是指法律为了平衡占有关系中各主 体的权益而对其权利义务所作的强制性配置。
权利，与侵权行为法保护的对象不符，故不应成为 侵权行为的客体。 肯定说又有两种观点：
物权法上的区分原则应用
一、案例摘要原告魏某与被告魏某某系父女关系。
1995年4月4日，原告魏某取得东高皇乡大营村五组六间房屋的所有权。
原告魏某因感情不和于1995年4月28日与其丈夫离婚。
上述房产经法院调解归原告魏某所有。
离婚后，原告魏某外出打工，其父魏某某在其不知情的情况下于1996年9月将上述房屋以50000元卖给被告曲某，并将载明有魏某的房产证及房屋交付给曲某。
该房屋被告曲某居住至2011年6月被拆迁。
拆迁后，曲某获得该宅院补偿的房屋两套、款项6300元。
后原告得知房屋被其父卖掉且已拆迁，要求确认二被告之间签订的买卖协议无效。
二、裁判结果卫东区法院审理后认为：《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案争议原所有权人为魏某的房屋由其父魏某某于1996年卖与曲某，魏某某与曲某签订的书面转让房屋协议书对房屋所有权人、房屋位置、面积及价款等进行了明确载明，协议签订前后，曲某已将房款全部支付给魏某某，魏某某也将魏某的房产证及房屋宅院交付给曲某。
曲某购买房屋后，从1996年居住至2011年6月争议房屋被拆迁。
从以上事实可以看出，房屋出卖人魏某某作为原告魏某父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某对争议房屋具有处分权。
曲某作为同一集体经济组织成员，亦有权获得该房屋所有权。
为维护诚实信用的交易秩序，保护当事人的合法权益，依据上述法律规定，应确认曲某与魏某某签订的房屋转让协议为有效协议，魏某以一直不知情为由主张其父魏某某的卖房行为属于无权处分应为无效，无事实和法律依据，法院不予支持，故判决驳回原告魏某的诉讼请求。
关于审理不动产纠纷案件相关问题及处理意见
全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司 法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不 得转让。部分出卖人在签订合同时隐瞒交易房产被查封的事实，其后因不能履行办 理房产权属转移登记的义务，或因房价上涨，有利可图，遂依据该法律规定，主张 买卖合同无效。此类案件如何处理，有三种意见。第一种认为，被查封的房产属于 法律明文禁止转让的范围，当事人买卖该房产的合同因违反法律禁止性规定而无效。 第二种意见认为，该类合同属于效力待定的合同。买卖被查封的房产违反了法律禁 止性规定，原则上应为无效。但如法院查明诉讼时对该房产的查封已经解除，合同 违法的情形已经消除，具备履行条件，则根据尽量使合同有效的审判原则，可认定 买卖合同有效。第三种意见认为，该类合同应为有效。首先，上述法律规定应为行 政管理性规定，立法目的在于明确房屋处于被查封状态时，当事人之间的买卖行为 不发生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订 立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有 约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对于被查封的 房产，房地产行政主管部门会拒绝为其办理产权变更登记手续，但这并不影响买卖 合同本身的效力。出卖人不能履行合同义务的，由其承担违约责任即可。认定合同 有效，并不会损害其他利害人的权益。其次，出卖人隐瞒房屋被查封的事实，与买 受人签订买卖合同，本身具有恶意。如果认定合同无效，其可免予承担违约责任， 买受人仅可追究其缔约过失责任，不利于对无过错的买受人合法权益的保护。
无权处分的具体类型，对于出卖、出租、抵押他人之 物等，属于无权处分，基本没有争议。但对于共有人未经 其他共有人同意而处分共有财产，是否属于无权处分，理 论和实务界存在较大的争议。通说认为，共有人虽为财产 所有人之一，但财产属于“共有”而不是“区分所有”； 对于共有财产的处分，其权利必须由全体共有人行使，而 任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利，故共有人 未经其他共有人同意而处分共有财产应认定为无权处分。 但应注意区分以下三种情形： 一是在共同共有的情形下，部分共有人未经其他共有 人同意处分共同共有财产的，均构成无权处分。 二是在按份共有的情形下，占份额三分之二以上的共 有人未经其他共有人同意处分按份共有财产的，不构成无 权处分。 三是未达到三分之二以上份额的部分共有人未经其他 共有人同意处分共有财产的，构成无权处分。
物权法解释(2016)
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
★第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
解读：之前有观点认为，未经登记就不能取得不动产物权。
这种观点导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿的现象。
针对这一情况，本解释规定：在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。
对比新旧法条：《担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《物权法》摒弃了担保法将基础关系（合同）与物权变动的效力混为一谈的旧观念，将基础关系（合同）与物权变动的效力区分开来，除非法律另有规定或合同另有约定，担保合同一经成立即生效。
因此，合同生效后，如一方不依约办理抵押登记或者转移占有的，另一方亦可依法追究其违约责任。
★第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
解读：从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
《物权法》第十五条释义以及相关理论分析
《物权法》第十五条释义以及相关理论分析作者：王企彦吴瑶来源：《法制与社会》2011年第24期摘要民法学理上关于请求权与支配权的区分，对于负担行为与处分行为的概念以及实践作用是认可的,所以负担行为和处分行为的差别在于客观现实的是否存在,在任意一个以物权的设立，转移，变更的交易中,都有着负担行为和处分行为的区分。
正是因为有支配权和请求权的区分即民事权利最基本的区分为前提，从而使负担行为和处分行为的区分也成为法律行为中最基本的区分。
关键词物权法财户抵押物权变动作者简介：王企彦，云南大学法学院民商法学专业2009级硕士研究生；吴瑶，云南大学法学院环境与资源保护法学专业2009级硕士研究生。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)08-061-02一、《物权法》第十五条的含义首先,关于不动产物权变动的基础关系,应该依据合同法来判断，也就是说合同的生效必要条件是设立，变更，转让和消灭不动产物权。
因此判断标准不能仅只是以不动产是否已办理物权登记。
当事人应当受到具备法律规定生效要件的合同的约束，这表明该合同中的关系已经生效。
而违反合同约定的一方当事人,应承担违约责任。
然而合同的生效必要条件中并没有包括物权变动的成立与否。
这其中的原因是，如果合同的一方当事人出现违约或者别的原因，就算合同生效了也未必可以完成不动产物权的登记,所以不能一概而论认为只要是没办理物权登记的,合同就当然无效。
其次,登记才是不动产物权变动的必要条件,并不是在生效合同中包括了设立，转让，消灭和变更不动产物权就一定会发生不动产物权的变动。
在债权法上发生效果意味着合同的生效。
但不一定能在《物权法》上发生效果。
只有进行了不动产物权的公示登记后才能产生不动产物权变动的效果。
如果不进行不动产登记,就算合同已经生效，权利人的权利也仅为债法上的请求交付权利，并失去对不动产支配的权利。
再次,合同约定或者法律另行规定的能在当事人之间订立关于不动产物权的设立，转让，变更和消灭的合同,以通过办理物权登记为合同生效要件的，应当从其约定或者按照相关法律的规定。
《物权法》第15条的涵义与负担行为、处分行为的区分
《物权法》第15条的涵义与负担行为、处分行为的区分【全文】一、问题的提出《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”这一条诞生之初就引发了巨大的争议——如果权利人没有追认且无处分权人订立合同后未取得处分权，该合同究竟是无效还是有效{1}？例如，甲、乙订立了房屋买卖合同，甲将本属于丙的A房屋出售给乙。
如果丙没有追认且订立合同后甲也没有因买卖、赠与、继承等方式从丙处得到A 房屋的所有权。
此时，甲乙之间的房屋买卖合同效力如何，是无效还是有效？对于这个问题，理论界与实务界一直以来都有不同的看法{2}。
一种观点为“合同效力待定说”，认为《合同法》第51条已经规定的非常明确，无权处分人订立的合同属于效力待定的合同。
权利人追认或无处分权人订立合同后取得了处分权，则该合同有效。
反之，合同无效{3}。
另一种观点为“处分行为效力待定说”，认为《合同法》第51条中的“合同”应当理解为处分行为，处分行为需要处分人有处分权，因此没有处分权则处分行为无效。
但负担行为不要求有处分权，缺乏处分权并不会导致负担行为无效。
在出卖人无权处分的情况下，买受人仍然可以追究出卖人的违约责任{4}。
2012年3月18日，最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》{5}（以下简称“《买卖合同司法解释》”）。
该司法解释明确采取了上述第二种观点即“处分行为效力待定说”，认为作为负担行为的买卖合同只要没有其他无效事由，则合同完全有效。
《买卖合同司法解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
”第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
物权法名词解释（3）
物权法名词解释（3）物权法有关名词解释二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。
物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
29动产质权设立的条件A质押合同B客体必须是特定的、流通的动产C公示（动产交付）30权利质权的标的A汇票、支票、本票 B债券、存款单 C仓单、提单 D可以转让的基金份额、股权E可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权 F应收账款 G法律规定的可以出质的其他财产权利31间接占有和辅助占有的区别间接占有是指在事实上并不管领与支配占有物，而是基于一定的法律关系对占有物享有间接的管领与支配。
辅助占有是基于特定的从属关系，受他人指示对物进行占有。
基于这种关系，辅助占有人受指示为他人进行占有，其对占有本身并不具有独立的占有的意思。
辅助占有人其本身并不是占有人，他服从他人的指示而占有，而间接占有人以其独立的意识为物进行占有，无须服从直接占有人的指示，相对于直接占有而独立存在。
32占有保护请求权与物权保护请求权的区别A主体不同：物权的请求主体为物权人，占有的请求主体是占有人，二者有时并不同一B基础不同：物权的保护请求权基于所有权或他物权，占有的保护请求权基于事实上的占有C功能不同：物权的请求权在于恢复物权的圆满状态，占有请求权的保护在于恢复占有人对物的占有D证明责任不同：物权请求权人需要证明其享有相应的实体权利，占有保护请求权人只须证明其原本占有的事实即可E是否适用除斥期间不同：占有返还原物请求权，自侵权发生之日起一年内不行使即归于消灭，而物权请求权并无除斥期间的限制债债：一种特殊的民事法律关系，是特定当事人之间以请求与被请求为特定行为为内容的财产性民事权利义务关系。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。
这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。
登记并不是针对合
同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。
例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。
违约的合同当事人一方应该承担违约责任。
依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。
有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。
即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。
第二，有利于确立违约责任。
如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
第三，有利于保护无过错一方当事人。
当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求
确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律......。