购买商品房的常见法律风险及防范

购买商品房的常见法律风险及防范

作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师发布时间：2006-11-1 [浏览次数：1674]

近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，商品房买卖纠纷也日益增多，全国各地法院及仲裁机构受理的商品房买卖合同纠纷案件数量逐年上升，此类纠纷占据民事案件相当大的比例，而买卖双方未诉诸法律而通过协商方式解决的此类纠纷数量更大。

之所以出现上述现象，一方面固然有开发商违约的原因，另一方面也与购房人法律知识及法律意识欠缺有很大关系。商品房买卖价款巨大，事关购房人重大利益，购房人自应十分谨慎。而商品房买卖涉及的法律问题众多且复杂，购房人更应十分谨慎。那么，购房人在向房地产开发企业购买商品房时应注意哪些法律风险呢？购房人又该如何防范这些法律风险呢？

风险一：向非商品房权利人购买商品房

根据现行法律规定，商品房的合法出售人应为商品房的权利人，即拥有商品房占地范围内出让性质的国有土地使用权，并投资建设商品房的房地产开发企业。非商品房权利人，无权出售商品房，否则不仅合同无效，购房人购房目的落空，购房人还得面临能否追回已付购房款的风险。

在一方提供房地产开发用地、另一方或多方提供资金、联合开发房地产项目的情况下，由于项目开发经营所有的手续（包括《商品房预售许可证》）均是以提供土地方名义办理的，只有提供土地方才能取得商品房预售许可证或现售备案证，故只有提供土地的房地产开发企业才有资格与购房人签订商品房买卖合同。提供资金方不能以自己名义与购房人签订商品房买卖合同，否则合同无效。此外，联合开发各方也不能以项目联合管理办公室或类似机构名义签订商品房买卖合同，否则因此类机构不具备法人资格，合同无效。

风险二：购买了不具备法定销售条件的商品房

根据现行法律规定，商品房预售实行许可制度，开发商只有达到商品房预售条件，并取得商品房预售许可证，才能预售商品房。商品房现售则实行备案制度，商品房具备现售条件后，开发商应当在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发

主管部门备案。此外，凡被查封或所有权有争议的商品房及违章建筑、临时建筑，不得销售。已抵押的商品房，开发商如转让，应当通知抵押权人，并告知购房人商品房已抵押的情况，否则商品房转让行为无效。

随着我国商品房市场管理的逐步规范，目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统，判断开发商销售商品房是否合法，可以登陆政府相关网站，了解相关信息。在武汉市，购房人判断开发商预售或现售商品房是否合法，可登陆武汉房地产市场信息网，从中可以了解到拟购商品房是否取得商品房预售许可证、拟购商品房是否已限制出售、抵押或查封等信息，进而作出明智的选择。

风险三：开发商一房两售或一房多售

在开发商一房两售或一房多售的情况下，特别是在先购买方与开发商签订的商品房买卖合同已在房产管理部门备案的情况下，后购买方购房目的将落空，后购买方尽管可以开发商欺诈售房为由主张双倍赔偿的惩罚性赔偿责任，但后购买方不得不面临能否从开发商处追回已付购房款及惩罚性赔偿金的风险。

随着我国商品房市场管理的逐步规范，目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统，判断开发商是否一房两售或一房多售，可以登陆政府相关网站，了解相关信息，作出初步判断。在武汉市，购房人判断开发商是否一房两售或一房多售，可登陆武汉房地产市场信息网，从中可以了解到拟购商品房是否已签约或商品房买卖合同是否已备案，从而初步判断发商是否一房两售或一房多售，防止上当受骗。但要完全防止此种风险，寄希望于开发商的守法经营及自律上，除此没有更好办法，因为在开发商一房两售或一房多售的情况下，开发商有可能不将已签约的合同上报到政府房地产市场信息网或不将已签约的合同到房产管理部门备案，从而使购房人无法从政府房地产市场信息网上获得相关信息。

风险四：商品房买卖合同条款不完善

目前商品房买卖使用国家及地方制定的合同范本，但范本中仍存在许多需要当事人选择或需作具体约定的条款，此外，商品房买卖合同补充协议也需当事人另行约定，由目前购房人与开发商地位对比关系决定，实践中商品房买卖合同文本基本上由开发商提供。对于购房人而言，商品房买卖合同条款不完善主要体现在如下几个方面：（1）合同条款对开发商过于有利，买卖双方权利义务不对等，甚至显失公平；（2）合同条款不完备，应该约定的事项没有约定，一旦发生纠纷，由于没有合同依据，购房人索赔无门。

商品房买卖合同是确定买卖双方权利义务关系的最重要依据，如果合同条款不完善，一旦发生纠纷，购房人将处于不利地位。因此，在签订合同时，购房人应仔细研究开发商提供的合同文本，发现合同条款不完善时，应要求开发商修改合同条款，合同本应是双方协商一致的产物；如开发商拒不修改，在目前国家大力整顿房地产交易秩序的背景下，购房人可向房地产开发主管部门或消费者权益保护委员会投诉，由上述部门督促开发商纠正。

下述事项，有必要在合同中作出明确约定，以免届时引起争议：（1）如因不可归责于购房人的原因导致商品房抵押贷款无法办理或购房人无法获得足额贷款，则购房人有权解除合同。（2）架空层、会所、车库、地下室及小区内其他具有经济价值的地上附着物的所有权或使用权归属。

风险五：商品房预售合同未及时备案

根据《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门备案。开发商及时将签订的商品房预售合同报房产管理部门备案，既是开发商的法定义务，也事关购房人重大权益，值得引起购房人的高度重视：

（1）购房人可及时发现是否已购买了已售出或已抵押或不符合商品房预售条件的期房，以及时寻求法律救济，尽早挽回损失。按规定，对符合商品房预售合同备案条件的，房产管理部门自受理之日起5个工作日内办理完相关手续，并在全套《商品房买卖合同》上加盖“商品房预售

合同备案专用章”。如果在上述期限内《商品房买卖合同》未被登记备案，则表明开发商售出的期房可能存在已售出或已抵押或不符合商品房预售条件等问题，购房人可以及时发现问题，及时寻求法律救济，尽早挽回损失。

（2）随着《武汉市商品房预售合同登记备案管理系统软件》的启用，商品房预售合同一经登记备案，则开发商已不能将该期房抵押或以该期房为标的物再次办理商品房预售合同登记备案，从技术上防止了开发商将期房出售后又将期房抵押或再次出售的恶意违约行为。

（3）已登记备案的购房人事实上享有对所购期房的优先请求权。已登记备案的购房人对所购期房是否享有优先请求权，目前国家及湖北省、武汉市均未出台相关规定。但根据武汉市房产管理局有关规定，商品房预售合同未经登记备案的，不能办理房屋产权证，因此，在武汉市，已登记备案的购房人事实上享有对所购期房的优先请求权。因为，开发商如私下将已出售并办理了商品房预售合同登记备案手续的期房再次转让给第三人，则第三人已不能办理商品房预售合同登记备案，第三人将不能办理所购房屋的产权证，已登记备案的购房人事实上就享有了对所购期房的优先请求权。为了完善商品房预售合同登记备案制度、保护已登记备案的购房人的合法权益、维护社会稳定，非常有必要立法赋予已登记备案的购房人享有对所购期房的优先请求权。

（4）商品房预售合同登记备案是购房人今后办理房屋产权证的必经程序。如果商品房预售合同未经登记备案，购房人将不能办理房屋产权证。

武汉市自2005年8月1日起实行商品房预售网上签约制度，开发商应当在商品房预售合同网上签约之日起7日内，持相关资料和网上打印的《武汉市商品房买卖合同》（电子版）一份、以及经双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》（书面版）全套，向项目管辖范围的市、区房产管理部门申请商品房预售合同登记备案。市、区房产管理部门对商品房买卖合同网上签约内容与登记备案书面合同内容相一致，且符合商品房预售合同备案条件的，自受理之日起5个工作日内办理完相关手续，在全套《商品房买卖合同》上加盖“合同登记备案章”。购房人可在网上签约48小时后，凭打印合同时自动生成的商品房买卖合同编号、身份证号在信息网上查询所购房屋的预售登记情况。

风险六：超过法定期限主张权利

在商品房买卖合同约定了合同解除权行使期限的情况下，购房人应在约定期限内行使解除合同的权利；合同没有约定解除权行使期限的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，购房人只能选择继续履行合同。

开发商如以欺诈手段签订商品房买卖合同，或者商品房买卖合同订立时显失公平，或者买卖双方对商品房买卖合同内容有重大误解，则购房人应当自知道或者应当知道上述事由之日起一年内向法院或仲裁机构请求变更或撤销合同，否则当事人受该合同的约束。

商品房买卖发生争议，诉至法院或仲裁机构的，则购房人受诉讼时效及仲裁时效的约束，期限为二年，自购房人知道或应当知道权利受侵害之日起算。购房人超过诉讼、仲裁时效主张权利的，人民法院及仲裁机构将不予保护。