浙江财富金融中心写字楼租赁方案

项目研判——区域交通
公路交通
本案东北侧解放东路为城市主干路，连接城区各处。靠近沪杭甬 高速公路与萧山国际机场，便捷未来客户商务交流活动。
公共交通
公交
本案周边600米内目前公交9路、 B支1线、B2线、32路、96路、
K105等多条公交线路均有站点，但距离本案有些距离。
地铁
杭州地铁规划05年得到批复动工，未来4号线位于钱江新城核心 区，由于规划地铁四号线设置在富春路上，站点已加密为三个，分别
2.
3.
杭州商业地产市场
钱江新城区域写字楼市场
市场概述 - 全国商业地产市场概述
2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。中国商业地产发展总体表现为 投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象。 2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公 楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。 2011年，商业地产市场进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额 同比增长率分别高达16.1%和23.7%。市场量价齐生，一线城市甲级写字楼租金价格超越欧 美。 2012年，受国际经济环境影响，中国经济增长开始放缓，商业地产供应量持续增加，吸纳 量降低，未来市场前景不容乐观。
市场概述 –市场小结
整体市场
• 杭州甲级写字楼主要分布于黄龙、武林、庆春和钱江新城，近年随着第三产业所占比逐渐扩 大，杭州写字楼市场发展逐步加速，写字楼品质和服务不断提升；租金价格也呈增长态势； • 从目前调研结果来看，黄龙、武林、庆春等市中心传统商圈总存量为830万㎡左右，写字楼平 均租金为5.43元/天/平方米，整体空置率较低，部分项目甚至满租，黄龙、武林与庆春版块平 均空置率为2.24%； • 作为长三角区域重点城市，杭州经济发展实力雄厚，优质写字楼市场需求将逐步凸显，未来 写字楼发展前景广阔。
项目评析： 大业主持有产权，有利于提升品质； 500强企业有入驻，楼宇的档次和吸引力得到提升
欧美中心 公元大厦 嘉华国际
市场概述 –武林中央商务区
武林中央商务区经过多年的发展，已经逐步成为了杭州市的商贸中心和浙江省旪尚消费 大潮的引领者，区域性金融中心逐渐形成。其核心业态以金融、商贸、通讯、文娱、中 介、商务为主； 武林中央商务区写字楼平均租金：6.5元/平米/天
乐工场观点
• 通过研究杭州，北京，上海，广州的存量楼盘，统一产权的楼盘租金平均水平比业权分散的平均租 金水平高21%左右。 • 杭州整体写字楼市场的整体需求依然存在，通过我们前期给以合理优惠，待中后期区域租金成熟并 提升后，便能够得到很好的市场回报。
目录 Contents
Part 2 顷目研判
1. 项目区位
项目名称 欧美中心 嘉华国际 公元大厦
建筑面积
(㎡) 400000 50000 115000
报价
(元/天/㎡) 5 5.5 5
开发商 浙江建工 华门房地产 南源联合置业
物业公司 仲量联行 第一太平戴维斯 公元复兴物业
层高
m 3.6 3.3 3.7
电梯
(个) 27 8 8
车位 738 260 485
嘉华国际/ 租金：6.0元 建筑面积： 50,000㎡ 标准层面积：3000㎡ 净高：2.5m 停车位：300个 客梯数量：6部 （单一业权）
用地与住宅用地的总量对比，预计杭州未来2-3年内商业项目投放量持续走高。
市场概述 – 杭州市商业地产市场概述
随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，杭州出现了几大商务中心：
黄龙商务区、钱江新城CBD、林中央武商务区为第一梯队；
（呈现集中供给的态势，丐供应量较大，产品品质较高丐以甲级写字楼为主）
庆春不文教商圀为第二梯队；
250,000
70,000 35,948 48,000 60,992 139,446 160,000 240,000 275,000 70,000 74,479 84,000 未知 295,235 63,864 119,765.3 74,335.5 85,000 71,797 120,000 42,997 280,000 3,961,828
2. 区域交通
3. 参数概况 4. 平层户型 5. SWOT分析
项目研判——项目区位
项目区位
项目位于杭州钱江新城CBD内，东临国际会议中 心和杭州大剧院，北望市民中心，与杭州的七星级酒 店——迪拜卓美亚帆船酒店仅隔一条富春路。 杭州“以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组 团式布局”给钱江新城带来了不可多得的发展机遇。
各区域租金报价
7 6 5 4 3 2 1 0 租金 20.00%
各区域空置率
15.00% 10.00%
5.00% 黄龙 武林 庆春 钱江 2.46% 0.00% 黄龙 1.14% 武林 3.12% 庆春
17.05% 空置率
5.45
6.5
4.35
3.99
钱江
市场概述 – 钱江CBD区域写字楼市场概述
据《2010钱江新城核心区块城市设计》，来源：钱江新城门户网站
钱江新城作为新建设商务区，近两年区域供应集中放量，且未来仍是主力供应区域。 目前以散售项目为主，租赁为辅；空置率在17.05%左右（按已入市楼盘统计），为城 市最高水平，加之未来新增供应量， 区域项目以散售为主，租金价格水平较低，平均
租金为3.9元/天/平方米。
业拓展业务的主要目标，市场投放量逐年递增。
市场概述 – 杭州市商业地产市场概述 2012年上半年：
2012年上半年，全市实现生产总值 （GDP）3372.68亿元，按可比价格计算， 比去年同期增长9.12％，连续21年保持 两位数增长。第三产业增加值赶上并超 过第二产业，商务办公市场长期未来看 好。
（随着城市规划的变迁，高品质租户逐渐分化）
黄龙商圈:写字楼设计和配套服务更新更 丏业，由于土地产权的限制，写字楼整体租 赁比例较高，是知名企业最为集中的商务 区。 武林商圈:杭州市传统商业中心，写字楼 分布分散，售价较高，但租金回报率较低。 武林商圈正逐渐发展为杭州的金融机构聚集 地。 文教商圈:IT商务氛围浓厚，是IT创业者的 天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客 户群有向黄龙商圈转移意向。 庆春商圈:杭州写字楼开发较早的区域，
未知
1,500 1,200 1,250 1,400 1,700 1,580 1,800 1，540-1，600 1，500-1，800 1,318 未知 未知 1,500 1400左右 未知 未知 1,500 1,500 1,500 未知 1，500-1，700 未知
250,000
70，00 35,948 28,800 60,992 139,446 40,000 240,000 275,000 15,400 27,000 84,000 未知 206,640 63,864 119,765.3 74,335.5 18,700 17947左右 43,000 42,997 15,000 3,961,828
钱江新城简介
钱江新城位于浙江省杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距萧山国际机场约18公里。一期所辖范 围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15.8 平方公里。二期占地面积5.2平方公里，占地范围为西至杭甬高速，东靠和睦港，北至艮山东 路，南临钱塘江。
区域功能：
杭州-浙江财富金融中心 项目合作方案
北京乐工场资产管理有限公司
www.legongchang.com
目录 Contents
Part 1
Part 2 Part 3 Part 4 Part 5
市场分析
项目研判 营销建议 推广策略 合作方案
目录 Contents
Part 1 市场分析
1. 全国商业地产市场概述
4000 3500 3000 产 2500 业 增 2000 加 值 1500 1000
第一产业 第二产业 第三产业
500
0 2007 2008 2009 2010 2011
商业圁地投放量高涨
2011年全年出让土地中纯商业用地占总出让量的46%，出让金总额占出让总金额的
47%。2012年上半年出让土地中商业用地为19宗，占比超过9成，商业用地，进一步扩大了商
布局分布上分商务办公区、证券 金融中心、 行政办公区、文化休 闲区、商业娱乐综合区、滨江游
憩区和精品商住区。
市场概述 – 钱江CBD区域写字楼市场概述
钱江新城CBD 处于集中开发建设
杭州万象城 万银国际
阶段，据目前调研 结果来看：已入市
来福士广场
汉嘉国际 迪凯金座
项目与在建项目约
杭州图书馆
占一半。
代表性楼盘：
项目名称 建筑面积 (㎡) 报价 (元/天/㎡) 开发商 物业公司 层高 m 电梯 (个) 车位
坤和中心 环球中心 浙商时代大厦
112000 108000 46413.3
7 5 5
坤和旅游客运中心 耀江集团 浙商时代大厦
仲量联行 耀江物业 丽园世嘉物业
3.6 3.9 3.6
8
560 1200 250
是城星路站、市民中心站、江锦路站。其中市民中心站靠近本案。
本案周边公路交通网络发达，便于客户商务往来；公交和未 来地铁的设置便利了本案办公客户的员工通勤出行。但目前公共 交通略显丌便，建议提供不出租车公司协调提供泊车合作优惠、 增加摆渡车等措施以改善交通，提升项目形象。
未知
2.80-3.50 未知 3.00-4.00 待定 未知 2.00-3.50 未知 4.00-4.80 2.50-3.50 3.20-4.00 未知 未知 3.50-5.50 待定 未知 未知 3.30-4.00 2.00-5.20 4.00-6.00 未知 2.80-3.50 未知
0%
0% 0% 40% 0% 0% 70% 0% 0% 78% 50% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 78% 75% 28% 0% 85% 0%
31 4
环球中心/ 租金：7.0元 建筑面积： 108,000㎡ 楼宇高度：170m 层 数 ：41层 停 车 位：1200个 客梯数量：11部
浙商时代大厦
环球中心 坤和中心
项目评析：
耀江集团配合浙江省政府建设的超高档商务综合楼； “2004中国十大新地标性建筑”； 自然景观和商务环境结合较好。
明珠国际商务中心
瑞金国际商务中心 荣安大厦 东杭大厦 中天大厦 中华· 航空大厦（2栋） 尊宝大厦（金座、银座） 亚包大厦（2栋） 钱江国际时代广场（3栋） 圣奥中央商务大厦 华成国际发展大厦 迪凯银座 中国移动大厦 泛海城市广场（3栋） 汉嘉大厦 迪凯金座 华峰中心 凯迪国际商务中心 宏程国际大厦 华联· UDC大厦（2栋） 华融大厦 万银国际大厦 来福士广场
UDC时代 宏程国际大厦
圂奥中央大厦 华成国际发展பைடு நூலகம்厦 国际时代广场
高德置地广场 财富金融中心 泛海国际 中天大厦
杭州大剧院
杭州国际会议中心
迪凯银座
尊宝大厦
存量项目
荣安大厦
在建项目 本 案
亚包大厦
瑞金国际商务大厦
政府公建
市场概述 – 钱江CBD区域写字楼市场数据
物业 总建筑面积 (平方米) 整层面积 (平方米) 总空置面积 (平方米) 租金报价 (人民币/天/平方米) 出租率 得房率（分割单元）
文教商圈 武林中央 商务区 黄龙商务区 庆春商圈
钱江新城 CBD
庆春商圈正逐渐成为杭州现代商贸业的新兴
商业中心。
市场概述 –黄龙商务区
黄龙国际商务区是杭州北部的城市商业中心。 该区域现已有企业总部 50 余家、现代服务业企业 5600余家。 黄龙国际商务区写字楼平均租金：5.45元/平米/天
代表性楼盘：
未知
70% 68-70% 80% 70% 67-71% 78% 未知 70% 75% 71% 未知 未知 68-70% 72% 未知 未知 73% 80% 68% 未知 67% 未知
市场概述 –市场小结
钱江新城
• 作为杭州政府规划的新CBD区域，钱江新城规划总建筑面积在730万平方米左右，规 划商务楼、金融中心、办公综合楼的建筑面积比例占总建筑面积的60%，约为438万 平方米。 •
2009年 2010年
2011年
2012年

随着中国商业地产的逐步发展，一线城市核心区域的商业成本大幅攀升，丏竞争日益
激烈。 优质地块也随之变得稀缺昂贵。 而2010年-2011年间二三线城市受到开发商不投资者青睐。 成都、重庆、大连、杭
州、南京、沈阳、天津等城市随着内外需的丌断扩大，逐渐成为了众多知名房地产开发企