第一篇入伙前物业管理

第一篇入伙前物业服务

1. 前期物业介入

1.1 前期物业介入管理标准指引

1.1.1目的

规范物业公司对万达新精装住宅项目物业管理前期介入的程序和内容。

1.1.2范围

适用于各地万达C版精装住宅物业服务。

1.1.3职责

⏹商管总部物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。

⏹前期介入小组负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况，对规划设计进行评估。

⏹本指引经商管总部物业管理部总经理或授权人批准有效。

1.1.4方法和过程控制

⏹物业管理前期介入的概念

站在物业管理运作的角度上，对接管项目以前的房地产开发阶段的设计、规划、建筑、施工、部品保护等提出有益的改进意见的活动。以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件；同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

⏹前期介入的一般程序

➢依据所签订的关于前期介入的相关合同，地产与物业双方明确前期介入的相关工作要求；

➢成立项目前期介入小组，指导、开展物业前期介入工作；并组织成立项目物业筹备小组进驻项目现场，小组人员组成根据项目现场的实际需要并结合与

地产项目公司签订的前期介入服务合同的约

➢定期进行配置。同时，应与地产项目公司明确与物业对接人员，便彼此间的良好沟通。

➢制定筹备组前期介入的工作计划，并按计划实施。物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和服务合同的确认。

➢物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

➢前期介入信息的整理和报送参照《前期介入信息流转及管理指引》进行。

⏹前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

➢规划设计阶段包括：

①如此阶段项目营销中心已成立，则由项目公司营销中心组织开展，物业公司

商管公司提供专业支持。

②工作内容：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备

配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智化配置、管理用房等方面应注意的内容。

➢规划设计阶段介入内容：

配合地产项目公司有关工程施工设计图内部审核作业规定，参与地产项目公司相关部门组织的工程施工设计图内部审核工作，从物业管理角度向地产公司提供建设性意见，依次包括以下内容:

✧设计方案终审记录表

白图阶段内审记录表

蓝图阶段内审记录表

规划设计阶段介入评估细则

➢营销策划阶段包括：

此阶段工作主要由商管公司前期拓展部、物业管理部组织开展，工作内容包括：物业服务方案策划（前期物业市场调研）、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

的

➢营销策划阶段介入：

①物业服务模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时

需要物业服务概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。

物业管理概念研究完成后需要报商管总部物业管理部备案。

②《物业服务方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物

业服务方案》，应包含服务模式、服务创新、内部管理机制、服务标准、品质控制方法、服务费测算等。此方案需获得商管总部物业管理部、财务部等部门的确定。

③《物业服务方案》经地产项目公司、南北管理中心确认后，据此在房屋销售

前签订《前期物业服务委托合同》，物业应在业主前来收楼前，协调业主先期签订《前期物业服务协议》。

④物业应主动了解地产项目公司营销中心在销售时对外宣传和承诺的内容，根

据地产需要提供物业推介资料，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，并应适时安排物业相关人员（包括销售）参加相关培训，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业服务承诺问题。

➢施工建设阶段包括：

如此阶段项目公司营销中心已成立，则由项目公司营销中心组织开展,否则，则由区域商管公司/项目商管公司品质管理部、工程部组织开展。工作内容包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

施工建设阶段介入：施工建设阶段介入包括项目建筑施工及验收工作。

✧施工建设介入的内容：

➢其它问题

①物业在前期介入阶段，应严格按与地产公司签订的相关前期介入合同的约定

配备相关的服务人员、开展相关的配合工作，如发生合同约定以外的服务事项，物业方面的经手人应与地产对接部门办理明确的确认手续，相应资料应妥善保存。

②物业方面组织相关技术人员组成查验小组，协助地产完成竣工验收及细部检

查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。

1.2前期物业介入的信息流转及管理指引

1.2.1目的

规范前期介入工作的信息流转及管理。

1.2.2范围

适用于公司前期介入工作开展过程中的信息流转及管理。

1.2.3职责

⏹当地精装住宅物管客服部负责主导本文件的编写、和组织执行。

⏹前期介入小组负责本文件的执行。

⏹客服部负责该操作指引的起草、变更，经总经理审批后实施有效。

1.2.4方法和过程控制

⏹前期介入小组组长指定各项目前期介入信息管理专门人员(即各项目前期

介入信息报送人)对前期介入文件资料进行收集、整理。

⏹本指引规定的支持性表格所产生的记录为重要文件，重要文件的管理参照

商管总部有关行政档案方面的制度进行管理，小组指定信息管理专门人员应当每月对前期介入所产生的记录归档情况进行检查、整理。

⏹前期介入日常工作信息的填写和报送

每周由前期介入策划小组指定的各项目信息报送人编写《前期介入周信息表》。

➢《前期介入周信息表》的填写和报送

①《前期介入周信息表》由信息报送人填写，经介入小组组长审批后，主送

项目策划对接人、各专业审核人、介入小组其它成员；抄送商管/物业副总、前期介入小组组长、区域工程物业副总、商管总部前期拓展部、物业管理部，相关附件需要提交给地产相关部门工作人员、对应部门经理及分管领导。

②《前期介入周信息表》填写的主要内容

✧项目名称、日期（为填报日期）、介入周数、介入阶段（将相应阶段前的小方块涂黑）；

✧上周主要工作内容（含未完成计划实施的说明）；

✧下周工作计划；

✧如有问题反馈及处理建议则填写《问题及建议反馈单》作为《前期介入周信息表》附件；

✧若上述内容含有前期介入资料取得的，填写《项目前期介入资料目录》并

作为《前期介入周信息表》附件

✧其它情况的填写。

✧编号方式为项目名称＋序号，如：（XX路XX号）00XX

➢《项目前期介入资料目录》的主要填写方法

①信息报送人清点有关项目的已有资料，并在表中做出对应状态的标记。