首钢蔡家汇报

㎡）, 中央公园, 9381
建面均价（元/ ㎡）, 蔡家, 6635
供应量（万方） 成交量（万方） 存量（万方）
供应成量交（量存万（量方万（）方万, ）方,）供, 蔡应量成（交万量存方（量）万（,方万）方,）供, 悦应量成（交万量存方（量）万（,方万）方,）供, 礼应量成（交存万量量方（（）万万,方方））,, 中
区域认知
本案所处的水天花园组团属蔡家开发的先行区域；目前恒大、渝能、力 帆等开发商均已进驻该区域。
本项目
2016年，蔡家西部工业园组团企业完成总产值 约450亿元，原规划为1500亿元。
园区初步形成以汽车（摩托车）整车及零部件、 装备及输配电制造等为主导的产业体系。与原规 划发展的“电子信息、仪器仪表、软件及服务外 包等产业”等不符，产业附加值不高。
建面均主价（城元九/ 区2017年6月商品房建面均价（元/㎡）
㎡）, 渝中区, 18654
建面均价（元/ ㎡建）面,均大价渡（建口㎡元面区）/均,8, 0巴价21南（㎡建区元）面,/,均8沙6价0坪7（㎡坝建元）区面/,,1均九05价龙73（建坡㎡元面区）/均,9, 8南价02岸（建㎡区元面）,/建均8㎡㎡, 1北面价1））5碚11均（,,12渝江区41价元77北北,88（/ 区区元,,/
蔡家蔡,家63, 1家09, 32
悦来,悦37来, 8来3 , 15
礼嘉,礼14嘉2 , 1嘉62, 39 中央公中园央,公央60园公,园62, 9
市场认知——蔡家房地产情况分析
别墅价跌量增，库存得到有效去化 高层量价齐增，需求强劲
2013年至今，蔡家板块别墅物业供应47万平方米， 去化48万平方米（年均可去化8.7万方），整体供需 比102%；价格较最高点下跌15%。
从月度数据来看，商品价格稳定上涨，跟去年同期相 比，目前整体价格已上涨34%；每月市场销售量是供 应的1.5-2.4倍，市场整体供不应求，库存量去化周 期仅8个月。
市场认知——重庆房地产情况分析
蔡家较周边板块有2200～4200元/㎡的价差，利于分流三大板块的刚需客户。
除渝中区域，三北区（江北、渝北、北碚）价格高于 南区、西区；但三北区域因发展的不均衡和市场可售 货量等因素，差异明显； 北碚区的价格较渝北、江北价格低3000～4000元/ ㎡，市场价值相对较低。
2013年至今，蔡家板块高层物业供应134万平方米， 去化139万平方米（年均去化5.5万方），整体供需比 104%；高层价格较2016年有1500元/㎡的上涨，刚 性需求强劲。
建㎡面）均, 2价01（蔡3年元,家/ 别建㎡墅面）均,物2价01（业4年元供,/ 需建㎡情面）均况, 2价01（5年元,/
区域认知 蔡家市场占位---宜居新城，有利于进一步吸引住宅客户
重庆十三五对蔡家的规划“两江蔡家智慧宜居 城”，蔡家商圈被纳入重点发展的重庆“市级 核心商圈”。
两江新区对蔡家定位“高新技术产业区和生 态智慧城”。
北碚区对蔡家定位先进制造业基地和江半岛 宜居新城。
区域认知
重庆北部是住宅客户最集中区域， 交通改善将使本区域可更大比例分流其客户
目前蔡家区域房地产开发的热点是北部、东部、 南部的三个半岛组团（即19平方公里滨江地块）。
市场认知——重庆房地产情况分析
重庆房地产市场整体供需平衡，短期内供应不足，预计2017年下半 年仍处于价涨量跌，2018年市场供应会加大，价格平稳。
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2011年至今，重庆主城九区年均供应2173万平方米， 去化1992万平方米，整体供需比92%；市场整体供 需平衡；价格处于历史的高位，2017年较2016年上 涨19%。
2017年6月18日，蔡家嘉陵江大桥开工， 15分钟可达照母山，2021年完工。
20分钟观音桥商圈（江北）15分钟照母山板块（渝北）
城市功能节 点
北碚老城 礼嘉
九曲河
悦来 沙区大学城
机场
观音桥
现状 路径 翡翠-渝武高速 中环-嘉悦大桥 向家岗-轨道6号线 渝武高速-礼嘉立交 中环-嘉悦大桥 212国道-双碑隧道
大道 轨道6号线 礼嘉大桥-人和-观音
桥
20分钟 12分钟 20分钟 20分钟 40分钟 20分钟
区域认知
基础设施缺乏
医院、学校、公园等目前均没有得到良好的规划实现
区域认知 商业配套绝大部分未开工建设，目前是区域和本项目的短板。
本案东北侧规划有10宗商业用地，共计用 地面积约28万平米（控制性规划图实测）。 如以容积率2.0计算，供应量可达56万平米。
销售量（万方）, 2013年, 3
供应量（万方）, 2017年, 4
供销比, 2017年,
供应量（供万销方比）3,92%013年销, 售供量销（比万9,4方2%0）14年,
供应1量03（81万方）,
10770
9803
20销14售年量, 1（6 万方）,
2014年, 15
建面均建价面（均元价/ （元/ ㎡）, 2㎡01）6年, 2,017年,
8376 9102
供应量（万方）, 2015年, 13
销售量（万方）, 销售量（万方）,
2016年, 11
2017年, 11
蔡家高层物业供需情况
6830
从过去一年来看，蔡家板块的需求旺盛，共计去化 109万方，较中央公园、悦来高出31%、77%；蔡家 价格最低，较周边三个板块低2200～4200元/㎡。
四大板块2016年6月～2017年6月商品房市场情况 建面均价（元/
㎡）, 礼嘉, 10840 建面均价（元/
建面均价（元/ ㎡）, 悦来, 8772
建面均价（元/ ㎡）, 2013年,
5662
建面均价（元/ ㎡）, 2014年,
5172
建面均价（元/ ㎡）, 2015年,
4668
建面均价（元/ ㎡）, 2017年,
6309
建面均价（元/ ㎡）, 2016年,
4755
供应量（万方）, 2013年, 7
销售量（万方供）应, 量（万方）, 2015年, 7 2016年, 7
中环-机场高速
向家岗-轨道6号线
渝武-北环-观音桥
车行时间 25分钟 20分钟 25分钟
未来（预计）
路径
车行时 间
中环-歇马隧道
10分钟
嘉瑞-嘉悦大桥
10分钟
向家岗-轨道6号线 25分钟
20分钟 15分钟 40分钟 30分钟 40分钟 40分钟
礼嘉大桥-金渝大道
规划路-嘉悦大桥
轨道13号线 嘉运-北部大桥-同茂