关于二手房交易个人所得税的若干思考

2013年10月山西财政税务专科学校学报Oct．2013第15卷第5期Journal of Shanxi Finance＆Taxation College Vol．15No．5【税收与企业】

关于二手房交易个人所得税的若干思考

康建军吉淑英

（山西省财政税务专科学校，山西太原030024）

摘要：2013年3月1日，国务院发布了楼市调控“新国五条”的细则，再次提升了中央政府对房地产市场的调控力度，也是十年内第九次关于房地产的调控措施。该细则中重要的涉税措施是对二手房交易所得征收个人所得税。由于政策出台没有更详细的征税办法跟进，引起社会各界的强烈反响，实际执行过程中也出现了各种各样的问题，只有正视和解决这些问题，才能确保其调控作用的充分发挥。

关键词：二手房;个人所得税;新国五条

中图分类号：F810．424文献标识码：A文章编号：1008－9306（2013）05－0037－04

2013年3月1日，国务院发布了楼市调控“新国五条”的细则，再次提升了中央对房地产市场的调控力度，也是十年内第九次关于房地产的调控措施。其中涉税方面最引人关注的是对二手房交易差价按20%计征个人所得税。由于政策出台没有更详细的征税办法跟进，大多数人认为这一规定将大大提高交易的个人所得税税额，于是对该项政策市场反应强烈，出现交易者连夜排队过户、二手房成交量大涨的现象，个别地方甚至还引发了“政策性离婚”现象。尽管这些政策的调控必然对房地产市场产生影响，但社会各方有如此强烈的反应，可能超出了预想。因此，必须深刻检讨政策制定和实施中存在的问题进而改之，才能确保调控的效果。

一、二手房交易个人所得税的政策沿革

对二手房交易征收个人所得税的政策规定经过了以下五个阶段：

第一阶段：1994年起实施的《个人所得税法》规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，其中包括房产。

第二阶段：1999年，财政部、国家税务总局、建设部三部委联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》，成为对二手房交易征收个人所得税重要的政策依据，《通知》明确规定了个人出售自有住房应纳税所得额的确定原则，包括个人出售已购公有住房、个人出售已购公有住房以外的其他自有住房、以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。同时为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

第三阶段：2006年7月，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，是对二手房交易征收个人所得税最重要的征税依据。其中，明确两种征收方式：差额计征税率为20%，总额计征税率为1% 3%。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无

收稿日期：2013－09－26

作者简介：康建军（1963－），男，山西平定人，山西省财政税务专科学校金融系教授，研究方向：税收理论与实务；

吉淑英（1961－），女，山西临猗人，山西省财政税务专科学校财政系教授，研究方向：财政理论与实践。

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正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1% 3%的幅度内确定。

第四阶段：2010年9月底，财政部、国家税务总局、住建部三部委联合规定：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

第五阶段：2013年3月1日，国五条细则中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

二、二手房交易个人所得税存在的问题

(一)法律基础存在缺陷

《个人所得税法》规定，对个人取得的各项应税所得征收个人所得税，列举的应税所得有工资薪金所得、个体工商户生产经营所得、对企事业单位的承包承租经营所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、利息股息红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得、其他所得等共11项。

1．无论个人所得税的征税对象如何规定，所得的合法、私有性质不容改变，这是个人所得税征收的基本法律基础，既然是对个人所得征税，那么必须保证个人所得是完全私有的，以体现个人所得税对“私有财产侵犯”这一特性。我国土地所有权国有的性质决定了个人转让二手房的所得不具备完全私有的性质，对其征税的坚实基础明显缺失。

2．二手房的来源必须合法，这是个人所得税征收的又一基本法律基础。由于我国个人获得二手房的来源很复杂，征收个人所得税难免会掩盖这种复杂性，并使那些不合法的二手房交易合法化，至少在税法层面确认其合法化。

(二)计税依据存在缺陷

我国现行《个人所得税法》规定，对于二手房转让所得征收个人所得税的计税依据有两种：一是总额计征，即核定征税，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。二是余额征收，即按转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计征。无论采取哪种计税依据，都可能带来征收管理上的不足，进而增加税收成本，凸显计税依据的缺陷。

1．总额计征。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。首先，房屋转让收入的确定正常情况下应该依据转让合同、凭证等有效证明文件所载明的金额确定，如果不能准确确定的，主管税务机关有权核定其转让额，问题的关键是采用何种办法核定。因为影响房屋转让价格的因素很多，诸如地理位置、年限、心理预期、转让的迫切性、转让的目的等，这些因素必然导致房屋交易金额具有很大的不确定性。作为计税依据的转让金额确定难度增大。其次，按总额计征必然会加大纳税人偷税的可能性，其必然会想方设法减少有效、合法凭证所载金额，产生大量的阴阳合同。如果一种税的开征促使纳税人及其关联方协同造假，那么该税开征的合理性值得商榷。最后，如果纳税人不能提供合法有效的证明文件以说明转让金额或提供证明文件所载的转让金额明显偏低而又无正当理由的，税务机关依法核定其转让额。核定的过程是艰难的，征纳双方的纠纷不可避免。核定的技术性很强，对税收管理员及评估机构的要求也很高，必然徒增征税的难度，抬高涉税成本。

2．余额计征。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。该方法不仅要求二手房转让收入确认准确，而且对扣除项目的确认更加关键。关于收入确认问题前已说明，不再赘述。单就扣除项目来说，首先，扣除范围需要进一步明确。现行税法规定可以扣除的项目有房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。扣除范围规定粗略，操作性不强，应将“有关合理费用”进一步细化和拓展。除考虑房屋所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平外，还应考虑所购房屋的装修费、合理改造费、子女抚养费、老人赡养费、工作调动因素、

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