烟台玉森新城项目定位策划报告-99PPT
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2011年某烟台项目发展定位报告
XX烟台项目发展定位报告二零一一年十月目录：►序言——起源于1000亩的遐想……►第一部分市场概述——城市发展能否支撑项目的开发？►第二部分项目分析——项目是否具有良好发展潜质？►第三部分项目发展规划——大盘思路下的多元化开发。
►第四部分经济概算——经济数据指导下的品牌发展之路。
序言：——起源于1000亩的遐想……1000亩大盘1000亩大盘对于任何一个城市意义都不仅于简单的开发建设。
对于烟台，对于福山更是如此。
对于建成区35.6平方公里，全区人口25万的福山区，千亩大盘的综合开发将为当地建设一座新城！项目目前不仅现在是城市近区域开发体量最大的项目，而且在未来几年都将成为城市发展建设大布局中不可或缺的重要版图。
这里，是一座即将崛起的新城，一座承载城市未来发展的新城！我们如何撑起一座城市的明天？借助城市发展的大趋势，建设城市发展的新标杆！区域综合开发建设，打造城市生活新中心。
传承地域文化，融汇城市气质。
城市形象生活形象文化形象未来之城，发展之城因此，我们认为项目初步的开发构思在于将城市与项目有机结合起来。
打造城市未来新名片4+高品质生活大盘1承载城市生活文化特质2做责任开发者5塑造城市人文生活内涵3第一部分市场概述——城市发展能否支撑大盘开发？►福山区位于烟台城区西南部，东邻芝罘区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心。
►根据政府规划，未来三到五年，福山区将逐步形成以“居住”为核心主题、以深厚的文化积淀、质朴的人文气息为特色的人文宜居区域，努力打造成烟台市最适宜居住的后花园。
/位置。
某新城项目定位研究报告(PPT 51页)
唐山能源资源也非常丰富，已探明的石油储 量达到9.1亿吨，天然气储量达到1400亿立 方米。
区位条件较好，是与京、津相互呼应的环渤海都市圈中重要一环
北京、天津、唐山沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业
增长的中心城市。
唐山湾战略规划
京津唐城市圈发展规划
唐山京唐港和曹妃甸港两大港口，年吞吐量规划达到5亿 吨，相当于世界第一的上海港规模。 唐山湾整体规划2143平方公里，到2015年生产总值达到 唐山50%，成为中国的东京湾。
一．项目本体分析 二．项目核心问题和市场方向研判 三．唐山房地产市场研究与分析 四．市场机会的深度挖掘与判断 五．不同市场方向的规划方案研究 六．项目初步市场定位建议
目录
一．项目本体分析 二．项目核心问题和市场方向研判 三．唐山房地产市场研究与分析 四．市场机会的深度挖掘与判断 五．不同市场方向的规划方案研究 六．项目初步市场定位建议
占地面积 15128 25000 4000
44128
167538.44 211666.44
容积率 0.6
2.81
2.3
建筑面积
11500 2400 200 200 600 400 400
60 100 15860 373606.2 97366.56 470972.8 486832.8
唐山中高端住宅容积率情况
7
不可预见费
8
企业管理费
9
财务费用
10
营销费用
11
销售契税
12 增值税预征
1980 150 100 200 3963 80 130 87 476 278 509 93
24.6% 1.9% 1.2% 2.5% 49.3% 1.0% 1.6% 1.1% 5.9% 3.5% 6.3% 1.2%
区位条件较好，是与京、津相互呼应的环渤海都市圈中重要一环
北京、天津、唐山沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业
增长的中心城市。
唐山湾战略规划
京津唐城市圈发展规划
唐山京唐港和曹妃甸港两大港口，年吞吐量规划达到5亿 吨，相当于世界第一的上海港规模。 唐山湾整体规划2143平方公里，到2015年生产总值达到 唐山50%，成为中国的东京湾。
一．项目本体分析 二．项目核心问题和市场方向研判 三．唐山房地产市场研究与分析 四．市场机会的深度挖掘与判断 五．不同市场方向的规划方案研究 六．项目初步市场定位建议
目录
一．项目本体分析 二．项目核心问题和市场方向研判 三．唐山房地产市场研究与分析 四．市场机会的深度挖掘与判断 五．不同市场方向的规划方案研究 六．项目初步市场定位建议
占地面积 15128 25000 4000
44128
167538.44 211666.44
容积率 0.6
2.81
2.3
建筑面积
11500 2400 200 200 600 400 400
60 100 15860 373606.2 97366.56 470972.8 486832.8
唐山中高端住宅容积率情况
7
不可预见费
8
企业管理费
9
财务费用
10
营销费用
11
销售契税
12 增值税预征
1980 150 100 200 3963 80 130 87 476 278 509 93
24.6% 1.9% 1.2% 2.5% 49.3% 1.0% 1.6% 1.1% 5.9% 3.5% 6.3% 1.2%
烟台地产项目品牌定位简报共30页
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
烟台地产项目品牌定位简报
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
房地产住宅楼项目前期定位报告(ppt 共40页)
形象高档次
天成佳园
地段好
君临天下
花都艺墅 自由都市
祥和花园 东辉铂领第e特区
我们
白领公寓
锦绣豪门
大德世家
丽景江南
地段差
形象低档次
我们的形象位置
明確區隔,更突顯產品特性,讓目標消費群易於識別
意识感
宁静的
明晰的
Cool
强调生活尊容
高尚的
君临天下
信赖感
正强调統生的活尊荣 东辉铂领
浪漫的
自然的
稳重的
一流的
xx都市花园项目
前期定位报告
2010.1.20
本次汇报的结构
项目自身分析 竞争市场分析 入市时机分析 入市价格预估
形象定位 形象解读
Contents
1. 项目认知 2. 竞争市场研判 3. 入市时机分析 4. 入市价格预估
xx都市花园项目
区位分析：成熟的CLD生活区
339 省
道
长
生态公园
新
白
白 浦
市场推量分析表
一季度
2009年
二季度
三季度
四季度
一季度
2010年
二季度
三季度
汉城国际/429套/高层，目前剩余334套
佑林泰极二期、三期/637/高层、精装小公寓，目前剩余418套
清华名城/140套/小高层、
多层，剩余58套
项
目
竞
晶蓝上城/1031套/高层，剩余987套
争
区
域
佑林高迪约540套/多层、小高层、高层，剩余265套
东辉铂领
主抓客群：
企业白领
广告语： 遥遥领先，铂项领目生推售活示意至图高处
烟台万科项目定位研判课件
0.22地块限高12米，可设置较高坡地景观结合建 筑；1.3地块限高54米可设置18层高层；2.0地块限 高60米，可设置楼体架空层
1：2车位比过高（规划条件写1：1）
双小学双幼儿园（教育附加值）
60米
15米 C
150米 D
60米
60米
G 40米
D/
项目界定
关键点：
➢芝罘岛——旅游文化休闲岛，历史文化渊源 ➢城市中心不可多得的背山靠海之地 ➢城市人公认的好地方，但由于配套不足及环 境较差，影响人气不足 ➢中大规模优质社区 ➢低密度产品 ➢万科进入烟台首个项目
福山 组团
芝罘组团
南郊 组团
烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街 沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等 多类物业。组团均价一线海景均价11000元/ ㎡,南大街沿线均价7500元/㎡
烟台富人区，芝罘区与莱山区交界， 山海资源优越、交通便利、环境优雅。 非常适合开发高端物业，近年供应量 也急剧上升。组团均价：一线海景均 价12000元/㎡，观海路沿线均价 8000元/㎡
项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业
目前开业商业体量小、质量低、数量少
规划小学
A/
项目本体基本属性——基础指标
三块不同容积率地块构成 1.4综合容积率、低密度、较低开发强度 楼面地价：2100元/平米 产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等 两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套
B/
3000-4000元/㎡
八角 组团
以外来企业与外来人口为主
要支撑的居住板块，区域一
线海景板块供应量较大。组
幸福
团均价一线海景7000元/㎡， 二三线4500元/㎡左右。
开发区组团 组团
1：2车位比过高（规划条件写1：1）
双小学双幼儿园（教育附加值）
60米
15米 C
150米 D
60米
60米
G 40米
D/
项目界定
关键点：
➢芝罘岛——旅游文化休闲岛，历史文化渊源 ➢城市中心不可多得的背山靠海之地 ➢城市人公认的好地方，但由于配套不足及环 境较差，影响人气不足 ➢中大规模优质社区 ➢低密度产品 ➢万科进入烟台首个项目
福山 组团
芝罘组团
南郊 组团
烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街 沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等 多类物业。组团均价一线海景均价11000元/ ㎡,南大街沿线均价7500元/㎡
烟台富人区，芝罘区与莱山区交界， 山海资源优越、交通便利、环境优雅。 非常适合开发高端物业，近年供应量 也急剧上升。组团均价：一线海景均 价12000元/㎡，观海路沿线均价 8000元/㎡
项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业
目前开业商业体量小、质量低、数量少
规划小学
A/
项目本体基本属性——基础指标
三块不同容积率地块构成 1.4综合容积率、低密度、较低开发强度 楼面地价：2100元/平米 产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等 两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套
B/
3000-4000元/㎡
八角 组团
以外来企业与外来人口为主
要支撑的居住板块，区域一
线海景板块供应量较大。组
幸福
团均价一线海景7000元/㎡， 二三线4500元/㎡左右。
开发区组团 组团
【精选】烟台城市研究及目标地块简述(to林总)-(1)幻灯片
烟台市六区商品住宅历年供求走势
区域 福山区
2011年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
57
28
2012年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
101
56
2013年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
79
69
2014年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
34
27
合计
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
19500.6 14370.16
8006.6 7650.8 7223.7 6201.9 6100 5613 5230.19 5000
2013年烟台市在山东人均可支配收入排名
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
2013年数据 济南市 35648 青岛市 35227 东营市 33983 烟台市 32956 威海市 31442 淄博市 30889 临沂市 30317 莱芜市 29179 潍坊市 28386 滨州市 28363 泰安市 28201 济宁市 27956 聊城市 26087 枣庄市 25238 日照市 25090 德州市 24812 菏泽市 21236
人口概况 根据第六次人口普查的数据，烟台市常住人口696万，但是市内六区常住人口仅有223万
市内六区常住人口 223万
区域
常住人口（万人）
芝罘区
83.02
福山区
28.77
牟平区
46.76
莱山区
烟台经济技术开发 区
烟台高新技术产业 开发区
龙口市
28.51 31.28 4.43 68.83
莱阳市
87.86
世联烟台滨海项目整体定位报告课件.
——摘自《2007年2月15日大项目建设调度会议纪要》
本报告是严格保密的。
日韩在华投资逐渐爬升，向中国转移的产 业主要集中在制造业和电子信息产业
日本是中国重要的FDI（外商直接投资）吸引国之一，对中
国制造业的投资占其全部投资的70%以上。
80 60 40 20 0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 32.1 36.9 43.2 34 29.2 29.1 45.8 32.1
本次汇报主要内容：
1. 国际产业转移带来的机会 2. 烟台城市发展机会研究 3. 莱山区域价值与发展机会 4. 项目整体定位及功能诠释 5. 项目开发时序建议
政府对本项目的期望——增强中心城市综合服务 功能，为承接国际产业转移提供条件
政府将项目定位于“国 际产业配套社区”，希 望规划建设高端的城市 配套和发展高端产业， 提升城市形象，吸引高 素质人才。
4.0% 6.4%
至05年底青岛、烟台利用日韩资 （亿美元）
100 80 60 40 20 0
05年青岛、烟台、威海利用外资 额（亿美元）
40 30
86
36.54
5.6%
19.08
36.6%
12.77
33
20 10 0 实际利用外 资
本报告是严格保密的。
23 10
青岛 86 23 烟台 33 10
13.1%
1984-2005年烟台实际利用外资额累计（万美元）
148952 16450 19631 53712 90021 95715 96996 306259 340472
香港 韩国 美国 日本 台湾 新加坡 维尔京群岛 澳大利亚 其他
本报告是严格保密的。
日韩在华投资逐渐爬升，向中国转移的产 业主要集中在制造业和电子信息产业
日本是中国重要的FDI（外商直接投资）吸引国之一，对中
国制造业的投资占其全部投资的70%以上。
80 60 40 20 0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 32.1 36.9 43.2 34 29.2 29.1 45.8 32.1
本次汇报主要内容：
1. 国际产业转移带来的机会 2. 烟台城市发展机会研究 3. 莱山区域价值与发展机会 4. 项目整体定位及功能诠释 5. 项目开发时序建议
政府对本项目的期望——增强中心城市综合服务 功能，为承接国际产业转移提供条件
政府将项目定位于“国 际产业配套社区”，希 望规划建设高端的城市 配套和发展高端产业， 提升城市形象，吸引高 素质人才。
4.0% 6.4%
至05年底青岛、烟台利用日韩资 （亿美元）
100 80 60 40 20 0
05年青岛、烟台、威海利用外资 额（亿美元）
40 30
86
36.54
5.6%
19.08
36.6%
12.77
33
20 10 0 实际利用外 资
本报告是严格保密的。
23 10
青岛 86 23 烟台 33 10
13.1%
1984-2005年烟台实际利用外资额累计（万美元）
148952 16450 19631 53712 90021 95715 96996 306259 340472
香港 韩国 美国 日本 台湾 新加坡 维尔京群岛 澳大利亚 其他
绿茵山庄项目定位报告
绿茵山庄项目定位报告第一章项目定位原那么 (3)第二章：项目剖析 (4)2.1.项目区位剖析 (4)2.2.交通剖析 (4)2.3.项目地形剖析 (4)2.4.项目地势地貌剖析 (4)2.5.项目四至剖析 (4)2.6.项目经济目的剖析 (5)2.7.项目景观面剖析 (5)2.8.项目内在价值点剖析 (5)2.9.项目SWOT剖析 (7)2.10.项目SWOT小结及对策 (8)第三章：项目属性定位 (9)3.1.片区属性剖析 (9)3.2.项目地块属性剖析 (9)3.3.开展商属性剖析 (10)3.4.项目全体属性定位 (10)第四章：项目客户定位 (11)4.1.客户定位 (11)4.2.本项目潜在客户散布及构成 (11)4.2.1主要目的客户的差异性特征剖析 ........................................................ 错误!未定义书签。
4.2.2本项目主要目的客户特性剖析 (20)第五章：项目产品定位 (21)5.1.项目中心客户需求剖析 ........................................................................ 错误!未定义书签。
5.2.项目物业类型定位 (21)5.3.户型面积配比定位 (22)第六章：项目笼统定位 (23)6.1.片区认知度剖析〔与其他高档住宅片区的区别〕 (23)6.2.项目笼统定位 (24)6.3.项目案名推介 (25)第七章：物业开展建议........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1.项目修建作风建议................................................................................ 错误!未定义书签。
烟台学院路地产项目定位及产品建议终稿127PPT
小于4%
4-5%
5-8%
大于8%
萎缩ห้องสมุดไป่ตู้
停滞
稳定发展
高速发展
2006年烟台全市实现生产总值（GDP）2402.1亿元，人均GDP达到36849元（按现价汇率折算为471 元）。目前烟台市城市化进程处于高速增长阶段。
烟台学院路地产项目定位及产品建议 终稿127PPT
居民收入与城市化
烟台工薪阶层收入逐年递增，消费支出比例加大，消费能力持续加强；人均住房面积不 增加，改善居住条件已经成为消费的重点。
本地：莱山区、芝 罘区各占40%
外地：周边其他地 区占到20%
本地：莱山区、芝 罘区各占40%
外地：周边其他地 区及省外客户占到 20%
本地：莱山区占 20%；芝罘区及其 他周边区域占到 40%
外地：外地客户 例占到40%左右；
置业 目的
自住、购置婚房、 投资、度假
自住、改善现有居 住环境、养老、少 量投资
➢2006年烟台工薪阶层收入为11800元，较05年略有下降，06年消费支出为10316，消费支出增长 率为14.2%。 ➢2006年烟台城区人均住房面积25.63平方米，较上年有较大增长。
烟台学院路地产项目定位及产品建议 终稿127PPT
莱山区与烟台市辖各区综合竞争比较
竞争比较
城市地位
区域成熟度
自住、改善现有居 住环境、养老、少 量投资
自住、改善现有居 住环境、养老、少 量投资
烟台学院路地产项目定位及产品建议 终稿127PPT
莱山区住宅产业的三次发展
第三阶段 规模启动期——CLD
楼盘 单价
客户 构成
置业 目的
大华上海滩花园
海信项目
2011年2月12日烟台山与城项目营销策划标书
35
交 通
航空 建于1984年的民航烟台机场，位于烟台市东南的莱山镇，距离市区约15公里，距离烟青一级 公路1.5公里，是国家二类4D级机场、一类航空口岸，可以起降中小型飞机，经过多次的建设和改 造，现已形成了“小而精、小而美”的风格，除可直飞的30多个国内城市外，还与韩国的首尔、 大邱等城市有定期的国际航班来往。 铁路 胶济铁路横跨烟台和青岛，烟台火车站位于市区区港站广场的西部，每天均有来往于北京、 金华西、济南、徐州、佳木斯、西安、石家庄、青岛等城市的客运列车；由于烟台老城区的地理 状况限制了烟台的发展，现已启动了烟台火车站新建计划，新建成的火车站将是集烟台火车站和 烟台港国内客运站为一体的多功能型站点，将会成为烟台的城市标志； 水运 烟台市有多家水运公司，均有开往大连的客运轮船，其中烟台港客运总公司还辟有至天津新 港和韩国釜山、群山、仁川等航线，而山东渤海轮渡有限公司则有开往邻近威海市的轮渡线路。
芝 罘 区
21
交通干道示意
福海路：福山城区的 南北中轴线，联系开 发区与福山区最重要 的干线。福海路振华 已经成为福山影响力 最 大 的 商 圈 （ CBD/CRD）。通过市 调了解到福海路沿线 也是开发区青年客户 在福山区置业的首选 区域。（多路公交直 达开发区） 奇泉路：近二年建成 的福山城区最西面的 南北干线。从奇泉路 开车到开发区比福海 路快1倍以上，约15分 钟车程。 22
位置：项目地处福山区南部，紧靠802省道和荣乌高速，北部英特尔大道为工业园
区和未来福山政治中心，政府远景规划本区域为大型居住区域。 四至：地块北面—荣乌高速，西南面—南十里堡村，西北面—原有山体，东南面 —802省道
地形：用地现状西北和东北部两侧高，中间山谷区域相对平坦；用地最高点在西
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烟台玉森新城项目 定位策划报告
深圳华兰德市场策略 2006.4.7.
目录
项目分析篇 物业定位 商业定位 项目开发建议 项目商业规划设计提示
公寓定位
项目所处地块规划分析
项目位于同三高速南侧地段，位于烟台市福山高新技术产业区， 同三高速与城市主干道福海路在此交汇。与烟台市开发区隔路 相望，是进出烟台的西大门。
项目发展策略
本地块交通便利，适于开发 新城市中心高尚人文社区（含居住、商业、综合配套等功能）
定位背景综述
烟台市房地产正处于良性发展时期，未来房地产价格仍将保持一定的增幅； 烟台市高层住宅市场目前尚处于成长阶段，有较大的提升空间； 目前消费者已逐渐接受小高层，小区环境好的项目较受欢迎； 总价在30万－40万元左右的中高档产品较易为市场所接受； 福山和开发区消费者认为住宅建筑面积一房60平方米左右，
利用福山房地产市场综合配套不完善 的空白点，依托于项目规模大、综合 配套齐全的优势，形成本项目独有的 核心竞争力，在高端形成市场影响力， 抢占市场。
精心打造项目人文居住环境，强化项 目优势规避弱势，用挤压式的推广、 爆发式的销售达到“一鸣惊人”，树 立项目和开发商的品牌。
通过展示福山区未来发展前景，提升 整个区域的形象，依托本项目综合配 套的优势，与其他项目形成差异化定 位，突出本项目的高尚社区、人文环 境及新城市中心的居住理念。
教师、律师、会计师等高收入人群；政府公务员等； 个体经营者、经商人士及投资客； 家庭构成特点：以四、五口之家（三代同堂）为主，辅以三口之家； 区域范围：主要集中在开发区、福山，市内及外地投资客户占一定的比例； 购房目的：购房改善居住条件，或者购买住宅作为投资性居所；
目标客户来源分析
目标客户描述
福山原住民： 他们生在福山，长在福山； 福山有他们的事业，他们的亲戚朋友； 他们熟悉福山的每一个地方； 他们对福山的发展有着坚定的信心； 他们有消费能力，有一处或者多处房产； 他们总是很小心谨慎的投资，轻易不会心动，看准了才会出手； 他们对烟台（芝罘区）有着较高的敬意； 他们对福山的现状不满又无可奈何；
用地南面为连福路，东临福海路，北侧同三高速，西为聚福路， 规划用地面积10.92公顷。北侧为同三高速的百米绿化带，南为 已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。
随着开发区和福山经济的发展，福山房地产市场逐步升温，形成 以福海路为中轴线的房地产开发带，并逐步向周边地区辐射。
项目四至
区位价值解析
“双口岸”价值：烟台门户 新城市中心的商业价值 地域辐射价值
二房80－100平方米，三房110－130平方米，是比较合适的； 地段、价格、内部景观环境、物业管理服务等是消费者购房主要考虑因素； 烟台市中高端产品的客户群主要由私营企业主、公务员、企业白领构成； 本项目主要竞争对手为开发区、中心城区中档楼盘； 中心城区的房价在3300-4500元/平方米之间，个别项目已经达9000元/平方米；
项目SWOT分析
W—劣势（Weakness） 【应对策略】
交通噪音
手段一：炒热福山，突出本项目；
高压线
手段二：利用商业提升项目的形象和档次；
环境较差
手段三：以产品高性价比赢得市场
配套不完善
提高单位实用率；
培养高层置业的尊贵感和自豪感。
手段四：精心设计小区内景和人文环境
手段五：通过新技术、新材料、新工艺解
目标客户描述
市区客户/投资客户： 他们来自芝罘区，工作在开发区或高新区； 每天往返市内，时间和精力消耗较大，累不堪言； 也想就近解决居住问题，又犹豫再三； 这几年烟台的房价涨了又涨，象雾里看花般看不清楚； 为买到的房子涨价而开心，希望购买的房产有较大的升值空间； 为当初没有买某个房产后悔不已； 芝罘区房价的上涨已经超出了他们的承受能力和心理预期； 目光转向具备自住兼投资条件的房产； 喜欢价格适中的小区，也会为了面子而放弃价格太低的项目；
风向、日照分析
暖温带大陆性季风气候，空气湿润，气候温和的特点； 冬半年偏北风多，夏半年偏南风频； 平均风速内陆地区3～4米/秒，沿海地区4～6米/秒；
景观、视线分析噪音影响Fra bibliotek析项目所在区域缺憾分析
道路网络比较发达，但是公交配套不足 居住配套不够完善 高压线带来对居住的恐惧心理
项目SWOT分析
【应对策略】 手段一：打造精品楼盘，通过产品创新和商业
环境氛围营造来引导市场； 手段二：高举高打，抢占先机，利用爆发式的
销售形成市场冲击力，实现快速销售， 树立项目及开发商的品牌
项目SWOT分析
S O 战略 OT战略 WT战略
利用机会强化优
势
利用机会避免或 减轻面临的威胁 和挑战
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑 战
定位时的考量要素
建立相对差异化、个性化的市场形象与特征 保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的
双重目标； 差异化的市场定位； 强化开发商品牌，为今后在烟台其他项目开发奠定基础； 创新取胜：通过产品创新、形象创新、服务创新、理念创新，引导消费；
主力客户群定位
该片区经济收入相对稳定（25—50岁）的居民； 周边企业中、高级管理人员；中、高级技术人员；金融、保险、
S—优势（Strength） 规模大 交通便利 发展商品牌 景观资源丰富 昭示性强
【应对策略】 手段一：充分利用项目昭示性强的优势，加大
宣传力度，形成项目市场影响力； 手段二：突出项目综合性的特点，可以辐射区
域市场，未来的投资价值和空间巨大； 手段三：突出交通便利的特点，吸引周边地区
消费群体到此置业；
目录
项目分析篇 物业定位 商业定位 项目开发建议 项目商业规划设计提示
公寓定位
我们对项目的评价
项目所处福山区房地产市场开始启动，为项目的开发提供了市场环境和机会； 福山区的市场形象不佳，生活配套设施不完善，尚未形成成熟的居住氛围； 项目为一纯高层项目，存在着交通噪音、周边环境差、规划设计难度大
等不利因素； 项目规模大，开发周期长，受未来市场供求变化及市场不确定因素影响； 项目的规划设计要具有一定的灵活度和前瞻性；
决环境及城市干道带来噪音污染问题；
项目SWOT分析
O—机会（Opportunity） 【应对策略】
市场环境
手段一：突出项目形象
区域配套不完善
手段二：提高项目配置，重视人性化设计；
区域内形象优势
手段三：根据目标消费者特点，定制产品
及服务；
项目SWOT分析
T—威胁（Threat） 消费习惯 开发量大 周边环境 宏观调控
深圳华兰德市场策略 2006.4.7.
目录
项目分析篇 物业定位 商业定位 项目开发建议 项目商业规划设计提示
公寓定位
项目所处地块规划分析
项目位于同三高速南侧地段，位于烟台市福山高新技术产业区， 同三高速与城市主干道福海路在此交汇。与烟台市开发区隔路 相望，是进出烟台的西大门。
项目发展策略
本地块交通便利，适于开发 新城市中心高尚人文社区（含居住、商业、综合配套等功能）
定位背景综述
烟台市房地产正处于良性发展时期，未来房地产价格仍将保持一定的增幅； 烟台市高层住宅市场目前尚处于成长阶段，有较大的提升空间； 目前消费者已逐渐接受小高层，小区环境好的项目较受欢迎； 总价在30万－40万元左右的中高档产品较易为市场所接受； 福山和开发区消费者认为住宅建筑面积一房60平方米左右，
利用福山房地产市场综合配套不完善 的空白点，依托于项目规模大、综合 配套齐全的优势，形成本项目独有的 核心竞争力，在高端形成市场影响力， 抢占市场。
精心打造项目人文居住环境，强化项 目优势规避弱势，用挤压式的推广、 爆发式的销售达到“一鸣惊人”，树 立项目和开发商的品牌。
通过展示福山区未来发展前景，提升 整个区域的形象，依托本项目综合配 套的优势，与其他项目形成差异化定 位，突出本项目的高尚社区、人文环 境及新城市中心的居住理念。
教师、律师、会计师等高收入人群；政府公务员等； 个体经营者、经商人士及投资客； 家庭构成特点：以四、五口之家（三代同堂）为主，辅以三口之家； 区域范围：主要集中在开发区、福山，市内及外地投资客户占一定的比例； 购房目的：购房改善居住条件，或者购买住宅作为投资性居所；
目标客户来源分析
目标客户描述
福山原住民： 他们生在福山，长在福山； 福山有他们的事业，他们的亲戚朋友； 他们熟悉福山的每一个地方； 他们对福山的发展有着坚定的信心； 他们有消费能力，有一处或者多处房产； 他们总是很小心谨慎的投资，轻易不会心动，看准了才会出手； 他们对烟台（芝罘区）有着较高的敬意； 他们对福山的现状不满又无可奈何；
用地南面为连福路，东临福海路，北侧同三高速，西为聚福路， 规划用地面积10.92公顷。北侧为同三高速的百米绿化带，南为 已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。
随着开发区和福山经济的发展，福山房地产市场逐步升温，形成 以福海路为中轴线的房地产开发带，并逐步向周边地区辐射。
项目四至
区位价值解析
“双口岸”价值：烟台门户 新城市中心的商业价值 地域辐射价值
二房80－100平方米，三房110－130平方米，是比较合适的； 地段、价格、内部景观环境、物业管理服务等是消费者购房主要考虑因素； 烟台市中高端产品的客户群主要由私营企业主、公务员、企业白领构成； 本项目主要竞争对手为开发区、中心城区中档楼盘； 中心城区的房价在3300-4500元/平方米之间，个别项目已经达9000元/平方米；
项目SWOT分析
W—劣势（Weakness） 【应对策略】
交通噪音
手段一：炒热福山，突出本项目；
高压线
手段二：利用商业提升项目的形象和档次；
环境较差
手段三：以产品高性价比赢得市场
配套不完善
提高单位实用率；
培养高层置业的尊贵感和自豪感。
手段四：精心设计小区内景和人文环境
手段五：通过新技术、新材料、新工艺解
目标客户描述
市区客户/投资客户： 他们来自芝罘区，工作在开发区或高新区； 每天往返市内，时间和精力消耗较大，累不堪言； 也想就近解决居住问题，又犹豫再三； 这几年烟台的房价涨了又涨，象雾里看花般看不清楚； 为买到的房子涨价而开心，希望购买的房产有较大的升值空间； 为当初没有买某个房产后悔不已； 芝罘区房价的上涨已经超出了他们的承受能力和心理预期； 目光转向具备自住兼投资条件的房产； 喜欢价格适中的小区，也会为了面子而放弃价格太低的项目；
风向、日照分析
暖温带大陆性季风气候，空气湿润，气候温和的特点； 冬半年偏北风多，夏半年偏南风频； 平均风速内陆地区3～4米/秒，沿海地区4～6米/秒；
景观、视线分析噪音影响Fra bibliotek析项目所在区域缺憾分析
道路网络比较发达，但是公交配套不足 居住配套不够完善 高压线带来对居住的恐惧心理
项目SWOT分析
【应对策略】 手段一：打造精品楼盘，通过产品创新和商业
环境氛围营造来引导市场； 手段二：高举高打，抢占先机，利用爆发式的
销售形成市场冲击力，实现快速销售， 树立项目及开发商的品牌
项目SWOT分析
S O 战略 OT战略 WT战略
利用机会强化优
势
利用机会避免或 减轻面临的威胁 和挑战
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑 战
定位时的考量要素
建立相对差异化、个性化的市场形象与特征 保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的
双重目标； 差异化的市场定位； 强化开发商品牌，为今后在烟台其他项目开发奠定基础； 创新取胜：通过产品创新、形象创新、服务创新、理念创新，引导消费；
主力客户群定位
该片区经济收入相对稳定（25—50岁）的居民； 周边企业中、高级管理人员；中、高级技术人员；金融、保险、
S—优势（Strength） 规模大 交通便利 发展商品牌 景观资源丰富 昭示性强
【应对策略】 手段一：充分利用项目昭示性强的优势，加大
宣传力度，形成项目市场影响力； 手段二：突出项目综合性的特点，可以辐射区
域市场，未来的投资价值和空间巨大； 手段三：突出交通便利的特点，吸引周边地区
消费群体到此置业；
目录
项目分析篇 物业定位 商业定位 项目开发建议 项目商业规划设计提示
公寓定位
我们对项目的评价
项目所处福山区房地产市场开始启动，为项目的开发提供了市场环境和机会； 福山区的市场形象不佳，生活配套设施不完善，尚未形成成熟的居住氛围； 项目为一纯高层项目，存在着交通噪音、周边环境差、规划设计难度大
等不利因素； 项目规模大，开发周期长，受未来市场供求变化及市场不确定因素影响； 项目的规划设计要具有一定的灵活度和前瞻性；
决环境及城市干道带来噪音污染问题；
项目SWOT分析
O—机会（Opportunity） 【应对策略】
市场环境
手段一：突出项目形象
区域配套不完善
手段二：提高项目配置，重视人性化设计；
区域内形象优势
手段三：根据目标消费者特点，定制产品
及服务；
项目SWOT分析
T—威胁（Threat） 消费习惯 开发量大 周边环境 宏观调控