烟台玉森新城项目定位策划报告-99PPT

项目发展策略
本地块交通便利，适于开发 新城市中心高尚人文社区（含居住、商业、综合配套等功能）
定位背景综述
烟台市房地产正处于良性发展时期，未来房地产价格仍将保持一定的增幅； 烟台市高层住宅市场目前尚处于成长阶段，有较大的提升空间； 目前消费者已逐渐接受小高层，小区环境好的项目较受欢迎； 总价在30万－40万元左右的中高档产品较易为市场所接受； 福山和开发区消费者认为住宅建筑面积一房60平方米左右，
风向、日照分析
暖温带大陆性季风气候，空气湿润，气候温和的特点； 冬半年偏北风多，夏半年偏南风频； 平均风速内陆地区3～4米/秒，沿海地区4～6米/秒；
景观、视线分析
噪音影响分析
项目所在区域缺憾分析
道路网络比较发达，但是公交配套不足 居住配套不够完善 高压线带来对居住的恐惧心理
项目SWOT分析
S—优势（Strength） 规模大 交通便利 发展商品牌 景观资源丰富 昭示性强
【应对策略】 手段一：充分利用项目昭示性强的优势，加大
宣传力度，形成项目市场影响力； 手段二：突出项目综合性的特点，可以辐射区
域市场，未来的投资价值和空间巨大； 手段三：突出交通便利的特点，吸引周边地区
消费群体到此置业；
决环境及城市干道带来噪音污染问题；
项目SWOT分析
O—机会（Opportunity） 【应对策略】
市场环境
手段一：突出项目形象
区域配套不完善
手段二：提高项目配置，重视人性化设计；
区域内形象优势
手段三：根据目标消费者特点，定制产品
及服务；
项目SWOT分析
T—威胁（Threat） 消费习惯 开发量大 周边环境 宏观调控
定位时的考量要素
建立相对差异化、个性化的市场形象与特征 保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的
双重目标； 差异化的市场定位； 强化开发商品牌，为今后在烟台其他项目开发奠定基础； 创新取胜：通过产品创新、形象创新、服务创新、理念创新，引导消费；
主力客户群定位
该片区经济收入相对稳定（25—50岁）的居民； 周边企业中、高级管理人员；中、高级技术人员；金融、保险、
二房80－100平方米，三房110－130平方米，是比较合适的； 地段、价格、内部景观环境、物业管理服务等是消费者购房主要考虑因素； 烟台市中高端产品的客户群主要由私营企业主、公务员、企业白领构成； 本项目主要竞争对手为开发区、中心城区中档楼盘； 中心城区的房价在3300-4500元/平方米之间，个别项目已经达9000元/平方米；
项目SWOT分析
W—劣势（Weakness） 【应对策略】
交通噪音
手段一：炒热福山，突出本项目；
高压线
手段二：利用商业提升项目的形象和档次；
环境较差
手段三：以产品高性价比赢得市场
配套不完善
提高单位实用率；
培养高层置业的尊贵感和自豪感。
手段四：精心设计小区内景和人文环境
手段五：通过新技术、新材料、新工艺解
目录
项目分析篇 物业定位 商业定位 项目开发建议 项目商业规划设计提示
公寓定位
我们对项目的评价
项目所处福山区房地产市场开始启动，为项目的开发提供了市场环境和机会； 福山区的市场形象不佳，生活配套设施不完善，尚未形成成熟的居住氛围； 项目为一纯高层项目，存在着交通噪音、周边环境差、规划设计难度大
等不利因素； 项目规模大，开发周期长，受未来市场供求变化及市场不确定因素影响； 项目的规划设计要具有一定的灵活度和前瞻性；
目标客户描述
市区客户/投资客户： 他们来自芝罘区，工作在开发区或高新区； 每天往返市内，时间和精力消耗较大，累不堪言； 也想就近解决居住问题，又犹豫再三； 这几年烟台的房价涨了又涨，象雾里看花般看不清楚； 为买到的房子涨价而开心，希望购买的房产有较大的升值空间； 为当初没有买某个房产后悔不已； 芝罘区房价的上涨已经超出了他们的承受能力和心理预期； 目光转向具来自百度文库自住兼投资条件的房产； 喜欢价格适中的小区，也会为了面子而放弃价格太低的项目；
烟台玉森新城项目 定位策划报告
深圳华兰德市场策略 2006.4.7.
目录
项目分析篇 物业定位 商业定位 项目开发建议 项目商业规划设计提示
公寓定位
项目所处地块规划分析
项目位于同三高速南侧地段，位于烟台市福山高新技术产业区， 同三高速与城市主干道福海路在此交汇。与烟台市开发区隔路 相望，是进出烟台的西大门。
用地南面为连福路，东临福海路，北侧同三高速，西为聚福路， 规划用地面积10.92公顷。北侧为同三高速的百米绿化带，南为 已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。
随着开发区和福山经济的发展，福山房地产市场逐步升温，形成 以福海路为中轴线的房地产开发带，并逐步向周边地区辐射。
项目四至
区位价值解析
“双口岸”价值：烟台门户 新城市中心的商业价值 地域辐射价值
【应对策略】 手段一：打造精品楼盘，通过产品创新和商业
环境氛围营造来引导市场； 手段二：高举高打，抢占先机，利用爆发式的
销售形成市场冲击力，实现快速销售， 树立项目及开发商的品牌
项目SWOT分析
S O 战略 OT战略 WT战略
利用机会强化优
势
利用机会避免或 减轻面临的威胁 和挑战
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑 战
教师、律师、会计师等高收入人群；政府公务员等； 个体经营者、经商人士及投资客； 家庭构成特点：以四、五口之家（三代同堂）为主，辅以三口之家； 区域范围：主要集中在开发区、福山，市内及外地投资客户占一定的比例； 购房目的：购房改善居住条件，或者购买住宅作为投资性居所；
目标客户来源分析
目标客户描述
福山原住民： 他们生在福山，长在福山； 福山有他们的事业，他们的亲戚朋友； 他们熟悉福山的每一个地方； 他们对福山的发展有着坚定的信心； 他们有消费能力，有一处或者多处房产； 他们总是很小心谨慎的投资，轻易不会心动，看准了才会出手； 他们对烟台（芝罘区）有着较高的敬意； 他们对福山的现状不满又无可奈何；
利用福山房地产市场综合配套不完善 的空白点，依托于项目规模大、综合 配套齐全的优势，形成本项目独有的 核心竞争力，在高端形成市场影响力， 抢占市场。
精心打造项目人文居住环境，强化项 目优势规避弱势，用挤压式的推广、 爆发式的销售达到“一鸣惊人”，树 立项目和开发商的品牌。
通过展示福山区未来发展前景，提升 整个区域的形象，依托本项目综合配 套的优势，与其他项目形成差异化定 位，突出本项目的高尚社区、人文环 境及新城市中心的居住理念。