滨海新区中心商务商业区住宅房屋拆迁和还迁房建设工作方案

滨海新区中心商务商业区
住宅房屋拆迁和还迁房建设工作方案
中心商务商业区开发建设管理委员会
二〇〇七年四月二十四日
住宅房屋拆迁和还迁建设工作方案
为贯彻区委《关于加快中心商务商业区开发建设的意见》（塘党发…2007‟12号）精神，加快中心商务商业区开发建设，按照中心商务商业区开发建设管理委员会制定住宅房屋拆迁组织实施方案的要求，为切实做好于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁安置和还迁房建设工作，制定以下工作方案。

一、基本情况
（一）于家堡和东西沽地区现住宅房屋情况
依据《滨海新区中心商务商业区总体规划》，于家堡和东西沽地区住宅房屋列入拆迁范围的总计15398户，拆除建筑面积82.6万平方米。

其中于家堡地区6359户，建筑面积36.5万平方米；东西沽地区9039户，建筑面积46.1万平方米。

（二）于家堡和东西沽地区拟建还迁房情况
依据《中心商务商业区住宅房屋拆迁补偿安置方案》，
于家堡和东西沽地区需建还迁房139.2万平方米，其中于家堡地区需建还迁房52.2万平方米，东西沽地区需建还迁房87万平方米。

二、成本测算
（一）于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁成本测算
于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁直接成本总计10.9亿元，其中于家堡地区4.5亿元，东西沽地区6.4亿元。

拆迁成本主要包括：拆迁管理费、拆迁评估费、动迁服务费、搬家奖励费、搬家费、过渡期租房补贴费等。

部分被拆迁户可能选择货币还迁，因此还需要准备货币还迁资金，按总户数的30%考虑，于家堡和东西沽地区货币还迁准备金约20亿元，其中于家堡地区货币还迁准备金9亿元，东西沽地区货币还迁准备金11亿元。

（二）于家堡和东西沽地区还迁房建设成本测算
于家堡和东西沽地区还迁房建设成本主要包括：土地出让金、工程前期费、建安工程费、后期配套费、权属登记费、契税等。

不包括土地出让金，还迁房建设成本单价2875元/平方米，于家堡和东西沽地区还迁房建设成本约40亿元，其中于家堡地区还迁房建设成本15亿元，东西沽地区还迁房建设成本25亿元。

三、资金安排
根据于家堡和东西沽地区住宅房屋拆迁、还迁房建设的
成本测算，共需要50.9亿元，同时还需要20亿元的货币还迁准备金。

（一）于家堡地区住宅房屋拆迁需资金4.5亿元，应一次到位，货币还迁准备金9亿元，可先到位2亿元作保障，再按照拆迁进度和拆迁鉴定的协议情况随需到位。

于家堡地区还迁房建设需15亿资金，30个月的建设周期，可按工程进度分三期将资金到位，每期5亿元。

（二）东西沽地区住宅房屋拆迁需要资金6.4亿，应一次到位，货币还迁准备金11亿元，可先到位3亿元作保障，在按照拆迁进度和拆迁鉴定的协议情况随需到位。

东西沽地区还迁房建设需25亿资金，30个月的建设周期，可按工程进度分三期将资金到位，每期8-9亿元。

四、组织领导
于家堡地区和东西沽地区住宅房屋的拆迁和还迁房建设在中心商务商业区管委会的统一组织协调下进行，其中东西沽地区的住宅房屋拆迁和还迁房建设由海河下游公司具体组织实施，海河下游公司按管委会的要求，落实好资金，安排好进度，确保按期完成东西沽地区住宅房屋的拆迁和还迁房建设。

于家堡地区的住宅房屋和还迁房建设由滨海新城发展公司作为责任主体，委托广发拆迁公司具体实施于家堡地区的住宅房屋拆迁工作，委托立发房地产公司具体实施于家堡地区的还迁放建设工作。

成立于家堡地区住宅房屋拆迁指挥部和东西沽地区住宅房屋拆迁指挥部，指挥部由中心商务商业区管委会、区信访办、区公安局、区执法局、法制办、区拆迁办、拆迁公司选派的人员组成，现场办公。

指挥部的主要职责：一是监督拆迁公司要依法拆迁，依情拆迁、和谐拆迁；二是解决在拆迁中出现的各类疑难问题，保证拆迁工作平稳有序的进行；三是化解在拆迁中出现的各种矛盾，杜绝越级上访、集访和缠访的发生；四是在拆迁中遇到的新情况新问题及时向管委会反馈。

五、具体措施
（一）区域划分和人员安排
于家堡地区划分12个拆迁区片，平均每个区片的拆迁户为500-600户，拆迁公司每个区片设一个拆迁工作组，组长1人，成员5人，同时充分利用居委会主任及代表了解本区片情况的优势，每个小组聘请一名居委会代表组成7人的工作组负责本范围内的一切有关拆迁补偿事宜，组长要每天将该范围内的拆迁进度和动态向指挥部汇报，指挥部每周要以书面形式向管委会报告情况。

拆迁组、拆迁指挥部、管委会设立24小时的联系方式。

东西沽地区划分20个拆迁区片，平均每个区片的拆迁户为400-500户。

管理模式同于家堡地区。

（二）认真领会拆迁政策精神，把工作做实做细。

广发拆迁公司要做好拆迁工作人员的政策培训，使相关人员的拆迁政策规定清，工作程序明，做拆迁工作的“明白人”。

在动迁工作中要严格按政策规定、程序进行。

在规定的搬家期限开始后，现场组织专人进行搬家验收工作，对拆迁户住房的设备设施及搬家的具体时间要予以明确记载，并经拆迁户本人认可签字。

拆迁户还迁选房是整体拆迁工作圆满完成的一个重要环节，由于拆迁规模大，拆迁户数多，各种还迁的房型多，搬家的时间相对集中，搬家的先后又决定选房的顺序，两项工作要切实做实做细。

拆迁公司在实施拆迁工作中要坚持“公平、公开、公正”的原则，增强工作透明度，主动接受社会监督，做到“三统一，两公开”，即住房的建筑面积和使用面积认定的标准要统一，拆迁奖励和周转补助费的核定标准要统一，各类无证房屋是否给予拆迁补偿确定标准要统一，拆迁户现住房评估结果公开，拆迁户选房的结果要公开。

通过研究分析，在拆迁工作可能遇到的具体问题采取的措施是：
1、新旧住宅楼的矛盾主要体现在装修，一是住房装修原则上不给予补偿；二是采取整体推进，置后处理的办法。

2、住宅底商采取货币补偿安置，补偿价格略高于当地底商价格，住宅底商设专项拆迁小组并由拆迁经验丰富人员组成。

3、对平房分户、根据住户申请，经居委会、派出所出具证明，按规定价格和还迁房源情况予以照顾。

4、拆迁户孩子入学转学，由管委会协调教育局，尽最大限度予以解决。

5、困难户由管委会会同民政局核定，按照天津市政府有关规定执行。

6、信访及突发事件的处理，管委会与区信访办密切配合，对现场拆迁指挥部反映上来的情况及时的沟通、分析，做到解决问题、化解矛盾的办法在先，避免矛盾的积累，酿成大的上访。

（三）精心组织，确保还迁房按期开竣工。

本着“高标准设计、高质量施工、高水平管理”的原则，在管委会统一协调下，积极办理前期各项手续，特别抓紧解决于家堡地区还迁房建设用地问题和建设项目批准文件。

海河下游公司和滨海新城公司要周密组织，精心安排，筹措资金，选招高水平的设计单位和过硬的施工队伍。

立发公司代管于家堡还迁房建设，要做好质量、工期、造价的控制，让拆迁户早日搬入环境优美、居住舒适的新居，感受到城市开发建设的成果。