资产支持贷款品种及操作介绍(史剑)

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2.贷款金额 金额确定 贷款金额(金额确定 贷款金额 金额确定)
总行级重点客户 授信A类和B (授信A类和B类) 经总行公司金融总部认可 的城市地标性优质项目
♦不超过计算基数的 不超过计算基数的 65%
♦不超过计算基数的65% 不超过计算基数的65% 不超过计算基数的
其他客户和项目
♦不超过计算基数的55% 不超过计算基数的55% 不超过计算基数的
1、商业用房产权所有人 2、商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业）
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一、品种介绍——与抵押贷款的区别 品种介绍 与抵押贷款的区别
用途相对确定 准入条件相对严格 授信方案设置及评判标准相对规范 所抵押的商业用房是第一还款来源
分行审批权限更大（8亿、12亿、18亿）
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二、准入条件 1.位置准入 1.位置准入 2.客户准入 2.客户准入 3.项目准入 3.项目准入 4.例外处理 4.例外处理
酒店
公寓
房间数量不少于100间 房间数量不少于 间 半年以上的长期租约应达到50%以上 半年以上的长期租约应达到 以上
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3.项目准入 二) 项目准入(二 项目准入
商场
面积在1万平方米以上 面积在 万平方米以上 60%以上的面积已经签约或意向签 以上的面积已经签约或意向签 约出租 著名超市连锁企业管理， 著名超市连锁企业管理，超市剩余 租赁期不低于5年 租赁期不低于 年 面积在6000平方米以上 面积在 平方米以上 统一经营、收银比例达80%以上 统一经营、收银比例达 以上 具有全国或跨省辐射力 运营年限超过2年 运营年限超过 年 签约面积达到80%以上 签约面积达到 以上 建筑面积在2万平方米以上 建筑面积在 万平方米以上 60%以上的面积已经或意向签约出租 以上的面积已经或意向签约出租
– 商业用房其他资金需求
不得用于国家明令禁止的投资领域和用途
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2.贷款金额 计算基数 孰低原则 贷款金额(计算基数 孰低原则) 贷款金额 计算基数—孰低原则
♦自建物业 自建物业 ♦以购买方式持有且 以购买方式持有且 交易时间超过一年 以购买方式持有且交 易时间未超过一年
♦物业剩余经营期限内预计现金 物业剩余经营期限内预计现金 流的净现值 ♦评估价值 评估价值 ♦物业剩余经营期限内预计现金 物业剩余经营期限内预计现金 流的净现值 ♦评估价值 评估价值 ♦购置成本价格 应是市场的公平 购置成本价格(应是市场的公平 购置成本价格 交易价) 交易价
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3.项目可行性评估重点 项目可行性评估重点
第一还款来源是否充足、 第一还款来源是否充足、租金测算是否合理 项目地理位置优越性 项目定位是否准确 物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、 物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、租约稳 定性 抵押物估值是否准确(评估公司资质 评估方法) 评估公司资质、 抵押物估值是否准确 评估公司资质、评估方法 片区商业地产趋势和房地产抵押物变现能力 抵押是否有效、 抵押是否有效、无瑕疵 是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求， 是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求，并签署相关 协议 借款人或股东的商业运营经验
资产（商业用房）支持贷款 资产（商业用房） 品种及操作介绍
深圳市分行风险管理部
培训提纲
1 2 3 4 5 5 6 品种介绍 准入条件 授信方案要点 报批注意事项 资产评估报告附表的填写
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ຫໍສະໝຸດ Baidu
一、品种介绍——房地产行业各阶段的授信品种 品种介绍——房地产行业各阶段的授信品种
土地储备贷款 房地产 开发贷款 个人购房按揭
建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告； 建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告；
购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（ 购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（适用于借款 人以购买方式持有且提交贷款申请的时间在购买交易时间一年之 内的贷款）； 内的贷款）； 商业用房管理合同； 对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明； 对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明； 借款人董事会或相应决策机构同意借款、 借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的 决议； 决议； 商业用房产权证书等。 商业用房产权证书等。
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3.项目准入 一) 项目准入(一 项目准入
写字楼
甲级写字楼 面积在1.5万平方米以上 面积在 万平方米以上 60%以上的面积已经或意向签约出租 以上的面积已经或意向签约出租 主力租户的租约应达到一定比例（未明确） 主力租户的租约应达到一定比例（未明确） 四星级及以上(由中国国家旅游局颁发 四星级及以上 由中国国家旅游局颁发) 由中国国家旅游局颁发 或在正式获得评级前具备四星级以上条件并 由著名中外专业酒店管理公司管理（ 由著名中外专业酒店管理公司管理（两者取 其一即可） 其一即可）
♦信用等级B级(含)以上 信用等级B 信用等级 ♦所有者权益5000万元（含）以上 所有者权益5000万元（ 所有者权益5000万元 ♦持有合法、有效的房地产权证 持有合法、 持有合法
♦产权所有人书面同意借款人申请贷 产权所有人书面同意借款人申请贷 款和以本商业用房抵押； 款和以本商业用房抵押； ♦本商业用房必须抵押给我行（不得 本商业用房必须抵押给我行（ 本商业用房必须抵押给我行 例外处理） 例外处理） ♦产权所有人与我行签订三方协议（ 产权所有人与我行签订三方协议（ 产权所有人与我行签订三方协议 需具备法律效力）， ），明确贷款期内物 需具备法律效力），明确贷款期内物 业所有经营收入优先用于偿还我行贷 不得挪用； 款，不得挪用； ♦产权所有人应追加我行认可的担保 产权所有人应追加我行认可的担保
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一、品种介绍——商业用房范围 品种介绍 商业用房范围
已竣工验收 招商工作已大部分完成 或已经投入商业运营 经营管理比较规范 经营利润较为稳定 现金流量较为充裕 综合收益较好
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写字楼 商场
酒店
商业营业用房 办公用房
服务公寓
连锁超市用房
商品交易市场 综合商业设施
一、品种介绍——借款主体 品种介绍 借款主体
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三、授信方案要点
1.贷款用途 贷款用途 2.贷款金额计算 贷款金额计算 3.贷款期限 贷款期限 4. 授信方案其他要点
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1.贷款用途 贷款用途
用于借款人在商业用房经营期的各项合理资金需 求
– 置换商业用房开发总投资的负债性资金
（如银行开发贷款、股东或关联公司借款，但都是基于商业 如银行开发贷款、股东或关联公司借款， 用房本身所产生的） 用房本身所产生的）
资产（商业用房） 支持贷款
商业用房 土地 房地产 开发
商业用房 购买者（自 购买者（ 用）
商业用房 经营者
出租
承租人
住 宅
购房者
转售
购房者
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一、品种介绍——定义 品种介绍 定义
我行向商业用房产权所有人或商业用房经营方（须 为产权所有人的关联企业）发放的，以其所拥有或 经营的商业用房作为贷款抵押物，第一还款来源主 要依赖该抵押物经营收入的贷款。
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1.位置准入 位置准入——区位准入 位置准入 区位准入
自动准入城市中的商业用房项目还需进行区位准入 每个城市的准入区位不超过五个 由分行公司业务部报送总行公司金融总部核准
深圳市已核准的区位：罗湖区、 深圳市已核准的区位：罗湖区、福田区
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2.客户准入 客户准入
自行开发并 持有商业用 房的房地产 开发企业 授 信 客 户 购置并持有 商业用房的 企业法人 经营商业用 房的产权人 的关联企业 经营方 必须满 足 必要条 件
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2.报批资料清单 报批资料清单
贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）： 贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）：
借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）； 借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）； 借款人对外出租的有关协议、合同等： 借款人对外出租的有关协议、合同等： 租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）； 租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）；
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连锁超市用房
商品交易市场
综合商业用房
4.例外处理 例外处理
不符合城市准入、区位准入条件：报分行公司业 务部资产支持贷款小组预审后，由公司业务部总 经理终审准入； 不符合客户准入、项目准入条件：发起报告中详 细分析，由“三位一体”程序决策是否叙做，并 在报送核批时附加文件说明不符内容、叙做理由 和相应风险防范措施； 不能提供产权证或拥有产权证但不能落实抵押： 报总行准入及审批，并需满足较为严格的条件。
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3. 贷款期限 原则上最长不得超过12年 原则上最长不得超过 年，且同时应小于商 业用房产权证剩余使用年限至少5年 业用房产权证剩余使用年限至少 年。
确定贷 款期限 应考虑 的因素
投资回收期 借款人实际资金安排 商业用房经营年限 借款人的再融资能力
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4.授信方案的其他要点 授信方案的其他要点 须由对应商业用房抵押担保 贷款利率原则上应不低于同期限档次的基 准利率； 应根据商业用房经营前景、经营收入现金 流的实际情况制定切实可行的还款计划； 授信方案可在综合评价其可行性的基础上 考虑接受再融资作为还款来源， 考虑接受再融资作为还款来源，但我行须 拥有贷款到期后的第一贷款选择权。
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1.位置准入 位置准入——城市准入 位置准入 城市准入
个城市自动准入： 共53个城市自动准入： 个城市自动准入 直辖市、省会（首府）城市、青岛、深圳、 直辖市、省会（首府）城市、青岛、深圳、苏州 宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、 、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山 佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、 、；烟台 、佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、台 嘉兴、常州、唐山、 州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江 异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、 异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、当地 行份额必须占到一半以上， 行份额必须占到一半以上，适用当地行审批权限
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4.贷后管理方案 贷后管理方案
置换他行贷款：先阶段性担保，后追加抵押 资金监管专户，封闭管理 承租方租金账户需为上述监管专户 合同中约定触发条款（未按期开业、主力租户的变动、租 金连续几个月不正常等等） 每两年进行一次评估
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资产评估报告附表的填写
现金流量测算表
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深圳市分行风险管理部
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四、报批注意事项
1.审批权限 审批权限 2.资料合规性 资料合规性 3.审查重点 审查重点 4.其他 其他
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1.审批权限 审批权限 按单笔中长期权限执行 深圳分行：扩大为CCO和专业审批人权限的200% CCO和专业审批人权限的 深圳分行：扩大为CCO和专业审批人权限的200% 优质客户及大型项目：我行CCO权限可达12亿或18 CCO权限可达12亿或 优质客户及大型项目：我行CCO权限可达12亿或18 亿元 上述扩大授权为专项授权， 上述扩大授权为专项授权，同一客户还有其他授 信不需加总计算