土地估价基本程序(word)[详细]
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益（地租）法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
土地估价的基本程序
土地估价的基本程序一、土地估价程序1．确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，考虑使用年期。
2．拟订估价作业计划估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。
包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证，分析价格影响因素及条件、估价方法的选用，试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
3．收集资料实地踏勘产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。
4．分析整理相关资料主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平，利率的影响。
5．选定方法试算价格根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。
6．确定宗地估价结果估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。
一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。
7．撰写估价报告书土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。
从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。
二、土地估价业务受理（一）土地估价业务获取的途径1．政府委托政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。
土地预估方案
土地预估方案1. 简介土地预估方案是一种用于确定土地价值的方法。
通过分析土地的位置、用途、面积、周边环境等因素，可以对土地进行合理预估，并为相关决策提供参考依据。
本文将介绍土地预估的基本流程和常用的预估方法。
2. 土地预估的基本流程土地预估的基本流程包括数据收集、分析和评估三个主要步骤。
2.1 数据收集在进行土地预估之前，需要收集相关的数据。
这些数据包括土地的基本信息，如地理位置、面积、用途等；周边环境信息，如交通状况、配套设施等；以及市场信息，如土地的供求情况、价格趋势等。
通过收集这些数据，可以对土地的价值进行初步估计。
2.2 数据分析在数据收集之后，需要对收集到的数据进行分析。
数据分析包括对土地的位置、用途、面积等因素进行综合考虑，并与市场上类似土地的价格进行比较。
同时，还要考虑土地的潜在增值空间，如未来发展潜力、规划变更等因素。
通过数据分析，可以对土地的价值进行初步判断。
2.3 评估评估是土地预估的最后一步，也是决定土地价值的关键环节。
在评估过程中，需要将数据分析的结果进行综合权衡，并确定土地的具体价值。
评估通常基于专业的评估方法和模型，如市场比较法、收益法等。
评估的结果将为土地相关的决策提供参考，如购买、出售、开发等。
3. 常用的土地预估方法土地预估有多种方法，下面介绍几种常用的方法。
3.1 市场比较法市场比较法是一种常用的土地预估方法。
该方法通过比较市场上已经成交的类似土地的价格，来确定待预估土地的价值。
市场比较法适用于市场供求较为充分、交易活跃的地区，可较客观地反映土地的真实价值。
3.2 收益法收益法是一种基于土地产生的收益来预估土地价值的方法。
该方法根据土地用途，分析其潜在收益，如出租、出售等，进而评估土地的价值。
收益法适用于商业地产、住宅地产等具有明确收益来源的土地。
3.3 成本法成本法是一种基于土地开发成本来预估土地价值的方法。
该方法根据土地的开发成本，包括土地购置费用、建设费用等，来评估土地的价值。
土地评估工作方案
土地评估工作方案1. 引言土地评估是指对土地进行定量评估和评价的过程，旨在确定土地的价值、潜力和可行性。
土地评估工作方案是指在进行土地评估工作时所需进行的各项任务和步骤的详细计划。
本文档将介绍土地评估的工作方案，包括目标、方法、数据采集和分析等内容。
2. 目标土地评估的主要目标是确定土地的价值和潜力，为土地开发、买卖、租赁和管理提供依据。
具体目标包括：•确定土地的市场价值，以便进行土地交易和投资；•评估土地的潜力和可行性，为土地开发和规划提供决策支持；•分析土地的用途和适宜性，为土地的合理利用和保护提供建议。
3. 方法土地评估的方法通常包括市场比较法、收益法和成本法。
具体步骤如下：3.1 市场比较法市场比较法是基于市场上类似土地交易的价格来确定土地价值的方法。
具体步骤如下：1.收集市场上类似土地的交易价格数据；2.分析市场上土地价值的变化趋势和规律；3.根据类似土地的交易价格和特征，确定待评估土地的市场价值。
3.2 收益法收益法是基于土地的潜在收益来确定土地价值的方法。
具体步骤如下：1.收集土地周边的经济、社会和环境数据；2.确定土地的适宜用途和开发潜力；3.根据土地的潜在收益和预期回报率，计算土地的现值。
3.3 成本法成本法是基于土地的开发和管理成本来确定土地价值的方法。
具体步骤如下：1.分析土地规划和开发的成本预算；2.考虑土地的特征和条件，确定土地开发的难度和成本；3.根据土地开发和管理成本，计算土地的价值。
4. 数据采集和分析土地评估需要进行大量的数据采集和分析工作，以支持评估的准确性和可靠性。
具体步骤如下：1.收集土地的基本信息，包括面积、用途、地理位置等；2.获取土地周边的经济、社会和环境数据，如人口、交通、环境质量等；3.分析土地的用途和适宜性，考虑土地的条件、限制和潜力；4.进行定量和定性分析，评估土地的价值和潜力。
5. 评估报告撰写评估工作完成后，需要撰写评估报告，将评估结果和建议进行总结和归纳。
土地估价管理办法(word)[详细]
![土地估价管理办法(word)[详细]](https://img.taocdn.com/s3/m/6bf522348762caaedc33d435.png)
土地估价管理办法(草案征求意见稿)第一章总则第一条为规范土地估价管理,完善土地估价制度,维护土地估价市场秩序,促进土地估价行业健康发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本办法.第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动,对土地估价活动实施监督管理,适用本办法.第三条本办法所称土地估价,是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系,对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算,并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为.第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则,符合土地估价规范和标准.土地估价师依法执业受法律保护,任何组织和个人不得干预.第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理,履行下列监管职责:(一)制定土地估价管理的规章制度;(二)规定土地估价师资格条件;(三)规定土地估价机构从业条件;(四)确定土地估价的程序和方法;(五)监督、指导土地估价行业自律管理;(六)法律、行政法规规定的其他职责.第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理.第二章土地估价师第七条国家实行土地估价师资格认证制度.土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试,获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》.第八条土地估价师执业,应当向中国土地估价师协会申请执业登记,成为执业土地估价师.申请土地估价师执业登记,应当具备下列条件:(一)获得土地估价师资格证书;(二)满足土地估价师继续教育学时规定;(三)专职在一家土地估价机构从事土地估价业务;(四)经实践考核合格.《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的,符合前款第(二)、(三)项规定条件的,可以申请执业登记.第九条土地估价师实践考核包括专业实践和专业考核.土地估价师应当在土地估价机构接受不少于2年的专业实践.专业实践期满后,可以参加专业考核.第十条执业土地估价师应当接受继续教育,取得国土资源部规定的继续教育学时.第十一条土地估价师执业实行全国统一的执业登记制度.经执业登记的土地估价师名单,经国土资源部备案后,由中国土地估价师协会向社会公布.第十二条土地估价师有下列情形之一的,不予办理执业登记:(一)年龄超过65周岁的;(二)具有公务员或者其他公职人员身份的;(三)受到刑事处罚,在服刑期间或自刑罚执行完毕之日起至申请执业登记之日止未满5年的;(四)在评估或相关业务中受到行政处罚或撤职以上行政处分的,自行政处罚或行政处分做出之日起未满2年的;(五)法律、行政法规规定不予登记的其他情形.第十三条执业土地估价师依法享有下列权利:(一)依法从事土地估价及相关业务,签署土地估价报告;(二)依照有关规定向相关政府部门或者其他组织查阅执业所需的资料信息;(三)根据估价对象和估价目的要求委托人及其他相关当事人提供相关的法律权属证明、财务会计信息和其他有关资料;(四)要求委托人及其他相关当事人为执行公允的土地估价程序提供必要的协助;(五)拒绝委托人及其他相关当事人对估价结果的授意;(六)法律、行政法规规定的其他权利.第十四条执业土地估价师应当履行下列义务:(一)接受土地估价行业协会自律管理;(二)遵守土地估价规范和标准;(三)保证土地估价结果的客观公正;(四)保守执业中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私;(五)法律、行政法规规定的其他义务.第十五条执业土地估价师有下列情形之一的,中国土地估价师协会应当注销执业登记:(一)年龄超过70周岁的;(二)获得公务员或者其他公职人员身份的;(三)受到刑事处罚的;(四)以欺诈、贿赂等不正当手段取得执业登记的;(五)不符合本办法规定的执业登记条件而被准予登记的;(六)脱离土地估价机构不再专职执业的;(七)未完成规定的继续教育学时的;(八)法律、行政法规规定的其他情形.经注销执业登记的土地估价师名单应当由中国土地估价师协会向社会公布.第十六条执业土地估价师不得有下列行为:(一)在两个以上土地估价机构执业;(二)允许他人以本人名义执业;(三)以个人名义接受委托执业;(四)谋取土地估价委托合同约定费用之外的不正当利益;(五)签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告;(六)违反法律、行政法规的其他行为.第三章土地估价机构第十七条土地估价机构是土地估价师的执业机构.土地估价机构可以依法以有限责任公司或者合伙企业的形式设立.设立土地估价机构应当具备下列条件:(一)有自己的名称、住所;(二)有符合本办法规定的执业土地估价师;(三)有限责任公司法定代表人或者合伙企业执行事务合伙人应当为执业土地估价师,且具有3年以上执业经历,无重大违反法律法规、行业管理规定的行为.(四)有符合本办法规定数额的资产.第十八条设立有限责任公司形式的土地估价机构,出资人不少于5名执业土地估价师,公司内具有连续3年以上执业经历的土地估价师不少于2名,且注册资本不少于50万元人民币,其中土地估价师出资比例不少于出资总额的三分之二.设立合伙企业形式的土地估价机构,合伙人中具有3年以上执业经历的土地估价师不少于2名,合伙企业出资数额不少于30万元人民币,且土地估价师出资人不少于出资总人数的三分之二.第十九条设立土地估价机构,经工商行政主管部门登记后,向中国土地估价师协会申请执业注册,领取土地估价机构执业注册证书.中国土地估价师协会可以对经执业注册的土地估价机构实行资信评级制度.资信评级结果记入土地估价机构诚信档案,向社会公布.第二十条土地估价机构设立的分支机构,应当符合法律、行政法规和行业管理相关规定,并具备下列条件:(一)名称采用“土地估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司(分所)”的形式;(二)分支机构负责人应当是从事土地估价工作3年以上并无不良执业记录的执业土地估价师;(三)在分支机构所在地有3名以上执业土地估价师;(四)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全.在分支机构的执业土地估价师,不计入土地估价机构的执业土地估价师人数.第二十一条土地估价机构设立不足3年解散的,出资人或者合伙人在3年内不得重新发起设立土地估价机构.第二十二条土地估价机构合并或者分立,在依法办理相关登记后,重新进行执业注册.第二十三条土地估价机构的名称、法定代表人或者执行事务合伙人、注册资本或者出资数额、办公场所等事项发生变更的,应当在企业登记机关办理变更手续后30日内,到原执业注册机构办理变更手续.第二十四条土地估价机构应当享有以下权利:(一)遵循市场原则,收取土地估价费用;(二)委托人或者其他相关当事人拒绝提供执行估价业务所需的文件、证明和相关资料的,有权中止履行合同;(三)委托人要求出具虚假土地估价报告或者由其他干预估价结果情形的,有权终止履行合同;(四)法律、行政法规规定的其他权利.第二十五条土地估价机构不得有下列行为:(一)利用执业之便谋取不正当利益;(二)允许其他机构以本机构名义执业;(三)冒用其他机构名义执业;(四)以恶性压价、给予回扣等不正当手段承揽业务;(五)对自身执业能力进行虚假宣传;(六)受理与估价对象、委托人或者其他相关当事人有利害关系的土地估价业务;(七)分别接受利益冲突双方的委托,针对统一估价对象执业;(八)出具虚假、重大差错或者遗漏的估价报告的;(九)包庇、隐瞒本机构土地估价师执业过错的;(十)法律、行政法规规定的其他行为.第二十六条土地估价机构发生下列情形之一的,应当终止:(一)不能保持本办法规定的设立条件,经限期整改仍不符合条件的;(二)自行决定解散的;(三)法律、行政法规规定应当终止的其他情形.土地估价机构终止的,中国土地估价师协会应当注销该土地估价机构的执业注册证书.第四章土地估价活动第二十七条土地估价机构应当与委托人签订书面委托合同,明确双方的权利义务.执业土地估价师承办业务,应当由其所在的土地估价机构统一受理并与委托人签订书面委托合同.土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义承揽土地估价业务.第二十八条土地估价委托合同应当包括下列内容:(一)委托估价人的名称或姓名和住所;(二)受托土地估价机构的名称和住所;(三)估价项目名称;(四)估价目的;(五)估价期日;(六)委托人的协助义务;(七)估价服务费及其支付方式;(八)估价报告交付的日期和方式;(九)违约责任;(十)争议解决方式.第二十九条未经委托人书面同意,土地估价机构不得转让受托的土地估价业务.第三十条执业土地估价师与委托人或估价业务相对人有利害关系的,应当回避.委托人有权要求有利害关系的执业土地估价师回避.第三十一条委托人及相关当事人应当协助土地估价师和土地估价机构进行实地勘查,如实向土地估价机构提供估价所需的资料,并对所提供资料的真实性负责.第三十二条执业土地估价师和土地估价机构因估价需要,可以依法查询土地登记资料、以及已向社会公布的基准地价、标定地价等公示地价信息,但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外.第三十三条土地估价机构出具的土地估价报告应当加盖其公章,并有该机构2名以上的执业土地估价师的签名.土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义出具土地估价报告,并加盖该土地估价机构公章.第三十四条委托人应当按照报告中设定的评估目的,在土地估价报告有效期内正确完整使用土地估价报告.第三十五条土地估价机构应当按规定将土地估价报告和土地估价业绩清单报县级以上国土资源主管部门备案.第三十六条国土资源部以及省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当定期对土地估价机构出具的土地估价报告进行抽查和评议.第三十七条国土资源部建立全国统一的土地估价师、土地估价机构和土地估价报告备案系统,及时向社会公示有关土地估价师执业登记和注销、土地估价机构执业注册和注销以及资信评级等基础信息.第三十八条土地估价机构应当妥善保管土地估价报告及相关资料.已提交给委托方的土地估价报告和相关材料应当与土地估价机构内部档案内容一致.土地估价报告和相关资料保存期应当不少于10年.政府和政府部门委托评估以及涉及司法仲裁、企业改制、证券业的土地估价报告及相关资料保存期应当不少于15年.第五章土地估价师协会第三十九条土地估价师协会是社会团体法人,是土地估价机构和土地估价师的自律性组织.全国设立中国土地估价师协会,省、自治区、直辖市设立地方土地估价师协会,设区的市根据需要可以设立地方土地估价师协会.第四十条中国土地估价师协会应当履行下列职责:(一)制定土地估价行业执业准则和职业道德准则;(二)组织实施中国土地估价师资格考试;(三)组织实施土地估价师执业登记、继续教育、实践考核、业务培训及对外交流等;(四)开展土地估价机构的执业注册和资信评级;(五)受理对土地估价师和土地估价机构的投诉、举报,受理土地估价师和土地估价机构的申诉,调解会员执业纠纷;(六)接受国土资源部委托承担行业管理的其他相关事务.第四十一条中国土地估价师协会章程由全国会员代表大会制定,报国土资源部备案.土地估价师或者土地估价机构加入中国土地估价师协会的,享有中国估价师协会章程规定的权利,履行中国土地估价师协会章程规定的义务.第六章法律责任第四十二条执业土地估价师有下列情形之一的,由县级以上国土资源主管部门给予警告,责令限期改正;没有违法所得的,处1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价师资格证书;(二)允许他人以本人名义执业;(三)签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告;(四)谋取合同约定费用之外的不正当利益;(五)违反法律、行政法规的其他行为.第四十三条土地估价机构有下列情形之一的,由县级以上人民政府国土资源主管部门给予警告,责令限期改正;没有违法所得的,处1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,对主要责任人和直接责任人依法追究刑事责任:(一)伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价机构注册证书;(二)以给予回扣、压低收费等不正当方式承揽业务;(三)故意抬高或压低估价,显失公平的;(四)出具有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告;(五)未按规定对土地估价报告进行备案;(六)一年内抽查土地估价报告有两次以上不合格;(七)违反法律、行政法规的其他行为.第四十四条因违法违规行为给当事人造成损失的,土地估价机构依法承担赔偿责任,并可对负有责任的土地估价师进行追偿.第四十五条国土资源主管部门和土地估价师协会及其工作人员在行政监管或者行业自律管理工作中,玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任.第七章附则第四十六条受政府或者政府部门委托进行的基准地价、标定地价等政府公示地价评估以及国有土地资产处置评估应当参照本办法执行.第四十七条本办法自年月日起施行.。
土地估价法个方法流程
收益还原法一、 名词解释：收益还原法又称收益现值法、收益还原法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
二、 理论依据：收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。
形象一点可以表示为：某一货币额⨯利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。
用公式表示为：房地产价格=纯收益/利息率三、 收益还原法的基本公式：1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：P = a/r式中：P ——房地产价格a ——房地产纯收益r ——房地产还原利率2、房地产使用年期有限且其他因素不变当a 每年不变；r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 年时，其计算公式如下：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a P )1(11/ 式中：P 、a 、r 同前；n ——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
3、房地产纯收益在若干年内有变化①房地产使用年期无限当年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为：t t i i i r r a r a p )1()1(1+++=∑=式中：P 、a 、r 同前；i a ——第i 年纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
②房地产使用期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 时，房地产价格的计算公式如下：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+++=-=∑t n t ti i i r r r a r a p )1(11)1()1(1式中：P 、r 、i a 、t 、n 同前。
③未来若干年后的房地产价格已知当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r 每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：t t t i i i r p r a P )1()1(11+++=∑-= 式中：P 、i a 、r 同前t ——未来房地产价格已知的年限；t p ——未来第t 年的房地产价格。
基准地价测算流程
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城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益（地租）法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
一般土地整备项目评估工作开展大致流程
一般土地整备项目评估工作开展大致流程一、项目前期准备阶段1.明确评估目的：确定土地整备项目评估的具体目的，包括土地开发潜力评估、土地使用效益评估等。
2.确定评估范围和要求：明确评估范围和要求，包括评估地块的位置、面积、用途等，并确定评估的依据和标准。
3.成立评估工作组：确定评估工作组成员，包括评估专家、规划师、土地经营管理人员等，并明确各自职责。
二、现场调研阶段1.实地勘查：评估工作组成员前往被评估地块，进行实地勘查，了解地块的地形地貌、土地利用现状、自然资源等情况。
2.了解相关政策法规：调研相关土地管理政策法规，包括土地利用总体规划、土地使用管理权限等，以便评估工作的合规性和可行性。
3.搜集资料：搜集地块土地权属、产权情况、土地使用权证等相关资料，为后续评估提供数据支持。
三、数据分析阶段1.土地资源分析：对被评估地块的土地资源进行分析，包括土地质量、土地类型、土地利用现状、土地开发潜力等方面的分析。
2.市场需求分析：分析被评估地块周边区域的市场需求情况，包括产业发展规划、城市规划、交通配套等情况。
3.风险评估：评估被评估地块存在的风险因素，包括自然环境风险、政策法规风险、市场风险等。
四、评估报告撰写阶段1.编制评估报告：评估工作组综合前期调研和数据分析的结果，编制土地整备项目评估报告，明确评估结果和建议。
2.报告审核：评估报告审核由独立的专家进行，确保评估报告的客观性和科学性。
3.报告汇总：对审核通过的评估报告进行汇总整理，形成最终的评估报告。
五、报告提交和反馈阶段1.报告提交：将最终的评估报告提交给相关部门或委托方，报告中内容包括土地整备项目的可行性分析、项目实施建议等。
2.接受反馈：接受相关部门或委托方对评估报告的反馈意见，对于可行性分析和实施建议提出合理修改和补充。
3.项目决策：基于评估报告的结论和建议，相关部门或委托方做出土地整备项目的决策，包括是否启动项目、项目实施方式等。
以上即是一般土地整备项目评估工作开展大致流程，评估工作必须客观、科学，确保土地资源的合理利用和项目的可持续发展。
土地评估程序及注意事项
0前言土地估价是随着土地使用制度的改革和市场经济的发展产生的,是一项对实操性和技术性都要求很高的行业,随着我国市场经济的发展,土地估价已成为推动我国土地市场建设的重要力量,而土地估价师也已成为目前根据我国社会主义市场发展的客观需要而设置的六类资产评估专业资格之一,它不但要求我们拥有坚实的理论基础,同时也要求我们拥有丰富的实践经验。
作为服务机构,我们应该为客户提供优质的服务,这就要求我们在保证评估质量的前提下,还要讲究时效,因此在估价前必须有良好的组织和工作计划,以事半功倍,根据《城镇土地估价规程》,联系我们在实际估价中的流程,土地估价一般按照以下程序进行:1接受估价委托,明确估价基本事项在获取一宗估价业务时,要与委托方进行协商,明确本次评估的估价对象、评估目的、评估收费标准、费用支付方式、报告交付日期等,进而签订评估委托协议,约定双方的权利和义务,以免产生争议。
2拟定估价作业计划主要包括以下几个方面:1)确定拟采用的估价技术路线和估价方法;2)针对估价对象、估价目的、拟采用的估价方法等,确定需搜集的估价资料及其来源渠道;3)预计需要的时间、人力和经费。
根据估价项目的具体情况,确定由哪些估价师及人员来参加,看是否需要聘请其它专业领域的专家来协助;4)估价作业步骤和时间进度安排。
针对这个项目所开展的各项工作及时间、人员、经费等作出具体安排,以便控制进度、协调合作。
3资料收集与实地查勘3.1资料收集主要包括:1)反映估价对象状况的资料。
包括产权登记资料、产权来源资料、反映土地位置和基础设施的资料、土地利用状况资料。
2)对土地价格有影响的资料。
包括:a)对土地价格具有普遍影响的因素资料;b)仅对待估宗地所在具体区域地价影响的资料;c)待估宗地自身个别因素条件对土地价格有影响的资料。
3)针对本次所采用的估价方法所需要收集的资料。
如市场比较法需搜集交易案例及交易案例的各种状况资料;成本法需搜集构成价格的各项成本费用及依据;剩余法需搜集市场上出售或出租的同类型的交易实例或租赁实例以及建筑费、专业费、利息、租售费用、租售税费及平均利润资料;基准地价法需搜集待估宗地所在地的基准地价成果资料及相应的修正体系;路线价估价法需收集待估宗地所在的具体位置所对应的路线价成果资料(包括图、表)及相应的深度修正系数表和其他条件修正系数表。
会计事务所土地评估项目执行流程
会计事务所土地评估项目执行流程在会计事务所中，土地评估项目是其中一项重要的工作。
土地评估是指通过对土地的价值、质量和使用情况进行全面评估和分析，以确定土地的实际价值和潜在风险。
本文将介绍会计事务所土地评估项目的执行流程，旨在帮助读者更好地了解土地评估的工作流程。
一、项目立项阶段在开始进行土地评估项目之前，会计事务所首先需与客户进行沟通和了解客户的需求。
同时，会计事务所需要明确项目的目标、范围、时间和预算等项目管理要素，并与客户就项目方案进行充分的协商和达成一致。
二、项目准备阶段在项目准备阶段，会计事务所需要收集和分析与土地评估相关的资料和信息。
这些资料包括土地权属证明、土地使用权证书、土地规划和用途规划等。
会计事务所还需要对土地周边的市场环境、经济发展和法律法规进行研究和评估。
三、评估方法选择阶段在项目准备阶段完成后，会计事务所需要选择合适的评估方法来进行土地评估。
评估方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
会计事务所需要综合考虑各种因素并根据具体情况选择适合的评估方法。
四、数据收集和分析阶段在评估方法确定后，会计事务所需要进行数据的收集和分析。
这些数据包括土地的面积、土地的权属状况、土地的自然条件和使用状况等。
会计事务所需要进行数据的验证和分析，并根据数据来评估土地的价值和风险。
五、评估报告编制阶段在数据收集和分析阶段完成后，会计事务所需要编制评估报告。
评估报告需要包含客观、准确和详细的评估结果和分析，同时需将评估结果与市场情况和法律法规进行对比和解释。
评估报告还需具备明确的结论和建议，以便客户能够更好地理解土地的价值和潜在风险。
六、报告审批和送达阶段在编制评估报告完成后，会计事务所需要进行报告的审批和核对。
审批人员需对评估报告进行全面的审核，确保报告的准确性和完整性。
待审批通过后，会计事务所将评估报告送达给客户，并与客户进行相关解释和讨论。
七、项目总结和归档阶段在项目完成之后，会计事务所需要对整个项目进行总结和归档工作。
如何进行土地评估方法和步骤解析
如何进行土地评估方法和步骤解析土地评估是指对土地价值进行科学、客观、全面的评估和判断的过程。
在实际的土地交易、土地利用和土地征收等环节中，土地评估起着重要的作用。
本文将对土地评估的方法和步骤进行详细解析。
一、土地评估的方法1.市场比较法市场比较法是将待评估土地与相似的已成交土地进行对比，通过比较其价格、用途、地理位置和其他相关因素，来确定待评估土地的市场价值。
2.收益法收益法适用于以商业、投资为主要目的的土地评估。
该方法是通过分析土地的潜在收益和未来现金流，计算出土地的折现值，确定其价值。
3.成本法成本法主要适用于开发用地评估。
该方法以土地开发成本为基础，计算土地的重建成本、修复成本等，从而确定土地的价值。
4.综合法综合法是结合市场比较法、收益法和成本法等多种评估方法，综合考虑各种因素对土地价值的影响，得出一个相对综合的评估结果。
二、土地评估的步骤1.收集基础数据在进行土地评估之前，需要收集土地的基本信息，包括地理位置、土地用途、面积、规划条件等。
这些数据是评估的基础，对评估的准确性和可靠性起着重要作用。
2.确定评估目的和对象评估目的和对象是指评估的具体目标和范围，例如评估土地的市场价值、投资价值等。
根据评估目的和对象，确定评估的重点和方法。
3.选择评估方法根据评估目的和对象，选择合适的评估方法，可以单独使用某种方法，也可以综合使用多种方法，以提高评估的准确性和可靠性。
4.进行实地调查实地调查是评估过程中必不可少的环节。
评估人员需亲自前往评估地，进行详细的勘测和观察，了解土地的实际情况，包括地形、土质、交通状况等。
5.收集市场数据评估人员需收集和分析土地市场的相关数据，包括已成交土地的价格、土地供需关系、土地规划政策等。
这些数据能为评估提供重要的参考依据。
6.综合分析和判断根据收集到的数据和评估方法，进行综合分析和判断，结合研究区域的经济、社会和环境因素，对土地的价值进行科学、客观的评估。
7.编制评估报告评估报告是评估结果的呈现形式，需根据评估的目的和要求，书面表达评估结论、方法和过程，提供数据和图表等支持材料，便于相关方了解评估结果。
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则与程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (3)4、1准备工作 (3)4、2资料调查与整理 (4)4、3基准地价评估的技术路线 (4)4、4级差收益(地租)法评估基准地价 (5)4、5利用土地交易资料评估基准地价 (8)4、6利用土地交易资料评估路线价 (12)4、7城市基准地价的确定 (12)4、8基准地价修正系数表的编制 (13)4、9基准地价图的绘制 (16)4、10基准地价更新 (16)5 宗地地价评估基本方法 (19)5、1宗地估价程序 (19)5、2收益还原法 (20)5、3市场比较法 (22)5、4成本逼近法 (26)5、5剩余法 (28)5、6基准地价系数修正法 (29)6 各类用地宗地价格评估 (31)6、1宗地类型 (31)6、2居住类宗地价格评估 (32)6、3商业金融业用地宗地价格评估 (33)6、4工业、仓储用地宗地价格评估 (34)6、5交通用地宗地价格评估 (34)6、6综合用地宗地价格评估 (36)6、7公共绿地价格评估 (36)7 不同土地权利的宗地价格评估 (37)8 土地估价成果验收及确认 (40)9 名词解释 (41)城镇土地估价规程1 总则1、1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序与方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共与国城市规划法》、《中华人民共与国城市房地产管理法》、《中华人民共与国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1、2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”与“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区与国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,就是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1、3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位与具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于７名。
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用土地估价是指对不动产土地的价值进行评估和判定的过程，是土地管理和经济发展中的重要环节。
在土地资源稀缺和环境保护日益受到重视的今天，土地估价工作显得尤为重要。
本文将对土地估价程序及估价方法进行浅谈，探讨其理解和应用。
一、土地估价程序1. 数据采集数据采集是进行土地估价的第一步。
通过现场勘测和调查，收集土地所在区域的地貌、土壤、地理位置、自然资源和社会经济情况等相关信息。
以确保土地估价的基础数据准确完整。
2. 数据分析在数据采集的基础上，对收集到的数据进行分类整理和分析，将土地的各项要素进行归类，并建立土地估价的基础数据库。
通过对土地资源的特征和现状进行深入分析，为后续的估价工作提供数据支持和理论依据。
3. 评估方法选择根据不同的土地用途和估价对象，选择合适的土地估价方法。
常用的土地估价方法有比较法、收益法和成本法等。
根据土地的具体情况和估价目的，选择最为适宜的估价方法，以确保土地估价的准确性和科学性。
4. 估价模型建立根据选定的估价方法，建立相应的估价模型。
通过建模分析，对土地价值进行定量评估和判定。
模型的建立要充分考虑土地的各项特征和所处环境，以确保估价结果的客观性和可靠性。
5. 估价结果呈报将通过估价模型得出的土地价值结果进行呈报和解释，同时对不同的利益相关者进行沟通和协商。
确保估价结果得到相关方的认可和接受，为土地的合理利用和管理提供依据。
6. 评估结果监督和评价估价工作并不是一劳永逸的，土地的价值会受到众多因素的影响和变化。
对估价结果进行监督和评价，及时更新土地估价数据，保证土地估价工作的持续有效。
1. 比较法比较法是土地估价中较为常用的方法之一，它通过对已有的土地交易价格进行比对和分析，找出相似的土地用途和性质。
再根据相似土地的交易价格对待估价的土地进行估价，以此来得出土地的市场价值。
2. 收益法收益法是根据土地的潜在收益来确定土地的价值。
通过预测土地在未来的利用所带来的经济收益，以此来衡量土地的价值。
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程一、总则1. 本程序是有关城镇土地估价活动的规定，依据《中华人民共和国土地管理法》和相关法律、行政法规及有关规定制定。
2. 城镇土地估价活动必须遵守公正、严谨、科学的原则，根据土地的实际价值、土地的使用性质及其城市发展的规划来确定评估标准并确定估价结果。
二、目的本程序旨在规范城镇土地估价活动，保证估价工作的质量，促进土地市场秩序，为国家政策、政府决策及市场经济活动提供依据。
三、责任主体1. 在本程序规定的范围内，各级房地产行政主管部门应负责城镇土地估价活动的整体指导和督促工作，把握估价活动的局面、趋势和质量，健全行政监督机制，强化估价管理。
2. 房地产行政主管部门依据本程序和有关规定，对城镇土地估价服务机构加强有关监管，完善版审和备案制度，强化政府行政监督、社会监督和市场调整机制。
3. 省级房地产行政主管部门要撰写城镇土地估价服务质量指标，加强指标考评。
四、估价范围本程序适用于有关城镇土地估价活动，包括城镇土地市场买卖、划拨供应、经营权延续、划拨使用权、房地产开发评估、土地储备和流转等。
五、工作构成1. 信息收集: 依托政府部门总体规划和相关规定，收集和整理城镇土地管理、开发利用等有关及与城镇土地估价活动有关的数据、资料。
2. 评估基础数据建立: 建立城镇土地价值基本指标、信息要素、价格标准等数据库，以便估价师进行研究分析。
3. 估价分析：根据城镇土地使用性质、规划及相关法规、行政条件等确定估价标准，以及建立土地价值测算模型，以确定各地域城镇土地价格水平。
4. 估价结果编制：编制估价报告，将估价结论和建议写入报告中。
六、行业资格参加城镇土地估价活动的单位应当按照政府房地产部门的规定，在行政主管部门备案并取得估价机构合格资格证书，才可以从事城镇土地估价活动，只有具备合格资格的估价机构才可以编制具有法律效力的估价报告。
七、保密城镇土地估价机构应当履行对城镇土地估价活动所涉及的敏感性信息保密义务，不能以任何形式散布、泄露依法保密的信息。
会计事务所土地评估业务流程
会计事务所土地评估业务流程一、引言在现代社会中，土地评估是一个广泛应用于房地产、金融等领域的重要工作。
会计事务所作为一个专业机构，承担着土地评估的业务。
本文将从会计事务所土地评估业务的流程出发，介绍其详细步骤和注意事项。
二、背景会计事务所在土地评估业务中扮演着重要的角色。
土地评估旨在确定土地的市场价值、潜在价值以及使用价值，为企业和个人提供决策依据。
在评估土地价值时，会计事务所需遵守相关的法律法规和规范。
三、业务流程1. 客户咨询会计事务所首先接受客户的咨询，了解客户的需求和目的。
客户可能是企业、金融机构、个人等。
在咨询过程中，会计事务所需要了解土地的具体位置、土地用途、面积等信息，以便进行后续评估工作。
2. 数据收集在进行土地评估之前，会计事务所需要收集大量的数据。
这些数据包括土地的权属证明、国土部门相关认可证明、土地规划等。
此外，还需要考虑土地区域能源、环保和建筑等方面的要求。
数据的收集可以通过查阅相关文件和与当地政府部门沟通获取。
3. 实地考察为了准确评估土地的价值，会计事务所需要进行实地考察。
这包括对土地的位置、交通、周边环境等因素进行详细观察和调查。
同时，还需要考虑土地的发展潜力以及是否存在限制因素，如土地污染、山体滑坡等。
4. 市场分析在土地评估中，会计事务所需要进行市场分析，了解当前土地市场的情况和趋势。
通过分析同类土地的成交价、租金等数据，可以辅助评估土地的价值。
此外，还需要关注政策法规的变化对土地市场的影响。
5. 评估报告评估报告是会计事务所进行土地评估后的重要成果。
该报告包括对土地的详细信息、市场分析和评估结论。
必要时，还需要提供评估过程中使用的数据和方法论。
评估报告应当准确、清晰地表达评估结论，并符合行业标准和规范。
6. 客户沟通和反馈会计事务所应当与客户进行及时的沟通，将评估报告的结果和建议进行解释。
如果客户对评估结果有任何疑问或需要进一步了解，会计事务所应积极回应并提供协助。
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土地估价的基本程序
一、土地估价程序
1．确定估价基本事项:
主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确
定估价条件,考虑使用年期.
2．拟订估价作业计划
估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的
基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划.
3．收集资料实地踏勘
产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容.
4．分析整理相关资料
主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格
根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法.
6．确定宗地估价结果
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考.
7．撰写估价报告书
土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式.
二、土地估价业务受理
(一)土地估价业务获取的途径
1．政府委托
政府为了课税的需要,可能委托对课税对象土地进行估价;为了公示等管理需要,可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价;为了出让土地,可能委托评估出让底价等.
2．企业或个人委托
委托估价者可以是土地的占有者或者使用者,也可以不是.他们可能出于一切经济活动的需要,例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等,对土地进行估价,也可能出于法律诉讼的需要,需要委托评估.
3．自有自估
即对自己拥有或拟取得的土地使用权,自己提出估价要求,并自己进行估价.这是对有估价能力者而言的,并且这种估价结果对外一般不具有法律效力,仅供自己掌握以做到心中有数,因此估价任务的主要来源是前两个,即委托估价、企业或个人委托.
对于获取的途径要记忆清楚.根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估.
(二)土地估价业务受理及应注意的问题
1．明确双方权利与义务
要签定正式的估价合同,证明双方权利、义务,以保证合作顺利,减少争议,同时也约定了估价师的任务和工作时限.
2．合理安排时间及人员
估价任务明确后,要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度,合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员,要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查,派出的工作人员一定要保证其独立性,与项目本身没有任何需要回避的紧密联系.
3．保证估价质量
保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线.在工作中,一定要把估价质量放在首位,把避免技术质量风险放在首位.要保证估价业务的质量,除了估价师自身的素质要保证外,机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要,具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关.
4．适当提供相关附加(增值)业务
估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告,围绕业务的相关经济活动,估价师应发挥专业技术优势,提供相关咨询服务,或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势,帮助代为办理抵押登记,完善土地产权等手续.由于提供了这些相关的增值服务,一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同,另一方面,也可以增加相应的收入.
5．注意适应相关行业的要求(如审计)
估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密,因此,在出具估价报告时,要考虑相关行业的要求,做好衔接.例如:审计
报告的基准日通常是月末,所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末.
6．注意适应国际规范
国际上很多国家均设有估价师制度,如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等,我国地产市场刚刚发育,土地估价起步更晚,而随着经济体制改革和扩大对外开放,设立三资企业以及股份公司在海外上市等,都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可,因此估价报告已不仅限于国内使用,估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量,以适应估价工作日益国际化的要求.
(三)签订土地估价委托协议的重要性
1．估价委托的法律依据;
2．明确土地估价双方权利与义务;
3．降低估价收益风险.
作为记忆重要内容.。