七类商铺的投资分析与投资策略

七类商铺的投资分析及策略

一、商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺的类型

商务楼、写字楼商铺能够按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个不楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业

用途。

商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即差不多上以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位差不

多上都高于住宅底商的定位。

特点

1）建筑形式特点

商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写

字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的进展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

2）铺面、铺位类型

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有许多属于铺面形式，其他楼层差不多上

差不多上铺位形式。

3）经营业态特点

商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态要紧包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占

专门大的比重。

4）投资回收形态

商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。关于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该

要紧以投资机构为销售对象。

投资策略

商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入选择；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价

格或租金的洽商。

商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入选择；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

二、交通设施商铺

特点

（1）规模特点

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接阻碍。个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺要紧用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺要紧用做专卖店、快餐店、书店等。

（2）规划设计特点

交通设施的规划设计从属于交通设施要紧功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流要紧活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。

（3）运营特点

交通设施内部商铺要紧的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客差不多的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的要紧市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的要紧市场基础；乘客打发时刻的需求是从事书

刊经营的书店的要紧市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的差不多运

营特点。

（4）商铺特点

交通设施内部商铺要紧是铺位形式，较少铺面形式。

▲ 投资回收形式

交通设施内部商铺要紧的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。要紧缘故在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的专门小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的要紧是为了保证功能配套的

完整性。

交通设施外部商铺的特点

（1）规模特点

交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不行确定，除交通条件以外，其他因素也会

发生阻碍。

交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量专门多。

（2）规划设计特点

交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，因此缺乏统一的规划设计，唯一共同的地点确实是：都最大化其"可视性"。

（3）运营特点

交通设施外部商铺要紧的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店要紧以经营一般食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜爱用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客

的需求特点。

（4）商铺特点

交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式关于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，因此交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。

▲ 投资回收形式

交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。

投资策略

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的要紧内容，价值升值空间有限，假如商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取慎重态度。交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的进展，将