房地产全过程目标成本管理体系 成本知识普及版
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配套设施费
责任部门
成本管理
工程管理
配合部门
财
设
务
计
管
研
理
发
开发间接费
运营管理费 财务管理费
营销费 税金
责任部门
运营管理 财务管理 营销策划
配合部门
工
成
程
本
管
管
理
理
全成本运营工作流程图
市场调研
初步方案设计
项目成本估算 可行性论证
获取土地 项目定位估算
目标成本估算 施工图设计 编制目标成本 目标成本录入
设计
• 成本控制下的进度、质量、 安全管理
• 施工技术方案论证 • 设计变更 • 现场签证
工程
• 目标成本管理、动态成本跟踪 平台
• 材料设备采购认价 • 工程招标、合同、造价管理 • 资金计划管理 • 开发成本管控
成本
• 项目成本财务指标管控 • 分摊成本管控 • 总体资金计划管控 • 融资成本管控
目标成本修订
非合同性成本
资金管理
付付资 款款金 计录计 划入划
合同性成本
合变结 同更算 录签管 入证理
动态成本管理
待各 全 发产 项 生品 目 成动 动 本态 态 预成 成 测本 本
从未来的角度思考今天 从发展的角度思考起步 从管理的角度思考成本
HIGH JIA QING+
DELONG
老板的“高度”决定 企业的“高度” 企业的“高度”决定 管理的“高度”
财务
• 人力资源成本管控 • 行政办公费用管控 • 报批报建费用减免 • 政府协调费用管控
运营
开发全费用
土地成本 开发前期费 建安工程费 配套设施费 运营管理费 财务管理费
营销费 税金
土地成本
土地出让金及相关费用 土地整理工程费
土地测算规划及初勘 拆迁补偿费
土地款贷款利息
责任部门 运营管理
配合部门
财
工
成
务
程
本
管
管
管
理
理
理
开发前期费用
勘察设计费 报批报建费 开发施工建设期收费 三通一平费 临时设施费
责任部门
运营管理
研发设计
配合部门
工
成
程
本
管
管
理
理
建安工程费
基础工程费 土建装饰工程费 设备安装工程费
责任部门
成本管理
工程管理
配合部门
财
设
务
计
管
研
理
发
配套工程设施费
社区管网工程费 园林环境工程费
HIGH JIA QING+
DELONG
嘉庆德隆需要自己的高度
THANKS！
有几个问题
QUESTION1：
我们该用多少钱？
QUESTION2：
我们能赚多少钱？
QUESTION3：
我们的钱用到哪里去了？
让我们来看几张图
目标 合同 动态
实际
有的放矢 逐级递减
CONCLUSION JIA QING+
DELONG
结论
“目标”
决定成本
目标就是成本
1998 成本管
理年
成本部 鲁晓松
嘉 庆 德 隆 JIA QING+
DELONG
KNOW JIA QING+
DELONG
资本家
COOPERATE TONG CHENG+ CHANYE
？ 知本家
PONDER JIA QING+
DELONG
这个问题 我们一直在思考
LAMP JIA QING+
DELONG
谁
为我们点亮前行的明灯
2000 成本审
算组
2003 目标成
本管理
2007 成本管
理部
万科从开始成本管理到确定目标成本管 理体系，用了5年的时间去寻求与探索
BEST JIA QING+
DELONG
十大地产集团
坚决执行目标成本管理体系
我们还在等什么
一目了然
从现在开始
估算管理 预算管理
动
拆
合同管理
资 金
分
计
控制 态
合同执行
A
•
• 处理
•
•wk.baidu.com
运营管理、计划管理 营销管理
目标调整
谁来控制成本
华 丽 的 转 身
从 谁花钱控制谁
到 谁花钱谁控制
每个人都是“管理者”
全
成
营销
设计
工程
成本
财务
运营
本
管
理
• 市场定位 • 体验区选址及标准 • 销售费用管控
营销
• 设计费用管控 • 产品定位 • 产品建造标准 • 设计任务书 • 设计优化
划
目
标
成
非合同性成本
成
本 调整 本
待发生成本
成
本
对比
偏
差
支 付
实 际 成 本
• 计划
P
• 执行
D
A
• 处理
C
• 检查
P
•
• 计划
•
•
投资管理、设计管理、 估算管理、预算管理
目标成本
D
•
• 执行
•
•
工程管理、合同管理、 招标管理、签证管理
动态成本
C
•
• 检查
•
•
进度管理、财务管理 三算对比
目标偏差
责任部门
成本管理
工程管理
配合部门
财
设
务
计
管
研
理
发
开发间接费
运营管理费 财务管理费
营销费 税金
责任部门
运营管理 财务管理 营销策划
配合部门
工
成
程
本
管
管
理
理
全成本运营工作流程图
市场调研
初步方案设计
项目成本估算 可行性论证
获取土地 项目定位估算
目标成本估算 施工图设计 编制目标成本 目标成本录入
设计
• 成本控制下的进度、质量、 安全管理
• 施工技术方案论证 • 设计变更 • 现场签证
工程
• 目标成本管理、动态成本跟踪 平台
• 材料设备采购认价 • 工程招标、合同、造价管理 • 资金计划管理 • 开发成本管控
成本
• 项目成本财务指标管控 • 分摊成本管控 • 总体资金计划管控 • 融资成本管控
目标成本修订
非合同性成本
资金管理
付付资 款款金 计录计 划入划
合同性成本
合变结 同更算 录签管 入证理
动态成本管理
待各 全 发产 项 生品 目 成动 动 本态 态 预成 成 测本 本
从未来的角度思考今天 从发展的角度思考起步 从管理的角度思考成本
HIGH JIA QING+
DELONG
老板的“高度”决定 企业的“高度” 企业的“高度”决定 管理的“高度”
财务
• 人力资源成本管控 • 行政办公费用管控 • 报批报建费用减免 • 政府协调费用管控
运营
开发全费用
土地成本 开发前期费 建安工程费 配套设施费 运营管理费 财务管理费
营销费 税金
土地成本
土地出让金及相关费用 土地整理工程费
土地测算规划及初勘 拆迁补偿费
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责任部门 运营管理
配合部门
财
工
成
务
程
本
管
管
管
理
理
理
开发前期费用
勘察设计费 报批报建费 开发施工建设期收费 三通一平费 临时设施费
责任部门
运营管理
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配合部门
工
成
程
本
管
管
理
理
建安工程费
基础工程费 土建装饰工程费 设备安装工程费
责任部门
成本管理
工程管理
配合部门
财
设
务
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研
理
发
配套工程设施费
社区管网工程费 园林环境工程费
HIGH JIA QING+
DELONG
嘉庆德隆需要自己的高度
THANKS！
有几个问题
QUESTION1：
我们该用多少钱？
QUESTION2：
我们能赚多少钱？
QUESTION3：
我们的钱用到哪里去了？
让我们来看几张图
目标 合同 动态
实际
有的放矢 逐级递减
CONCLUSION JIA QING+
DELONG
结论
“目标”
决定成本
目标就是成本
1998 成本管
理年
成本部 鲁晓松
嘉 庆 德 隆 JIA QING+
DELONG
KNOW JIA QING+
DELONG
资本家
COOPERATE TONG CHENG+ CHANYE
？ 知本家
PONDER JIA QING+
DELONG
这个问题 我们一直在思考
LAMP JIA QING+
DELONG
谁
为我们点亮前行的明灯
2000 成本审
算组
2003 目标成
本管理
2007 成本管
理部
万科从开始成本管理到确定目标成本管 理体系，用了5年的时间去寻求与探索
BEST JIA QING+
DELONG
十大地产集团
坚决执行目标成本管理体系
我们还在等什么
一目了然
从现在开始
估算管理 预算管理
动
拆
合同管理
资 金
分
计
控制 态
合同执行
A
•
• 处理
•
•wk.baidu.com
运营管理、计划管理 营销管理
目标调整
谁来控制成本
华 丽 的 转 身
从 谁花钱控制谁
到 谁花钱谁控制
每个人都是“管理者”
全
成
营销
设计
工程
成本
财务
运营
本
管
理
• 市场定位 • 体验区选址及标准 • 销售费用管控
营销
• 设计费用管控 • 产品定位 • 产品建造标准 • 设计任务书 • 设计优化
划
目
标
成
非合同性成本
成
本 调整 本
待发生成本
成
本
对比
偏
差
支 付
实 际 成 本
• 计划
P
• 执行
D
A
• 处理
C
• 检查
P
•
• 计划
•
•
投资管理、设计管理、 估算管理、预算管理
目标成本
D
•
• 执行
•
•
工程管理、合同管理、 招标管理、签证管理
动态成本
C
•
• 检查
•
•
进度管理、财务管理 三算对比
目标偏差