房屋登记审核人员考核房地产登记实务与案例模拟试题(1)资料讲解

房屋登记审核人员考核房地产登记实务与案例模拟试题（三）一、多项选择题（共15题，每题由1个题干、5个备选项组成，其中有2～4个为个正确或符合题意的选项全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0、5分；错选、不选，本题不得分。

）1、下列说法正确的是（A B）。

A、已抵押的财产法院可以查封、拍卖、变卖B、被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人员法院在执行时不应强制迁出C、对被执行人及其抚养家属生活必须居住的房屋，法院不能查封、拍卖、变卖D、人民法院在执行已抵押房屋时，对被执行人及其所抚养家属居住的房屋应给予三个月的宽限期E、人民法院拍卖、变卖已抵押的房屋所得的价款，由人民法院分配2、根据《房屋登记办法》的规定，下列哪几种情形可办理预告登记（A B C）。

A、房屋所有权转移、抵押B、预购商品房C、预购商品房抵押D、在建工程E、被查封的房屋3、办理房屋登记，哪些事项必须要进行公证（A B E）。

A、继承B、赠与C、授权委托书D、处分未成年人房屋时监护人监护关系证明材料E、涉外的房屋所有权转移4、李某在其宅基地上新建了一套住房，其办理了房屋初始登记后又将该房屋出卖给张某，并向房屋登记机构办理转移登记，关于这两次登记说法错误的是（A C E）。

A、房屋登记机构在办理这两次登记时要在房屋所在的集体经济组织内进行公告B、李某办理转移登记时要提供集体经济组织同意转移的证明材料C、李某已办理了房屋的初始登记，就享有所有权，转让时不必征得集体经济组织的同意D、若受让人张某不是该集体经济组织成员，房屋登记机构可不予办理E、李某出卖其房屋后，无住房，其所在的集体经济组织应分配给其宅基地，保障其居住5、对于符合规定条件的抵押权设立登记，下列哪些事项需要记载于登记簿：（A C E ）。

A、债务人的名称B、抵押物的价值C、登记时间D、担保期间E、被担保债权的数额6、下列哪些是建筑物区分所有权中业主（A C D E）。

A、房屋登记簿记载的权利人B、租住小区房屋的承租人C、法院生效判决确定归其所有，但未办理房屋登记的人D、继承所得的房屋的人E、与开发商签订买卖合同，已经入住，但未办理房屋登记的人7、对建筑物区分所有权的表述正确的是（A C D）。

A、建筑物区分所有权包括业主对专有部门的所有权和对共有部分的共有和共同管理的权利B、业主对共有部分的权利可按其专有部分的面积划分权利份额C、业主在转让其专有部分的的面积时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让D、房地产开发企业业主共有部分的面积应当在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记E、业主对专有部分以外的共有部分，可以放弃其权利，也相应的免除了其义务8、下列那些登记发放房屋权属证书(A C D E)。

A、房屋所有权抵押登记B、预告登记C、房屋变更登记D、房屋所有权登记E、地役权登记9、预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，不得（A C D）。

A、转让B、出租C、抵押D、赠与E、查封10、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载存在以下（A B D E）。

的情形下，可以向房屋登记机构申请更正登记：A、权利人认为房屋登记簿记载的房屋坐落错误的B、权利人认为房屋登记簿记载的权利内容错误的C、利害关系人认为房屋登记簿记载的房屋面积错误的D、利害关系人认为房屋登记簿记载的权利归属错误的E、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的查封登记错误的11、黄某看中某楼盘一套住房，向开发商缴纳了订购款一万元，订立了订购协议，约定十日后签订《商品房买卖合同》，十日后黄某到如约去签约时被告知，由于开发商工作人员将房号搞混，已将该房屋卖于他人，可为黄某换另一处的房屋，黄某不同意，要求开发商承担责任，下列说法正确的是（A B C）。

A、黄某所缴纳的订购款为担保合同签订的定金B、如合同签订，该订购款可以作为购房款C、由于开发商过错致使合同不能签订，开发商应该返还黄某二万元D、合同不能签订，是由于工作人员的过错造成的，开发商并没有过错，应该只退还黄某一万元E、开发商和黄某都没有过错，应各自承担50%的责任，退还黄某5000元12、张某将其一套房产卖于李某，并向房屋登记机构申请了登记，房屋登记机构已受理，后因张某觉得价格太低，向房屋登记机构申请撤回登记，下列说法正确的是：（B D ）。

A、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某单方申请撤回登记B、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某与李某共同书面申请撤回C、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某与李某口头申请撤回登记D、房屋转移登记事项尚未记载于房屋登记簿，张某持李某授权委托书以及同意撤回登记的书面材料申请撤回登记E、在打印房屋所有权证前，张某与李某共同书面申请撤回13、下列哪几种情形，应由当事人双方申请登记（B D E）。

A、受遗赠取得房屋B、买卖房屋C、房屋所有权人姓名变更D、共有房屋共有性质改变E、抵押权注销登记14、地役权消灭的原因包括（A B C D）。

A、地役权期限届满B、因自然原因不能再利用供役地C、地役权人放弃地役权D、供役地被征收E、供役地使用权转让15、当事人委托他人代为申请房屋登记的，下列哪些情况房屋登记机构可以受理（A B C D）。

A、当事人一方持另一方的公证授权委托书办理B、双方当事人共同委托同一代理人办理C、当事人一方委托代理人代为办理D、处分房屋的登记申请，授权委托书要进行公证E、境外当事人委托他人申请房屋登记的，授权委托书要进行公证二、判断题（共20题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。

）16、当事人申请房屋所有权登记时，以约定为共同共有或按份共有。

（×）17、最高额抵押权人和抵押人协议将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围申请登记时，应当提交变更后的最高额抵押合同。

（×）18、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋法院可以查封。

（√）19、拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人的房屋不得转让。

（×）20、登记机构不对生效的法律文书和协助执行通知书进行实体审查，但可以向人民法院提出审查建议。

（√）21、人民法院对房屋进行查封，可以直接根据申请人提供的房产信息办理查封登记。

（×）22、预查封登记转为查封登记，需要人民法院重新向房屋登记机构送达协执文书。

（×）23、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人应向人民法院提起诉讼，请求人民法院拍卖、变卖抵押房产。

（×）24、在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中断。

（×）25、最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以转让抵押权。

（√）26、人民法院对房屋进行查封时，需要向房屋登记机构送达协助执行书。

（×）27、以房屋设定抵押为债权提供担保，债务履行期限届满，债权人未受清偿的，债权人可以与债务人签订延期履行的协议，并约定，债务人超过延长期限为偿还债务的，抵押的房屋归债权人所有。

（×）28、担保物权包括抵押、质押、留置。

（√）29、抵押权与典权的区别在于典权要转移对抵押财产的占有。

（√）30、婚前一方承租，婚前购买，在婚后办理房屋所有权登记的房屋为夫妻一方婚前财产。

（√）31、最高额抵押合同中，必要条款为最高债权额和债券确定期间。

（×）32、一人有限责任公司将其名下的房产转让给投资的个人的，办理的是变更登记。

（×）33、当事人可以订立地役权合同，约定在他人的土地上建设房屋。

（×）34、办理集体土地上的房屋登记应当遵循“先地后房”的原则。

（×）35、第三人为债务人履行债务向债权人提供担保后，可以要求债务人进行反担保。

（√）三、综合分析题（共5大题，每大题各5小题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。

）（一）甲公司在离江边不远的位置购买了一栋10层楼高的办公楼，在该地与江边之间有一单位乙，双方协议约定：乙在15年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。

协议签订一年后乙迁址，将土地和房屋全部转让给丙公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。

丙将房屋拆除后重建高层住宅。

甲得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让合同无效，并要求赔偿损失。

36、关于本案涉及的法律关系说法正确的是（A ）。

A、甲和乙之间是地役权关系B、甲和乙之间相邻关系C、甲和乙之间是建设用地使用权关系D、甲和乙之间是租赁关系37、关于甲、乙之间说法正确的是（AD ）。

A、甲、乙之间的协议自签订后生效B、甲、乙之间的协议自办理相关登记后生效C、甲、乙之间的法律关系自登记后才生效D、甲、乙之间的法律关系经登记才有对抗效力38、关于乙、丙之间说法正确的是（ D ）。

A、乙没有其与甲之间的协议约定告知丙，导致乙、丙之间的合同无效B、若甲、乙之间的法律关系已登记，那么乙、丙之间的合同无效C、若甲、乙之间的法律关系没有登记，那么乙、丙之间的合同有效D、不论甲、乙之间的法律关系是否登记都不影响乙、丙之间的合同效力39、若甲、乙之间的法律关系已登记，下列说法正确的是（AC ）。

A、该法律关系对丙有约束力B、丙是善意的，该法律关系对丙没有约束力C、丙可以将取得的房屋及土地抵押D、丙不可以将取得的房屋及土地抵押40、若甲、乙之间的法律关系没有登记，下列说法正确的是（BC ）。

A、该法律关系对丙有约束力B、丙是善意的，该法律关系对丙没有约束力C、丙可以将取得的房屋及土地抵押D、丙不可以将取得的房屋及土地抵押（二）甲公司、乙公司分别拥有某写字楼的1层、2层。

2007年11月，甲乙两公司订立《外墙使用是协议》，约定乙公司将其2层临街面外墙提供给甲公司修建广告牌，甲公司每年向乙公司支付2万元使用费，使用期限为5年。

2007年12月，乙公司将2层抵押给银行贷款并办理了登记。

2008年9月，甲公司与丙公司签订《户外广告媒体转让协议》，将户外公司广告权利转让给丙公司。

丙公司随即发布了新的广告。

2009年1月，乙公司不能偿还银行贷款，将2层抵偿给银行。

银行取得房屋产权后，发现外墙广告牌完全遮住了2层的所有权窗户，而且钢结构严重腐蚀存在安全隐患。

同年2月，银行以丙公司发布的广告侵害了它的采光、通风及安全为由，将甲公司、丙公司诉至法院，诉求判令甲公司、丙公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。

41、下列说法正确的有（AB ）。

A、甲乙之间的协议是地役权合同B、本案诉讼是相邻侵权C、甲乙之间的协议是租赁性质的合同D、甲和丙之间的协议是广告位租赁协议42、关于2层临街面外墙的下列说法正确的是（ B ）。