四川省和成都市物业管理条例分析

第一章总则

1、制定目的和法律依据

【四川省】第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。（增加了制定本条例的目的）

【成都市】第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。

2、适用范围

【四川省】第二条本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（增加了物业管理的定义）

【成都市】第二条本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。

3、监督指导部门

【四川省】第三条省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。（进一步明确了房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作外，还赋予了发改、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等相关部门依法实施对物业管理活动的服务和监督职责。形成了相关部门各司其职，齐抓共管，合力化解物业管理矛盾纠纷的格局。）

第四条街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。（明确了街道办事处（乡、镇人民政府）职责）居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。

第五条建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。

物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

【成都市】第三条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区（市）县房产行政主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责

协同实施本条例。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。

4、政府对行业的态度

【四川省】第六条县级以上地方人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平，促进物业服务行业发展。

【成都市】第五条本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平；对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。

5、自律组织

【四川省】第七条物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营和服务，维护物业服务企业合法权益。

【成都市】第四条市物业管理行业协会应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理业科学、规范、和谐发展。

第二章物业管理的区域及设施

1、物业管理区划的依据及流程

【四川省】第八条县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

第九条建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，按本条例第八条规定进行划分。

建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

【成都市】第六条新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。

第七条开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区（市）县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。

区（市）县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。

2、区划调整

【四川省】第十条已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出申请。房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）的配合下，征求业主、居民（村民）委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。

【成都市】第八条确需调整建筑区划的，由区（市）县房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布