特殊用地评估
特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程
特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。
收购过程中需对该土地进行评估。
按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。
该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。
考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。
二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。
（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。
殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。
殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。
2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。
该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。
同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。
评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。
（二）省内其它城市该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。
在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。
3特殊房地产墓地评估
• 殡仪馆在经营上具有垄断性，由此产生 行业垄断收益。现状殡仪馆为国有性质 的自收自支事业单位，该部分垄断收益 由国家享有。如殡仪馆可以由企业、个 人经营时，该部分垄断收益应当通过税 费的形式收归国库。
• 例如卷烟厂是一个垄断性的行业，由此 带来的行业垄断利润国家通过卷烟消费 税将该部分垄断利润收归国库。
• （三）该类用地的处置方式 就该类土地的评估问题，各地多数评
估机构没有遇到该类问题。有的城市殡 仪馆搬迁是按土地置换的方式操作的， 没有进行土地收购，没有进行土地评估。
对于该类用地的评估，因为该类特殊
用地的地价水平应当与工业用地地价水 平接近，在估价实务中可以采用基准地 价中工业用途基准地价修正体系评估。
• 并且在购买墓地后购买者还需要交纳管 理维护费（相当于物业费）一般20年为 一缴费年期，墓地使用期限与其土地性 质和使用年限有关，一般为50年或70年。 在出让用地后产生的垄断超额利润也归 墓地经营公司所有。
• 所以对于商业墓地的评估，并不能简单 地向工业用地靠拢就能解决问题。墓地 具有特殊的不可替代性，但是偏远山区 的土地如果不用作墓地，基本也难以改 为其他用途，尤其是商住用途，其价值 应该会低于作为墓地表现的价值。如山 西交城县的华陵，墓地的建成，对该县 影响巨大。应当考虑政府规划、批地垄 断等影响因素，如果政府批多一些地， 墓地也就便宜了。
• （六）炒买炒卖墓穴和骨灰存放格位的公墓。 对以承诺“回购”、“升值”等虚假宣传手 段欺骗群众购买、承租，或向未出具死亡证 明或火化证明的人出售（租）墓葬用地或骨 灰存放格位的，由民政部门会同工商部门予 以查处，依法吊销公墓建设许可证。对于违 反价格管理规定出售（租）墓葬用地或骨灰 存放格位的，由价格主管部门依法处理。对 公墓经营中涉嫌犯罪的行为，公安机关要及 时依法立案侦查。违反其他法律法规规定的， 由相关主管部门依法追究公墓经营者的责任。
用地安全性评估
用地安全性评估
地安全性评估是指对特定用地进行系统评估，以确定该地区的自然灾害和人为风险等对人类和财产安全的威胁程度。
这种评估可以帮助决策者确定是否适宜在该地区进行特定活动，如建筑、工程或农业等。
地安全性评估通常包括以下几个方面的内容：
1. 地质和地形特征评估：评估特定用地的地质情况，包括地层类型、土壤稳定性、地下水情况以及地震活动等。
同时也要评估地形特征，如地势高低、坡度、水系等因素。
2. 气候和气象情况评估：评估特定用地所处地区的气候和气象情况，包括降雨量、温度变化、风速等。
这将有助于评估洪水、干旱、风暴和其他天气现象对该地区产生的潜在风险。
3. 自然灾害评估：评估特定用地可能受到的自然灾害风险，如地震、山火、洪水、风暴潮等。
这涉及对历史灾害事件的研究，以及对特定地区受灾概率和灾害影响程度的评估。
4. 人为风险评估：评估特定用地可能面临的人为风险，如工业事故、环境污染、交通事故等。
这需要考虑附近的工厂、化学品储存、道路交通情况等因素。
5. 社会和经济因素评估：评估特定用地所在地区的社会和经济因素，如人口密度、社会经济水平、基础设施等。
这将有助于确定特定活动在该地区的可行性，并考虑潜在的风险和影响。
地安全性评估的结果将有助于决策者制定相关政策和规定，以减少和管理风险，并确保人类和财产的安全。
同时，这也可以为公众提供有关特定地区风险的信息，帮助他们做出更明智的决策。
特殊用地评估难点解析
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性,即有明显的超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益,应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量)、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分,因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益),否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
特殊工业用地评估报告
特殊工业用地评估报告特殊工业用地评估是对具备特殊功能和用途的工业用地进行评估分析，以确定其合理的价值范围和市场价格。
该评估过程主要涉及对土地的地理位置、土地规划用途、土地资源、环境状况、用地限制和市场需求等多个方面进行综合研究和评定。
特殊工业用地的评估过程包括以下几个方面。
首先，需对土地所在地的地理位置进行评估。
地理位置是评估工业用地价值的重要因素之一，该位置是否便利、交通是否便利、是否临近城市中心等都会对用地的价值有直接的影响。
第二，对土地的规划用途进行评估。
特殊工业用地的规划用途通常包括工业、科研、实验等特殊性质的用地。
评估师需要了解该用地的规划用途是否符合当地的规划要求，并评估该规划用途是否有较高的市场需求。
第三，对土地的资源情况进行评估。
特殊工业用地的资源情况包括土地面积、土地利用状况、地下水资源、气候条件等。
评估师需要详细了解土地的资源状况，并对资源的供需关系进行分析。
第四，对土地的环境状况进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑环境因素对用地的影响。
评估师需要了解周边环境的状况，是否有工业污染、土壤污染等问题，以及是否有环境保护政策的限制。
第五，对土地的用地限制进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑土地使用限制的因素。
评估师需要了解用地政策、法规以及用地审批流程，并将其纳入评估报告中进行综合评估。
第六，对市场需求进行评估。
评估师需要了解当地工业用地市场的供需状况，以及该特殊工业用地是否符合市场需求，从而确定其在市场上的竞争力和可行性。
综上所述，特殊工业用地评估需要综合考虑地理位置、规划用途、资源情况、环境状况、用地限制和市场需求等多个因素。
评估师需要进行相关数据的收集和分析，并根据市场实际情况进行判断和预测。
通过评估分析，可以确定该特殊工业用地的合理价值范围和市场价格，为相关投资决策提供依据。
第七节特殊用途房地产估价汇总
第七节特殊用途房地产估价（★）特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。
一、停车库的估价知识点一：停车库的估价停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
知识点二：地下停车库常见的估价方法和技术路线一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。
停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。
（一）市场法市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。
在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。
（二）收益法收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。
在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将估价对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。
另外，报酬率的确定是个难点。
（三）成本法在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。
在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。
利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。
二、加油站的估价知识点一：加油站房地产估价的3特点1．位置极其重要并且分布离散性较强加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
特殊用途用地出让地价的评估思路探讨--以污水处理厂为例
评估技术规范》（以下简称“4号 文”）规定，出让地价评估，应至少 采用两种评估方法，包括收益还原
法、市场比较法、剩余法之一，以 及成本逼近法或公示地价系数修正 法，即我们常说的“三选一、二选 一” o作为污水处理厂用地评估 时，除了采用基准地价系数修正法 之外，还可以采用什么方法，在出 让评估时又该如何落实4号文中关于 评估方法选择的规定，笔者通过分 析污水处理厂用地的特点来确定评 估方法的选择。
一般
一般
一般
一般
基础设施用地，其各 方面都与工业用地更接近，其地价水 平也应与工业用地地价水平具有一定 的可比性。在评估时，按照4号文的 要求，可以选择成本逼近法或基准地 价系数修正法（已公布公共服务项目 用地基准地价的地区）满足“二选
一”的要求；“三选一”的要求可参 考工业用地评估方法的选择，采用市 场比较法进行评估，评估时可采用地 价水平相接近的工业用地成交案例作 为比较实例，根据当地实际情况选择 是否进行用途修正。
2016年12月，原国土资源部等八 部门联合印发《关于扩大国有土地有 偿使用范围的意见》（以下简称《意 见》），提出“对可以使用划拨土地 的能源、环境保护、保障性安居工 程、养老、教育、文化、体育及供 水、燃气供应、供热设施等项目，除 可按划拨方式供应土地外，鼓励以出 让、租赁方式供应土地，支持以作价 出资或者入股的方式提供土地”。 2017年起，各地逐渐制定、公布了公 共服务项目基准地价，这为污水处理 厂的评估多提供了一种方法。
由此可见，污水处理厂作为基础 设施行业，收益受政策约束，政府本 着保本微利的原则，也不允许这类行 业有暴利存在，从这个角度分析，经 营性基础设施项目与房地产开发类项 目差异也很大，基本接近工业项目。
加油站土地评估
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
特殊用地价格的评估
• 综合资本化率的确定：
调查分析房地产资本化率：9%左右
商业经营的资本化率：15%--20%
根据评估对象情况进行调整修正(经 营能力、历史业绩及信誉、市场需求 及预期、改良物质量、竞争、交通容 量及可及性等)
确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例 比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX 年其营业收入为31800350.0元(不含增 殖税)，考虑到XXXX年为该加油站 建成后营业的第一年，该加油站正常 营业后其收入会有所增长，故将其正 常运营的营业收入确定为32000000元 (不含增殖税)则有：销售收入 =32000000元
(2)销售成本
➢土地取得费 ➢土地开发费 ➢利润 ➢增值收益
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢局部单元比较 ➢在“类似供需圈”内寻找案 例 ➢市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢明确基准地价内涵 ➢合理进行用途归类 ➢附加修正
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）
销售成本为加油站商品购入价款 (不含增殖税)，经测算该销售成本占 销售收入的75%，即 销售成本 =32000000*75%=24000000元
特殊用地评估难点解析
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
案例精选：殡仪馆用地评估
案例精选：殡仪馆用地评估一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。
收购过程中需对该土地进行评估。
按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。
该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。
考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。
二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。
（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。
殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。
殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。
2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。
该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。
同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。
评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。
（二）省内其它城市该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。
在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。
浅议特殊用地基准地价的评估——以焦作市为例
城 市 中对 基 准地价 产 生影 响 的主要 因素 一般 为 区域 因素和 个别 因 素 。区域 因素 主要包括 ：商服繁华 影响度条件 、交通条 件 （ 道路通 达 度 、公 交便 捷度 、对 外交 通便 利 度 ）、基 础设 施状 况 、公用 设施 状 况 、环境状况 （ 环境质 量优劣度 、绿地覆盖度 、 自然条 件优劣度 ）、 人 口密 度状 况 、产业 集 聚状 况 、规划 限制 因素 等 ；个别 因素 主要 包 括 ：土地利 用限制 因素 （ 容积 率、建筑密度 、建筑 限高、土地利 用强 度 、特殊选 址要求等 ）、宗地 自身条件 （ 宗地形状 、宗地面积 、临街 宽度 、临街 进深等 ）。下面通 过影响因素 的权重大 小对各类用途 地价 影 响 因素 的影 响程 度作 相关 性对 比分 析 。相关 性 程度 大小 用 “ ” 高 （ 重＞ ． ０ 、 “ ” （ ． ５ 权 Ｏ１） 中 ０ ０ ≤权重 ≤０ １ ） 、 “ ” ， （ 重 ．０ 低 权 ＜．５ Ｏ ０ ）三个 档次表 示，详 见表 ３ １ －。
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时代经 贸 ２ １ ０ ２年 １ 月 恙 第２ ９ ２期
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阿拉善盟仓储用地参照工业用地评估
阿拉善盟仓储用地参照工业用地评估阿拉善盟位于中国内蒙古自治区西南部，是中国最大的沙漠阿拉善大草原的核心地区。
由于该地区地理条件特殊，资源匮乏，人口稀少，农业发展受限，因此仓储业成为该地经济发展的重点之一。
本文将对阿拉善盟的仓储用地进行参照工业用地评估，以了解该地仓储用地的潜力和价值，为决策提供参考。
一、背景介绍阿拉善盟地处沙漠地区，资源短缺，传统农业发展面临困境。
为了促进经济发展，政府积极推动工业发展，并将仓储业列为重点扶持的产业之一。
然而，由于地理环境的限制，阿拉善盟的仓储用地相对较少，需要对现有仓储用地进行评估，以确定其潜力和价值。
二、仓储用地评估方法参照工业用地评估是一种常用的评估方法，可以通过对仓储用地的土地利用状况、土地产出、土地市场价值等因素进行综合评估，从而确定仓储用地的价值。
具体方法如下：1.土地利用状况评估首先，需要了解仓储用地的土地利用状况，包括土地的面积、地势、地质条件、土壤肥力等。
通过对这些因素的评估，可以确定仓储用地在种植、养殖等方面的潜力，从而为以后的发展提供依据。
2.土地产出评估仓储用地的土地产出是评估其价值的一个重要指标。
可以通过调查和研究仓储用地的农业生产情况，包括农作物种植面积、产量、收益等，以及养殖业、林业等相关的产出情况，并结合市场价格，对仓储用地的土地产出进行估算，从而评估其潜在价值。
3.土地市场价值评估土地市场价值是评估仓储用地价值的另一个重要指标。
通过调查和研究阿拉善盟的土地市场，包括土地的供求关系、土地交易价格等，可以确定仓储用地的市场价值。
此外，还需要考虑土地的地理位置、交通等条件对土地价值的影响，综合分析这些因素，确定仓储用地的市场价值。
4.风险评估在进行仓储用地评估时，还需要对潜在风险进行评估。
由于阿拉善盟地处沙漠地区，水资源匮乏，气候干燥，灌溉条件差，这些因素对农业生产和仓储业的发展都带来一定的风险。
因此，需要在评估中考虑这些风险因素，并对其进行定量评估，以确定仓储用地的风险。
土地评估方式
土地评估方式土地评估是指对土地的质量、功能、用途、市场价值等进行综合评估的过程。
在国土资源管理、土地征收、土地转让等方面具有重要意义。
土地评估有多种方式，下面将介绍几种常用的土地评估方式。
一、市场比较法：市场比较法是最常用的土地评估方式之一。
通过对同地段、相似用途的土地进行对比，计算出土地的市场价值。
这种方式适用于有交易记录的土地，可以提供准确的市场参考价值。
市场比较法可以通过比较相似土地的成交价格、周边环境、土地规划用途等来确定土地的价值。
二、收益法：收益法是一种相对复杂的土地评估方式。
通过评估土地用于开发、经营的收益能力来推算土地的价值。
一般通过收益贴现、资本化等方法来计算土地的预期收益和价值。
收益法适用于商业用地、工业用地等有明确经营收益的土地。
三、成本法：成本法是一种比较简单的土地评估方式。
通过计算土地的重建成本、更新成本来推算土地的价值。
这种方式适用于农用地、居住用地等没有明确市场交易的土地。
成本法根据土地面积、地块等因素来计算土地的价值。
四、折扣现值法：折扣现值法是一种综合评估土地价值的方式。
该方式综合考虑了土地的收益、恢复成本、风险等因素。
通过将土地的未来现金流折现到现值，来确定土地的价值。
折扣现值法适用于需要考虑大量因素的土地评估，比如特定用途的土地评估。
除了以上几种常用的土地评估方式，还有一些特殊的土地评估方式，比如土地租金法、土地拍卖法等。
土地评估方式的选择需要根据具体情况来决定。
不同的土地类型、用途、市场环境等都会影响土地的价值评估结果。
提供准确、科学的土地评估结果对于土地管理、土地交易等具有重要意义。
总之，土地评估是对土地进行综合评估的过程，有多种评估方式可供选择。
市场比较法、收益法、成本法和折扣现值法是常用的土地评估方式。
选择适合的评估方式需要考虑土地的类型、用途、市场环境等因素。
提供准确、科学的土地评估结果对于土地管理、土地交易等具有重要意义。
特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程---文本资料
特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。
收购过程中需对该土地进行评估。
按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。
该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。
考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。
二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。
（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。
殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。
殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。
2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。
该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。
同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。
评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。
（二）省内其它城市该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。
在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析摘要：划拨土地的价值评估是一种特殊的宗地,它还应明确被评估宗地的使用年限。
现行划拨用地使用权的使用年限划分,主要有两种情形：一是依据相关法规,将划拨土地的使用年限设为无限期;二是以所评估土地的规划用途为基准,确定土地使用权的最高使用年限。
文章从划拨土地的基层概念，特点，以及评估分析方法三大方面进行分析解决了部分划拨土地的理论问题。
关键词：划拨土地；特点；价值评估方法引言：在我国城市规划中，国有土地使用权的取得可以分为出让和划拨两种类型，那么，通过划拨取得的国有土地使用权能否在收回时获得其所有权的价值进行补偿？能否免费收回土地的使用权？怎样对所分配的土地进行估价？以下是答案。
一、划拨土地的基本概念划拨土地是指依法经县级以上人民政府批准，由土地使用者以补偿、安置、无偿等形式取得的国有土地使用权。
其土地使用权的有关权能不完整，仅包含土地使用权、土地占有权、以及部分土地收益权，而土地处分权的权力十分有限。
二、划拨土地价值的特点1、划拨土地具有无偿性根据我国的土地法律，经政府核准，使用人无需缴纳出让金，只需缴纳征收补偿安置费用即可获得使用权。
相关法规对其分配的方式并不严格，但各种途径和方法都是无偿的。
2、土地划拨使用权具有无年期限制除法律明文规定的在外,划拨土地使用权没有使用年限的限制,3、划拨土地使用权受一定程度的限制划拨土地使用权在收益权和处分权都存在一定的限制,根据我国房地产管理法规定,在划拨的土地上面建造的房产进行出租所带来的收益应该把其中所包含的土地收益上缴给国家[1]。
三、划拨土地的价值评估方法为了规范国有划拨用地使用权地价评估行为，自然资源部根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》（自然资办函〔2019〕922号）。
1、市场比较法最常用和最基础的评估方法是市场比较法,也是目前国际上普遍采用的评估方法。
交通用地地价评估方法
交通用地地价评估方法交通用地地价评估是土地经济和交通经济的重要研究内容，其目的是为交通基础设施的建设和管理提供科学的决策依据。
评估交通用地的地价，需要综合考虑土地的地理位置、使用性质、交通便捷度、城市规划等因素。
以下介绍几种常用的交通用地地价评估方法：一、市场比较法市场比较法是最直接、最简单的一种评估方法。
它是通过选取与待估交通用地类似的房地产交易案例，比较其成交价格、交易日期、交易状况等因素，经过适当的修正，得出待估交通用地的市场价值。
这种方法要求选取的类似案例与待估地块尽可能相近，并且交易数据真实可靠。
二、收益还原法收益还原法是通过预测交通用地未来的年收益，并考虑土地的还原利率，将未来收益折现到评估时点的方法。
这种方法适用于有稳定收益的交通用地，如高速公路、铁路等。
评估时需要考虑土地的潜在收益和风险，以及还原利率的选择。
三、成本逼近法成本逼近法是根据土地的开发成本和供求关系，推算出交通用地的价值。
这种方法适用于土地开发程度较低或开发潜力较大的地区。
评估时需要考虑土地的开发成本、供求状况、未来发展潜力等因素。
四、地租资本化法地租资本化法是根据土地的预期地租收益和土地的还原利率，推算出交通用地的价值。
这种方法适用于土地租金水平较高且稳定的地区。
评估时需要考虑土地的租金水平、租金增长趋势、还原利率等因素。
五、多因素综合评价法多因素综合评价法是根据土地的各种因素，如地理位置、使用性质、交通便捷度、城市规划等，对土地进行综合评价的方法。
这种方法适用于评估复杂类型的交通用地，如大型交通枢纽、机场等。
评估时需要综合考虑各种因素的影响程度和权重。
以上几种评估方法各有优缺点，实际应用中应根据具体情况选择适合的方法。
同时，进行交通用地地价评估时还需要注意以下几点：1.考虑土地的特殊性质：交通用地通常具有特殊的性质，如不可移动性、长期使用性等，评估时要充分考虑这些因素。
2.考虑土地的潜在价值：交通用地通常具有较高的潜在价值，如交通枢纽周边的商业价值、高速公路沿线的广告价值等，评估时要充分挖掘这些潜在价值。
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第一部分概述一、特殊用地的概念1.土地分类体系的“特殊用地”2.评估中“特殊用地”：是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称二、特殊用地的特征➢数量有限性➢竞争不足性➢交易稀少性➢用途受限性三、特殊用地的分类➢用途的获准具有特殊性的土地➢非经营型公益设施用地➢宗教性建筑用地➢大规模旅游娱乐设施用地➢道路及交通设施用地➢资源型用地➢墓葬用地➢池沼、滩涂用地➢……….第二部分估价方法一、用途转换原理二、收益法的应用要点三、成本法的应用要点四、比较法的应用要点五、基准地价系数修订法的应用要点一、用途转换原理评估中的启示概念：基于评估中的协调性原则和替代原则，以具有高度相关性的其他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格用途转换的可行性与合理性➢市场比较法是评估土地价格的首选方法➢市场交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延续➢特殊用地用途转化具有实践可循的规律性几种特殊用地的用途转变方向:日本的具体做法如下：高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3应用要点：正确确定转换方向和价格比例二、收益还原法的应用要点1.适用范围2.应用要点➢纯收益的确定土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益➢年经营总收入➢年经营利润➢垄断利润➢还原利率三、成本逼近法的应用要点1.适用范围2.应用要点➢土地取得费➢土地开发费➢利润➢增值收益四、市场比较法的应用要点1.适用范围2.应用要点➢局部单元比较➢在“类似供需圈”内寻找案例➢市场状态的判断五、基准地价系数修正法的应用要点1.适用范围2.应用要点➢明确基准地价内涵➢合理进行用途归类➢附加修正第三部分评估实务分析一、加油站用地评估二、学校用地评估三、休闲旅游开发项目用地评估四、墓地价值评估五、温泉用地价值评估六、道路用地价值评估(略）七、荒地价值评估（略）一、加油站用地评估(一)加油站用地的特点➢自然特征普遍性➢单一性➢分散性➢受限性➢行业垄断性➢价值量普遍较高(二)主要价格影响因素➢区位因素➢交通便捷度因素➢可视性因素(三)评估方法的选择➢收益法➢成本法(四)主要收集的资料➢运营环境➢基础设施➢土地条件➢经营情况➢建筑设备(五) 案例及评析1.概况加油站框架结构，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物，配套设施：加油机、储油罐等，消防设备齐全。
该加油站共有6台电脑加油机，目前经营状况良好。
2.房地产产权状况：(略)3.评估目的：为抵押贷款提供依据4.评估基准日：(略)5.评估方法及过程根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法(1)销售收入根据该加油站的会计报表，XXXX年其营业收入为31800350.0元(不含增殖税)，考虑到XXXX年为该加油站建成后营业的第一年，该加油站正常营业后其收入会有所增长，故将其正常运营的营业收入确定为32000000元(不含增殖税)则有：销售收入=32000000元(2)销售成本销售成本为加油站商品购入价款(不含增殖税)，经测算该销售成本占销售收入的75%，即销售成本=32000000*75%=24000000元(3)营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的5%计取，即：营业费用=32,000,000*5%=1600000元(4)营业税金及附加其城建税及教育费附加按应缴增殖税的4%计算，增殖税税率为17%，即：营业税金及附加=增殖税*4%=[32,000,000-24000,000]*17%*4%=54400元(5)管理费及财务费用经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6%，则：管理费及财务费用=32,000,000*6%=1920,000元(6)营业利润经测算，营业利润=32,000,000-24,000,000-1,600,000-54,400-1,920,000=A元(7)确定由房地产产生的纯收益上述计算所得年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)超额利润后，所剩余利润即位房地产所产生的利润。
根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定商业利润为销售成本的10%，经营权垄断利润为销售成本的4%，则由房地产产生的年纯收益为：营业利润A-销售成本*(10%+4%)=B元(8)收益年数n(9)还原利率r计算评估收益总值V=B/r[1-1/(1+r)n]上述求取的是加油站总体价值，包括土地和地上物，如果要求取土地价格，需要在上述价格的基础上减去地上物价格。
一个国外案例•评估对象：加油站•评估目的：征地补偿•案例采用了收益法和比较法两种•收益法：最佳用途分析；年总收益、年总成本确定；•综合资本化率的确定：调查分析房地产资本化率：9%左右商业经营的资本化率：15%--20%根据评估对象情况进行调整修正(经营能力、历史业绩及信誉、市场需求及预期、改良物质量、竞争、交通容量及可及性等)确定最终综合资本化率：11%一个国外案例比较法：“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.一个国外案例比较法：SAL E NO.SALEDATELOCATION SALEPRICEVOLUME(Litres)SALEPRICEPERLITRE4 NotClosed 100 Dufferin Street, Perth $423,0003,000,000$0.1415 NotClosed 8457 Highway 17,Rockland$515,0004,400,000$0.1176 Apr/99 5869 Highway 7, Vaughan $1,015,000 3,355,000$0.303Su bj.7255 Highway 7, Goulbourn TownshipProperty #1 - Pioneer Petroleums8,808,735一个国外案例比较法Comparable Sale No. 4 at 100 Dufferin Street, Perth is improved with an …... This property is located within the western boundary of the Town of Perth about sixty kilometres southwest of the City of Ottawa.Highway 7 becomes Dufferin Street in Perth and is a high traffic artery. The property adjoins a Tim Horton’s restaurant. Sold in September 1997 for $200,000. Listed for sale at $449,900 for ±240 days before attracting a purchaser.Comparable Sal e No. 5 at 8457 Highway 17, …..located about five kilometres east of the City of Rockland and 30 kilometres from the Ottawa downtown.Highway 17 is a major east-west transportation route. The property is improved with ……. The purchaser (tenant) has a t wo year semi-gross lease for $102,000 annually expiring in December 2003. The gas supplier, Macewen, ownes and maintains the pumps. The supply agreement is based on $0.04 per litre. The selling price was recently finalized between the landlord and tenant.Comparable Sale No. 6 at 5869 Highway 17, …….This property fronts on the south side of Highway 7. The improvements consists ….. The traffic volume per day was 36,000 and 3,355,000 litres were sold annually at the time of sale. The selling price was recently ascertained between landlord and tenant. Purchased with $515,000 in cash and a $500,000 mortgage at 12% for a five year term.一个国外案例比较法：收益法: $1,250,000.00成本法: $1,320,000.00($1,300,000.00)二、学校用地评估(一)主要特征➢自然特征➢区位特征➢交通特征➢利用特征➢产权特征➢公共服务特征➢市场特征(二)主要价格影响因素➢区位因素➢交通因素➢环境因素➢人文历史(三)学校用地的估价方法选择➢成本逼近法➢基准地价系数修订法➢机会成本法➢收益还原法➢外部效应量化法三)学校用地各估价方法运用要点成本逼近法:1、土地取得费。
征地补偿标准“同地同价原则“2、土地开发利润率。
于同区域的住宅用地和工业用地之间3、区位修正基准地价系数修正法：1、套用类别2、对修正体系的调整(三)学校用地各估价方法运用要点机会成本法:1、最适宜用途的确定：2、最适宜用途下的价格评估3、修正收益还原法:1、客观收益的确定：(五) 案例及评析1.概况某中学用地，位于×市×区，毗邻X湖规划用途：教育；实际用途：学校土地面积：39825平方米；建筑面积：16265平方米权利状况：该土地为国有建设用地，于1998年8月以无偿划拨方式取得使用权，无他项权利2.房地产产权状况：(略)3.评估目的：划拨土地使用权市场价格4.评估基准日：(略)(五) 案例及评析价格影响因素及价值状况分析区位条件：评估对象所在区域距市中心约8公里，周边有××民族大学、××大学、××大学、超市、XX购物中心、XX图书城、国际会展中心等，与评估对象距离较近。