平湖华南城项目成本效益调查分析

平湖华南城项目成本效益调查分析信息来源：龙岗区[内容纠错]信息提供日期：2012-03-27目前深圳华南城涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品共12个产业门类，是提供交易、产品展示、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交流及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。

全面建成后的华南城将成为规模宏大、品种齐全、现代化程度极高的工业原材料及商品交易中心、现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。

二、华南城项目投入和效益分析（一）政、企投入资金多，项目建设较好1、政府让利幅度大，政策优。

为了引进华南城项目，政府在土地整备、供水、供电、道路建设等配套设施方面进行了大量投入，累计总投资36132.8万元，其中：直接投入24132.8万元，返还土地开发费12000万（详见表二）。

另外，政府也协调工商、税务、海关等政府职能部门陆续在华南城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间，营造了一个良好的营商环境。

2、企业投资力度强，初显成效。

华南城项目2003年11月20日动工建设至今，已经完成了一期、二期有关工程，三期华南城总部大厦、发展中心等正在建设之中，目前整体工程已累计完成投资额463775万元（含政府返还土地开发费12000万元），建筑面积1441578㎡。

一期建成办公楼、营销中心等完成投资总额88368万元，建筑面积430124 ㎡；二期建成1号展示厅、2号展示厅等完成投资总额300450万元，建筑面积1011454 ㎡；三期在建项目华南城总部大楼、华南发展中心等，目前已完成投资额74957万元。

为了培育市场、扩大影响、吸引商户，该公司不惜巨资，构建平台、打造品牌，历年广告累计投入共4.7亿元，减免商户租金6.1亿元，为营造一个好的市场环境奠定了基础。

（二）项目发展趋势好，纳税逐年递增1、华南城公司与园区内企业和个体户纳税各占半壁江山。

华南城园区历年在龙岗区缴纳国、地税费总额89618万元（其中国税32156万元，地税57462万元），而华南城公司及其下属子公司缴纳税费45654万元，占历年税费总额89618万元的50.9%。

园区内其它企业和个体户缴纳税费43964万元，占历年税费总额的49.1%。

由此可见，两者的缴税额几乎各占一半。

2、税收贡献近年增长较快。

首先，华南城公司税收贡献逐年递增。

从纳税年度来看，2008年到2010年的纳税总额分别为8028万元、13776万元、36897万元，环比增长率分别为97.0%、71.6%、167.8%。

其次，税收税种比较集中。

主要税种分别是营业税31369万元、企业所得税18815万元、增值税13462万元，分别占税费总额的35%、21%、15%。

第三，法人企业是纳税大户。

华南城公司及园区内企业，数量仅占从事经营活动单位的14%，而历年缴纳税费87323万元，占税费总额的97.4%。

3、出售商铺是华南城公司主要来源。

从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主，2009年商铺出售收入、租赁收入、其它收入分别占总收入的比重为90%、8%、2%；2010年的比重变动为80%、19%、1%。

该公司历年累计利润50.5亿元，其中实际经营利润8.2亿元，公允损益42.3亿元。

以上数据表明，销售铺位和出租物业的收入是该公司主要利润来源。

由于该项目所在地土地价值溢价巨大，公司近年来的不断投入，致使资产急速膨胀。

4、华南城园区商品交易额呈逐年增长态势。

根据对园区内从事商品交易的企业和个体户进行的抽样调查推算，2010年华南城园区商品交易总额为924531万元（其中：园区内企业商品交易额为763154万元，个体户商品交易额为161377万元）比2009年的725813万元增长27.4%。

（三）“三个带动”作用显著，项目收益前景好华南城项目作为一个大型综合物流项目，对龙岗区和平湖街道的经济和社会发展带来良好的带动作用：带动税收增长、带动城市化发展、带动相关行业发展。

1、带动税收稳步增长。

从近几年缴纳税费的情况来看，华南城项目的税收总体贡献不断加大。

2008年—2010年，华南城园区内企业和个体户的国税、地税收入分别为8028万元、13776万元和36897万元，税收呈较快增长趋势。

随着园区建设的推进，配套设施的进一步完善，入驻园区的新企业和个体户的规模不断壮大，税收贡献逐年加大。

2、带动城市化发展的步伐。

华南城项目作为平湖的重大物流项目，经过几年的开发、建设，已有相当规模，给当地经济发展注入了强劲的动力，直接推动了平湖街道城市化进程。

该项目的进驻，直接带动了平湖交通的快速发展，从而带动了周边地价升值、房价上涨、社区经济发展、社区居民房屋租赁收入增加，带旺了周边人流、物流、信息流，特别是华南城的广告轰炸效应，也为区、街道树立了口碑，赢得了声誉。

3、带动行业发展。

华南城项目，作为高端物流项目，其集成式、一站式采购服务平台，通过利用自己专业化程度高、物流、信息流的优势，使企业内部物流社会化，为周边企业提供专业化的优质服务，提高了市场前沿讯息的掌握度，为平湖的生产制造企业提供一站式原材料采购供应，降低了产品采购成本，提高了效率，从而带动了生产制造行业效益的提高。

另外，该项目也带动了园区内及其周边住宿餐饮业等其它行业的发展，如园区内华丽城酒店、富豪酒楼、金湘庭酒楼及最近开业的酒吧一条街。

三、华南城项目存在问题（一）资产、收益与贡献不理想在不到八年的时间里，华南城公司的资产从最初的2.6亿急剧膨胀到145.3亿元，增长近55倍。

历年投资总额为45.2亿元，历年利润累计达到50.5亿元，历年缴纳税费4.6亿元（仅占累计利润的9.1%）。

该公司历年累计利润50.5亿元中，实际经营利润为8.2亿元，公允价值损益42.3亿元（此项利润属于建筑物评估增值，不属经营利润），从资产、投资、税收、利润总额来看，八年间，该公司的经营实际利润，仅占实际投资的18.1%，而公司的收益与对当地税收作出的贡献不理想，税收亦是仅占园区税收总额的50.9%。

（二）出租物业面积增加，物业出租率偏低华南城公司主要投资建设和租售商铺、办公楼宇，属物业租赁经营企业，虽然有两家下属公司从事酒店、餐饮等经营，但是并无实体经济支撑。

公司历年累计出租面积50.6万㎡，现有60.5万㎡物业待出租，其中2008-2010年累计可出租面积分别为44.9万㎡、109.8万㎡、111.1万㎡，出租率分别为87.8%、35.8%、45.6%，物业出租率维持在较低水平。

历年租赁收入累计11.7亿元，对公司效益及当地税收贡献都相对较小。

此外，公司前期的税费贡献主要体现在商铺出售方面，若按规定比例内的商铺全部售完后，后期的税费贡献将会逐年减少。

（三）部分企业异地交易，税收流失多华南城园区内企业包括四部分：在当地注册的共504家、在深圳注册的产业活动单位17家、法人在外地的共67家以及行业协会7家。

园区内经营的企业，有一部分在市内其它区注册，没有及时变更经营地址，对本地缴纳税费没有实质性贡献；还有一部分外地注册的企业在园区内只设产品展示台或者经营部，在当地只承担接单服务，商品交易在异地，也造成了税收流失。

（四）个体户注册登记率较低，税收贡献弱华南城园区内个体户数3107家，达到了一定的规模，但按规定进行工商注册登记的却只有1533家，占应注册登记的49.3%。

超过一半的无证个体经营户从事经营活动，没有缴纳相应的税费，从而导致当地税费流失。

四、对华南城项目的几点建议华南城公司的企业法人营业执照的经营范围是工业原材料市场、其它商品市场及配套设施的开发、建设、出租、出售、管理，仓库配送，餐饮服务等项目。

该建设项目规定：30%用于出售，70%用于出租。

30%的产权出售，70%的产权只租不售，这是华南城同房地产项目的根本区别。

从调查的数据看，八年间，该园区的项目建设仅完成51.5%，而物业出租也是50%左右。

因此，华南城公司要加强管理和加快拓展市场发展的速度。

（一）加快建设步伐，构建多向度综合配套服务体系华南城项目规划建成面积260万㎡，现已建成144万㎡，还有106万㎡有待建设。

因此，华南城公司后期建设项目还需继续追加投资，加大建设力度，早日建成一个立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，功能完善、配套服务全面的以超大规模工业原材料及制成品专业交易中心为主体的，以交易、休闲、餐饮、娱乐为主的现代综合服务园区。

（二）优化经营模式，规范园区登记注册管理加大力度发展实体经济，即园区内的企业、个体户，实体经济是现今园区发展的核心和主体，需要重点引导、培育、规范管理：一是引导培育市场。

以专业化的分工、专业化的服务吸收引进商家，以华南城公司特有的实力让利优惠培育商家，引导商家做大做强，加快转型升级（如个体户转企业、企业向高端化发展）。

二是规范注册登记管理。

针对入园企业和个体户注册登记管理较低的问题，在加强政府监管的前提下，华南城公司也应当协助政府部门督促注册地不在本地，但实际已在本地经营的企业，以及未登记注册的企业和个体户，尽快办理属地登记注册等手续。

（三）搭好服务平台，招商引资促发展针对华南城公司总体出租率比较低的情况，该公司要积极采取措施培育开发市场，继续搭好服务平台，加大招商引资力度。

一是构建服务平台，加大招商力度。

华南城公司需采取更加切实有力措施，加大招商力度，进一步吸引实力较强的商业销售企业、项目入驻园区，大幅提高商铺等物业出租率，壮大园区发展潜力和后劲，为区、街道提供稳定的税收来源。

二是要推出新的招租政策，切实改变总体出租率较低的状况，例如推出的团租政策，这样有利于市场向专业市场方向发展，形成较好的市场氛围和商业气氛，加快市场化发展的步伐。

（四）优化产业结构，重点发展第三产业“实体商铺+会展经济+电子商务”的华南城模式，不仅促进了城市服务型经济的升级，还加强了平湖街道的外向辐射能力。

大力发展第三产业，加强华南城园区的现代物流、电子商务、仓储和商贸展示等生产性服务产业的发展，以发挥其更大优势：一是积极培育新兴产业和发展一体化“总部经济”，支持园区企业建设集生产、研发、销售为一体的“总部经济”。

二是重点发展电子商务，电子商务是信息化条件下的新型经济活动，是现代服务业的重要组成部分。

大力发展电子商务是支撑我区高端服务业和“总部经济”发展的迫切需要，也是推进产业结构调整升级、转变经济增长方式的必然要求。

三是加快发展会展经济。

会展业是一项高效益的朝阳产业，不仅可以带来经济效益，而且会带来更大的社会效益。

因此，还要保持和加大会展的力度，为商家提供更优的产品展览、展示、交易等服务平台，以推动我区经济和社会的发展。