平湖华南城项目成本效益调查分析

平湖华南城项目成本效益调查分析信息来源：龙岗区

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信息提供日期：2012-03-27

目前深圳华南城涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品共12个产业门类，是提供交易、产品展示、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交流及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。全面建成后的华南城将成为规模宏大、品种齐全、现代化程度极高的工业原材料及商品交易中心、现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。

二、华南城项目投入和效益分析

（一）政、企投入资金多，项目建设较好

1、政府让利幅度大，政策优。为了引进华南城项目，政府在土地整备、供水、供电、道路建设等配套设施方面进行了大量投入，累计总投资36132.8万元，其中：直接投入24132.8万元，返还土地开发费12000万（详见表二）。另外，政府也协调工商、税务、海关等政府职能部门陆续在华南城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间，营造了一个良好的营商环境。

2、企业投资力度强，初显成效。华南城项目2003年11月20日动工建设至今，已经完成了一期、二期有关工程，三期华南城总部大厦、发展中心等正在建设之中，目前整体工程已累计完成投资额463775万元（含政府返还土地开发费12000万元），建筑面积1441578㎡。一期建成办公楼、营销中心等完成投资总额88368万元，建筑面积430124 ㎡；二期建成1号展示厅、2号展示厅等完成投资总额300450万元，建筑面积1011454 ㎡；三期在建项目华南城总部大楼、华南发展中心等，目前已完成投资额74957万元。

为了培育市场、扩大影响、吸引商户，该公司不惜巨资，构建平台、打造品牌，历年广告累计投入共4.7亿元，减免商户租金6.1亿元，为营造一个好的市场环境奠定了基础。

（二）项目发展趋势好，纳税逐年递增

1、华南城公司与园区内企业和个体户纳税各占半壁江山。华南城园区历年在龙岗区缴纳国、地税费总额89618万元（其中国税32156万元，地税57462万元），而华南城公司及其下属子公司缴纳税费45654万元，占历年税费总额89618万元的50.9%。园区内其它企业和个体户缴纳税费43964万元，占历年税费总额的49.1%。由此可见，两者的缴税额几乎各占一半。

2、税收贡献近年增长较快。首先，华南城公司税收贡献逐年递增。从纳税年度来看，2008年到2010年的纳税总额分别为8028万元、13776万元、36897万元，环比增长率分别为97.0%、71.6%、167.8%。其次，税收税种比较集中。主要税种分别是营业税31369万元、企业所得税18815万元、增值税13462万元，分别占税费总额的35%、21%、15%。第三，法人企业是纳税大户。华南城公司及园区内企业，数量仅占从事经营活动单位的14%，而历年缴纳税费87323万元，占税费总额的97.4%。

3、出售商铺是华南城公司主要来源。从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主，2009年商铺出售收入、租赁收入、其它收入分别占总收入的比重为90%、8%、2%；2010年的比重变动为80%、19%、1%。该公司历年累计利润50.5亿元，其中实际经营利润8.2亿元，公允损益42.3亿元。以上数据表明，销售铺位和出租物业的收入是该公司主要利润来源。由于该项目所在地土地价值溢价巨大，公司近年来的不断投入，致使资产急速膨胀。

4、华南城园区商品交易额呈逐年增长态势。根据对园区内从事商品交易的企业和个体户进行的抽样调查推算，2010年华南城园区商品交易总额为924531万元（其中：园区内企业商品交易额为763154万元，个体户商品交易额为161377万元）比2009年的725813万元增长27.4%。

（三）“三个带动”作用显著，项目收益前景好

华南城项目作为一个大型综合物流项目，对龙岗区和平湖街道的经济和社会发展带来良好的带动作用：带动税收增长、带动城市化发展、带动相关行业发展。

1、带动税收稳步增长。从近几年缴纳税费的情况来看，华南城项目的税收总体贡献不断加大。2008年—2010年，华南城园区内企业和个体户的国税、地税收入分别为8028万元、13776万元和36897万元，税收呈较快增长趋势。随着园区建设的推进，配套设施的进一步完善，入驻园区的新企业和个体户的规模不断壮大，税收贡献逐年加大。

2、带动城市化发展的步伐。华南城项目作为平湖的重大物流项目，经过几年的开发、建设，已有相当规模，给当地经济发展注入了强劲的动力，直接推动了平湖街道城市化进程。该项目的进驻，直接带动了平湖交通的快速发展，从而带动了周边地价升值、房价上涨、社区经济发展、社区居民房屋租赁收入增加，带旺了周边人流、物流、信息流，特别是华南城的广告轰炸效应，也为区、街道树立了口碑，赢得了声誉。

3、带动行业发展。华南城项目，作为高端物流项目，其集成式、一站式采购服务平台，通过利用自己专业化程度高、物流、信息流的优势，使企业内部物流社会化，为周边企业提供专业化的优质服务，提高了市场前沿讯息的掌握度，为平湖的生产制造企业提供一站式原材料采购供应，降低了产品采购成本，提高了效率，从而带动了生产制造行业效益的提高。另外，该项目也带动了园区内及其周边住宿餐饮业等其它行业的发展，如园区内华丽城酒店、富豪酒楼、金湘庭酒楼及最近开业的酒吧一条街。

三、华南城项目存在问题

（一）资产、收益与贡献不理想

在不到八年的时间里，华南城公司的资产从最初的2.6亿急剧膨胀到145.3亿元，增长近55倍。历年投资总额为45.2亿元，历年利润累计达到50.5亿元，历年缴纳税费4.6亿元（仅占累计利润的9.1%）。该公司历年累计利润50.5亿元中，实际经营利润为8.2亿元，公允价值损益42.3亿元（此项利润属于建筑物评估增值，不属经营利润），从资产、投资、税收、利润总额来看，八年间，该公司的经营实际利润，仅占实际投资的18.1%，而公司的收益与对当地税收作出的贡献不理想，税收亦是仅占园区税收总额的50.9%。

（二）出租物业面积增加，物业出租率偏低

华南城公司主要投资建设和租售商铺、办公楼宇，属物业租赁经营企业，虽然有两家下属公司从事酒店、餐饮等经营，但是并无实体经济支撑。公司历年累计出租面积50.6万㎡，现有60.5万㎡物业待出租，其中2008-2010年累计可出租面积分别为44.9万㎡、109.8万㎡、111.1万㎡，出租率分别为87.8%、35.8%、45.6%，物业出租率维持在较低水平。历