建业天筑个案分析

7#B 7#C
330 280
61 46
26.3 19.3
25.0 27.2
13.3 9.4
6#A
600
70
8.1
8.65
38.9
24.6
20.9
26.5
27
22.1
12.2
30.7
7#B：该户型客厅进深较大，主卧面积远远大于客厅面积，降低业主身份尊贵感；次卧、阳台较小， 中厨和西厨面积共为25㎡，显得相对狭小； 7#C：该户型客厅开间和进深比例相对适中，主卧与客厅面积比适中，但次卧，餐厅面积过小，2个 阳台仅9.4㎡； 6# A：该户型客厅实用面积为70㎡，主卧实用面积为38.9㎡，其中主卧加书房、衣帽间、主卫，面 积约107㎡；厨房面积较小；
阳台过小，次卧面积过小，同时，凉衣台在通
往保姆房通道，影响业主私密性
建业天筑
7#C户型图
暗卫、较低的得房率、少阳台，成为建业天筑在户型设计时的硬伤
280㎡5室2厅4卫2厨
该户型类似330㎡户型，但面积更小， 加上较低的得房率，降低大平层的舒适 度； 阳台较少，严重影响采光、通风； 卫生间属于暗卫，不利于空气流通；
占地面积
一期产品
总建面
规划户数
43万㎡ 1809户
容积率
停车位
3.49 2700余个(地下两层)
产品设计师
梁志天
物业管理wk.baidu.com
台湾怡盛物业
代理公司
合富辉煌
建业天筑
VI展示
项目ＶＩ均以黑色作为底色，烫金突出其高端形象，通天塔 作为项目Ｌｏｇｏ
手提袋 户型单页
项目售楼部
围挡
置业顾问名片
建业天筑
项目外部配套
建业天筑
周边配套展示
完善的教育配套，方便的交通体系，成为吸引客户的一大亮点
郑州九十六中
康平路小学
郑州东站
建业天筑
建业项目分布
据不完全统计，建业在郑州项目总体量约为750万㎡，目前在售、待 售项目占45%，体量较大，四散三环内；物业档次较为高端，其物业 质量在郑州得到业主的普遍认可
建业枫林上院：总建 面为8.4万㎡
建业天筑
7#B户型图
空间布局不合理，暗卫、阳台过少、偏冷色调的装修风格都成为 该户型的劣势
330㎡5室2厅4卫2厨
该户型主卧面积约61㎡，客厅面积约38㎡，用 客厅面积换主卧面积，可以提升业主居住舒适度， 但也降低了客户对于大平层超大客厅的追求； 层高为3.3M，普通户型为2.9M，不会给业主 造成空间的压抑感； 劣势： 天筑的装修由梁志天打造，色调偏冷，缺乏家 的温馨感觉；
未来项目外部配套完善，可满足业主生活需求
交通配套：地铁1号线、5号线、郑 汴轻轨，公交60路、158路、165 路、319路、326路、916路、y805 路； 教育配套：康平路小学、康平路第 二小学、聚源路小学、心怡路小学、 四十七中（省重点）、九十六中、 八十四中、郑东新区外国语学校
生活配套：颐和医院、丹尼斯七天 地、宝龙城市广场、正大生活馆、 郑州市图书馆、七里河滨河公园、 雅乐轩酒店、锦江正方圆大饭店、 永和伯爵酒店等
首批产品分析
首批推售产品以230-330㎡为主，均价为25000元/㎡
推出 房源
6 7 11
层数 33
层高(m) 单元数 梯户 3.5 1 3T1
面积 600㎡六房 两厅
推出 套数 32
6#
7# 11#
35
31 37
3.3
3.1 3.1 合计
2
1 2
3T2
2T2 2T4 2T2
330㎡五房
280㎡四房 79㎡两房 230㎡四房
客户分析
项目SWOT分析
建业天筑
项目SWOT分析
S分析
项目内部配套完善，为产品 提升附加值； 项目所用材料、内部规划， 均凸显其豪宅定位；
W分析
精装修之后价格较高，挤出 部分意向客户；
后期项目所属位置环境较为
吵杂，影响居住舒适度；
O分析
项目打造豪宅大平层，在郑 州属于稀缺产品，将会吸引 追求新鲜事物客户群体关注
会所
10
物业外立面1层为干挂石材， 其余为铝材幕墙和Low-E玻璃；
建业天筑
内部配套展示
小区内完善的商业和娱乐配套，提升项目豪宅品质
商业街 ＬＯＷ－Ｅ玻璃 规划园林
四季恒温花园洋房
私人会所
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
客户分析
项目SWOT分析
建业天筑
建业森林半岛： 总建面为26万㎡， 建业密码国际：总建 面为5.7万㎡ 郑西联盟新城：总建 面为240万㎡ 建业壹号城邦： 总建面为7.7万㎡，
联盟新城：总建面为 16万㎡
建业贰号城邦：总建 面为25万㎡，均价 为14000元/㎡ 建业置地广场：总建 面为26万㎡
建业五栋大楼：总 建面为16万㎡，均 价为15000元/㎡
10 月 15 日 样 板 间 开 放
6 月 25 日 首 篇 报 广
10 月 30 日 会 员 招 募
11 月 12 日 推 广 60 0㎡ 的 客 厅
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
客户分析
项目ＳＷＯＴ分析
建业天筑
客户分析
来访客户居住区域郑东新区47%，金水区37%，其他区域占比较少。金水 区、郑东新区相对高端客户资源较多，属于项目重点推广区域，同时增加 对区域目标客户群体的推广
建业天筑
样板间赏析
职能电器系统
样板间由梁志天打造，客户有三种方案可选择，精装修标准为6800元 /㎡，样板间以暗色系为主，给人低调奢华的感觉，缺乏家的温馨
电梯轿厢 主卧
客厅
厨房
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
客户分析
项目SWOT分析
建业天筑
SW分析
噪音和建筑密度大成为项目的主要劣势，采用隔音材料将会在某 种程度上将劣势转变成优势
美国迪士尼原 版魔幻剧亚洲 巡演郑州站活 动，到访2400 人
项目于2012年6月27日举办奠基仪式，目前已建至15层左右，因为新政策规定144㎡以上建筑需 封顶才可售，因此项目预计12月底开盘，自临时售楼部开放至今，项目鲜少举办暖场活动
建业天筑
历次报广
项目自6月25日打首篇报广至今仅打四篇报广，推广力度较小
建业春天里：总建面 为14万㎡
建业城市花园：总建 面为303万㎡ 建业香槟圣园：总建 面为8.5万㎡
建业天筑：总建 面为43万㎡，均 价为25000元/㎡
在售 已入住 待售
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
客户分析
项目SWOT分析
建业天筑
项目整体概况
项目从用材到规划均按豪宅标准打造，符合其豪宅定位
建业天筑
首批产品尺寸
首批产品的客厅开间和进深比较为合适，但主卧较大，次卧、厨房、 阳台面积过小
客厅 主卧 次卧 1 26.5 26.5 次卧 2 22.7 12.6 餐厅 厨房 主卫 生间 13.6 13.6 入户 门厅 5.8 7.2 阳台
户型
总面积
面积 38.3 33.2
开间 5.4 5.1
进深 7.1 6.5
建业天筑
客户分析
客户主力年龄区间35-45岁累计占比近50%，该年龄段客户基本处于事 业上升、稳定期，购买实力较强，属于项目目标客户群
建业天筑
客户分析
短信和朋介对项目客户来访贡献较大，线下推广对于高端产品目标 客户吸引力较大
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
买信心。
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
客户分析
项目ＳＷＯＴ分析
建业天筑
推售节奏
项目在7月23日入市以来，开启了郑州大平层新时代，在业内声音响亮
垂直的比弗利
媒体见面 会、总部港 临时售楼 部开放
2013.7.23 2013.6.25 首篇报 广入市 2013.8.4 正式售楼部、 样板间开放； 当天到访300 组客户 2013.10.15 2013.10.15 项目于10月20日认筹，截 止11月15日排卡近300张： 100㎡以下交10万，100330㎡交20万，600㎡交 50万进行排卡
2.目前大平层在郑州属于稀缺产品， 2. 项目建筑密度较大，成为高端住
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
客户分析
项目SWOT分析
建业天筑
推售分析
首推产品以提升项目档次为主，同时考虑周边环境对后期去化带来的影响
商鼎路 7 6
11 会 所
公 寓
康宁路
项目分两期开发，首批推售产品为6#、7#、11#三栋超高层，其中6# 楼为楼王，首次推出 可提升项目档次，通过私家游泳池向客户传递天筑高端定位； 7#、11#紧邻商鼎路和东风路，该两条路均属于主干道，并且商鼎路上有高架桥，目前该两 条路在项目周边的车流量还不大，后期企业入驻，将会带来大量的人流和车流，降低客户购
四季恒温花 房
项目内部规划10栋住宅，分两
2 3 7
期开发，其中首批推售产品为
6#、7#、11#；
6 11
1
二期
项目内部规划有1栋私人会所， 1栋四季恒温花房、1栋酒店及商 业街； 住宅内部采用四大智能化系统： 物管系统、中水系统、指纹识别 系统、智能化家居系统；
9
4
一期
5 8
2-3F商业 街
建业天筑个案
市场研究部
刘伟伟
建业天筑
研究思路
项目概况
项目分析 项目优劣势分析 推售分析 营销推广
产品分析
客户分析
项目SWOT分析
建业天筑
项目概况
建业天筑为建业集团打造住宅21年里程碑，致力于打造中原豪华住宅
项目名称 物业地址 开发商 物业类型
建业天筑 郑东新区东风南路与康平路交汇处 河南建业住宅集团 超高层、小高层、商业 130亩 3栋 432套
优势-----Strength 劣势-----Weak
1.河南建业集团在郑州具有很高的 1.项目位于写字楼集聚区，后期人 知名度，其产品得到较多客户 的认可； 将会吸引部分追求新生事物的 客户群； 3.项目内部配套齐全，方便居民生 活和娱乐需求； 流、车流多，降低生活居住舒适 度； 宅的一大硬伤； 3.高架桥距离项目紧数百米，后期 将成为噪音的主要来源；
68
68 120 144 432
一层均为架空层，挑高6.2m,项目采用6800元/㎡精装修，客户有三种装修选择方案，预计2016 年上半年交房； 6#是楼王，工人电梯、主人电梯、客人电梯分开；客厅面积为90 ㎡，卧室面积为117 ㎡(包括 书房、衣帽间等)；23层以上配有私家游泳池(共10套)，面积为3*8，深1.5米，可以自由换水；按 套销售；
T分析
项目工程进度较慢，同时新政策 要求144㎡以上建筑需等封顶后才 能销售，导致项目迟迟不能开盘； 项目所属区域为中高端居住区， 周边竞品较多，对于产品的去化带
来较大威胁
Thank you!