1月【建业天筑】房价测评报告&项目详细分析

社区品质
基础信息 工程和现状
社区规划
景观和立面
楼栋价值：社区内部价值主要通过内部观景效果及产品设计来进行评价的， 6号楼当之无愧的楼王位置价格较高且董事长亲自销售。自身楼栋户型比较 产生的以下楼栋价值，相比较周边楼盘本案整体属于高价值区。
2# 3#
中价值区
1#
高价值
7#
区6#
11#
4#
低价值区
5# 8# 9#
区域
价值
区域价值
区位交通分析：项目位于东风南路康宁路交汇，紧邻东风路主干路行车通畅，
区位交通 周边9条公交线路且紧邻地铁1号线及5号线，交通便利。且距离郑州东站
商服配套 1.4KM，高铁开通较多条线路出行较为便利。
公建配套
107国道
周边环境因素
区域价值评点
社区品质
基础信息
社区规划 景观和立面
车位分析
公建配套
内部配套
周边环境因素
区域价值评点
社区品质
基础信息 社区规划 景观和立面 车位分析
康平路第 二小学
四季 花房
楼王
楼栋价值
15#
竞品对比
社区品质评点
14#
会所
居住空间
户型配比
三层商业 13#
主力户型分析 12#
竞品户型对比
百度文库
居住空间评点
销售情况
量价走势
3层商业
会所
楼王
开盘持销情况
竞品对比
销售情况评点
区域 价值
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
社区品质
基础信息 社区规划
公建配套分析：周边教育资源丰富，多为普通中小学缺乏幼儿资源及重点 院校。项目周边医疗资源1.7-2.5km左右大型医院，项目周边无小型医疗 诊所。
康济 医院
郑州市七十八中 管城中医院
康平路第二小学
本案
社区品质
基础信息 工程和现状
社区规划 景观和立面
社区品质点评：
立面和景观
优点
加拿大坡地式景观、外 立面采用太空铝板较为 高端。
车位分析 营销中心和示范区
竞品对比 社区品质评点
居住空间
户型配比
车位情况 内部配套
优点
人车分流，保障行人安 全
优点
主力户型分析 竞品户型对比
自带幼儿园，商业办公 综合体，内部配套齐全
22万㎡ 3 6.2 3
20% 2
1:0.7
主力户型分析
竞案排名
1
2
1
竞品户型对比 居住空间评点
销售情况
量价走势
内部配套 推荐评级 景观资源
会所、1.7万方商业 商业步行街、写字楼 写字楼、商业
★★★★
★★☆
★★
无
无
无
开盘持销情况
推荐评级
★
★
★
竞品对比
销售情况评点
综合点评
社区 品质
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
竞品对比
销售情况评点
综合点评
开发商
建业地产 营销代理
自销
项目特色
超高层精装豪宅，内部配套完 善
社区
品质
区域价值
区位交通 商服配套
社区规划：项目目前规划有4栋3层商业，及一栋会所，会所中采用 可开闭穹顶穹顶泳池，四季恒温设计。项目西侧为康平路二小，且项目有专 车接送至建业小哈弗幼儿园，距离项目5公里左右。
居住空间评点
销售情况
量价走势
开盘持销情况
竞品对比
销售情况评点
综合点评
缺点 缺点 缺点
居住 空间
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
社区品质
基础信息 工程和现状
社区规划 景观和立面
车位分析 营销中心和示范区
竞品对比 社区品质评点
居住空间
户型配比
户型配比： 项目只要以平层豪宅为主，产品为改善型偏多，成交多为三房、四房。主 力面积在150-160㎡及230-240㎡。
社区品质评点
居住空间
户型配比
主力户型分析
项目名称
建业天筑
最早开盘 日期
201312-08
建筑形态
高层
竞品户型对比
总户数
1809户
居住空间评点
销售情况
占地面积 8.6万方 建筑面积 44万方
绿化率
33%
容积率
3.49
量价走势
开盘持销情况
车位配比
1:1.3
装修情况
精装
地块总价
196165 万元
每亩地价
15039384 元
社区品质
基础信息 工程和现状
社区规划
车位分析： 小区人车内部交通采用人车分离设计，保障行人安全。南北主入口，较为 便利。
景观和立面
车位分析 楼栋价值 竞品对比
社区品质评点
居住空间
户型配比 主力户型分析 竞品户型对比
行人出入口
社区车位配比
车库出入口
竞品对比
居住空间评点
销售情况
量价走势 开盘持销情况
竞品对比 销售情况评点
公建配套
周边环境因素
区域价值评点
社区品质
基础信息 社区规划 景观和立面 车位分析 楼栋价值 楼栋价值 竞品对比
交通情况 商业配套
优点
紧邻地铁1号线、5号线站 点且紧邻郑州东站及107 国道，交通较为便利
优点
周边4km内大型商业中心 CBD商圈。
缺点
缺点
项目周边无小型商业且小 型生活超市较为匮乏。
社区品质评点
主力户型分析
竞品户型对比
居住空间评点
销售情况
量价走势
开盘持销情况
竞品对比 销售情况评点
综合点评
主力户型分析： 项目主力成交产品为150-160㎡三房及240-250㎡四房，户型较大且设计户 型舒适度较好，餐客一体且功能区间划分明显。
建业天筑 在建项目 入住项目
东风路
七里河
景观和立面 车位分析 楼栋价值 竞品对比
东方鼎盛时代
社区品质评点
居住空间
户型配比
奥兰
花园
海马公园
主力户型分析
竞品户型对比
居住空间评点
销售情况
量价走势
东风路
在建项目-海马公园
开盘持销情况
竞品对比
销售情况评点
综合点评
区域 价值
区域价值
区位交通
商服配套 区域价值点评：
郑州市九十六中
景观和立面 车位分析 楼栋价值 竞品对比
永平路小学
河南大学附属郑州第一 人民医院
社区品质评点
居住空间
户型配比
主力户型分析
竞品户型对比
公建配套
名称
距离
等级
居住空间评点
销售情况
量价走势 开盘持销情况
竞品对比
学校
康平路第二小学 永平路小学
郑州市九十六中 郑州市七十八中
300m 1.8Km 500m 2.7km
产品配比
名称
5*2*4
4*2*2 3*2 总计
房型 330-340㎡ 600-610㎡ 230-240㎡
153-154 ——
套数(套) 35 32 105 148 320
配比(%) 10.94 10 46.25 32.81 100%
近期推案情况
产品
形态
货量 (套) 面积（万㎡） 均价 （元/㎡）
5#、7#、11# 高层
282
6.95
24000
主力户型分析 竞品户型对比
开盘首日情况
居住空间评点
销售情况
楼栋
户型
面积 （㎡）
推出 套数
产品 比例
销售 套数
已售 比
量价走势 开盘持销情况
竞品对比 销售情况评点
综合点评
5#、 7#、 11#部 分房源
3*2 4*2*2
5*2*4*2
汇总
153-154 230-235
280-325
车位分析 楼栋价值 竞品对比
社区品质评点
居住空间
户型配比 主力户型分析 竞品户型对比
高价值区——6#楼王 3梯1户33层全部平层豪宅设计，产品均为610㎡五室三厅六卫一泳池， 观景极佳。
居住空间评点
销售情况
中价值区——7#、11# 产品均为大户型设计且正对项目高级会所，可开闭穹顶穹顶泳池。
量价走势
开盘持销情况 竞品对比
竞品对比
销售情况评点
综合点评
区域
价值
区域价值
商业配套分析：项目周边大型商业为CBD商圈，车行30分钟左右。周边生
活类超市较少，未来需项目内部商业配套填补周边小型商业匮乏。
区位交通
商业配套
公建配套
周边环境因素
区域价值评点
社区品质
基础信息
CBD商圈
省政府
社区规划
景观和立面
本
案
车位分析
本案 郑汴路
楼栋价值
• 外立面采用太空铝板，相比墙砖和涂料，保温、隔热、防渗透性能更优。
基础信息
工程和现状
社区规划
景观和立面
车位分析 楼栋价值 竞品对比
社区品质评点
居住空间
户型配比
主力户型分析
竞品户型对比
居住空间评点
销售情况
内部坡地式景观
外立面
量价走势
开盘持销情况
竞品对比
销售情况评点
综合点评
社区 品质
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
销售情况评点
综合点评
社区 品质
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
社区品质
基础信息 工程和现状
社区规划
景观和立面
基础信息分析：项目地块较为完整，容积率适中。拿地价格较高，是当时 的地王，地价因素促使项目整体定位较为高端。
榆树南路
东风南路
建业天筑 康平路
康宁路
车位分析 楼栋价值 竞品对比
居住空间
户型配比 主力户型分析 竞品户型对比 居住空间评点
销售情况
公建配套 周边环境
优点
项目周边教育资源丰富且 有大型医院。
缺点
非重点中小学较多，医院 距离项目稍远。
优点
正南面已入住项目，具备 充足居住条件。
缺点
项目距离东站较近，今后 车流量、人流量较多影响 项目居住优质环境。
量价走势
开盘持销情况
竞品对比
综合点评
• 小区车库建在地下，车辆通道 全部建在地下，地上不设置车 行通道，行人可在地上小径通 行，保障行人安全。
• 小区共计1809户，规划车位 2754个车位配比约1：1.5，在 同等级楼盘中属于高级水平。
郑州万达中心 华润万象城 建业天筑
1：1.5 1：0.7
1：1.5
社区 品质
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
销售情况评点
综合点评
低价值区——4#、5# 距项目临街商业较近影响高端豪宅品质且产品设计与其他相比 户型相对较小，价值相比之下有所降低。
社区 品质
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
社区品质
基础信息 工程和现状
社区规划 景观和立面
车位分析 楼栋价值 竞品对比 社区品质评点
郑州东站
地铁1号线
楼栋价值 竞品对比
本案
1.3Km
社区品质评点
居住空间
户型配比
地铁5号线
主力户型分析 竞品户型对比
交通线路
居住空间评点
销售情况
量价走势 开盘持销情况
东风南路商鼎路站：123路、326路，距离300米。 东风南路福禄路：60路、158路、 165路、319路、326路、916路、y805路 距离300米。 地铁（1号线、5号线）、郑汴轻轨、郑州东站
重点 非重点
非重点
销售情况评点
综合点评
医院
康济医院
郑州市管城中医 院
河南大学附属郑 州第一人民医院
km 2.4km 1.7Km
非重点 重点
区域 价值
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
社区品质
基础信息 社区规划
周边环境分析：本案周边住宅项目多数处于还建状态，但距离本案稍远， 干扰程度降低。本案正南面已入住项目周边住宅项目较多，居住环境较好。 本案距离郑州东站较近，随着东站开通多条高铁路线，今后车流量人流量 均会持续增长会影响到本案的居住环境。
居住空间
户型配比
竞品对比： 项目在体量和内部配套上占有明显优势，相对于同城竞品，总体评价属于上 等水平。
对比指标
建筑面积 竞案排名 容积率 竞案排名 绿地率 竞案排名 车位比
项目情况
建业天筑
44万㎡ 1
3.49 1
30% 1
1:1.5
郑州万达中心 华润万象城
35万㎡ 2
4.99 2
10.02% 3
1:1.5
综合点评
项目 分析
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
社区品质
景观和立面： 项目虽周边无自然资源景观但小区内部景观较为特色，更有温室花房供小区内 欣赏。外立面采用、太空铝板双层LOW-E加厚中空玻璃幕墙，外观更加新颖。
景观和立面
• 建业·天筑项目项目周边无园林景观、内部无水系，但其内部恒温花园设计，“一横一纵 十字中轴”、110米无间断“坡地式园林”为小区居民营造出公园式的生活环境。
144 51% 102 36% 36 13%
282 100%
111 39.4%
22
8%
26
9%
159 56.4%
居住 空间
区域价值
区位交通 商服配套 公建配套 周边环境因素 区域价值评点
社区品质
基础信息 工程和现状
社区规划 景观和立面
车位分析 营销中心和示范区
竞品对比 社区品质评点
居住空间
户型配比
CRIC指导价格：24101元/㎡ 当前报价： 24000元/㎡
楼盘推荐等级
楼盘特色：高端平层精装 豪宅，智能化配置。
建业·天筑均价低于CRIC 指导价格，分析师鉴定其 定价合理
推荐
分析师观点：
项目在售地块位于郑东新区紧邻东风南路，大交通环境较好，属于郑东新区首个精装大平层 项目。周边配套一般但内部设施较为齐全不仅有4栋3层商业更有高级会所和温室花房。12月 首次开盘去化率56.4%，目前属于平销状态。后期房源均主推大户型也有80-90㎡的一房，整 体产品舒适度较高，但受众人群有限。预估14年价格走势将会有上浮的趋势，目前无大型营 销活动，预估3月末左右开启新一轮营销推广。目前项目均价24000元/㎡，克而瑞指导价 24101元/㎡，综合因素表明本项目较为推荐。
商圈
竞品对比
社区品质评点
居住空间
户型配比
主力户型分析
竞品户型对比
居住空间评点
销售情况
量价走势 开盘持销情况
竞品对比 销售情况评点
综合点评
CBD商圈
郑汴路商圈
• 郑汴路商圈多为家居用品商 场，大型建材市场等。商圈 内部有五洲玻璃一条街、红 星美凯龙、凤凰建材城、京 珠石材城、中原陶瓷城、郑 东建材城等等，集中建材、 家具城以及生活用品多方面 元素形成郑汴路商圈。