房地产经济教学文稿

房地产经济
一、名词解释（共10题，每题3分，共30分）
1.房地产（第二版教材前言）
答：指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分，包括建筑物、树木、草地等各种具体的表现形式。

2.住房公积金（第二版教材第一章）
答：指GD机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、域镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。

3.招标出让（第二版教材第二章）
答：指ZF将出让地各种条件和要求制成标书，采取公开或不公开、定向或不定向等方式将标书发到（一般是有意投标人购买）拟购买该地块的竞买人手中，有意竞买人在指定时间以前将自己的投标书投入标箱，发标人通过评标委员会对所有投标进行评审，以确定土地使用权的受让人。

4.债券融资（第二版教材第四章）
答：指企业或ZF为筹集房地产开发经营资金，依照法律程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。

5.房地产产业投资基金（第二版教材第四章）
答：指通过发行基金收益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。

6.成本加酬金合同（第二版教材第五章）
答：这是开发商向承包商支付工程实际发生的成本（包括材料与设备费用、人工费、施工管理费等）和一定的酬金（承包商的利润及应交税费等）。

7.房地产抵押（第二版教材第六章）
答：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

8.房地产周期（第二版教材第七章）
答：指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。

9.房地产价值评估（第二版教材第九章）
答：是对土地使用权以及土地上的建筑物改良物、固定附着物以货币形式进行价值测算。

10.物业管理合同（第二版教材第十章）
答：是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托发与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。

二、简答题（共5题，每题8分，共40分）
11.简述房地产的经济性质。

（第二版教材前言）
答：1.土地的稀缺性；2.用途的多样性；3.社会经济位置的可变性；4.市场的区域性；5.ZF干预性；6.合并与分割的可能性。

12.简述住房商品化的含义。

（第二版教材第一章）
答：
1.行政事业单位、公司企业等各类组织不再负有向其他成员提供住房的义务
和责任。

这些组织也不再进行住房的生产；
2.个人通过完全的市场交换关系来满足其住房消费需求。

至于是租赁住房还
是购买住房，只是交换形式的区别，并不是本质上的差异；
3.在住房问题是实行适当的社会保障。

绝对的住房商品化是不可能的。

低收
入者不具备或不完成具备通过市场解决其住房问题的能力，这时，ZF负有保障的责任。

13.简述土地使用权出让的几种方式。

（第二版教材第二章）
答：
1.拍卖出让:符合事先约定的条件的竞买人在一定的场合举牌报价竞争，出价
最高者获得购买权；
2.招标出让：ZF将出让地块各种条件和要求制成标书上，采取公开或不公开、
定向或不定向等方式将标书到（一般是有意投标人购买）拟购买该地块的竞买人手中，有意竞买人在指定时间以前将自己的投标书投入标箱，发标人通过评标委员会对所有投标进行评审，以确定土地使用权的受让人；
3.协议出让：ZF（出让人）同土地使用权的有意受让人双方进行一对一的协
商和谈判，就各方面的权利义务达成一致。

14.简述房地产企业融资的特点与影响因素。

（第二版教材第四章）
答：一、房地产企业融资特点：1.开发资金需求量大；2.土地和房产的押抵是重要条件；3.面临比较大的经验风险和财务风险；4.开发的各阶段资金不断发生变化，具有不确定性。

二、影响因素：
1.外部因素：aZF政策；b通货膨胀水平
2.内部因素：a公司规模；b盈利能力；c房地产企业的信用；d经营能力。

15.简述房地产泡沫的判定标准。

（第二版教材第八章）
答：1.房价收入比；2.住房空置率；3.投资增长率；4.住房价格是否持续上涨；
5.其他标准：商品房价格与居民收入的增长是否同步；土地开发增长率是否
持续上升；房地产商的负债率食肉普遍持续上升。

三、计算题（共2题，每题10分，共20分）
16.答：根据风险度量计算公式和平均收益率公式
，可得，
17.答：
（1）房地产A的平均年收益率:(200+300+700+1000)/4=550
房地产B的平均年收益率:(900+800+400+100)/4=550
（2）
在n=1，r=15% 所以第一年的现值指数=1/(1+15%)^1=1/1.15=0.8696；
在n=2，r=15% 所以第二年的现值指数=1/(1+15%)^2=1/1.3235=0.7556；
在n=3，r=15% 所以第一年的现值指数=1/(1+15%)^3=1/1.5209=0.6575；
在n=4，r=15% 所以第一年的现值指数=1/(1+15%)^4=1/1.7409=0.5744；
（3）利用收益还原法计算各自的评估价值，
房地产A的评估价值: 200*0.8698+300*0.7556+700*0.6575+1000*0.5744=1435.25;
房地产B的评估价值: 900*0.8698+800*0.7556+400*0.6575+100*0.5744=1707.56;
因A的评估价值<B的评估价值，所以房地产B的价值更高.
四、论述题（共1题，每题10分，共10分）
18.过去十几年里中国房地产市场经历了黄金发展期，房地产价格大幅上涨，2001年—2015年北京、上海、深圳等一线城市房地产价格平均上涨幅度均高于10%，2016年房价开始新一轮大幅上涨，GD统计局数据显示，2016年8月，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有64个。

试探究我国房地产价格影响因素有哪些？请从土地制度改革、财政税收体制、信贷、城市化、人口红利、汇率改革、文化、供需等角度进行分析。

（要求至少从以上角度中选取四个方面进行阐释）。

答：影响商品房价格因素主要有几个大类：
1.制度因素。

制度是由ZF制定的，因而ZF力量对商品房价格的影响是不可忽视的；
2.经济因素。

经济发展状况、房地产市场上的供求关系、居民收入水平、物价等因素都会影响到房地产的价格；
3.人口因素。

人口数量、人口素质、人口流动、家庭规模对房地产价格有一定的影响；
4.投机因素。

投机是利用价格差异获取经济利益的行为。

投机往往引起房地产价格的剧烈波动；
5.其他因素。

这里包括自然环境、人文与社会环境、心理等各个方面。