上海房地产开发模式

上海房地产开发管理模式

上海市场传统模式

目前上海的土地一级开发市场主要存在两种方式：一种是由市区两级政府操控的国有房地产开发企业持有大量土地储备，这种传统的开发模式在上海最为典型。由区一级政府掌控的地产公司也有很多，例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。而由市政府直接掌控的几大地产集团更是拥有上海土地储备资格，如：上海地产集团、城投集团、陆家嘴集团等。

上海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。而具体的利润分配方式，外界很难了解。

这种方式在外省也很常见。比如，1月16日，绿景地产发布公告，与广西壮族自治区桂林市永福县人民政府就福龙工业园B区开发事项签订了《福龙工业园B区开发建设意向书》，合作开发苏桥新区工业园内5300亩(约353.51万平方米)工业用地。根据协议，永福县政府负责工业园土地征收、农用地转用报批手续等具体事项，绿景地产则负责筹措资金、编制工业园规划、基础设施建设等前期开发事项，待工业园内地块公开出让时，绿景地产将根据双方约定方式收回开发成本，实现投资回报。

另一种方式则是由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。

例如，本报曾连续报道过的上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通11号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。该公司转让的4个项目公司是为轨道交通11号线嘉定城北站地块的一级开发

所专门成立的。随着这4个项目公司股权转让的成交，他们共同持有的轨道交通11号线嘉定城北站地块也已易主。由此达到地块完成一级开发后转入二级开发市场的目的。

1月8日，上海证大(0755.HK)宣布，斥资2.06亿元，以股权收购的方式，将海南省西北部澄迈县一幅占地130.96万平方米地块的60%股份收入囊中。目前，该幅土地已取得所有相关土地使用权证，尚未展开任何项目开发。上海证大计划将其发展为“休闲相关的商业物业及住宅物业项目，包括但不限于酒店、别墅及其它相关设施”。

创新型：

（一）大地产小房产——上海城投

上海城投公司在新江湾城的开发中摈弃了原有的生地出让，并由开发商从生地开发至房地产商品销售一揽到底的模式，采取了大地产小房产的做法（所谓大地产就是生地的综合开发，小房产就是熟地转让后的房屋建造与销售），取得了很好的示范效应。

城市房地产开发是一项系统工程，同时包含着方方面面的利益，其中有政府的公共利益、开发商的企业利益、消费者的个人利益等。为了协调这些利益，采用什么样的开发模式就十分重要。通行的先进做法是“大地产小房产”。

按专业化分工形成开发链，以土地的综合开发引导控制房产开发，土地的综合开发提高其增值潜力，使有限的城市土地资源得到更有效的利用，土地的综合开发可以蕴育大地产商的生成，促进房地产市场主体结构的完善。

大地产小房产的城市开发模式符合现代经济的专业化分工趋势，有利于公共利益和私人利益、整体利益和局部利益的协调，同时可以通过这种模式的推广催生若干大地产商，促进房地产市场主体结构的调整，政府也可以通过大地产商来贯彻对该市场的宏观调控措施。另外，这个模式的实施和推广过程，也是城市房地产开发的粗放式→集约式的转换过程。只有在集约开发的条件下，空间才可以得到集约利用，资源可以得到共享，成本可以降到最低点，景观整体形象可以达到最和谐。

案例：推进新江湾城土地综合开发模式的实践

现行的新江湾城土地综合开发模式，是一个由政府进行理念和定位主导，一级投资开发商编制高水平规划，建设高水平基础设施将生地变成熟地，二级投资开发商通过投标取得土

地使用权并按照规划的要求建造地上建筑物的开发模式。其中的核心，就是科学的定位，规划的统一与高水准，以及基础设施的综合开发。因此，一级投资开发商在这个模式的运行中发挥着核心作用。

根据现有情况分析，新江湾城土地综合开发模式的运行是正常的。这得益于其以下特点的支撑：

（1）对特殊的动迁对象采取了特殊的运作方式；（2）创新了一个开发范式，即对房地实行分离式开发，土地由一级开发商进行综合开发，然后在规划指导下切块搞房产开发，从而提升土地的市场价值；（3）正确把握土地的供给时机，在上海房地产市场的繁荣阶段推地上市，使其产生最大的经济效益；（4）选择了一个强有力的一级投资开发商，并且建立起新型的政府与企业的合作关系；（5）科学定位，高起点规划为新江湾城土地综合开发的全面展开奠定了坚实的基础；（6）塑造开发品牌，培育新江湾城土地综合开发的软实力；

推新新江湾城土地综合开发模式的思路框架：

（1）必须由一个城市政府垄断管理全部土地资源；（2）必须各方共利多赢；（3）必须培育起若干个大型一级地产开发商；（4）必须适应一个以一级地产商为操作核心的工程项目实施机制。

推广新江湾城土地综合开发模式的要点措施：

新江湾城土地综合开发模式的成功运作是在特定地域、特定时期和特定条件下取得的。这个模式要提高其普遍的适用性并在上海成片土地开发中推广，必须对其作适当的修正和对支持政策加以完善。

建立政府同一级开发商等的利益分享机制，进行特殊的制度安排，完善相关支持政策，以新江湾城为示范，在全市经济适用房和世博会场所的开发中推广大地产小房产的做法。（二）全程代开发模式：上海中凯企业集团

一种房地产经营管理的新模式——房地产全程代开发正在崛起。经过四年前期运行这一模式的上海中凯房地产开发管理有限公司，日前在由中国住宅产业化建设促进会等四家权威机构举办的“2010中国房地产最具品牌价值企业”的评选中，跻身十强。这标志着中国首家房地产代开发企业，其倡导的房地产投资、开发分离的模式已得到市场认可。