关于发展楼宇经济的调研报告

关于发展楼宇经济的调研报告

楼宇经济是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出租、售卖等形式，引进金融商务、软件信息、中介咨询、现代物流等高端服务业，从而扩大税源，增加财政收入，带动区域经济发展的一种新型经济形态。从沿海发达地区的经验来看，楼宇经济这种变平面发展为立体发展、变实体经济为虚拟经济的经济形态，在集约利用资源、积聚经济要素、提高业态档次、扩大经济总量等方面，有着不可替代的重要作用。近期，市中区政府办公室组织人员对全区楼宇经济发展情况进行了认真调研，并在借鉴先进地区经验的基础上，提出了加快楼宇经济发展的对策建议，供领导参阅。

一、发展楼宇经济的重要意义

楼宇经济是城市发展到一定阶段的产物，具有占地面积少、科技含量高，集聚功能强、产值效益大等特点。“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇相当于一个工业区”，楼宇经济产生的巨大效益，已在北京、上海、杭州等城市得到充分体现。当前，国际产业转移的重心开始由制造业转向服务业、由一线城市向二线城市转移、辐射，国内生产性服务企业总部也开始由一线城市向二线城市转移。作为省会济南的中心城区，必须抓住这一历史机遇，把楼宇经济作为发展现代服务业的重要抓手，摆上突出位置。

（一）发展楼宇经济是拓展发展空间的重要途径

通过近年来的开发建设，市中区城区土地存量资源已十分有限，成为制约经济发展的瓶颈。保持经济的持续发展，必须突破资源约束这一瓶颈。而楼宇经济作为以集约化为本质特征的经济形态，有利于发挥中心城区服务业特别是现代服务业聚集的优势，集约利用现有资源，向空间求发展，向楼宇要效益，从而实现发展空间的立体拓展。

（二）发展楼宇经济是壮大总部经济的现实要求

配套完善的商务楼宇是总部经济发展的基础平台和必要载体，对总部经济发展起着重要支撑和推动作用。当前，大部分世界知名企业已在中国设立总部，很多国内大企业集团也加快了扩张步伐，济南市作为全国15个副省级城市之一，经济基础、城市设施、商务环境等条件相对较好，是企业集团进军二线城市的首选目标之一。市中区作为济南市的中心城区，通过大力发展楼宇经济，将进一步促进载体设施的完善和投资环境的优化，从而吸引这些大企业、大集团区域总部

落户，形成总部经济聚集区。

（三）发展楼宇经济是加速现代服务业发展的必然选择

楼宇经济是一种高密度、高效益、集约型的现代经济形态。发展楼宇经济，可以有效促进金融、会计、法律、信息、咨询等产业在楼宇内集聚发展，使每一幢写字楼成为垂直的金融街、商务街，有利于形成以现代服务业为主体的新型产业体系。同时，楼宇内聚集的大量企业所产生的知识培训、文化娱乐等需求，也将促进配套齐全、功能完善的商务服务圈的形成，从而推动区域现代服务业发展。

（四）发展楼宇经济是改善投资环境的有效途径

通过发展楼宇经济，建设、改造和提升一批商务设施完善、建筑风格鲜明的商务写字楼，将进一步提升城市的服务功能和品位档次；同时，一些国内外大集团总部、职能型中心和新型业态的入驻，将加速信息、资金、人才、技术等关键要素的聚集，有效增强对周边地区的辐射力和带动力，全面改善辖区投资环境。

二、市中区楼宇经济发展现状

作为济南市的政治、金融、商贸中心，市中区经过多年的快速发展，综合经济实力进一步增强，城市配套设施逐步完善，商业商务氛围更加浓厚，为发展楼宇经济创造了良好的基础条件。

一是载体资源初具规模。目前，辖区内有明珠国际商务港、金龙大厦、银河大厦等大中型商务楼宇68座148万平方米；齐鲁商会大厦、银座晶都国际大厦、银都国际大厦等在建大型商务楼宇7座40余万平方米。以上商务楼宇中，金龙大厦、齐鲁商会大厦、明珠国际商务港等5座楼宇达到甲级纯写字楼标准。楼宇建设的加速推进，为楼宇经济的发展提供了广阔的平台。据初步统计，辖区内商务楼宇入驻企业1200余家，其中，国内外知名企业驻鲁总部、驻济办事处近500家；银河大厦、金龙大厦、鲁能大厦等9座商务楼宇成为税收过亿元的“亿元楼”；济南市商业银行大厦、军区五所综合楼、银都国际大厦等6座商务楼宇初步形成了金融业集聚发展的“特色楼”。

二是产业优势日益突出。近年来，市中区始终把发展服务业特别是现代服务业作为提升城市功能、加快经济发展的重点，不断优化经济结构，提升产业层次，形成了以服务业为主体的产业结构。2007年，服务业占全区经济总量的比重达到78%，其中现代服务业占服务业的比重达到56.1%；2008年上半年，服务业完成增加值143.6亿元，同比增长18%，其中现代服务业完成增加值79.3亿元，同比增长18.2%。产业结构的不断优化，现代服务业的加速发展，为市中区楼

宇经济发展提供了坚实的经济基础和完善的产业配套体系。

三是投资环境不断优化。全区各级各部门围绕加快经济社会发展，以创造浓厚的政治环境、规范的经济环境、良好的法治环境、健康的文化环境和优质的生活环境为目标，建立了党政主管、部门负责、社会监督、规范运作的经济服务体系，基本形成了社会管理与服务群众兼容并重、政府主导与社会参与紧密结合的社会公共服务体系，为楼宇经济发展营造了良好的软硬环境。

四是发展空间加速扩大。目前，市中区新区开发和老城改造工作已全面启动，正在加快推进的魏家庄、普利门、中山公园东等棚户区改造项目，商务设施规划建筑面积达70余万平方米，为楼宇经济发展提供了广阔的空间。另外，随着市政府政务中心的启用，市直单位将逐步东迁，进一步拓展了全区楼宇经济发展的空间。

在看到优势的同时，还要充分认识差距和不足，特别是与沿海先进地区相比，市中区楼宇经济发展起步较晚、起点较低，还存在许多薄弱环节。

一是规划引导相对滞后。城市规划决定城市功能和产业布局，因此，发展楼宇经济，必须规划先行。但是，目前市、区两级尚未制定中心城区发展楼宇经济的中长期规划，楼宇经济的发展还处于自发状态。

二是政府主导作用较弱。楼宇经济作为一个新兴产业，需要政府的强力支持。但是，当前市、区两级政府在商务楼宇建设、经营、招商等方面还没有形成一个完整的政策扶持体系；部门与楼宇业主之间缺乏有效的协调与合作，对辖区楼宇经济发展的基本情况尚未全面掌握。而在楼宇经济较为发达的地区，地方政府大多积极介入楼宇经济发展，并建立了相对完善的工作机制，出台了相关的税收优惠政策和产业扶持政策。

三是载体建设有待加强。市中区早期建设的商务楼宇多数是企业为自用而建设的，普遍档次不高，配套不完善；近年来投入使用的商务楼宇，功能虽有所改进，但也普遍存在停车位不足、电梯容量不够、物业管理不善等诸多问题，现代化、智能化的商务楼宇则是少之又少。此外，在与楼宇经济配套的道路交通、市容卫生、商务服务等软硬件环境方面，与发达地区相比均存在较大差距。

三、外地发展楼宇经济的主要做法

我们对楼宇经济起步较早、发展较好的杭州、天津和青岛等地发展楼宇经济的做法进行了专题研究，归纳起来，主要有以下三个方面：

（一）加强规划引导