公摊系数

25％ : 30层以上的住宅公摊面积通常占购房面积的 25％

15％-17％多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的 15％-17％

13％-15％ 18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的 13％-15％

10％-13％一般多层住宅公摊面积约占购房面积的 10％-13％（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据）

费用项目建筑类型建筑面积建筑类型建筑面积比较结果多层3/5或3/6 125平米，三室高层3/11或3/18 125平米，三室

均价4240/平方米4240/平方米一样多

总房款530000 520000 一样多

公摊比例10% 15%

实得面积112.5平方米106.25平方米面积多6平方实际面积单价4711.11 4894.11 单价低183元小结一在总价基本一致的前提下，玉龙岛花园的房源公摊面积小，总价低了183X110=约2万元。契税 1.5% 1.5% 一样多。

房屋维修基金 A A

物业费2700元/年 1.8元/平方/月900元/年多层0.6元/平方/

月多交1800元/年，十年多交2万元。

电梯费0元。432元/年12元/人/月，3人十年少交4300元采暖费 A A

小结二在后期维持费用上，主要看小区物业费的情况。

现在新楼盘（保利五月花）参考值1.6元/平米/月。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。

不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

住宅楼公摊面积计算方法为：

分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数

（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。

其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

玉龙岛花园，

所属区域：江夏庙山玉龙岛小区地址：江夏江夏大道特一号庙山开发区

物业类别：住宅、普通住宅开发商：武汉宏宇置业有限责任公司

竣工时间：2005-01-01 建筑类别：板楼低层多层

环线位置：中环以外容积率：0.67 [关于容积率] 绿化率：52% [关于绿化率]

物业费：1.80元/平米·月物业公司：武汉市世纪物业管理有限公司

物业管理附加信息：1.8元/平米·月

占地面积：500000平方米建筑面积：25016平方米

总户数：82户当期户数：82户停车位：地上82个

光谷未来阳光海岸

所属区域：江夏庙山玉龙岛小区地址：江夏两湖大道与江夏大道交汇点（庙山管委会旁）

物业类别：住宅、普通住宅开发商：武汉福达置业发展有限公司

竣工时间：2004-01-01 建筑类别：塔楼多层小高层高层

环线位置：中环以外容积率：1.67 [关于容积率] 绿化率：42% [关于绿化率]

物业费：0.60元/平米·月物业公司：武汉天夏物业

物业管理附加信息：多层0.6元/平米·月，小高层1元/平米·月

占地面积：78039平方米建筑面积：130000平方米

总户数：868户当期户数：868户停车位：多层的车位配比为10：6；别墅车位配比为1：1

容积率一般是由政府规定的，并根据不同城市的特点有所差别。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，其计算要比绿

化率严格很多。[3]

计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积[3]

绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地[3]。

孟宪生告诉记者，目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。

根据北京市建委2003年颁布的相关规定，要求商品房在计算住宅公摊面积时，采取“谁用谁分摊”的原则，一般在计算公摊面积时，只计算栋内分摊面积，不计算栋外分摊面积。以住宅为例，其公摊部分主要包括电梯厅、电梯井、楼内走廊楼梯、水井、泵房等。而如公共停车场、绿地等全不计入住宅的公摊面积内，此外配建的学校、邮局、运动场属于代建项目也不算入购房者的公摊。如购买地下停车场，还要承担停车场内的公摊面积，购买商业用房需承担商业用房的公摊面积。

孟宪生指出，从2003年开始，北京市房屋销售一般全以套内面积为主，已经不再按照建筑面积计算了，他认为最合理的方式是购房者只按照套内面积支付房款，而栋外因为公用部分，全体业主享受所有权。

此次市建委公布的《通知》实际上是将车库的所有权也作为建筑物进行了所有权区分，也就是说，按照市建委的规定，小区内的无车业主将不再为有车业主分摊面积，而有车业主则通过购买的方式取得车库里车位的专有权。

在《民用建筑设计通则》中规定：建筑物根据高度与层数进行划分。

1、住宅建筑按层数划分为：1至3层为低层住宅；4至6层为多层住宅；7至9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。杭州市目前一般将8至11层的称为小高层住宅，12层以上的称为称为高层住宅。

2、建筑物根据高度划分，高层建筑是指檐口高度大于等于24米的建筑（不包括高度超过24米的单层主体建筑，檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的楼楼间（包括电梯间）、水箱、设备间外，布置有可使用的室内空间时，其高度如超出24米，应按高层建筑计算建筑间距。消防对高层建筑的界定按消防规范确定。

3、建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。

所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率

得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积

得房率标准如下：

高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）

高层板楼住宅（78%——85%），

小高层板楼住宅（85%——88%）