房地产开发策略

房地产开发策略
2020年5月26日星期二
第一章 绪论
第二节 房地产开发的基本特征
一 、房地产开发的程序
虽然房地产开发是一个十分复杂的 过程，但从操作上看，每个开发项目都 可分解为4个阶段。只有了解房地产开发 流程和每一个开发阶段的特点，才能更 好地制定房地产开发策略。
1 决策立项
一般又称为可行性研究，它是指定 房地产开发策略最重要的环节。这个阶 段需要考虑和解决的问题是：开发何种 类型的房地产项目，（工业？住宅？商 厦？ ……）在什么地方开发？开发规模 多大？开发的预期效果如何？
（1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地 规划条件，进一步落实土地开发的具体范围；
（2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆 迁安置等工作；
（3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制 定项目的建设方案；
（4）完成施工现场的基础设施配套建设，即所 谓“三通一平”，“五通一平”，“七通一平 ”。为下阶段的地上建设打下基础。
4 营销阶段
为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往 在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对 房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房 屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段。
开发项目的营销有出售和出租两种方式， 选择何种方式？通常要考虑市场、物业类型等 方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出 售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房 ，通常是租售并举，以出租为主。
这一阶段需要注意的两个问题是： 首先，土地是房地产开发的物质基础， 土地的供应控制在国家的手中，要及早 、合法取得土地，必须掌握国家制定的 土地供应政策；第二，虽然本阶段尚未 进行实质性的开发工作，此期也要考虑 与未来开发的衔接，如：对拟建项目寻 找预租、售的客户；根据市场状况，初 步确定租金和售价；对承包商进行选择 和洽谈等等。
为了获得正确的结论，这一阶段必 须对全国、区域的房地产市场进行系统 的分析研究，开发者应对有开发可能的wenku.baidu.com多个项目和地点进行初步的判断和筛选 。在此基础上，对若干经过初步筛选的 项目和方案进行财务分析评估，从中选 择最佳的项目。
2 开发前期的准备工作阶段
在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这 个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作 ，主要内容有：
3 建设施工阶段
这一阶段的开发工作主要由建筑承 包商按合同和规划设计的方案实施。开 发方的主要任务是：通过招投标，确定 建设施工单位；保证工程施工进度，控 制开发成本，解决施工中出现的纠纷， 确保工程质量。要完成上述任务，开发 方必须密切注意建设工程的进展，定期 视察现场，加强有效的工程监理，直至 竣工验收。