商业地产规划策略和技术

商业代表作
开发类型
新天地
综合
恒隆广场
商办
新世界百货 欢乐谷
综合、商业单品牌 旅、住复合，商业 配套
设有（上海都市 居住物业
花园的配套）
嘉信茂
资金投入、土地运 作
淌没有 （世贸百货）
住宅开发，商业持 有
SOHO前门大街
个性住宅及配套商 业
大姆指广场
住宅出售，商业持 有
没有五角场（合 生国际广场
持有为任
金融街
资产开发
特点归纳
优劣评价
地标拉动
周期长
高端品牌
持有经营
市场运作不力
影响局限
旅游的景观、商业为 旅游形成地标，改善居住
住宅配套
环境，商业做好配套
没有旅游，其他和华
桥城一样
追求资本收益率
与万达同步发展，只追求 收益，忽略自主开发，自 有品牌（汉奸模式）
争取商业地产上市 扩大融资，其他不详。
品牌优势 模式化不足 模式不清晰 成京城地标
企业名称 瑞安 恒隆 新世界
企业类型 港资 港资 港资
华侨城
央企
主业 房地产 商业地产 房地产
房地产
万科
上市公司
房地产
深国投
地方金融机构 及个人集资
商业地产
世贸
上市公司
住宅
SOHO中国 上市公司
证大地产 上市公司
合生创展 商业公司
民营
金融街
上市
房地产
金融 房地产 零售、办 公、酒店 、别墅
零售办公 商业地产
业地产
城
自营的商业地产开 发和经营
专业特征强，品牌认 知度高。
由于商业资源关系（产地 或销），可复制性小，发 展前景一般。
商业地产 红星·美凯龙 开发和运营
行业龙头
品牌不可延伸
深赛格
上市公司 商业地产 赛格电子广场 商业物业运营
行业龙头
品牌不可延伸
太平洋、颐高 、华强北
商业地产 赛格电子广场 商业物业运营
托
立
场
办
按
签
售
管
展
商
证
揭
约
开
理
企
入
驻
持有物业开发流程—追求持续增值
项目条件判析
数
能
倾
量
力
向
消费对象 业态定位
规
消
商
消
品
时
经
经
费
牌
Baidu Nhomakorabea
尚
营
营
审
策
流
方
策
划
防
家
美
略
行
式
略
商业规划
商业文化策划
经济测算
交环规物商回商竞业业品服商
通境划业业报圈争态态种务业 条条条条资要范策类构类方文 件件件件源求围略型成型式特
色
斯
商业地产 哈尔滨第一大道 租售并举
商业地产餐 饮休闲
弘基休闲广场
租赁经营，出售都 有
战略不清晰
没有强大的品牌资源
另群续经
区域性限制、发 展前景不 明郎，有一定的政治风险 。
扩张力度不够，特色 没有全国战略，上市很难
不明显
。
百联等30多家 商业上市公司
上市
小商品城、皮 革城等
上市
红星美凯龙 民营
以百联为例：
从事房地产近20年，曾担任大型开发企业的总助、副总经理， 谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有 《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》 （清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、 “南站地下商业空间”、 “中医药国际服务贸易总部基地” 、 “万科”项目等上百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作， 是国内外公认的实战型专家。
一、规 划 基 础
1、规划对象
（1）功能特征 社会性、服务性、商业性。
（2）物业特征 不可移动、不可复制。
（3）产品特征 投资和商业经营、中间产品。
（4）资产特征 双重经营： 商业和物业同时考核。
（5）经营特征 收益性物业。
2、常见的商业地产类型
（1）购物中心 （2）百货商场 （3）商业街(区)
商业地产规划策略和技术
姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地
产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、 交大、人大、复旦、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产 “教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资 咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发 管理联合会常务理事、专家委员、学术委员会副主任。
（7）开发过程中的规划作用
产品开发流程－追求市场价值最大化
商业主题
产品包装
文化内涵
用
项
初
论
地
目
步
研
策
方
究
划
案
证
市
提
场
出 开
调
发
查
方
向
商
建
开
业
筑
发
方
方
方
案
案
案
市
商
建
场
业
筑 规
论
论
划
证
证
论
证
业 态 定 位
商 业 征 询
产
商
销
投
实
确
品
业
售
资
际
认
定
需
位
求
商
客
使
项
用
目
者
方
收益预测
案
商
周期
业
项目决策
诉 求
成本
商业地产行业的毛头小伙 ，拆零为主，商业地产技 术能力不强。 社区商业市场很大，价值 稳定，方向性不强。
方向：房地产+资产经营
无形资产扩张力不够，停 留在实物资产，全国高端 物业市场、空间未占领
企业名称 企业类型 主业
商业代表作
开发类型
特点归纳
优劣评价
首创
上市
第一大道
上市
弘基
民营
房地产
芭蕾雨 · 奥 特 莱 房地产开发
商业地产开 联华购物中心、
发、商业运 东方商厦、一百
营
、永安百货、联
华便利等
商品经营转为商业 开发，持有物业， 包租商业物业，物 业利润而非商业利 润。
商业经营转为商业物 业经营，商业运营品 牌优势，品牌召集优 势。
寄生型的商业企业，增加 了商业成本，可能受到市 场淘汰，直营为主。
自营专业商 小商品城、皮革
建配交业 筑套通态 条条组布 件件织置
商 橱 CI 色
业 主
系
彩 灯
题窗统光
客消 流 频费 率群
盈
外
内
利
部
部
状
动
动
态
线
线
消费资源
租金成本能力
到达路径
引导
纵向
横向
初
成
收
步
风险评估
推广
调
开始
整
方
案 方案
设计
主
资
初
力 商
金
步 销
家
落
售
承
实
方
诺
案
初
价
对
推
返
步
格
盘
租
协
定
策
方
议
位
象
略
案
区
推
广
方
域
案
施工单位
项目 报批
开
工 招商 方案
(推广) 软文
招商 商管筹备 开
销售筹备 工
按揭银行
施工
SP活动 推广
参展
开
开
销
商
调
盘
盘
售
场
筹
活
阶
开
备
动
段
张
整
落实
商
主
统
银
返
异
委
管
力
地
成
进
一
行
租
销
行业龙头
品牌不可延伸
（4）六个差比
一是路段差 二是位置差 三是物业差 三是楼层差 四是面积差 五是业态差
（5）操作规律
■ 先定位，后拿地 ■ 先策划，后规划 ■ 先文化，后设计 ■ 先招商，后建筑 ■ 先融资，后投资 ■先经营，后销售 ■ 先管理，后开张 ■先品牌，后赢利
（6）规划原则
按照人口设制规模 按照消费能力决定商业档次 按照城市发展规划预留空间 按照区域文化决定商业形象
(包括休闲、餐饮、特色街区）
（4）市场和卖场（大型超市） （5）奥特莱斯 （6）地铁商业
3、规划须知道的一些商业地产规律
（1）开发类型和模式 产品性和持有物业
（2）三种基本开发模式
1、房地产开发形式 （以万达为代表）
2、金融资本的投资形式 （以深国投为代表）
3、店铺经营的形式 （以百联为代表）
（3）国内各种模式