银行重复抵押法律问题探析

重复抵押法律问题探析

近期我行对于抵押贷款的抵押率做出调整，部分客户对已在我行抵押的抵押物提出二次抵押的请求。不良贷款处置中也出现与二次抵押问题密切相关的案例，如客户在我行首次抵押的土地在其他金融机构被抵押，以致抵押物被法院查封。本文对重复抵押法律问题进行探讨，希望能有助于信贷工作中重复抵押法律风险的防范。

一．重复抵押的概念辨析

重复抵押是指债务人或第三人就同一财产的全部价值分别向数个债权人抵押，数个抵押权的范围都及于同一抵押物的整体，在债务人履行债务时，各抵押权可依法律规定来实现抵押权的抵押。在法学理论界，多次抵押可分为再抵押与重复抵押。再抵押是指债务人就一物设定抵押后，将抵押物担保价值余额部分再设定另一抵押，这种抵押方式不会造成债权人利益的损害。而重复抵押是指数个抵押权的范围都会覆盖同一抵押物的整体，在债务人不履行债务时，抵押权人均有权拍卖、变卖、折价抵押物以清偿自己的债务。二者的区别在于后序抵押权的范围是否会覆盖同一抵押物的整体，重复抵押对于后序抵押权人的保护力度大大强于再抵押。

二．我国法律关于重复抵押的规定

我国《担保法》与《物权法》对于重复抵押均有所规定。《担保法》第三十五条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。《物权法》第一百九十九条规定，同一

财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

由此可知，担保法肯定了再抵押的效力，而物权法则进一步肯定了重复抵押的效力。我国《担保法》实施日期为1995年10月1日，《担保法》之所以没有肯定重复抵押，是考虑到重复抵押容易产生抵押人的欺诈行为，基于重视交易安全等问题的考虑，采取了较为保守的规定。在商品经济大潮推动下，重复抵押显示了其越来越重要的作用，法律制度的逐步完善也使得重复抵押更具有可行性。基于以下三点考虑，我国法律制度最终承认了重复抵押的效力。首先，重复抵押可以充分利用抵押物的价值，促进资金融通。其次，在完善的抵押登记制度和抵押受偿规则的保障下，可以确保重复抵押的安全。第三，根据当事人意思自治原则，如果债权人预先知道抵押财产已经设定了抵押，仍然接受该财产为抵押物的，法律没有禁止的必要。因此，2007年10月1日实施的《物权法》对于重复抵押作出了肯定性的规定。

三．重复抵押对于信贷工作的实践意义

１.正确认识重复抵押业务可以有效防范信贷风险，拓展业务范围，增强竞争力。越来越多的小额贷款公司介入金融领域，成为传统商业银行强有力的竞争对手。小额贷款公司或典当行信贷方式较为灵活，普遍接受重复抵押。在风险确实可控的情况下，我行针对客户抵押物适当做二次抵押也未尝不可。同时，重复抵押的设立对于首次抵

押人产生的不利影响，值得我们深入思考。

２. 二次抵押可简化信贷流程。如客户有基于同一抵押物新增部分贷款的意愿，如按照传统方法，需要客户筹钱还上贷款，再撤押，然后办理收回再贷及新增贷款。如果采用二次抵押的方式，便可以不需要客户偿还原有贷款本金而直接办理二次抵押。

四．针对重复抵押问题采取的措施

1.应充分重视二次抵押对首次抵押权的影响。二次抵押权利及于抵押物整体权利，在办理抵押的工作实践中，如果一手抵押权人的抵押权灭失，则二手抵押权人的抵押权将及于抵押物整体，而非仅针对抵押物余额，因此可以判定现在房产中心办理的二次抵押为重复抵押而非再抵押。目前有些客户在我行既有抵押贷款又有担保贷款，衡量客户整体风险时不能认为客户抵押物价值可以覆盖抵押与保证贷款总额就高枕无忧，还应当考虑客户有可能将抵押物做二次抵押，如果客户将抵押物做二次抵押，我们对于抵押物的权利仅能主张一部分而非全部，也就不能以抵押物的剩余价值确保保证贷款的受偿。

2.提高后序抵押权人对抵押物优先查封的重视程度

如果后序抵押权人查封抵押物时间早于前序抵押权人，虽然前序抵押权人具有法律规定的优先受偿权，但抵押物被其他债权人申请法院查封后，抵押权人只能通过法院处置途径才能实现抵押权。这样就给不良贷款处置造成了麻烦，大大延长了不良贷款回收时间。即便通过法院拍卖方式处置抵押物，也存在很大的不确定性。抵押人有可能串通后序抵押权人，申请当地法院首先对进行查封，之后怠于及时行

使债权或人为将债权诉讼过程复杂化，或者双方以和解的方式达成还款期限很长的还款协议，约定在还款协议未履行完毕前不解除对抵押物的查封，以此来对抗抵押权人行使抵押权。若首次查封的法院为异地法院，则抵押权人的诉讼成本大为增加，抵押权人的合法权益有可能无法得到充分的保护。

3.加大抵押人办理二次抵押的成本。二次抵押办理不需要经过一手抵押权人同意。《物权法》对于重复抵押持鼓励态度，法律层面对此没有具体规定。在实践中，只要后序抵押权人知晓抵押物已设立抵押并无异议，即可在房产交易中心办理抵押登记手续，不需提交任何证明，也无需告知一手抵押权人，更无需征得一手抵押权人同意。防范的措施之一是办理抵押后发放贷款前将房产证与他项权证同时入库保管，客户没有房产证就不能办理二次抵押。客户还是可以先将房产证挂失补办，然后再次办理二次抵押。房产交易中心没有相关制度要求补办房产证必须经过抵押权人的同意。但是这种方法能够提高客户办理二次抵押的成本。

4.签订合同时明确约定不得重复抵押。我行作为首次抵押权人，在签订合同时与客户约定不得将抵押物重复抵押，该约定可以产生约束合同双方当事人的效力。如果抵押人办理重复抵押，二次抵押权人可以以对首次抵押权人与抵押人所作约定不知情为由，向法院主张自己的抵押权。但是认定二次抵押权人真正为善意，需要特定的条件，二次抵押权人需提供自己为善意的证据。这增大了后序抵押权人主张权利的难度，虽然无法一劳永逸，完全保护首次抵押权人的权益，但

是能够在诉讼程序中增大首次抵押权人胜诉的几率。

5. 重视对抵押物的贷后检查。将抵押物的监控及定期检查作为贷后管理的重要环节切实抓好，及时发现抵押物存在的重大风险事项。在发现抵押物存在可能被查封的风险时，果断地抢先于其他债权人进行财产查封，在诉前果断采取诉前保全措施，当发现已被其他债权人后要及时主张抵押权，以便法院知悉查封财产已被抵押的事实，以确保该抵押物不为其他债权强制执行或处置抵押物的价款优先用于清偿担保债权，以保证抵押权的实现。