用地平衡表

用地平衡表
<<城乡规划法>>共七章七十条，与《城市规划法》比较，取消了“城市新区开发和旧区改造”这一章，新增加了“城乡规划的修改”和“监督检查”两个章节。

(一）突出城乡规划的公共性政策属
(二）强调城乡规划综合调控的地位和作用
(三）新的城乡规划体系的建立
(四）严格城乡规划修改程序
(五）城乡规划行政许可制度的完善
（六）对行政权力的监督制约
（七）对城乡规划编制单位的要求
（八）强化法律责任
（九）法律授权
门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

2、取得建设用地规划许可证和取得建设用地的前后程序不同。

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以划拨方式取得国有土地使用权的，根据《城乡规划法》第37条规定，建设单位在取得有关部门批准、核准后，应当向规划部门申请建设用地规划许可证，取得规划许可后，再向土地部门申请建设用地，由土地部门划拨土地。

4以出让方式取得国有土地使用权的，根据《城乡规划法》第38条规定，建设单位应当先取得建设用地，在签订国有土地使用权出让合同后，向规划部门领
取建设用地规划许可证。

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二、对国有土地使用权出让合同内容作出了特殊的要求
《城乡规划法》第38条、39条规定，土地出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

新法将规划条件作为了土地使用权出让合同的生效要件之一，严格要求合同双方遵守控制性详规的要求，不得擅自进行变更。

这也表明，如果建设单位在建设过程中有违反规划的行为，不仅仅是行政违法行为，被规划部门除以罚款这么简单，更严重是的行为性质变化为违约行为，将会承担违约责任，甚至导致被解
除合同。

三、建设过程中规划变更应承担补偿责任。

《城乡规划法》规定，建设单位必须根据规划条件进行建设，确需变更的，应当向规划部门申请。

规划变更必须符合控制性详规，否则不能批准。

批准后的
规划条件应当向土地部门备案。

建设工程规划许可证或建设用地规划许可证发放后，规划部门变更规划条件，给被许可人造成损失的，应当向被许可人补偿。

修建性详规、建设工程设计方案的总平面图确定后，不得擅自变更。

确需变更的，规划部门应当组织听证会，听取利害关系人的意见。

给利害关系人造成损失的，应当予以补偿。

《城乡规划法》中并没有规定补偿的责任主体，我认为应当本着谁受益谁补偿的原则，如果建设单位通过变更获得了利益，就应当给予受
损失的利害关系人补偿。

权威摘登：制定城乡规划法必要性分析
【导读】制定城乡规划法十分重要。

在我国城市化快速发展的今天，用法律规范调整城镇有序、健康、可持续发展，对于全面贯彻落实科学发展观、构建和谐社会尤为紧迫和及时。

城乡规划法草案总体上是好的，比较全面、系统，符合规律，符合我国国情和实际。

时间:2007-04-30编辑:M o n i c a来源:中国人大网【朗读】【投稿】【纠错】【字号：大中小】【关闭】
2007年4月25日下午，十届全国人大常委会第27次会议分组审议《中华人民共和国城乡规划法（草案）》，发言摘登如下：
路甬祥副委员长说：制定城乡规划法十分重要。

在我国城市化快速发展的今天，用法律规范调整城镇有序、健康、可持续发展，对于全面贯彻落实科学发展观、构建和谐社会尤为紧迫和及时。

城乡规划法草案总体上是好的，比较全面、系统，符合规律，符合我国国情和实际。

叶如棠委员说：城乡规划法草案，我认为总体上是可行的，希望加快这部法律的出台。

现行的城市规划法和村庄集镇建设条例虽然起到了积极作用，但已不适应形势的变化，制订新的城乡规划法是适时和必要的。

草案在总结二十几年来城镇化发展历程中经验教训的基础上，对城乡规划编制、审批、实施的各个环节作出明确规定，并专设了监督检查一章，可以增强这部重要法律的严肃性和约束力。

既有继承，又有改进，值得肯定。

同时，我赞成财经委审议意见中提出的修改意见和建议。

倪岳峰委员说：为了审议好城乡规划法草案，环资委专门组织到北京、海南等地进行了调研。

从调研的情况看，城市规划法从1990年4月1日实施以来，对合理制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要，发挥了重要的作用。

但是，随着经济和社会的快速发展，日益显现出城市规划法的不足。

主要表现在几个方面。

一是城乡分割管理。

现行的办法，对于城市和村镇的规划，分别由城市规划法和村庄集镇规划建设管理条例进行管理，造成了城乡面貌差异的不断扩大，城乡二元化特征日益明显。

二是现行规划法和条例缺少规划管理的责任和违法行政的处罚措施。

特别是一些地方政府对于规划的严肃性认识不够，随意调整规划、违反规划批准建设项目的情况经常发生。

三是各类规划间的衔接不足，规划的科学性不够。

从调研的情况来看，制定城乡规划法对于发挥城乡规划在统筹城乡建设和发展中的重要作用具有重大意义，所以我非常赞成制定城乡规划法。

王涛委员说：我认为城乡规划法的出台还是非常重要的，因为我们现在城乡建设的问题很多，一个是大城市无限制的扩大，一点也不考虑资源的承受能力和环境的容量，北京、上海这样的城市要成为国际化大都市，其他的省会城市也都有相应的目标，要大发展。

另一个是城镇化时代即将到来，今后到底如何发展，确实也是一个问题。

在这样的情况下出台城乡规划法是非常必要的，可以促进社会、经济、资源、环境的协调发展。

昨天汪部长对本法草案做了全面的说明，我认为草案总体上来说还是写得比较全面的，从总则一直到规划的制定，紧紧围绕着规划、制定、实施、修改、监督检查和法律责任，一共有7章70多条，总体上还是把有关城乡规划的内容包括进去了。

胡贤生委员说：制定一部比较完整的城乡规划法非常必要，特别是在城镇化建设步伐加快，社会主义新农村建设普遍开展的时候，制定好这部法律显得尤为重要。

它不仅有助于促进城乡经济社会的建设、管理和发展，而且对于抑制目前城市和乡村建设中较多存在的乱建、乱盖的无序状态和一些地方对建设规划随心所欲、朝令夕改、甚至以言代法的现象，能够起到有效的遏制作用。

建设部在认真总结十多年来实施城市规划法和国务院发布的村庄和基层规划建设管理条例经验的基础上，认真分析城乡建设当中存在的突出问题，提出了城乡规划
法审议稿。

这个稿子指导思想比较明确，内容比较翔实，条理清楚，针对性很强，具有一定的可操作性，是一个比较好的稿子。

李春亭委员说：出台城乡规划法是一件大事，中国在社会主义现代化建设过程中，建设和谐化社会，需要一部法律来加以指导，所以出台这部法律是很有意义的。

对这部法律，在说明中对规划的指导原则、适用范围和制定实施这部法律，都作了比较明确的规定，我认为基本上是可行的。

丛斌委员说：首先对本法草案提交到全国人大常委会讨论表示赞同。

这部法律通过以后，对我们国家的经济建设、社会发展会起到关键的作用。

我认为它有三点意义：第一，在城乡规划建设方面，是全面贯彻落实科学发展观的一个重大举措。

第二，如果城乡规划法做到科学立法、适时立法，就是我们勤俭建设的开始。

我们国家改革开放20多年，基本建设上的浪费是相当严重的，不勤俭、乱规划、乱占耕地，这样的情况在每个城市都有。

所以本法一定要在勤俭建设的原则基础上制定。

第三，这也是遏制腐败的一项重要法律措施。

有些政府官员腐败，很大的原因是没有明确的规划制度来约束。

他们和房地产商勾结，看到哪块地好，楼可以赚钱然后就下文，老百姓就得搬迁，造成一些恶性事件不断发生。

主要是随意性太大，没有系统的规划。

如果本法经过认真讨论、认真修改，颁布以后应该能限制一些诸如此类的现象发生。

王学萍委员说：城乡规划法作为我国在城乡规划建设管理方面的第一部法律，必将为促进我国城乡科学合理和谐的建设和发展提供强有力的法律保障。

城乡规划法草案就其内容来看也是比较适合城乡规划管理的实际的，具有可操作性。

一是从落实科学发展观和建设社会主义和谐社会的角度出发，将规划管理的范畴覆盖到乡村地区，注重城乡统筹、部门协调，明确了城镇体系规划、城市规划、乡镇规划以及村庄规划的法律地位，理顺了城乡规划与土地管理等法律的关系。

二是对城乡规划工作中存在的规划执行难等主要问题给予了高度重视，并且提出了具体的解决办法。

给予政府部门强制拆除违法建筑的权力，树立了城乡规划的权威性，维护了城乡规划的严肃性，有利于依法执行规划，使城乡发展更加科学、协调。

三是该草案提高了控制性详细规划的法律地位，明确了组织责任和编制审批程序，对城乡规划的依法实施、杜绝暗箱操作具有重要意义，也有利于减轻规划主管部门面临的各种压力，确保规划实施。

因此，我赞同制定这部城乡规划法，其内容也基本同意。

万学文委员说：城市规划法从1990年开始实施一直到现在已经17年了，这部法律的实施对于促进我国城市建设走上法治轨道起了很大的作用，但是现在看来还存在很多的问题，所以废止城市规划法，重新制定城乡规划法非常必要。

过去的城市规划法只管城市，乡村管不了，镇也管不了。

从实施十几年的经验来看，不少城市的规划没有按照法律执行。

我们国家的城市规模越来越大，摊大饼式的发展，这是不十分合理的。

我同意重新制定城乡规划法。

杨兴富委员说：我认为制定城乡规划法很有必要。

当前在城乡规划当中存在着三个急需解决的问题。

第一，盲目扩大城市建设的规模。

现在不少的城市都相继扩大城市的规模，向外扩张，这个现象是带有普遍性的。

第二，擅自更改规划。

原来的规划，主要领导换了，思路就变了，就把上届领导的规划改了，下届换了个领导来了又改，对规划的修改造成了很大
的浪费，今天建明天撤。

第三，农村的无序建设和浪费土地相当严重。

很好的耕田就变为建设用地了，盖房子都占了好耕地。

滥用耕地我认为是带有普遍性的问题。

针对这些普遍问题，制定城乡规划法是加强城乡规划的管理，增强科学性和权威性，这样更有针对性。

郭粤梅(全国人大代表)说：我是来自湖北的代表，是一名建筑设计人员。

这次能参与法律的审议，我感到非常荣幸。

新的城乡规划法草案提请审议，非常必要，也非常好。

为把整个国家的经济建设和城乡建设纳入到一个正常、有序的轨道，制定这部规划法是非常必要的。

读了城乡规划法草案以后，我有两点感觉，第一，本法体现了以人为本的精神，比如增加了公众的监督力度，比如说在城市规划法当中允许公众的参与。

实际上我们在下面做规划设计的时候，一般一个区域性的规划是要公示30天以上，然后再进行评审。

而在公示的过程中也在反复的交换意见和听取群众的意见。

现在城乡规划法把公示30天作为法定程序，是非常有必要的，强化了公众的监督力度。

第二个感觉，本法第一次在城乡规划法当中提到了政府违反规划要追究责任，规划不因领导变化而修改，这是非常人性化的表述。

在讨论物权法的时候，我也提到这一点，物权法出台以后，实际上相关的法律肯定要跟着出台，比如说建筑法、规划法。

我们谈了十几年的城乡一体化建设、小城镇建设、新农村建设，但是还没有一部基本法来保障城乡一体化建设进程中能够合理合法地占用我们现有的土地，今天这个法律的出台提供了一个保证。

对土地的合法占有者特别是违规出让的占有者应该有补偿也写进了法规。

王桂兰(全国人大代表)说：就城乡规划法草案提出几点不成熟的建议。

中国现行的城市规划法是1990年4月1日生效的，村庄集镇规划建设管理条例是1993年11月1日颁布实施的，这两部法规对于当时规范城乡建设行为，维护建设秩序，促进城乡协调和可持续发展曾起到了重要的作用。

但是，十多年来中国城乡发展经历了很多变化，由过去的孤立发展向城乡融合一体化发展变化，村镇的数量和规模不断扩大，现行法律早已经不能适应实际发展的需要：一是法律制定比较粗线条，有些法条的实际操作中缺乏依据性，可操作性不强。

亟待在执行过程中在实践基础上进一步深化、细化和调整；二是法律界限不清晰，法条不够严谨；三是法律在打击力度上不够，比如，未经许可的私建、滥建只是处以少量罚款，由于监管力度不够致使建设方、组建方和设计单位各行其是，这些情况全国各不相同；四是当前城市与农村规划分别立法的局面，已在一定程度上影响了城乡建设的健康发展，也无法满足建设社会主义新农村的需要，亟待制定统一的城乡规划法。

因此，非常有必要按照国家城乡统筹发展的政策要求对现行法律法规进行调整。

陈秀榕委员说：城乡规划关系全局，涉及长远，体现社会发展和城市发展的水平，特别是落实科学发展观，统筹城乡发展，提升城乡建设水平，规划显得十分重要。

规划科学不仅可以避免重复建设、无序建设、违章建设的问题，而且可以推进社会发展、科学规范，使城乡建设有法可依，违法必究，也可以有效地避免城乡建设因领导人的变动而改变，所以，制定城乡规划法是非常必要的。

张志坚委员说：现在城乡建设中出现的问题很多，好大喜功思想很严重，无序规划、盲目开发建设、毁坏资源环境现象都比较普遍，极大地影响了城乡的发展潜能和城镇化的健康
发展。

制定城乡规划法，对遏制城乡建设当中存在的问题，加强城乡建设与管理，将发挥重要的作用，我是非常赞同的。

沈春耀委员说：我赞成制定城乡规划法。

国务院提出的这个草案是好的，在指导思想、基本框架和主要内容方面，都是比较好的。

特别是在原有的城市规划法和国务院村庄集镇规划管理条例的基础上，合二为一，体现了贯彻统筹城乡发展的理念，对于推进中国特色城镇化、建设新农村具有重要意义。

所以，这部法律草案应该抓紧修改，尽快出台。

王梅祥委员说：制定和出台城乡规划法，提高我国城乡规划的科学性、严肃性、权威性，从而加强城乡规划，协调城乡科学合理布局，对保护自然资源和历史文化遗产，保护和改善人民居住环境，促进我国经济社会全面、协调、可持续发展具有长远的重要意义，同时能针对性地解决城乡建设中常遇到的一些问题，如“政绩工程”、“形象工程”，资源浪费和生态环境的破坏等，因此完成赞同制定城乡规划法。

郑功成委员说：制定城乡规划法十分必要，异常重要，关乎子孙利益。

以往只有城市规划法，实际上许多城市也没有很好地规划，有的乱规划，农村则几乎没有考虑到，这次制定城乡规划法体现了城乡统筹原则，具有必要性也具有紧迫性。

因为城乡无序建设形势严峻，再不通过法制手段严格规范，后患无穷。

因此，完全赞同制定城乡规划法。

林强委员说：我感到在科学发展观指导下，为了加强对城乡规划的管理，协调城乡合理科学的布局，更好地改善人居环境，促进城乡经济社会的全面、协调、可持续发展；同时提高规划制定和执行的科学性、前瞻性、稳定性和权威性，制定城乡规划法是十分必要的。

我赞成制定这部法律。

张龙俊委员说：城市规划法和村镇规划管理条例对规范城市和村镇的规划建设发挥了积极的作用，为了适应形势发展的要求，加强对城市和城镇规划建设的规范和管理是很有必要的。

《城乡规划法》的四大改变及意义
h t t p://w w w.i w e i h a i.c n2008-7-115:47:22进入社区
来源：网络前言：2008年1月1日，由十届全国人大常委会第三十次会议表决通过的《城乡规划法》将正式施行，现行《城市规划法》同时废止。

从《城市规划法》到《城乡规划法》，仅一字之差，却意味深长：中国正在打破原有的城乡分割规划模式，进入城乡统筹规划的新时代。

新法在内容上要求与经济、社会、环境等协调发展融合在一起，并有更严格的监督体系和责罚措施，在目的上也有根本性的变化。

这些调整将给整个中国的城乡规划体系，城市规模及其经济发展，尤其是中国人居环境建设带来深远影响。

一强调城乡综合规划
《城乡规划法》最重要的改变是更加注重城乡统筹。

它不仅包括城市规划、镇规划，也包括乡规划和村庄规划，这意味着城乡二元的体系被打破，城乡规划进入一体化的新时代。

该法的颁布标志着城市与乡村的关系不再停留在政府政策上，而是从法律意义上给予了城乡统筹发展思想的定位。

在具体内容上，《城乡规划法》对城乡管理的强化很大程度上反映在协调城乡规划布局上。

城乡空间布局对于城市规划，是最核心的内容。

如何理解呢？以一座城市规划为例。

其规模比较大，周边有山有水，城市只是中间的平原部分，山水及周边土地不属于城市范围。

按照旧的城市规划法，城市规划考虑的只是城市边界内的规划范围，城市之外的区域，即使是近邻的区域也是规划法覆盖不到的，城市之外区域执行的是国务院村镇建设管理条例，所以城乡规划被人为分割成两层，即二元化。

但是城市并不是孤立存在的。

新的城乡规划法实施后，城与乡的边界范围就模糊了。

按照城市规划法规定，大城市是指城市和近郊区非农业人口50万以上的城市。

农村人口不作为确定城市规模的指标。

例如一个市有500万人，城区人口只有50万，按旧法的概念它就只能算作中等城市，但就新法而言这样的城市就是大城市了。

两部法律完全是不一样的概念。

城乡规划法取消了城市边界的界定，也就取消了农业人口和非农业人口的界限，以后将会有户籍等相关适应法规和配套政策陆续出台。

因此，这种影响将是根本性的。

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二将人居环境建设作为目的之一
《城乡规划法》与《城市规划法》相比，另外一个最重要的变化是把人居环境建设提升到法律的高度。

《城乡规划法》第1条明确规定：“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法”。

这不仅仅是增加了几个字那么简单，而是将过去的实体空间规划提升到以人为本的居住环境建设层面。

而且由此可以明确，改善人居环境已经成为《城乡规划法》的重要立法目的之一，其重要法律地位得以确立。

而且，还明确规定了一点，改善人居环境的工作是由城乡规划管理部门来做，这是非常本质的改变。

也可以理解为人居环境建设已变成了政府的责任。

在具体要求上，城乡规划符改变了城市规划法为规划编制而规划的指导思想，强调城乡规划要与经济、社会、环境等协调发展融合在一起，这也为建设和谐人居环境提供了一个良好的契机。

简单的说，以前的城市规划法是摆在那里让有关部门去执行，现在的城乡规划法在内容上是互动的，城乡规划“纸上画画，墙上挂挂”的被动局面将得到改变。

城乡规划法遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，将自然与历史文化遗产保护作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容，并提出了保持地方特色、民族特色和传统风貌等要求。

当然，城市建设有一定的周期，城乡规划法对人居环境的影响不会立竿见影，真正发生变化应该是实施一段时间之后。

三为城市未来的发展扫除了障碍，提供了更大的空间
原有的《城市规划法》为新区开发和旧城改造专设了一章（见第三章），对新区开发作了专门的规定。

回顾我国开发区的建设历程，我认为这也是起到积极作用的，在当时需要以经济发展为龙头带动城市的发展，以经济发展为核心。

但是，经济开发区最大的失败就是浪费了土地。

现在土地是最宝贵的资源，18亿亩生存底线已经比较接近。

而新法取消了这一内容，明确地规定城市规划区范围之外，不得设立各类城市开发区和城市新区。

显然，取消此项有三大作用。

首先，有助于城市规模的健康发展。

新区开发与旧城改造结合得不好，也不能成为一种城市发展的主流模式。

其次，这样做有助于节约土地，对于增加城市的活力会有帮助。

开发区占地多，生活设施不完善，缺乏活力。

第三，有助于城市复合发展。

在城市性质的界定上，新法做出了一个极有利于城市发展的决定。

按照《城市规划法》第19条规定，城市规划编制时首先要对城市性质进行明确定位，继而对城市产业结构调整。