房屋共用建筑面积及分摊方法

房屋共用建筑面积的分摊方法

摘要：本文主要介绍了房屋分摊的共用建筑面积分摊原则，计算方法以及公用建筑面积的分类与认定。

关键词：共用建筑面积建筑面积分摊

1、房屋分摊的共用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、变电室、设备室、水泵间、消防水库、屋顶水箱间、电梯机房、公共门厅和过道灯功能上为整楼建筑（也只限为整楼）服务公共用房和管理用房（物业管理用房除外）的建筑面积。

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

2、公用建筑面积分摊原则

（1）房屋共用建筑面积分摊以幢为单位。共用建筑面积分摊仅限于本幢内的共用建筑面积,此共用建筑面积也只限于与本楼使用,如果此共用建筑面积为多幢楼服务、此共用建筑面积不得分摊与本幢楼,要做为公共建筑面积属全体业主所有。与本撞房屋不相连的共用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

（2）房屋共用建筑面积各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。共用建筑面积分摊后,不划分各户摊的面积的具体部位。共用建筑面积部位一经分摊,任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

（3）商、住、办公综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房屋分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢共用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自共用建筑面积。

（4）商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。（5）套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

3、一般公用建筑面积的计算方法

（1）整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车库及人防工程等建筑面积，为整栋建筑物的公用建筑面积。

（2）将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

（3）分摊共用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。

4、公用建筑面积的分类与确认

根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积共用建筑面积可分为三类：

（1）全幢共有公用的建筑面积：指为整幢楼服务的共有公用的建筑面积，此类公有建筑面积有全楼进行分摊。

（2）功能区共有公用建筑面积：指专为某一功能区服务共有公用建筑面积，如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的值班室、楼梯、电梯及管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。

（3）层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应去分为各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊，例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时可分层各自分别进行分摊。

如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，如普通住宅楼，则没必要对共有建筑进行分类，就可以以幢为单位进行一次共有建筑面积分摊，直接求得各套的分摊面积。

对于多功能区的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊的层次和归属。建议填写公用建筑面积认定分摊表。格式见表1

在这就依某公司开发位于西宁市XX区的某大厦为例，这幢大厦总层数32层，地下一层，地上31层，功能用途有负一层至四层商场、四层局部至六层为宾馆及五层至三十一层为住宅三种用途。那么我们在计算房屋面积时首先应考虑到全楼面积有哪些，再考虑功能区的共用面积有哪些，最后考虑层及各户型用的共用面积。我们经过现场测量及公用部位与设计也用途的查看，可以一一把共用面积例举出来，并让甲方单位进行确认，就可以对这幢楼的公用面积有了个明确划分，来进行公用面积分摊，计算房屋面积了。

下表就是对此幢楼的一个公用建筑面积认定分摊表。

共用建筑面积认定分摊表

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