老旧小区准物业管理工作办法指导手册

朝阳区老旧小区准物业管理工作指导手册目录让我们一起行动 (3)什么是准物业管理 (4)实行小区准物业管理的基本程序 (4)小区准物业管理的基本模式 (6)小区准物业管理的基本规章制度 (8)××小区管理委员会章程 (8)××小区管理委员会选举办法 (13)××小区管理委员会自荐、推荐报名登记表 (15)××小区居民自治公约 (16)××小区管理委员会工作制度 (17)××小区管委会“四有”物业化管理标准 (19)××小区管理岗位责任公示 (23)住户须知 (24)门卫职责 (25)门卫日常工作管理办法 (26)楼栋负责人职责 (27)安全文明小区标准 (28)安全文明楼栋标准 (29)安全文明单元标准 (30)安全文明户标准 (31)××小区管理委员会物业管理岗位考核奖惩细则 (32)朝阳区街道系统老旧小区准物业管理工作评价标准 (35)让我们一起行动社区是幸福生活的家园，休养生息的港湾。

优美的小区环境，规范的物业管理，和谐的邻里关系，温馨的社区氛围，是每一位居民所期盼的。

不过，随着单位后勤“福利式”管理方式的改变，一些老旧小区尤其是单位宿舍式的院落面临资金短缺、设备老化、设施年久失修等种种挑战。

假如不能及时适应这种变化，将直接影响到小区建设，进而影响到生活品质。

要顺利适应这一转变，居民要转变观念，而政府也要提供适当的支持和帮助，让社区居民逐步适应这种变化，并以主人翁的姿态积极参与到社区建设中来！编写这本册子，旨在帮助那些没有实现物业化管理的小区建立社区自治组织——小区管理委员会，并以此为契机，建立起小区物业化管理的长效机制，实现有治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务，全面提高小区管理水平，做到人人享有物业服务。

本手册主要包括三部分内容。

第一部分是实行小区准物业管理的基本程序；第二部分是准物业管理的基本模式；第三部分是建立小区管理委员会及实施小区物业化管理的相关规章制度。

希望这本册子能够帮助大家解决小区面临的物业管理难题。

一个小区，就是一个大家庭，是我们品味生活、感受温暖的地方。

享受高品质的物业化服务，是我们的权利；一起参与物业化管理，让小区变得更美、更好，也是我们的责任。

让我们携起手来，一起行动，共同参与，通过自治改善小区环境，实现服务升级。

我们期待着看到您的行动：——积极参与小区物业化管理工作；——传播小区物业化管理知识和信息；——帮助需要建设物业化管理机制的小区实现物业化管理。

……什么是准物业管理准物业管理是指在不具备物业管理条件、暂时无法推行正规物业管理的老旧小区，成立居民准物业自治管理组织，按照低于一般物业管理标准的物业收费标准和服务标准，为居民提供基本的物业服务。

准物业管理不以盈利为目的，对居民的收费较低，一般是服务成本费。

准物业管理的方式有多种，可以是只购买专业性较强的物业服务项目，也可以是采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式进行日常维护的准物业管理，还可以由小区居民以互助的方式、利用小区自有资源对小区进行准物业管理。

实行小区准物业管理的基本程序准物业管理的核心是自治、互助，关键是公开、透明，目标是建立长效管理机制，全面提升小区服务管理水平。

因此，要以民意为基础，以严谨的工作为支撑，充分调动居民参与小区管理的主动性和积极性，盘活小区资源，激发小区活力，优化生活环境，实现服务升级。

小区选定。

以无物业管理小区为对象，主要是指无主管单位或未纳入物业管理的老旧小区。

已经纳入物业管理，但物业管理不完善，居民反映强烈的老旧小区，根据实际情况也可以纳入实行准物业管理的范围。

调查摸底。

以社区居委会为主体，可以组织小区居民代表参加，全面摸清小区各项人、事、地、物、组织及资源情况。

通过问卷调查等形式，征求居民对实施准物业管理的意见和建议，并对意见和建议进行汇总分析。

制定方案。

根据调查摸底情况，在街道的指导下，由社区党委、社区居委会根据总体时间安排，按照阶段目标制定出可操作的实施方案。

宣传动员。

由社区党委和社区居委会组织召开老旧小区准物业管理工作动员大会，根据小区实际情况，开展形式多样的宣传活动。

成立管委会。

在社区党委的领导下，社区居委会具体组织小区管委会的选举，通过小区居民会议，以民主选举的方式成立小区管理委员会。

管委会成员的基本情况、联系方式等信息在小区内进行公示。

建章立制。

街道及社区协助小区管理委员会建章立制，从体制机制上保障实现小区管理委员会在全体居民监督下的良性运转。

同时，小区管理委员会根据小区实际情况，制定出本小区实行准物业管理的工作方案，明确工作目标、工作内容、工作步骤和相关职责。

硬件改造。

根据小区实际情况，按照小区绝大多数居民的意愿，小区管委会可向街道办事处申请对小区值班室，围墙、路灯照明、道路、绿化、排水等公共部位和公用设施进行综合改造，使之具备基本的准物业管理条件。

确定模式。

由居民代表大会和小区管理委员会自主决定准物业服务的提供方式及收费标准，并通过居民公约实行自治管理，定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。

测算费用。

根据小区拟开展的服务项目测算总体运行费用，该费用减去利用小区公共资源所能收取的费用之后，再由居民讨论决定每月应交纳的费用额度，能否达到收支平衡，缺口资金多少等。

小区准物业管理的基本模式每个小区的情况不同，居民结构各异，需要根据小区的实际情况，因地制宜，充分发挥本小区的优势，探索或选择符合本小区实际的管理模式。

以下选取的是众多管理模式中较有代表性的四种，供大家参考。

相信随着认识和实践的逐步深入，将会涌现出更加丰富多彩、更适宜的管理模式。

◎居民自管与市场机制相结合以居民互助式的准物业管理为基础，将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构，实现居民互助与市场机制相结合的半专业化物业管理。

该模式的特点在于广泛动员社区参与，整合社区内的人力、物力和财力资源，形成社区互助，进行自我组织、自我动手和自我服务。

同时根据准物业服务的项目特点，将专业性较强的物业服务项目外包给专业机构（如停车管理、治安巡防、绿化保洁等），保障准物业服务的质量。

该模式的优点在于：一方面通过开发小区的人力、物力和财力资源，为小区管理提供可持续的动力源泉，实现社区整合，降低了小区管理的成本；另一方面引入专业的物业服务机构，提高了准物业服务的水平，减少了小区管理的风险，有利于居民享受到“优质、高效、低价”的服务。

◎居民自管与政府扶持相结合以居民自治为导向，对于部分专业服务项目（停车管理、治安防范）采取居民自管的方式进行管理，部分项目由政府帮助扶持（绿化保洁）。

该模式的特点在于建立较为完善的居民自治管理制度，注重调动居民的积极性，发挥社区骨干和积极分子的作用，动员居民通过各种方式参与小区管理。

同时，政府对部分项目给与支持，为准物业开展提供必要保障。

该模式的优点在于通过各种形式的自管，发挥了居民的积极性和主动性，政府给与部分支持，保障了准物业服务的水平和质量。

◎居民监督与市场机制相结合强化社区统筹、引入机制、居民监督三方面的工作，科学合理推进社区管理方式的转变。

小区准物业管理的基本规章制度××小区管理委员会章程（草案）第一章总则第一条本组织定名为：××小区管理委员会（以下简称小区管委会）。

第二条小区管委会由社区居民×××、×××自愿发起成立，是发动和团结社区居民共同参与推行小区准物业管理的自治组织，其组成成员由本小区居民代表选举产生。

第三条小区管委会将严格遵守宪法、法律、法规和相关政策，坚持“自助互助、合作治理”的工作理念，实现老旧小区有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理的“四有”目标，切实提高居民生活质量，提升小区自治和物业服务管理水平。

第四条小区管委会接受小区全体居民的工作监督，接受社区党委的领导。

第二章组织机构第五条小区管委会的最高权力机构是小区管委会成员大会，其组成人员为小区管委会主任、副主任各1人，委员7人。

主要职责是：（一）制定和修改章程；（二）选举和罢免委员；（三）执行委员会决议；（四）审议委员会的工作报告，定期召开小区管委会扩大会议，向居民代表和社会单位代表报告工作；（五）决定委员会重大事项；（六）制定相关管理制度；（七）开展准物业管理工作。

第六条小区管委会成员大会须有2/3以上的成员出席方能召开，其决议须经到会成员半数以上表决通过方能生效。

第七条小区管委会成员大会每届2年。

因特殊情况需提前或延期换届的，须由委员会表决通过。

但延期换届最长不超过1年。

第八条小区管委会每月至少召开一次会议。

每半年召开一次扩大会议，吸纳居民代表、和谐促进员代表、社会单位负责人等相关人员参加。

第三章成员组成第九条申请加入本组织的成员，必须具备下列条件：（一）坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业；（二）认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿；（三）身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力；（四）具有完全民事行为能力。

第十条成员享有下列权利：（一）本组织的知情权、选举权、被选举权和表决权；（二）参加小区管委会的活动；（三）对小区管委会工作的批评建议权和监督权；（四）加入自愿，退出自由。

第十一条成员履行下列义务:（一）履行小区管委会的职责；（二）维护小区管委会的合法权益和声誉；（三）完成小区管委会交办的工作任务；（四）向小区管委会反映情况，提供有关信息。

第十二条成员退会应以书面形式通知小区管委会。

第十三条成员如有严重违反本章程的行为，经委员会表决通过，予以除名。

第四章任务与职责第十四条小区管委会主要任务：（一）发动居民支持并参与小区物业管理。

（二）负责在广泛征求居民意见和建议基础上，确定服务项目和收费标准，定期公示财务收支情况，主动接受居民监督。

（三）根据小区特点和居民意愿，选择互助式、互助+外包等物业管理模式，实现小区的准物业化管理。

（四）在做好治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理等基本服务的基础上，根据小区需要不断拓展服务项目。

（五）对服务单位进行日常监督，定期考核服务单位及从业人员的工作绩效。

（六）负责小区管委会自管服务项目工作人员的管理，志愿者的组织和管理等相关工作。

（七）负责协调解决准物业管理工作中的各类问题。

第十六条主任的主要职责：（一）领导成员执行小区管委会章程和决议；（二）全面负责小区管委会的日常管理工作；（三）召集和主持小区管委会成员会议，总结工作，研究准物业化管理过程中的重大事项；（四）负责向居民代表大会、委员会述职；（五）协调、监督、检查服务商的服务情况，主动听取居民的意见、建议，不断改进服务工作；（六）小区管委会成员大会确定的需要主任承担的其它工作。