【万科城市地图专题】城市地图编制工作思路
万科规划设计审图要点与流程制度
规划设计管理制度一、集团规划设计评审会管理办法二、万科住宅统一设计要求规范三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法四、集团单体确认管理办法五、规划设计过程控制程序六、设计管理程序七、设计前期阶段作业指引八、实施方案设计作业指引九、施工图设计阶段作业指引十、建筑施工现场配合作业指引十一、景观设计作业指引十二、室内设计管理程序十三、设计变更管理办法一、集团规划设计评审会管理办法1、目的为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计管理流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。
2、主管部门集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。
项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；3、时间计划评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。
项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。
4、评审文件汇编应包括以下内容：（1）《项目可行性研究报告》其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”完成；（2）项目设计工作控制性计划（3）集团规划设计部对设计工作总体计划的意见（4）集团规划设计部对设计前期工作结论的意见（5）概念设计方案任务书详《流程和标准》第23页条文1.1；（6）概念设计方案文本详《流程和标准》第24页条文2.（7）《项目设计指导书》详《流程和标准》第27页条文3.（8）规划方案设计招标书（9）规划方案设计任务书详《流程和标准》第41页条文1.1（10）规划方案设计文本详《流程和标准》第41页条文1.1.5（11）规划方案分析表详附件一5、文件审核集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。
6、会议组织会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。
深悦会丨住宅圈：万科总图设计经验总结
深悦会丨住宅圈：万科总图设计经验总结一、必须了解的规划条件规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。
二、制作测算表格根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。
下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。
面对客户时可以做初步的项目判断。
1.容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
2.容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。
穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
3.容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
4.容积率0.8－1.2，全多层项目较多。
如与低层或联排别墅组合，密度较高。
5.容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
6.容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
7.容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8.容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9.容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10.容积率6.0以上，摩天大楼项目。
居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题：（1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理（2）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况（3）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头（4）人车分行另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？三、合理布置路网、考虑消防车道（一）消防车道（1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。
高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。
城市规划图绘制方法优质课件
设置辨别率 轮廓边线加粗：【编辑】 →【描边】，设置“宽度”像素值
城市规划CAD
Photoshop后期处理技巧
制作路面
选择路面，先填充白色 选择路面，增长杂色：【滤镜】 →【杂色】 →【添加杂色】
道路网
中心线→道路网→交叉口修剪
地块分界线、创建各类用地地块面（region) 计算各类用地并检验用地平衡情况 用地色块填充、地块文字标注 城市规图划C例AD、图框、图鉴制作
要点，注意事项
地形图
矢量（以便，数据量大）；栅格（速度快，pcx格式）；拼贴
绘图单位
一般采用m，以便背面旳面积计算
水面绘制
用Pline勾绘水面边界，然后Pedit编辑边界——样条曲线
草地
勾绘草地边界，PS中填充颜色/图案
灌木
“云线”绘制灌木或CAD设计中心图库引用
欣赏植物、行道树
CAD设计中心引用图库中旳欣赏植物，或PS再插入欣赏植物 行道树：等距离插入块 Measure/ 【绘图】→【点】→【定距等分】/【定数等分】
与图“CAD 线型库”
城市规划CAD
总规绘图技术2：导入光栅图
栅格地形图、遥感影像···
只是引用链接，栅格图不存储在dwg文件中 可剪裁边界，设置亮度、对比度等，可移动，缩放
插入图像
菜单【插入】→【光栅图像】 Imageattach 地形图配准-缩放百分比 地形图配准-位置:地形图右下角点旳坐标值（x，y）
栅格图像编辑
裁剪：【修改】→【剪裁】→【图像】/ imageclip 调整图像亮度等：
【修改】→【对象】→【图像】→【调整】 /imageadjust
专题地图编制
第一章1专题地图有哪些基本特征?答：与普通地图相比,专题地图有以下特征：（1）专题地图只将一种或几种与主题相关联的要素特别完备而详细的显示,而其他要素的现实则较为概略,甚至不予显示。
（2）内容更加广泛多样.（3）不仅可以表示现象的现状及其分布，而且能表示现象的动态变化和发展规律.2。
专题地图由哪些方面的要素构成?专题地图有三个方面构成，即专题地图的数学要素、专题要素和地理地图要素1）数学要素:坐标网、比例尺、地图定向等内容2）专题要素：专题要素是专题地图内容的主体。
可以表示一种或多种要素3）地理底图要素：地理底图是以普通地图为基础，根据专题内容的需要重新编制的.专题内容不可能孤立的存在,必须依附于一定的地理基础，两者分别处于不同的层面：表现地图主题的专题内容以各种符号组成第一层面，地理底图则以较浅淡的色彩作为第二层面。
两者在内容与形式上具有一定的内在联系。
地理底图是专题地图不可分割的组成部分.3 、专题地图按其内容的专题性质,通常可分为三种基本类型：自然地图(地势图、地质图、地球物理图、地貌图、气象气候图、水文图、土壤图、植被图、动物地理图、综合自然地理图)、人文地图（政区、人口、经济、文化、历史地图）和其他专题地图（航海图、航空图、某种军用地图、城市地图、规划设计地图等）;从其内容的数据特征可分为：定性数据、定量数据（含分级数据)；按其内容在地图上的概括程度,可分为：解析型图、合成型图和综合型图三种；按数据特征分类：1。
定性数据2。
定量数据按专题现象概括程度分类: 1。
分析图（解析图）2。
组合图（多部门图）3.综合图(合成图）按用途分类：1.普通地图2。
专题地图4、说明学习专题制图课程对学习遥感，地理信息系统两课程的关系p7-p8第二章1。
等值线法用于什么样分布特征的现象？答：定量数据的表示方法—等值线法,是专题要素数值相等的连线,如等高线、等温线等。
等值线可以显示地面和空间连续分布且均匀渐变的现象，并能说明这种现象在地图上任一点的数值和强度。
万科客户细分与产品定位
青年之家
2口的青年夫妻，或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值：自我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的 场所、休闲的地方
产品要求：临近休闲设施、生活方便、 好户型、喜欢的建筑风格
消费行为 消费动机
价值观 社会生存状态
B
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5000 1.2 90/130 3600
C
TCG5
经济 务实
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
√
与以往定位过程不同，成本也否定了一些客户。
万科·标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本 • 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
销售净利率
转化成量化的数据要求
万科规划方案设计任务书(模板)
万科规划方案设计任务书(模板)应附图：市政管线图2 规划设计的基本原则2.1 项目定位2.1.1 项目的市场定位2.1.2 项目形象定位2.1.3客户定位2.1.4价格定位2.1.5产品定位2.2 物业发展计划2.2.1．差异化策略2.2.2项目主题2.2.3规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）2.2.4景观方案设计建议2.2.5产品户型配比组合建议2.2.6户型创新建议2.2.7建筑形式、建筑品质及外立面建议2.2.8小区配套建议2.2.9提升房屋舒适度方面的建议2.2.10道路交通组织建议2.2.11产品生态环境建议3概念设计研究结论3.1 概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。
3.2 设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.3经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表综合经济技术指标表填表人：填写日期：年月日3.4 规划方面的结论3.4.1 用地布局(1) 功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图(2) 空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片3.4.2道路交通应附图：交通分析图(1)主入口位置(2)人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流(3)停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量(4)公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等(5)班车车位应附文：明确位置和数量3.4.3 开发分期(1)分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图(2)首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求3.4.4 组团管理(1)物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元(2)低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图(3)高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求3.4.5 环境景观(1)景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素(2)景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图（3）景观设计方向和总体要求3.5 单体方面的结论3.5.1 公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图3.5.2住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图3.6 技术方面的意见3.6.1 土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图3.6.2 日照分析方案应附图：日照分析图3.6.3 技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求4 方案设计需要解决的主要问题4.1 规划方面的问题4.1.1 用地布局(1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计4.1.2 道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求(3)满足公交车与班车停放要求(4)满足消防要求(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计4.1.3 销售分期(1) 首期销售产品的合理搭配（标杆产品与现金流产品）(2) 首期销售卖场销售氛围的营造(3)分期设计应综合考虑以下因素：a.满足分期的期数、面积、位置要求b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理模式的可行性d.分期开发时施工组织的可行性e.分期开发时道路系统的可行性4.1.4组团与管理(1) 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计(2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等(3) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计4.1.5环境景观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性(4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等(5)现状景观的利用方式(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析4.2 单体方面的问题4.2.1 会所单体方案设计4.2.2商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用4.2.3学校、幼儿园总图布置4.2.4首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型4.3 技术方面的问题4.3.1 日照间距设计4.3.2 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）4.3.3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等4.3.4 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本4.3.5新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等4.3.6其它技术意见在规划方案得到体现4．4 成本建议4．4.1 建安成本要求4.4.2 管线成本要求4.4.3 小区配套成本要求4.4.4 景观成本要求5 设计成果要求5.1 设计成果5.1.1 图纸请一律按A3规格印制、装订成册，每个方案请提供设计文本12套。
万科房地产开发全流程
白云山东板块
白云大道板块南湖板块
越秀城区 旧城区板块
天河板块
天河板块 天河东圃板块 珠江景观板块 珠江景观板块 海珠板块 芳村板块一、宏观
经济 二.城市 规划 三.房地 产市场 四.重点 配套要素 五.土地资 源及市场
华南板块
黄埔板块
城市地图范例
黄埔区
1前置工作 2项目发展 前置工作
增 槎 路
某城市花园客户定位和产品设计建议
年龄：集中在25-30岁左右； 学历：普遍较高，一般为本科学历甚至更高 家庭人口为2人左右；一般都未婚或者已婚无子女 家庭年收入：5万以上，目前以租房或居住单位宿舍为主 职业：主要为高科技、教育行业或效益较好的国有企业等 职务：一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师 区域：主要集中在XX周边地区、科技一条街及高等学校 • 户型配比：多层2房90平， 229套；小高层4房160平60 套…… • 会所：健身中心200平、 棋牌室200平、酒吧200平 • 商业：面积7千—9千平米， 为超市等生活用品店和陶 吧等特色店
项目施工阶段
项目 部
物业 客户 销售 公司 中心 部
销售管理阶段
入伙保修阶段 物业管理阶段
1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。 2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。
说 明
1前置工作
2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
4%
0%
上班方便
成家
子女教育
父母养老
形象
随着客户的成熟，需求发生了明显的差异，同一种方式不可 能满足所有的客户。 将客户区别对待，对不同的客户提供不同的产品，是提高客 户满意度的根本手段。
地图编制方案
地图编制方案1. 简介地图编制是指通过采集、整理和处理地理信息数据，将其制作成具有地理位置信息的图形表现形式。
地图编制方案是指根据需求和目标制定的用于指导地图制作工作的计划和步骤。
本文将分析地图编制的重要性，介绍地图编制的基本步骤，并提供一个地图编制方案的模板。
2. 地图编制的重要性地图编制有着广泛的应用和重要性，它可以帮助人们更好地理解和利用地理空间信息。
以下是地图编制的一些重要性：2.1 提供空间可视化地图编制可以将地理信息数据以图形化的形式展示出来，使得人们能够更直观地理解地理现象和地理空间关系。
通过地图，人们可以了解地理现象的分布、变化趋势以及相互关系，从而更好地进行地理分析和决策。
2.2 支持决策制定地图编制提供了空间信息和地理分析结果，可以支持政府、企业和个人进行决策制定。
例如，地图可以帮助政府规划城市发展、优化交通路线，帮助企业确定市场布局和销售区域，帮助个人选择出行路径等。
2.3 促进信息共享和交流地图编制可以将地理信息以可视化形式发布出来，方便各类用户进行查阅、使用和交流。
地图可以作为一种通用的信息表达方式，不受语言和文化的限制，可以促进不同地区、不同领域之间的信息共享和交流。
3. 地图编制的基本步骤地图编制涉及多个步骤，包括数据采集、数据处理、地图设计、地图制作等。
以下是地图编制的基本步骤：3.1 数据采集数据采集是地图编制的第一步，它涉及到收集和获取地理信息数据。
数据采集可以通过多种方式完成，包括实地调查、卫星遥感、航空摄影等。
根据地图的目标和需求，选择合适的数据采集方法，获取所需地理信息数据。
3.2 数据处理数据处理是将采集到的地理信息数据进行整理和加工的过程。
数据处理包括数据清理、数据整合、数据转换等步骤，旨在提高数据的质量和适用性。
数据处理可以使用GIS（地理信息系统）软件来完成。
3.3 地图设计地图设计是指根据地图的目标和使用场景，设计地图的外观和布局。
地图设计需要考虑地图的主题、比例尺、符号表示、颜色选择等因素。
万科七步定位法
来自公司总部
1、城市主席 2、地区市场副主席 4、室内空间设计师 5、城市建筑副主席 6、城市销售副主席
3、公司设计师 7、建筑成本经理
帕尔迪之道
我 们 复 制 什 么 ； 如 何 复 制
18
向帕尔迪学习之四：产品目录
低档
中档
高档
TCG1 TCG2 TCG3 TCG4 TCG5 ……
帕尔迪之道
向帕尔迪学习之五：7步法
13
➢ 供应链垂直整合
市场策略
产品策略 客户服务策略
运营策略 土地策略 供应链策略
帕尔迪之道
已经了解很多
学习的关键： 如何做
并非差距所在
14
向帕尔迪学什么
1、发展历程、成就 2、策略、成功关键要素
外在业绩表现
1、与客户细分对应的产品系列 2、提高满意度所采取的措施
3、工厂化实施的步骤 4、适应战略的组织结构 5、战略执行的管控流程与方法
பைடு நூலகம்
服客我 务户们
的给 问客 题户 ；提 我供 们什 如么 何服 改务 进； 我我 们们 的如 产何 品解 19 和 决
1、售前客户接待 2、框架落成参观 3、成品参观 4、交付3个月后质量检查 5、交付11个月质量检查 6、交付23个月质量检查 7、交付35个月质量检查
售前：需求沟通
售后-入伙前： 品质、使用方式沟 通
入伙后： 客户体验沟通
万科的七步定位法
20
基于客户细分和价值定位的产品定位流程---产品定位方法
客户细分 地块扫描/土地属性研究
土地与目标客户匹配
竞争研究
项目初步定位 产品测试
需求价值排序
产品设计流程
21
城市地图制作思路(打印版)050728
片区交通情况
城市快速交通
确 定 重 点 投 资 片 区
片区配套情况 定性指标 规划发展定位
地铁及轻轨 医疗、教育、购物、体 育设施等
重点片区
片区发展历史特征 指标选择 片区环境质量情况
居住区、商业区等 传统饮食区、名胜古 迹、自然景观等
定量指标
。。。。。。 片区开发销售在行政区划中所占比例
机会片区
制作“城市地图”的步骤
比较: 定量指标 分析: 定性指标
城市中的重点投资的行政区划
逐 步 聚 GDP
确 定 重 点 投 资 行 政 区
行政区划的总 体经济指标
人口总量 人均可支配收 入 结婚登记量 近年开发量
量化指标
重点发展行政区划
指标选择
行政区划的行 业经济指标
机会组团
定量指标
竞争环境
通过片区内不同组团市政配套、生活配套、竞争对手情况、我公司项目情 况的比较，确定片区内各个组团的优先程度。
实施阶段一
确定重点行政区划阶段 资料收集工作为主
数据资料
行政区划总体经济指标
描述性资料
行政区划行业经济指标
行政区划可开发土地资源总量及 供应计划
城市规划中关于行政区划发展方 向及定位的描述
近年销售量 近年价格指数 趋势 近年投资额 。。。。。。
机会发展行政区划
定性指标
行政区划内可开发土地资源总量
城市规划发展方向及行政区划规划 定位的描述
根据各行政区域规划、总体经济情况、行业经济情况、可开发土地资源情况、 城市规划中关于行政区的发展方向及定位描述等，确定城市投资的重点区域和机 会区域。
实施阶段二
确定重点片区阶段
资料收集工作
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- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【万科城市地图专题】城市地图编制工作思路
2014-02-19房地产经理人联盟
◇工作阶段和最终成果
地图编制工作分两个阶段：
阶段一：先做试点,总结工作流程和方法
阶段二：推广至市内六区和其它重点区域，完成一级城市地图
地图编制要形成两个成果：
成果一：片区划分及对应细分客户分布图（用于判断各细分客户适宜区
域）
成果二：对应上图的土地资源供应图（用于判断合适的项目发展区域）
关键内容
四大块：
1.细分客户同土地的对应关系——地图制作理论基础（客户细分）
在天津的定量研究中尽可能将土地属性研究深化、定量；将各细分客户的差异在土地属性的特征方面体现出来。
2.分析各片区土地属性
实地调研了解研究片区的特征配套拥有状况，搜集其它资料并综合分析：根据特征配套的影响范围划分片区；根据土地属性，对应各细分客户，绘制城市地图。
3.验证市场上土地同客户的对应关系同地图是否吻合
搜集市场资料，通过对各片区典型楼盘的综合分析，结合典型楼盘的客户特征，验证客户地图工作结果，并总结分析。
4.调研各片区土地资源状况，为将来项目发展提供基础参考意见
以片区为单位，结合政府控规及市政建设计划，实地调研，了解分析各片区土地资源状况，为下一步项目发展做基础分析。
工作流程和相互关系
《万科城市地图》编制工作思路
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