万科城市地图——专为城市拿地之用
万科拿地全套评估策略
标杆万科拿地全套评估策略第一部分：万科城市进入策略研究方法☞万科的研究思想(一)大区域中的城市发展阶段☞万科的研究思想(二)以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市七次筛选确定目标城市我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区▌ 第一次筛选：中国城市梯级划分● 什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。
城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。
由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。
为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；● 城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；城市发展阶段与进入建议▌第二次筛选：集团发展要求▌第三次筛选：房地产市场价值实现潜力计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。
大连万科城市花园住宅使用说明书-规划及景观篇
大连万科城市花园一期规划及景观简介使用说明本说明书的结构可以最快、最清楚地为您提供所需信息。
大部分章节均有详细附图，同时针对附图内容进行说明，方便您对内容的理解。
结尾部分为附录，如在说明部分中您有不清楚的词汇、用语或标示，可以在此找到答案。
本说明书的大部分章节均适大连城市花园一期规划及景观设计，然而由于建筑的设计需要或由于其他原因，可能个别地方与实际情况仍有细微差别。
在满足国家及地方相关法规规范，不影响住户利益的基础上，恕不另行通知。
目录第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍产品分布规划分期第二章停车分布道路结构停车分布停车设施第三章配套分布配套分布配套说明第四章智能化系统分布小区智能化系统设计说明智能化系统功能配置第二篇景观篇景观说明材料说明第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍：万科城市花园位于大连市沙河口区西北路西侧，总占地130007平方米，总建筑面积18万平方米，分三期开发。
城市花园一期于2004年3月开工，建筑面积为6.6万平方米，以情景花园洋房、多层住宅为主，包含少量商业建筑。
本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。
在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反合同的前提下，本公司亦有权做出细部调整。
附图15 规划总平面图产品分布：大连城市花园一期的产品包括多层住宅、情景花园洋房。
红色位情景花园洋房、黄色为多层住宅..附图16 产品分布图规划分期：大连城市花园共分三期开发，三期开发的面积分别为6.6万平方米，6万平方米，6.6万平方米。
附图17 分期图第二章停车分布道路结构：万科城市花园道路结构分为三级，小区干道、步行商业街及商业街车行辅道为开放道路。
小区露天停车场道路及通向停车场的部分道路为限制车辆行驶道路，入口处设有磁卡门。
小区组团内道路为禁止车辆通行，特殊情况下允许消防车、救护车等车辆进入。
停车分布：万科城市花园有四种停车方式：独立车库、集中车库、停车场和路边停车，具体分布如下：停车设施：在路的中间设环岛，地下车库在进出口设置读卡器及挡杆，车库管理的射频卡采用一卡通相同的卡片。
万科地产战略地图及平衡计分卡绩效管理方案
增加客户价值（客户关系过程）
建立长期独特优势（创新过程）
学习和成长方面
受到激励和准备好的队伍
战略能力
战略技术
行动的氛围
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深圳万科战略地图
金地集团战略地图
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什么是平衡计分卡（BSC）（1） 平衡计分卡被《哈佛商业评论》评为75年来最具影响力的管理工具，它打破了传统的单一使用财务指标衡量业绩的方法。
顺驰平衡计分卡的六个关键
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平衡计分卡原理应用
翠屏山公司项目管理表格尚书房项目09年工作计划9＃、10＃地进度、付款（按周分解）9#、10＃地主体工程进度（截止12月15）河南顺驰项目开发时间节点横道图能够时刻反映项目的经营指标（销售额、回款、销售价格和面积；各种费用支出，如工程款、营销费用、管理费用等；项目动态成本变化情况）能够反映出公司各部门在该项目上的协调配合情况能够反映出项目的质量、进度等状态建议公司梳理建立：房地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准。
运作流程
设计管理
资产管理
监控管理
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平衡计分卡能够很好的进行绩效管理
财务方面
客户方面
流程方面
学习与成长
考核目的
考核指标
目标
具体措施
战 略
平衡计分卡能够将公司、项目、部门及个人进行统一管理
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集团3-5年战略规划
集团考核指标
集团本部考核指标
**公司考核指标
**公司考核指标
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什么是平衡计分卡（BSC）（2）
财务维度要在财务方面取得成功，我们应该向股东展示什么？
万科商业模式解析(ppt 101页)
2002 2003
2004 2005 2006 2007
2008
2009
2010
160.0% 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
按照30%的复
万科地产销售额 33.48 44.22 62.19 91.60 139.50 212.30 523.60 680.68 884.88 1150.35
行业持续繁荣，但 竞争已逐步转向内 涵式增长的比拼， 关注二次置业，同 时呈现前端价值链 进一步整合
房价不断走 高，刺激金 融机构贷款
房价自高位 持续回落， 销售萎缩
战后：1）经 济复苏；2） 城市化重新 上升；3）政 府“Housing Act”支持地 产建设
50年代末美国 房地产业第一 轮快速增长结 束，地区市场 开始趋向饱和
本报告是严格保密的。
从万科的发展战略说起
2004－2014战略目标
1. 净利润从2003年的5.4亿元增长到100亿元，增长18倍； 2.销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，增长15倍； 3.占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。
2005-2008战略目标
1.年均复合增长超过40％; 2.净利润从2005年的13.5亿增长到40亿； 3.销售额从2005年的140亿元增长到400亿元；
本报告是严格保密的。
一、适时而变的企业发展战略
本报告是严格保密的。
万科发展史上的四个阶段
阶段
1
时间
1988-1991
主要事件
介入房地产领域，形成了商贸、工业、房 地产和文化传播的四大经营架构，股份制 改造，A股在深圳证券交易所挂牌交易。
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准一、总则1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。
2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。
如中介代理机构的选择和运用等。
3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。
意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。
4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。
5、本标准遵循以下原则编制：营销与设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则；持续改进的原则。
6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。
7、本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
二、市场定位阶段操作指引及成果标准1.项目定位工作执行计划(1) 项目定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组;②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
③ 项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
(2)定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。
(3) 定位执行和审核计划根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2.项目基础资料(详见设计基础资料)(1)宗地区位与交通①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况② 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况(2)宗地基本指标宗地规划设计要点。
西安公司—万科翡翠国宾故事线的打造及落地
西安万科
故事线打造背景
万科翡翠国宾项目故事线核心任务
①西安万科开创性翡翠系产品树立标杆②实现突破区域价值壁垒
西安万科深耕10年，缺乏具 有城市影响力的标杆项目
西安市先后诞生诸多标杆项 目，万科急需拓展标杆项目
承载品牌影响力
万科长期缺乏高新布局，国 宾的出现给万科布局高新核
走进匠人世界，
活动重塑，生带活业信主仰。体
验匠人匠心
组织品各鉴种类高：端旅 行红酒活、动雪，茄带、名业车主、
古董、茶艺
领略讲高座端类生：活配
理财、风套水、投资
针对城市精英圈 层私密专属的高
雅品鉴
倡导高端的生活 方式，以各国国 家国宾礼遇的活
动为主
国宾大讲堂
邀请行业菁英任翡翠
营
课堂讲师，与业主交 流高端生活方式
去地产化媒体组合：正在按节点排期推送
西安城记
真叫卢俊
郎club
房地产广告精选
景观周
搜建筑
其他第三方媒体自发性报道
故事线推广落地 3、自媒体阵营，以官方媒体释放项目信息，全面解读项目故事线——国宾级五大身份资产配置，逐步亮相
官微：国宾道
当代人物
身份资产
朋友圈：项目价值解读
官微：线上发布会视频
故事线推广落地
销
活
动
国宾艺术之旅
以城市艺术、名胜、 人文会所为目的地， 为业主定制出行路线
城市艺术计划
以电影节、歌剧等艺术 欣赏类活动，为业主打
造当代生活方式
国宾风尚行
组织高端旅行活动，带 业主领略高端生活配套
，感受生活氛围
国宾私享会
针对城市精英圈层打造 私密专属的高雅品鉴
天津万科水晶城详解
天津万科水晶城详解（3）东丽湖成为天津人居中心的可能依照新总规中“一轴两带三区”的示意图，能够发觉，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。
中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家给予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。
这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。
现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在以后形成一体将是必定趋势。
因此有人大胆推测以后的都市中心有可能就显现在两地之间。
目前，在该区域内天津机场邻近差不多开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。
这些都将促进以后人口的大量迁移。
在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在那个地点，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。
目前，东丽湖地区差不多进入开发时期，部分具有前瞻眼光的置业者差不多开始关注这一区域。
而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。
以湖为中心不是没有可能。
在杭州，由于价格奇高，临西湖而住差不多成为一般人难以实现的妄图。
而在天津以后可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。
2、住宅郊区化的进展趋势二战后，西方老都市以地铁和高速公路为基础，显现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。
90年代初期，中国较发达的大都市北京、上海、广州相继显现住宅城郊化。
针对中产阶级以大规模小住宅为进展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。
因此随着天津的都市进展，住宅郊区化将会大规模显现，东丽湖正好迎来专门好的进展机会。
3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势直隶天津以后最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络差不多成型；自然环境十分优越，邻近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。
万科客户细分与产品定位
青年之家
2口的青年夫妻，或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值：自我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的 场所、休闲的地方
产品要求：临近休闲设施、生活方便、 好户型、喜欢的建筑风格
消费行为 消费动机
价值观 社会生存状态
B
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5000 1.2 90/130 3600
C
TCG5
经济 务实
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
√
与以往定位过程不同，成本也否定了一些客户。
万科·标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本 • 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
销售净利率
转化成量化的数据要求
万科七步定位法
来自公司总部
1、城市主席 2、地区市场副主席 4、室内空间设计师 5、城市建筑副主席 6、城市销售副主席
3、公司设计师 7、建筑成本经理
帕尔迪之道
我 们 复 制 什 么 ； 如 何 复 制
18
向帕尔迪学习之四：产品目录
低档
中档
高档
TCG1 TCG2 TCG3 TCG4 TCG5 ……
帕尔迪之道
向帕尔迪学习之五：7步法
13
➢ 供应链垂直整合
市场策略
产品策略 客户服务策略
运营策略 土地策略 供应链策略
帕尔迪之道
已经了解很多
学习的关键： 如何做
并非差距所在
14
向帕尔迪学什么
1、发展历程、成就 2、策略、成功关键要素
外在业绩表现
1、与客户细分对应的产品系列 2、提高满意度所采取的措施
3、工厂化实施的步骤 4、适应战略的组织结构 5、战略执行的管控流程与方法
பைடு நூலகம்
服客我 务户们
的给 问客 题户 ；提 我供 们什 如么 何服 改务 进； 我我 们们 的如 产何 品解 19 和 决
1、售前客户接待 2、框架落成参观 3、成品参观 4、交付3个月后质量检查 5、交付11个月质量检查 6、交付23个月质量检查 7、交付35个月质量检查
售前：需求沟通
售后-入伙前： 品质、使用方式沟 通
入伙后： 客户体验沟通
万科的七步定位法
20
基于客户细分和价值定位的产品定位流程---产品定位方法
客户细分 地块扫描/土地属性研究
土地与目标客户匹配
竞争研究
项目初步定位 产品测试
需求价值排序
产品设计流程
21
上海万科地杰b地块企划定位报告30pXX年城市综合体
市综合体
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2020/11/3
上海万科地杰b地块企划定位报告 30pXX年城市综合体
•这里，万众瞩目，备受追捧
•似一块巨大的磁场， •源源不断的吸纳能量与资源
•成就价值之巅峰
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上海万科地杰b地块企划定位报告 30pXX年城市综合体
•以文化韵味提升项目调性，形成价值提升
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上海万科地杰b地块企划定位报告 30pXX年城市综合体
•现场提升七 引进名校幼儿园，12年链接式教育
•为持续传播本案名校的价值点，建议当前小区的幼儿园引进名校， •形成真正的12年链接式全程教育，利于后期以名校概念包装， •打动看中教育的高端客源
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上海万科地杰b地块企划定位报告 30pXX年城市综合体
•现场包装价值提升
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上海万科地杰b地块企划定位报告 30pXX年城市综合体
•根据市场结论和企划定位，我们建议对现场阵地 •进行全面包装，最大化提升项目价值
•全面展现大盘的精神气场 •以高端成熟的展示打动客户
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•奥迪、凯迪拉克、雷克萨斯4S店 •……落子于此
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上海万科地杰b地块企划定位报告 30pXX年城市综合体
•一条地铁，足以振奋上海
•——这里，三轨交汇
•内环、中环、外环
•——这里，三环相近
•上中路隧道、龙耀路隧道、西藏南路隧道
•——架起浦东浦西的桥梁
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上海万科地杰b地块企划定位报告 30pXX年城市综合体
•现场提升二 打造特色商业街
•提前展示本案的商业资源，与品牌商家签署协议入驻， •将20000平米的商业街包装为区域内独一无二特色商业街 赋予商业街文化的底蕴，未来的传承性
万科十七英里定位策略报告.pdf
据说，“万科１７英里”是唯一获得王石称许的项目，而且在深圳，也是卖得很贵的别墅，从开始的１８０００元／平方米到现在的２６０００元／平方米。
印象中，万科擅长在郊区拿地，营造独树一帜的“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列，而这系列产品定势又反向指导万科日后的拿地方向、建筑设计和营销策划，使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。
然而，当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下１７英里三面环海的６．７万平方米临海坡地，一切似乎都发生了变化。
该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度，这将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外，对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。
结果１７英里没有令王石失望：■２００４年３月１９日，“万科·１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
■２００４年７月１０日，“万科１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。
■“２００５年度中国别墅１００强”评选，万科．１７英里项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。
■编辑 陈伟文万科十七英里【王石的梦想】王石的梦想——加州１７英里——深圳梧桐山——盐田小梅沙——大鹏生活——徒步海岸——急行军——野营——露宿——篝火——晨雾——听潮——看海——日出——拾贝——登山——滑雪——烧烤——游泳——晚宴——沙滩运动——漂流——绕暗礁——垂钓——ＰＡＲＴＹ——摄影——喝啤酒…… 总之，１０年后的小梅沙，可能就是明天的蒙特里半岛；１０年后的盐田，可能就是今天美国的１７英里。
ＣＯＮＴＥＮＴＳ目录选址研究一、寻找房地产开发的下一块“奶酪”．．．．．．．．．．．．．．．８二、深圳最稀缺的地段．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１０三、拿地利弊辨证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１１定位研究一、市场分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５二、产品定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６三、目标购买群定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８四、案名选定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１９开发策略一、万科投融资战略变革历程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２２二、１７英里信托开发策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２３规划设计一、规划理念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２６二、交通与消防系统处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２７三、配套设施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２７建筑设计一、多拼并联别墅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３０二、双拼并联别墅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３１三、高层公寓住宅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３２景观设计一、总体景观设计思路．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３５二、ＳＥＡ ＨＯＵＳＥ——１７英里景观语言．．．．．．．．．．．．．．３６营销策略一、低调营销＋小众传播．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４０二、ＣＬＵＢＨＯＵＳＥ ＶＳ ＰＡＲＴＹＬＩＦＴ推广理念．．．．．．４１三、广告策略——“让业主与公众保持距离”．．．４３四、华南首个信托营销．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４３万科·１７英里项目概况“万科·１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
万科杭州勾庄景观概念规划
RIVER
钱
塘江
+ QIANTANG
滨江区
BINJIANG DISTRICT
+ 萧山区 XIAOSHAN DISTRICT
杭州万科+艺普得/VANKE HANGZHOU + IPD 勾庄居住区景观概念规划/GOUZHUANG RESIDENTIALCONCEPT MASTER PLAN
Site Context 周边环境
Human Scale/ 特色景观 Oasis/ 家 . 绿洲 Building V.S Nature/ 特色景观 Ldentity/ 特质.共识
Precedent Visit Summary 项目考察结论
杭州万科+艺普得/VANKE HANGZHOU + IPD 勾庄居住区景观概念规划/GOUZHUANG RESIDENTIALCONCEPT MASTER PLAN
++ 余杭区政府
YUHANG DISTRICT GOVERNMENT
余杭区
YUHANG DISTRICT
大 运河
+ 良渚国家考古遗址公园 LIANGZHU NATIONAL ARCHAEOLOGICAL PARK
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杭州市区工作
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Open Green Space Framework 开放空间规划
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万科的加法和减法_邬玮
之后，一定是蒸馏水的天下。１９９１ 年
置方面考虑，万科人力资源９５％在房
万科出资购入“怡宝”５１％ 的股份。万
地产，资本 ９０％也在房地产，选择房
科买下“怡宝”时，它的产量非常小。
地产是顺理成章的事。第二个是从行
万科买后，卖掉了碳酸饮料生产线； 万科投资的房地产项目之一 从德国买进了蒸馏水生产设备。三年
出的更多一些。
强的出路只有两种：要么专业化、要
王石在《谁给万科把把脉》中说：
当时万科的思路与中国大多数企 么多元化。诺基亚是走专业化道路的 “ＧＥ 多元化成功的背后是韦尔奇和ＧＥ
业别无两样，什么赚钱做什么，由此 典范，大部分成功的企业选择的是诺 精心构造的业务管理制度系统以及卓
扩张成为一家典型的多元化企业。与 基亚道路而不是 ＧＥ 道路。
23 ＥＣＯＮＯＭＩＣ ＨＥＲＡＬＤ Ｎｏｖ．２００４
封 面 报 道 ＣＯＶＥＲ ＳＴＯＲＹ
“怡宝”在国内率先开发出了蒸馏水。
４０ 亿元，不可能都超常的发展，否则
当时，深圳和南方市场上卖得最好的
经营存在很大的风险。万科选择房地
饮料是矿泉水。但万科判断，矿泉水
产业务的理由很简单：第一从资产配
７．２ 岁，万科如今已经２０岁， 所以刚开始时万科的生意非常好做， 要有进口配额，所以刚开始能做的公
可谓辉煌。作为中国房地产 曾经在国内录像机专业市场占到６０％ 司很少，利润率非常高，最高时曾达
业的一个典型样本，对万科 的市场份额。
到 ２００％。
过去二十年的发展历程，人
万科希望自己能在流通领域有所
但是有超额利润的东西大家都会
地域经营之路。上海万科城市花园是
地产的企业。 １９９３年这一年对于万科来说是非
天津东丽湖·万科城详细介绍
天津东丽湖·万科城详细介绍天津东丽湖·万科城一、项目概述1 、项目概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔水面，充足地热资源，丰富水产，良好空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展一个生态建城理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分整体，综合考虑社区多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久住宅区热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体功能齐全完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区交通联系十分密切，距天津市中心车程3 0分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好药用价值，还有美容、理疗等功能。
(1)天然环境东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大环境调节气候。
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城市地图决策报告结构提纲
1、城市片区战略
1.1片区划分与片区选择
[精度要求]
要求有城市片区的划分，以及展示出对重点发展片区的判断。
[示例]
核心战略片区战略潜力片区关注片区
1.2该项目在城市中的位置，位于片区属性
[精度要求]
标出项目在城市所在的位置，同时叠加各属性片区划分。
[示例]
2、城市规划
[精度要求]
详细描述分析项目有关的城市规划内容。
包括相关城市规划图片，说明文档等等
[示例]
3、土地基本情况
3.1.土地四至及基本情况
[精度要求]
标出土地的红线。
并辅以四至现状照片。
照片附有文字说明。
土地上需要标明土地面积、容积率等
[示例]
示例1、土地红线
示例2、土地情况
示例3、周边情况
3.2.周边配套情况及景观资源
3.2.1.交通配套
[精度要求]
标出土地四周的主干道路，周边的公交线路情况，适于私家车出行的道路情况，项目周边的地铁/轻轨情况，重点配套辅以照片。
标示出对地块有重大影响但位置较远的高速公路、铁路等其他出行交通需要说明的事项，重点配套均须辅以照片。
[示例]
3.2.2.商业配套
[精度要求]
标出项目周边三公里以内的超市，大型百货，便利店等商业配套位置、说明基本情况，重点配套辅以照片。
[示例]
3.2.3.教育配套
[精度要求]
标出项目周边三公里以内的中小学，幼儿园等教育配套的位置、说明等级与基本情况，重点教育配套辅以照片。
标出距离项目较远但对项目有影响的大学或其它教育设施。
说明基本情况，重点教育配套辅以照片。
[示例]
3.2.
4.医疗配套
[精度要求]
标示出项目周边三公里以内的综合医院、诊所等医疗配套的位置、说明等级及基本情况，重点教育配套辅以照片。
标示出三公里外对项目有重大影响的相关医疗配套如大型综合医院、专业医院等。
说明基本情况，重点教育配套辅以照片。
[示例]
3.2.5.景观资源
[精度要求]
标示出项目周边三公里以内的景观资源位置，描述基本情况、稀缺性。
重点景观资源辅以照片。
标示出三公里外对项目有重大影响的景观资源。
重点景观资源辅以照片。
[示例]
3.3.地块特殊因素说明。
（拆迁交地说明）
[精度要求]
标示出地面现状，现有需拆迁情况，未来交地分期情况。
标示出是否存在高压线，待拆除的地下管线等影响项目开发因素， 标出是否存在市政代征地，绿化带等
[示例]
示例：地块交地状况
示例：高压线情况
3.4.项目周边废水、废气、噪音以及其他红线外不利因素说明
[精度要求]
标示出项目周边存在的废水、废气等污染源位置，可能的噪音源位置，说明相关情况。
重点污染源配以照片。
标示出其它红线外不利因素位置及说明。
[示例]
3.5.水、电、气等市政配套现状以及解决办法
[精度要求]
说明水、电、气等市政配套现状以及解决办法
[示例]
4、土地市场
4.1.周边可比地价
[精度要求]
标示出目标地块地价。
标示出近年出让的与目标地块位置或类型类似地块出让情况，包括面积、容积率、出让价格、受让方等
[示例]
4.2.存量土地分布
[精度要求]
标示出目标地块周边存量土地分布。
说明分析该片区未来土地出让趋势
[示例]
5、周边市场状况
5.1.竞品比较
[精度要求]
标示出目标地块周边以及同类型在售项目情况。
包括价格、销售速度、主要客户类型 [示例]
5.2.市场综述
[精度要求]
对于项目周边市场、客户的基本认识。
项目初步的客户定位结论
[示例]
城市地图决策报告形式：
以上信息按顺序整理进入收藏夹，最终统一生成索引文件，
索引文件制作及其它城市地图平台技术问题，请见：
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（用于日常阅读使用，以及最终报决策的文件生成）
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（用于项目发展人员的日常数据录入维护）
集团企划部
2007年4月23日
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