龙岗区城市更新拆除重建类项目改造实施主体确认工作程序
深圳市龙岗区城市更新申报流程
原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新； 或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
难点解释： 政策目地的是为了贯穿，城市更新办法中的“公众参与”的原则，但是实际上按照各股份公司《公司章程》大多数股份
公司的股民代表大会已经有权决定公司资产处理等重大决定权，并且按照各股份公司对于股份民代表推举原则至少每一户一 个股民代表，这样已经完全保证了全体公民的参与性，同时也是符合法00平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000，如 此就会出现公建用地不足问题。 2、假设某更新单元50000平方米 （全部不合法）贡献用地16000平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000， 如此就会出现公建用地剩余问题。
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述
地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。
本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。
关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。
同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。
一直都是创新不断，改革不止。
截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。
2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。
通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。
（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
龙岗区城市更新政策文件汇编
龙岗区城市更新政策文件汇编目录关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 (2)深圳市城市更新办法 (11)《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读 (25)龙岗区拆除重建类城市更新项目操作基本程序 (30)龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施 (37)关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施的通知 (42)龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行） (48)关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见粤府（2009）78号各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2009年）》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。
一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性（一）改革开放以来，我省经济社会得到快速发展，综合实力实现历史性跨越，至今已连续23年经济总量排名全国第一。
在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。
立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
（二）“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。
必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。
20100912龙岗区土地储备整理、拆迁补偿及历史遗留问题规定整理(调整后)
龙岗区土地储备整理的相关规定 (1)关于印发龙岗区城市化转为国有已作适当补偿未出让可建设用地移交入库工作方的通知 (1)关于印发龙岗区城市化转为国有未出让土地清理工作方案的通知 (9)关于进一步加强龙岗区城市化转为国有土地日常管理的实施意见 (13)深圳市龙岗区人民政府关于进一步加强土地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见 (16)关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施的通知 (29)龙岗区拆迁补偿的相关规定 (31)关于印发龙岗区实施《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》若干规定（试行）的通知 (31)关于印发《龙岗区大鹏下沙整体搬迁补偿安置实施细则》的通知 (41)关于印发《龙岗区拆迁补偿安置工作奖惩办法》的通知 (45)关于加快龙岗区老屋村改造的实施意见 (48)关于印发《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行） (51)深圳市龙岗区城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法 (60)深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 (64)关于印发龙岗区原村民统建项目建设工作方案的通知 (67)深圳市龙岗区旧村镇改造实施原则与规定 (71)龙岗区历史遗留问题的相关规定 (78)关于印发龙岗区农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作方案的通知 (78)龙岗区农村城市化历史遗留违法建筑信息普查公告 (85)关于印发龙岗区违法建筑销售行为集中专项整治工作实施方案的通知 (85)关于开展龙岗区城市化转地土地遗留问题处理工作的通知 (89)中共深圳市龙岗区委深圳市龙岗区人民政府关于查处违法建筑和违法用地的意见 . 89 龙岗区土地储备整理的相关规定关于印发龙岗区城市化转为国有已作适当补偿未出让可建设用地移交入库工作方的通知深龙府办〔2009〕10号各街道办，区府属有关单位，驻龙岗处以上有关单位：《龙岗区城市化转为国有已作适当补偿未出让可建设用地移交入库工作方案》业经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
城市更新项目操作程序
城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。
后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。
第一，项目现状。
我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。
这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。
这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。
另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。
房屋性质他有不一样的操作方式、方法。
再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。
如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。
权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。
我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。
企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。
深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。
合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。
合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。
改造实施主体确认工作程序问答
改造实施主体确认工作程序问答1. 申请确认改造实施主体需要满足哪些条件？答：申请确认前，申请确认范围内需满足一下三个基本条件：（1）改造项目的更新单元规划（或专线规划）已批准，市更新办已核发了审批批复；（2）申请确认范围内所有土地、地上附着物已完成收购补偿协议签订；（3）除因项目实施需要而保留的建筑物外，其它地上附着物已全部清拆完毕。
2. 整体项目不能满足条件，而某个分期满足条件的，可否申请确认？答：可以按照更新单元规划的分期进行分期申请确认，原则上应从首期开始，按更新单元规划规定分期顺序申请确认。
3. 为什么要进行申请范围放点？答：因各项目规划编制过程中，拆迁范围都未测点，而且周边公共设施和项目实施时序不同，规划拆迁范围与已完成拆迁的用地现状一般都存在差异，因此在申请确认时一定要按完成拆迁协议签订的土地和建筑物现状进行现场放点，并提供放点报告。
4. 申请确认范围放点应注意哪些问题？答：范围内所有土地和地上附着物应都是申请单位完成收购的，方可纳入申请范围。
比如，个别项目由于公共设施先行实施，政府完成拆迁补偿的物业就不应纳入确认范围；个别项目因规划调整将现状市政道路改成建设用地的，该道路未向政府主管部门收购的，在申请确认范围内应将现状市政道路剔除。
5. 地上附着物测绘报告应注意哪些问题？答：按照《关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施的通知》（深龙府办〔2010〕10号）精神，“为推动单一权利主体或多个权利主体通过协议方式形成单一主体推进城市更新项目的实施，对移交政府规划公共设施用地的物业补偿费用，在项目土地出让后，区政府根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）规定的标准给予适当补偿，但该补偿应扣减土地出让时移交公共设施用地上物业补偿所抵扣的应缴地价，且不超过市政府返拨给区政府的该更新项目地价收入（该地价收入已扣缴养老保险金、水利基金、农业土地开发金、建设用地土地有偿使用费、廉租住房保障资金等相关费用）。
深圳市拆除重建类城市更新方案操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
龙岗区城市更新工作指引
2
龙岗区城市更新工作指引
第一章 总则
一、目的依据
为进一步规范龙岗区城市更新行为，明确部门职责权限及工作要 点，细化操作标准及技术指导，提高城市更新工作效率，根据《深圳 市城市更新办法》（市府令第 290 号，以下简称《办法》）、《深圳市城 市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号，以下简称《实施细则》）、 《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定（》市府令第 288 号，以下简称《决定》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行 措施》（市府办〔2016〕38 号，以下简称《暂行措施》）以及有关政 策文件，制定本工作指引。
龙岗区城市更新工作指引
《龙岗区城市更新工作指引》
LONGGANGQU CHENGSHIGENGXIN GONGZUOZHIYIN
龙岗区城市更新局 2017.1新工作指引
第一章 总则 ........................................................... 1 第二章 城市更新单元计划申报与审批 ..................................... 3 第三章 土地、建筑物核查与处置 ........................................ 23 第四章 更新单元规划申报与审批 ........................................ 43 第五章 实施主体确认 .................................................. 54 第六章 用地管理 ...................................................... 57 第七章 建筑设计管理 .................................................. 70 第八章 附则 ......................................................... 107 第九章 附件 ......................................................... 107 附件一：龙岗区拆除重建类城市更新项目审批流程示意图 ....................................... 108
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法(试行
龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法（试行）第一章 总则第一条 为规范龙岗区拆除重建类城市更新项目（下称“更新项目”）专项监管资金管理，保障城市更新工作健康有序开展，实现公共利益，保护被搬迁权利人合法权益，减轻实施单位负担，根据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）和《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）等相关规定，结合龙岗区实际，制定本办法。
第二条 更新项目次期公共设施用地搬迁补偿、安置房过渡期补助、回迁房建设交付等事项涉及的专项监管资金管理工作，适用本办法。
第三条 更新项目专项监管资金应按照保障实施、适度监管、动态核算的原则开展监管账户设立、监管资金测算、注入和使用等工作。
第四条 龙岗区城市更新局（下称“区城市更新局”）负责制定更新项目各类专项监管资金的测算规则、账户管理规则、资金注入和使用规则等。
更新项目所在街道办事处（下称“街道办”）为专项资金监管单位，负责与被监管单位签订专项资金监管协议，并履行监管职责。
第五条 更新项目专项监管资金的被监管单位是已与社区股份合作公司签订意向合作开发协议的意向实施单位或更新项目实施主体。
第二章 专项监管资金构成和测算标准第六条 为实现监管目标，共设立三类专项监管资金。
（一）次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金，该资金适用于分期实施的更新单元，用于保障当期实施项目的次一期项目拆除范围内公共设施用地搬迁补偿资金到位充足；（二）回迁过渡费专项监管资金，用于保障项目当期被安置业主在过渡期的安置补助资金到位充足；（三）回迁房建设专项监管资金，用于保障项目当期回迁安置房建设资金到位充足。
第七条 次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金按照该期拆除范围公共设施用地上未签订搬迁补偿安置协议房屋的搬迁补偿成本确定，计算方法为：次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金=未签订搬迁补偿安置协议房屋的总建筑面积×单位面积市场参考平均价。
1 龙岗区城市更新实施办法修改
深圳市龙岗区城市更新实施办法（草案）第一章总则第一条【依据】为贯彻《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府令第288号，以下简称《决定》），规范龙岗区城市更新行为，明确部门职责权限，提高城市更新管理水平，提升城市品质，根据《深圳市城市更新办法》（市府令第290号，以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号，以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（市府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《龙岗区人民政府关于加强和改进城市更新工作的意见》以及城市更新其他规定，制定本实施办法。
第二条【适用范围】本实施办法适用于龙岗区城市更新工作。
第三条【领导小组职责】区政府成立区城市更新领导小组（以下简称区领导小组），负责领导全区城市更新工作，对城市更新工作的重大事项进行决策。
区领导小组办公室设在龙岗区城市更新局。
第四条【相关单位职责】区城市更新局是龙岗区城市更新的主管部门（以下简称主管部门），行使《决定》规定的职权，具体负责组织、协调全区城市更新工作。
区政府其他职能部门根据本实施办法履行城市更新管理职责。
辖区街道办应当依职责办理涉及城市更新活动的相关工作,积极维护城市更新工作的正常秩序。
第五条【总体目标】在四个全面战略布局下，坚持五位一体的发展思路，积极贯彻中央城市工作会议精神和推进供给侧结构性改革的总体要求，以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，以崇尚品质、追求卓越、打造精品、不留遗憾为指导方针，以加快建设深圳东部中心、打造“三心四区”为目标，以提高城市发展质量和提升土地节约集约利用水平为核心，结合强区放权工作要求，合理有序推进全区的城市更新工作。
积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，探索历史文化地区保护活化，逐步实现城市空间布局优化、产业转型升级、居住环境和条件改善，提升公共配套水平，提高基础系统支撑能力与城市安全保障能力，稳步提升更新实施率，实现城市多元、系统、有机更新，促进龙岗区的有秩序、高品质、可持续发展。
旧改项目流程及操作要点 深圳
其中集中商业一期启动为了提升项目商业客户对商 业的信心，也有利于提前招商，还建住宅和商业也 无法产生利润，因而为了达到启动区的资金收益基 本平衡需要一部分可销售的住宅来实现；
学校可以在中后期开发，也便于住宅的营销推广；
由于酒店一次性投入较大，资金回收较慢，因而不 建议在前期开发，为了确保项目的低风险运作，应13
大批项目同期进行，市场竞争激烈，龙岗区域客户 比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成 为其成败的关键；
部分龙岗边缘陌生区域的大型项目的开发（通常是
30万建面以上），其关键点在于如何提升区域价值，
通过各种手段进行区域的炒作和营销以更大的吸引
客户，提升片区价值，带来更大的利润，否则该类
大型项目难以获取足够的客户数量而影响项目的顺
旧改项目流程及此类项目操 作关键点研究
1
报告主要内容
一、旧改基本流程 二、旧改项目关键点研究
2
旧改基本流程（以龙岗区为例）
立项
拆迁阶段
项目开发建 设阶段
审批、公示 确定开发商
拿地
注：拿地之后进入项目开发建设阶段，流程与普通项目相同。 3
立项
审批、公示 确定开发商
拿地
旧改基本流程（以龙岗区为例）
住宅方面常见问题列举： 关于拆迁问题 还建面积与90平米关系 住宅形态问题
20
旧改项目关键点研究——住宅
• 关于拆迁问题
拆迁问题是旧改项目成败的重中之重；
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的 重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞 争策略的制定；
解决措施就是快速补偿、快速拆迁、避免“夜长梦 多”，因为随着旧改项目及城市化进程的推进，地 块低价很可能迅速提升，假如拆迁滞后，原住地居 民要求提高补偿金额，或者成为钉子户，则对项目 整体进度和开发投入造成重大影响，甚至导致项目 失败；
拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程
拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程精心整理，用心做精品21《<深圳市城市更新办法>实施细则》第三十四条：【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
精心整理，用心做精品3精心整理，用心做精品42《<深圳市城市更新办法>实施细则》第四十四条：【土地权属核查】单元规划制定计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地进行权属核查。
市规划国土部门对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其土地种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。
深圳市龙岗区城市更新项目签订城市更新单元规划制定计划申报委托协议的指导意见
深圳市龙岗区城市更新项目签订城市更新单元规划制定计划申报委托协议的指导意见在城市更新项目城市更新单元规划制定计划申报工作中，需要完成大量的前期工作，原农村集体经济组织的继受单位，即股份合作公司根据自身条件，可以选择通过与市场主体签订城市更新单元规划制定计划申报委托协议的方式，委托市场主体申报城市更新单元规划制定计划及城市更新单元规划。
本指导意见对股份合作公司与市场主体之间如何签订城市更新单元规划制定计划申报协议，以及在签订协议过程中应该注意的问题提供指导意见，供协议的各方参考。
协议的签订应经股份合作公司的董事会、股东代表大会决议，在股东代表大会达成改造意愿后，股份合作公司作为计划申报主体出具《授权委托书》，委托市场主体申报更新单元计划。
协议应报股份合作公司的主管部门备案。
一、双方当事人的基本信息双方当事人即为股份合作公司及市场主体，股份合作公司系部分拟更新改造区域的土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人，市场主体系被委托申报城市更新单元规划制定计划及城市更新单元规划的一方。
股份合作公司列为协议的甲方，市场主体列为协议的乙方。
甲、乙双方系法人，基本信息包括：名称、地址、电话、法定代表人及法定代表人证件号码。
二、序言1、甲、乙双方根据法律法规规定，协商一致达成协议。
2、城市更新项目所在地。
3、拟实施城市更新改造的原因、城市更新改造拟达到的目标。
4、协议双方达成协议的原则。
三、项目区域及现状1、拟更新改造项目区域整体范围（包含股份合作公司拥有所有权的房地产所在用地以及其他权利人房地产的所在用地），鉴于在城市更新单元规划制定计划申报前期阶段，拟更新改造项目区域整体范围图纸尚未报批确定，如果已初步制作项目区域范围图，可作为附件。
2、拟更新改造项目区域整体范围内的建筑物情况，公共设施情况。
3、协议的调整对象。
注意：股份合作公司只享有处置自己拥有所有权的房地产的权利，不能处置其他权利人的房地产，鉴于协议双方为股份合作公司与市场主体，故协议调整对象为拟更新改造区域中属于股份合作公司所有的房地产部分的城市更新单元规划制定计划的申报委托。