保利投顾-城市更新改造再运营案例剖析及启示
房地产市场的城市更新项目分析
房地产市场的城市更新项目分析随着城市化进程的不断推进，城市更新项目在房地产市场中起着越来越重要的作用。
本文将对城市更新项目进行分析，探讨其在房地产市场中的影响和作用。
一、城市更新项目的背景与定义城市更新项目是指在城市中对老旧、陈旧或没落的区域进行改造和重建，以提升城市环境、改善居民生活质量，并促进经济发展。
这些项目通常包括土地整理、建筑拆除、基础设施改善等方面的工作。
城市更新项目往往由地方政府牵头，并吸引了众多房地产开发商的参与。
通过与开发商的合作，政府可以有效地利用土地资源，提高城市整体规划水平和综合建设效果。
二、城市更新的需求和挑战城市更新项目的推进主要源于以下几个方面的需求和挑战：1. 城市市容提升：通过对老旧区域的改造，可以提升城市整体形象和市容，吸引更多的人流、资金和企业投资。
2. 居住环境改善：城市更新项目可以改善居民的居住环境，提供更好的居住条件和配套设施，提高居民的生活质量。
3. 经济发展带动：城市更新项目的推进可以带动经济的发展，刺激消费和就业增长，在一定程度上促进当地经济的繁荣。
城市更新项目也面临着一些挑战，如资金投入、土地征收、项目规划等问题。
在项目推进过程中，需要政府和开发商的密切合作，协调各方利益，确保项目的顺利进行。
三、城市更新项目对房地产市场的影响城市更新项目对房地产市场产生着深远的影响，表现在以下几个方面：1. 房产市场需求增加：城市更新项目提升了当地居住环境和市容，吸引了更多人口迁入，增加了对房地产的需求，推动了房产市场的发展。
2. 土地价值提升：城市更新项目使得原本陈旧的土地得到重新规划和利用，提升了土地的价值。
开发商通过收购和改造土地，可以获得较高的利润空间。
3. 投资机会增加：城市更新项目为投资者提供了更多的机会。
投资者可以通过参与项目推进和房地产开发，享受到项目带来的回报和增值空间。
城市更新项目的推进还对相关行业和市场链条产生着拉动效应，如建筑、物业管理、金融服务等领域都会受益于项目的进行。
关于城市更新与土地运营的几点思考——以广州市为例
二、 城市更新与土地运营有机结合的可行性
（ 一） 理 论 上 的 可 行 性
面积用作社 区和福利设 施。新加坡专 门设立 市区重
建局， 将 城市低效存量用 地空间的开发运 营交 由该
机 构统筹负责 ， 市 区重建 局通过 良好 的规划 以及有 效 的土地重新利用计划 和整体策划 ， 有效地 解决了 市 区拥挤 、 交通 堵塞 、 基 础设施 短缺 、 卫 生设备 不 足等一 系列 问题 ， 盘活 了市 区低 效存 量建设 用地 ，
专题 新 常 态 下 的 城 市 土 地 运 营
关 于城 市 更新 与 土 地 运 营 的几 点 思考
— —
以广州 市为例
口钟 威 广东锦福源投 资有 限公司 口江奇 广州市城市更 新局
城市更新是 当今世界各 国城市发展 面临的重 大 课题 。在广州新 一轮政府机 构改革 中 ， 应 转变传 统 依靠 “ 土地征 收一 政府 出让一 收取 收益”的土地 财 政 思路 ， 按照 “ 城 市更新 与土地运 营”有 机结合 的 新 理念 ， 发挥政 府主导作 用 ， 抓好城 市土地储备 与
成 片连 片运营 ， 充 分挖掘 城市低 效存量 用地潜 力 ，
节 约集 约发展智慧型城市 ， 带动先进产业转型升级 ，
改 善城 乡人居环境 和传 承岭南历史文脉 ， 走 出一 条
盘 活城市存量低效用地 的新路子 。
本、 产业 升级 、 功能优化 、 文化传 承”的原 』
镇存量 土地运 营与城镇 经济社会 可持续发月 合， 力争 改变地方 政府 过多依 靠 “ 土地 财
一
、
城市更新与土地运营有机结合的必要性
展模 式 。 这就为 以盘 活城 镇低效存量用地
浅谈城市更新实例分析
(4) 设计过程中与业主、配合单位密切协调和 沟通，用心设计。工程原投资估算约为亿元人民币， 最后结算总造价为7. 08亿元人民币，比原估计投资
节约了 0.92亿元人民币，既保证了效果又取得了良 好的经济效益。
通风条件。同时，项目在规划上注意衔接项目与周边 道路的关系，考虑晋江当地民风民俗，着力于将该片 区打造为环境优美、功能齐全、布局合理的城市住宅 区。 3.3.2 交通组织
(1) 交通以安全便捷为导向。各地块机动车出 入口均依托城市规划道路布置，通过规划路引入车 流，在基地内合理位置布置地下汽车库出入口位置。
延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。在欧美各国，城市更新起源于二
战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市发展的必经之路。
城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题 ，这些城市问题的产生既有环境方面
的原因，又有经济和社会方面的原因。
(4) 坚持“以人为本”的设计理念。从人居角 度出发，创造出生态居住空间及绿色生态环境。体现 城市环境对“人”的共生，前方处理好商业区、居 住区、建筑体量、建筑群轮廓线、开发强度、交通组
织、景观、基础设施配套等各项内容，用心营造灵动 和谐的城市脉络，打造环境优美、舒适温馨、尺度适 宜的办公、居住及商业空间。 3.2指导思想
4结语
城市更新强调保护延续地区居民的生活，鼓励居 民积极参与，建设和改善地块及周边的基础设施，提 升居民住房环境，以适应人们对美好生活的需要。做 城市更新的进程中，每个人都是参与者要对物质形态 环境做出反馈，外部环境也会反馈于每个人或事。最 终通过塑造一个具有地域特色城市空间形象的目的， 来提升城市的生活品质，去实现适应并促进城市更新 持续发展的共同目标。
城市更新 案例
城市更新案例城市更新是指对城市进行改造和升级，以提升城市的整体品质和功能。
下面列举10个城市更新案例，以展示不同城市在城市更新方面的成功经验。
1. 新加坡滨海湾花园城市更新项目新加坡滨海湾花园城市更新项目是一个综合性的城市更新项目，将滨海湾地区从一个废弃的港口区域转变为一个现代化的市中心。
项目包括规划和建设各种公共空间、住宅和商业建筑，以及人行道、公园和绿地等。
通过城市更新，滨海湾地区焕发了新的生机与活力，成为了新加坡的地标之一。
2. 伦敦奥运会遗产城市更新伦敦奥运会遗产城市更新项目是对奥运会场馆和周边地区进行的城市更新工程。
通过改造和升级奥运会场馆，伦敦成功将这些场馆转变为多功能的体育、文化和商业设施，成为了城市的重要活动中心。
这一城市更新项目不仅提升了伦敦的城市形象，也为当地居民提供了更多的休闲和娱乐选择。
3. 上海外滩城市更新上海外滩城市更新项目是对外滩地区进行的城市更新工程。
通过改造和升级外滩的建筑和公共空间，上海成功打造了一个现代化的滨江景观带，吸引了大量游客和商业活动。
外滩成为了上海的标志性景点之一，也为上海的经济发展和城市形象提供了重要支持。
4. 纽约高线公园城市更新纽约高线公园城市更新项目是将一条废弃的高架铁路改造为一个城市公园的城市更新工程。
通过改造和升级高架铁路，纽约成功打造了一个独特的城市公园，成为了城市居民休闲和锻炼的重要场所。
这一城市更新项目不仅提升了纽约的城市形象，也为当地居民提供了更多的户外活动空间。
5. 东京奥运会场馆再利用城市更新东京奥运会场馆再利用城市更新项目是对奥运会场馆的再利用进行的城市更新工程。
通过改造和升级奥运会场馆，东京成功将这些场馆转变为各种文化、体育和商业设施，提供了更多的娱乐和活动选择。
这一城市更新项目不仅推动了东京的经济发展，也为当地居民提供了更多的文化和娱乐设施。
6. 巴黎巴士底广场城市更新巴黎巴士底广场城市更新项目是对巴黎市中心的一个重要公共广场进行的城市更新工程。
北京新保利大厦运营案例
北京新保利大厦运营案例最新商业大厦（北京新保利）运营案例一、顶级硬件和位置不能保证出租率北京新保利大厦是一栋超甲级写字楼，位于东四十条桥西南侧，占地面积约2公顷，是中国保利集团在北京地产的倾心力作。
新保利大厦拥有世界上最大的柔索玻璃幕墙设施、国内首例竖向遮光石材百叶，集高档写字楼、博物馆及商业娱乐于一体。
保利艺术博物馆，在大厦中庭悬浮体内，在高档写字楼中兴建博物馆，这在国内尚属首次，在世界范围内也是极为罕见的。
2009年连同鸟巢、水立方、国家歌剧院等建筑被评为北京当代十大建筑。
除了硬件条件，新保利大厦更吸引客户的是它的地理位置。
●东四十条位于北京东二环，这附近集中了大量的外国使领馆，因此，很多跨国公司把驻中国办事处设立在附近●距离北京燕莎商圈、朝阳门商圈、王府井商圈、东直门商圈和CBD非常近，是金融企业、投资企业聚集的地方●楼下是北京地铁二号线，距离机场高速、地铁机场快线近在咫尺。
新保利大厦周边的这些跨国公司办事处、国内金融和投资企业有很多规模并不大，但是支付能力很强，它们对办公场所的需求主要是：●需要在CBD或使领馆区域办公，贴近客户和合作伙伴；●希望在甲级或超甲级写字楼办公，以提升企业形象；●公司或办事处只有几个或几十个员工，不需要太大的空间。
在这样的背景下，新保利大厦的第9层被作为商务中心，采用服务式办公室经营，总共有47间办公室、4个商务洽谈室、3个茶水间和1间会议室，总建筑面积为2003平方米(见图2-5) 。
新保利大厦商务中心于2006年年底正式对外营业，通过销售人员，同时也利用网络、中介门店等渠道，对外宣传并吸引客户人住，不过效果欠佳。
尽管拥有一流的写字楼硬件条件和绝佳的地理位置，而且充分满足了周边高端客户对顶级写字楼小面积办公空间的需求，但直到2009年年底，新保利大厦商务中心的出租率仅为60%。
二、策划改变命运的新保利大厦商务中心2010年年初，台湾地区一家上市公司收购了新保利大厦商务中心，原来的精装修、设施设备、雇员、客户都原封不动地保留了下来。
【总结】深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
【关键字】总结深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市革新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市革新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市革新处于“见物不见人”的状态城市革新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市革新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市革新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
2、以大拆大建为主导的城市革新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。
而在现行城市革新过程中，虽然革新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市革新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市革新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。
如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市革新建设，完善城市功能有待进一步探究。
3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同深圳市城市革新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市革新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市革新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过革新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益，基本上偏向于商业、住宅开发，对基础设施和公益事业建设不足，对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够，导致城市革新规则失序，公共利益受损、社会利益分配失衡。
PPP新机制下城市更新项目的实务风险
PPP新机制下城市更新项目的实务风险目录一、内容概括 (2)1.1 背景介绍 (2)1.2 研究意义 (3)二、PPP新机制概述 (5)2.1 PPP模式定义 (6)2.2 新机制的特点与优势 (7)三、城市更新项目特点与风险 (8)3.1 城市更新项目定义 (9)3.2 城市更新项目的特点 (10)3.3 城市更新项目的风险 (11)四、PPP新机制下城市更新项目的实务风险分析 (13)4.1 政策风险 (14)4.1.1 政策法规调整风险 (15)4.1.2 政府信用风险 (16)4.2 技术风险 (17)4.2.1 技术更新风险 (18)4.2.2 技术实施风险 (19)4.3 经济风险 (20)4.3.1 融资风险 (21)4.3.2 收益风险 (22)4.4 管理风险 (23)4.4.1 合同管理风险 (24)4.4.2 运营管理风险 (26)五、PPP新机制下城市更新项目风险防范与应对策略 (27)5.1 完善政策法规体系 (29)5.2 加强技术研发与应用 (30)5.3 优化融资结构与降低融资成本 (31)5.4 强化项目管理与运营能力 (32)六、结论与展望 (34)6.1 结论总结 (35)6.2 研究展望 (36)一、内容概括本文档主要探讨了在PPP新机制下城市更新项目的实务风险。
文章首先介绍了PPP新机制的基本概念和特点，然后详细分析了城市更新项目在此机制下的实务风险，主要包括政策风险、法律风险、财务风险、项目执行风险和融资风险等。
文章提出了应对这些风险的策略和建议，包括建立健全风险管理体系、加强项目前期调研和风险评估、完善合同管理、强化财务监管等。
还探讨了PPP新机制对城市更新项目的积极影响以及如何通过PPP模式推进城市更新项目的实施。
总结了PPP新机制下城市更新项目实务风险管理的重点和难点，强调了在实践中应关注的关键问题和应对措施。
1.1 背景介绍随着中国社会经济的快速发展，城市化进程不断加速，城市人口急剧增加，城市土地资源日益紧张。
城市更新背景下的TOD项目分析及启示
城市更新背景下的TOD项目分析及启示随着城市的不断发展和更新，交通运输也逐渐成为城市更新和建设的重要内容之一、其中，TOD（Transit-Oriented Development）作为一种城市更新模式，逐渐受到越来越多城市的青睐和追捧。
本文将对TOD项目进行分析，并提出相应的启示。
首先，TOD项目通常是以轨道交通（如地铁、轻轨等）为核心进行规划和建设的。
通过将交通节点与城市中心区域相结合，以轨道交通作为城市更新的核心枢纽，TOD项目旨在提高城市交通的便捷性和可达性。
相比传统的城市更新方式，在TOD项目中，人们可以更加方便地使用公共交通工具，减少了对私人车辆的依赖，有效缓解了城市交通压力，提高了城市交通的效率。
其次，TOD项目在城市更新中注重混合用途的开发。
传统的城市规划通常将商业区、住宅区和办公区等划分为不同的区域，并逐渐形成了“单一用途”的发展模式。
而TOD项目则将不同功能区域融合在一起，如在地铁站周围建设商业设施、住宅区和办公场所等，使其形成一个集居住、工作、娱乐等多功能于一体的综合区域。
这种混合用途的开发模式可以减少人们的出行距离，提高城市内部的可达性和便利性。
再次，TOD项目注重城市空间的紧凑和高密度。
在传统的城市更新模式中，由于地价和限制性规划等因素，往往导致城市新区域的扩张过度，形成了城市蔓延现象。
而TOD项目则强调城市空间的紧凑和高密度，通过将轨道交通和相关设施紧密整合在一起，有效利用土地资源，降低交通和运输的成本，实现城市发展和更新的可持续性。
最后，TOD项目对城市建设和规划提供了一些启示。
首先，城市更新需要注重公共交通的发展和建设，以提升城市交通的便捷性和可达性。
其次，城市规划和建设需注重混合用途的开发，形成多功能的综合区域。
再次，城市更新需要注重空间的紧凑和高密度，实现城市发展的可持续性和经济效益。
最后，城市更新应充分考虑人民群众的利益和需求，打造宜居的城市环境。
通过这些启示，可以为未来的城市更新和建设提供有益的借鉴和参考。
【城市更新】《城市更新(旧改-棚改)操作实务及风险防范》
《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》涂山青老师【课程简介】城改难！是房开企业共同的感受。
当前我国正处于城市化快速发展期。
快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。
面对巨大的市场，相关各方利益博弈也异常激烈──它到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的“山芋”？本课程中，房地产资深专家涂山青老师携长期经验积累，结合“十九大”提出的新观点新理论，紧扣“五大发展理念”，全面剖析城市更新最新政策要领，探讨城市更新过程中，棚户区、城中村改造领域的困难、挑战与机遇，教您把握城市更新运营趋势，梳理项目操作流程，分析项目影响因素，掌握项目操作的主要环节和流程，把握规律，创新方法，克服风险，理性作为！【学员对象】企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管【课程收益】1．认识城市化进程中旧改的现状和发展规律，分析问题和把握机遇2．剖析旧改项目操作流程与主要环节3．把握旧改项目营销方法与策略4．了解旧改项目过程风险，掌控风险，从容应对【课程特点】◆全真干货，倾囊相授。
精！准！狠！◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。
◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。
全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。
【培训时间】1～2天【课程主要内容】当前我国正处于城市化快速发展期。
一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。
保利集团案例分析
目录1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5保利集团1公司简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。
保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。
保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。
作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。
2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。
保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。
保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。
保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。
建筑企业投资的城市更新优秀案例
建筑企业投资的城市更新优秀案例那我得给你讲讲万科在上海的上生·新所这个案例。
你想啊，以前那地方就有点那种被遗忘的感觉。
但是万科一接手，就像是给一个灰姑娘施了魔法一样。
万科首先就保留了很多老建筑的特色，像那些有历史感的建筑外立面啊，都没乱动。
这就像是给老物件做了个精致的保养，既保留了原来的韵味，又让它能适应现代的需求。
然后呢，在功能布局上，那叫一个绝。
这里面有创意办公的区域，吸引了好多那种特别有想法的小公司。
就像一群充满活力的小蜜蜂，一下子把这个地方变得生机勃勃的。
而且还有很多文化艺术的空间，比如说办个艺术展览啥的。
你走在里面，一会儿能看到充满创意的现代艺术作品，一会儿又能感受到老建筑带来的那种历史沉淀，就像在时光隧道里穿梭一样。
再说说公共空间的打造，有那种特别惬意的小广场，种满了花花草草。
周围还有很多时尚的小店，像咖啡馆啊，小酒馆啊。
到了晚上，灯光一亮，人们坐在外面喝着咖啡或者小酒，那氛围，就像是在巴黎或者纽约的街头一样。
还有就是交通方面的规划，人和车走得那叫一个顺溜，就好像是给这个地方的血管都做了一次疏通，让整个区域都健康地运转起来。
万科通过这个项目，不仅让这个老旧的区域焕然一新，还让它变成了上海的一个新的网红打卡地，这就是建筑企业在城市更新里特别优秀的范例，就像一个大厨把一道普通的菜做成了米其林星级的大餐。
另外一个例子是成都的太古里。
远洋集团在这可真是下了大功夫。
太古里保留了传统的川西建筑风格，那些小青瓦坡屋顶，还有木质的格栅啥的，一下子就把成都那种慢悠悠又有文化底蕴的感觉带出来了。
但是呢，它又不是完全的老古板。
在这个传统的壳子里，塞进了很多国际大牌。
这就像是一个穿着唐装的时尚达人，传统和现代完美结合。
这里的街道布局特别有意思，不是那种横平竖直的，而是像迷宫一样弯弯绕绕的。
你逛街的时候，每转一个弯都能发现新的惊喜，可能是一家很有特色的潮牌店，也可能是一个布置得超级文艺的小书店。
而且啊，太古里的空间利用很巧妙。
城市更新案例
城市更新案例城市更新是指对城市中老旧、落后的建筑和基础设施进行改造和更新，以提升城市的整体形象和功能。
在全球范围内，城市更新案例层出不穷，每个城市都有自己独特的更新方式和成功经验。
下面我们将介绍几个成功的城市更新案例，希望能够为其他城市的更新提供一些借鉴和启发。
首先，伦敦的King's Cross地区更新案例。
King's Cross地区曾经是伦敦的工业区，但随着工业的式微，这一地区逐渐变得荒废和落后。
然而，通过政府和企业的合作，King's Cross地区进行了全面的更新和改造。
老旧的工厂建筑被改造成了时尚的办公楼和商业中心，废弃的铁路站也被重新设计成了现代化的交通枢纽。
如今，King's Cross地区焕然一新，成为了伦敦的繁华地带，吸引了大量的游客和商家。
其次，新加坡的滨海湾更新案例。
新加坡是一个小国家，但却以其城市规划和建设而闻名于世。
滨海湾是新加坡的一个重要地标，经过多年的规划和更新，滨海湾已经成为了新加坡的文化、商业和旅游中心。
这一地区的更新不仅仅是建筑和基础设施的更新，更是对城市形象和文化内涵的提升。
滨海湾集合了现代化的摩天大楼、绿色的公园和创新的文化设施，成为了新加坡的城市名片。
最后，悉尼的中央商务区更新案例。
悉尼作为澳大利亚的最大城市，其中央商务区一直是城市更新的重点。
通过政府和企业的合作，悉尼中央商务区进行了全面的更新和改造。
老旧的建筑得到了现代化的改造，城市交通得到了优化和提升，商业和文化设施也得到了完善。
如今，悉尼中央商务区焕然一新，成为了澳大利亚乃至整个南半球的商业和文化中心。
总的来说，城市更新是一个持续不断的过程，需要政府、企业和市民的共同努力。
成功的城市更新案例都是建立在合作和创新的基础上，通过更新和改造，城市得以焕发新的活力，吸引更多的人才和资源。
希望这些成功的案例能够为其他城市的更新提供一些借鉴和启发，让更多的城市焕发新的生机和活力。
城市更新改造再运营案例剖析及启示
城市更新改造再运营案例剖析及启示近年来，随着城市化进程的加快，城市更新改造已经成为了城市发展的重要一环。
通过对城市原有的老旧区域进行改造，既可以提升城市形象和品质，又能够改善居民的生活环境。
本文将分析几个城市更新改造再运营的案例，并总结出其中的启示。
首先，北京二环路的胡同改造是一个成功的案例。
胡同是北京城市的重要组成部分，原有的胡同地区面临着住户多、设施老旧等问题。
通过改造整合资源，修复老房子、安装电梯、完善公共设施，胡同改造后成为了既有历史文化底蕴又能提供现代化便利的居住区。
这一案例的启示是，在城市更新改造中要注重保护历史文化遗产的同时，也要充分满足居民的现代化需求。
其次，上海的滨江中心地区是一个成功的城市更新案例。
滨江中心地区原来是一个工业遗存区，通过整体规划和综合改造，打造成了一个现代化的商务和居住区域。
在改造过程中，重点注重了公共空间的设计和建设，使整个地区更具吸引力和活力。
这一案例的启示是，在城市更新改造中要注重公共设施和服务的提升，为居民提供更便利和舒适的生活环境。
再次，深圳的华强北商业区是一个成功的城市更新案例。
华强北原来是一个违建严重、环境脏乱差的区域，通过城市更新改造，华强北成为了全球知名的电子产品集散地。
在改造过程中，注重发展电子商务和绿色经济，提升了整个区域的发展水平和品质。
这一案例的启示是，在城市更新改造中要注重引进新兴产业和创新发展方式，推动区域经济的转型升级。
最后，广州的老城区改造是一个成功的城市更新案例。
广州老城区原来是一个典型的城市病区，经过多年的改造，老城区焕发了新的生机。
通过保护历史建筑和改善居民生活环境，老城区成为了一个充满活力和文化氛围的区域。
这一案例的启示是，在城市更新改造中要注重平衡保护和发展的关系，通过改善居民的生活环境提升整个区域的品质和形象。
综上所述，城市更新改造再运营是推动城市发展的重要举措。
通过分析以上几个案例，我们可以得出的启示是注重保护历史文化遗产、提升公共设施和服务、引进新兴产业和创新发展方式、平衡保护和发展的关系等。
国内城市更新政策及模式案例
国内城市更新政策、模式案例及企业分析目录核心观点 (4)一、城市更新基本情况介绍 (6)（一）发展现状及特点 (6)（二）主要类型 (7)（三）制约因素 (8)二、国内主要城市更新政策比较 (9)（一）珠三角区域 (9)1、总体方针及制度差异 (9)2、政策亮点 (11)（二）长三角区域 (12)1、制度特色及政策创新 (12)2、更新方式及类型 (13)三、典型案例 (14)（一）广州模式案例 (14)1、更新模式 (14)2、典型案例 (17)（二）深圳模式案例 (20)1、更新模式 (20)2、典型案例（含失败案例） (22)（三）佛山模式案例 (26)1、更新模式 (26)2、典型案例 (27)（四）上海案例 (29)四、企业介绍及模式特点 (30)（一）各房企进入城市更新市场 (30)（二）企业类型及特点 (32)五、结论及建议 (41)附1：厦门城市更新模式与政策 (42)附2：杭州城市更新制度和模式 (44)核心观点本文主线：城市更新现状—存在的问题（限制条件）—解决办法（模式案例）—实践检验（企业案例）—结论建议1、城市更新是城市“三旧”改造（“旧改”）的2.0版，城市已存现状和低效资产的盘活本质上均可视为城市更新活动。
在当下城市新增用地供应紧张、政策晦暗不明、拿地成本高企的情况下，城市更新将是沿海发达城市未来土地市场发展的可选路径，也是推动城市再发展的主要抓手。
综合整治、功能改变或者拆除重建是城市更新的三种最具代表性的活动类型，三种类型可大致分为全面改造和微改造两大方向，用何种类型主要受三个因素的制约：产权（变更）、用途（调整）、容量（变化）。
2、本文列举了一线的广深沪以及二线的工业城市佛山作为讨论对象。
四座城市的制度创新和政策破题都绕不开产权、用途和容量（容积率）三个核心因素，进而影响了其更新活跃度，从活跃度看，珠三角总体大于长三角，深圳、佛山高于广州、上海。
4、从现有项目案例看，各地大致分为两大风格流派：以广州为代表的政策推动型和以深圳为代表的需求拉动型，前者主要驱动力是政府目标下的财政力度；后者主要驱动力是市场利益下的内生动力。
城市更新需要有独具眼光的投资者参与——访世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理 李凌
0632016/10/18 总第230期通过改变物业形态，顺应产业发展，获得合理的地段收益城市更新需要有独具眼光的投资者参与——访世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理 李凌近年来，城市更新市场中出现一类重要参与者——机构投资者。
它们的出现，是经济规模扩大后，社会资金增量快速上升后的结果。
机构投资者如何看待城市更新的机遇和挑战？他们看待城市更新偏重于房地产物业本身的更新，根据不同阶段，可将其分为1.0、2.0及3.0版本。
“城市更新1.0版本是工业设施的城市更新；2.0版本是商业建筑的附加值提升；3.0版本是城市商业建筑用途的再探索。
”世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示。
商业地产投资趋势《上海国资》:商业地产投资近年来趋势如何？李凌:一是上海持续吸引最多国内投资趋势未变。
上海占全国房地产大宗交易投资总额的比例自2012年以来一直攀升，2015年达到了60%，虽然2016上半年回落至48%，仍占市场半壁江山。
上海的地产大宗交易来源于其市场化程度，供需两方面的成熟，包括可供交易标的的丰富与租赁企业的活跃。
所以，商业地产投资趋势之一是上海市场持续活跃。
趋势之二是，因为超六成投资流向运营难度较低的写字楼板块，于是，办公楼作为交易标的渐成主角。
从物业类型来看，由于受电商份额挤占，零售物业的前景充满挑战，且要求的经营专业性较高；而工业物流设施虽为各方看好，但目前市场可供投资的标的有限，竞争也愈趋激烈。
加上经济预期不明朗，且相对二线城市未成熟区域供应，投资者可能更趋于核心城市优质项目，尤其是办公物业。
《上海国资》:机构投资者如何看待城市更新的机遇？李凌:城市进入新常态发展，经济换挡、土地资源紧缺与集约式发展要求城市发展更加着眼于城市更新。
上海2040年更明确提到优化存量土地规划，加快存量办公用房改造。
城市更新包括综合整治、功能改变、拆除重建3种方式。
规划意义上的城市更新分为：第一类是大规模旧改，大多不良居住区开始；第二类是工业化国家中的城市再生，大多牵涉土地转性，如从工业区转到商业区的转化；第三类是重点需要提升功能的区域/楼宇，如中心区空心化、文化主导的复兴、土地二次开发、用地性质和功能的转换。
城市更新项目投融资模式实务及案例解析
收益构成分析
土地收益
城市更新项目中的土地收益是最常见的收益来源之一。通过拆迁和重新规划，项目开发者可以获得更多的土地资源， 然后以高价出售给开发商或政府，实现巨额利润。
开发收益
城市更新项目中的开发收益也是非常可观的。这些收益来自于房屋和建筑物的销售或租赁收入。在项目开发过程中， 开发者可以制定高价租金或房价，从而获得丰厚的利润。
合作开发
企业可以与地方政府或者项目开发者进行合作，共同进行城市更新 的开发与运营。这种方式可以优势互补，提高项目开发的成功率。
托管改造
企业可以接受地方政府或者业委会的委托，对旧城区进行改造和提升 。这种方式可以为企业带来一定的业务量和利润。
操作模式对比分析
市场化的城市更新项目
在这种项目中，企业作为开发商，主导项目的开发与运营。政府主要提供政策支持和土地 供应。企业需要具备较高的开发能力和运营能力，风险较大，但收益也相对较高。
政府引导的城市更新项目
在这种项目中，政府引导资金和资源，企业作为项目开发者或运营商参与其中。政府的作 用主要是提供政策和土地，而企业则需要提供资金、技术和运营经验。这种模式的的风险 相对较小，但收益也相对较低。
社会公益性的城市更新项目
在这种项目中，企业作为公益性组织的一种形式，通过参与城市更新项目实现社会公益目 的。例如，企业可以开展旧城区的改造和提升工作，提高居民的生活质量，但这种项目的 收益较低甚至可能亏损。
资金筹措与管理
确定资金筹措方案
城市更新项目需要大量的资金投 入，因此需要确定资金筹措方案 ，包括自有资金、金融机构贷款 、政府补贴等。
确定资金管理方案
根据资金筹措方案，制定资金管 理方案，包括资金使用计划、资 金监管、收益预测等。
《城市更新案例》课件
节能设计
采用节能材料和绿色建材 ，降低建筑能耗，提高建 筑能效。
绿色建材
推广使用可再生、可循环 利用的绿色建材，减少对 环境的污染和破坏。
绿色认证
鼓励建筑项目通过绿色建 筑认证，提高建筑环保标 准和可持续性。
社区参与在城市更新中的作用
居民参与
鼓励居民参与城市更新项目，反映居民需求和意 见，提高更新项目的针对性和满意度。
城市更新需关注文化传承
在城市更新过程中，应注重保护和传承城市的历史文化，避免过度 商业化对传统文化的冲击。
城市更新需加强公众参与
城市更新项目涉及居民切身利益，应加强公众参与，充分听取居民 意见，提高城市更新的社会认同度。
对未来城市更新的建议与展望
制定更加科学合理的城市更新规 划
在未来的城市更新中，应制定更加科学合 理的规划，注重整体性、协调性和可持续 性。
04
城市更新的未来趋势
智慧城市在城市更新中的应用
01
02
03
智慧交通
通过智能交通管理系统， 优化交通流量，提高道路 通行效率，减少拥堵现象 。
智慧能源
推广可再生能源应用，建 设智能电网，实现能源的 合理配置和高效利用。
智慧环保
运用物联网技术，实时监 测环境质量，提高环境治 理的精准度和效率。
绿色建筑在城市更新中的推广
城市更新中的文化保护
文化保护的意义
城市文化是一个城市的灵魂，保 护城市文化对于维护城市特色和
历史传承具有重要意义。
文化保护的挑战
城市更新中往往面临文化保护与开 发的矛盾，如对历史建筑、古迹等 的保护与城市改造的冲突。
文化保护的方法
文化保护需要政府、企业和居民共 同努力，制定相关法律法规，加强 监管力度，同时鼓励社会各界参与 文化保护工作。
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改造升级
持有运营（部分带资管协议出售）
软件配套
引入资源： • 互联网行业 • 新媒体行业等 服务提供： • 对接资源 • 创新指导 • 办公配套 • VIP接待 • ……
硬件改造
• 签 订 资 管 协 议 ， • 2013年租金：4元/㎡
引入资源：
保 留 一 定 年 限 • 2014年租金：7.2元/㎡
当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重 新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的 热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。
报告思路 主要参与者：
项目获取
买方：高和资本 卖方：北京丹阳房产开发有限 公司 标的：北京丹阳大厦（东南三 环）硬件尚可但运营较差 建面：4.36万㎡ 金额：估算约15亿元左右 募资：成立私募基金
产品定位 产品定位： 艺术写字楼
目标客群： 传媒产业相关的 TMT类企业 (科技/传媒/IT)
耗时：约半年
图：高和蓝峰大厦案例
商办：中华企业大厦（上海） 商业空间共享平台：铺天地 商办O2O平台：空间家 企业：鲲程投资（上海）
交易/投资
联合办公：优客工场
装修配建：红星美凯龙 服务
产业链
连锁公寓：新起点公寓 共享办公：Hi Work 商办：丹阳大厦（北京）
运营
3）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例
高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦） 标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低 项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
• 平安保险
• 长盛工作室 • 中投基金
数据来源：保顾研究院整理
2
开发商——城市更新新阶段全面参与者 典型代表：万科
1）万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成 熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
居住 业 办公 态 情 况
商业 ……
备注：坐标轴根据高和房地产价值链得出
图：高和资本城市更新相关投资标的 别墅预订平台：第六感Sense Luxury 长租公寓租房平台：嗨住
图：静安高和大厦案例
项目获取
买方：高和资本 卖方：中华企业股份有有限公司 标的：中华企业大厦（静安区）， 写字楼年代较早，大部分租约即 将到期 建面：2.6万㎡ 金额：7.9亿元 募资：成立私募基金
数据来源：保顾研究院整理
改造升级
市
场
抓住市场断层机遇—中端区域市场断层
机
会
顶级写字楼租金10元/㎡以上
项目获取
图：高和城市更新主要模式流程
改造升级
持有运营
长期租赁 资产证券化
1. 筛选优质资产
2. 通过收并购获得资产
提供资金
发行基金
私募REITs
• 操作：购买价格相对较低的优质物业 • 类型：商办物业为主 • 城市：北京、上海等一线城市为主
数据来源：保顾研究院整理
1. 导入跨界资源
2. 对资产进行定位改造
16年和红星美 凯龙成立基金
硬件改造
软件改造
• 操作：现状基础上进行提升 重新设计改造 室内精装修 提升外观及品质等
第一太平戴维斯合作
品牌输出 联合成立公司
退出
出售套利
资产证券化
• 操作：持有出租及转售给第三方为主。 目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少
2）围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资
政府
投资 机构
开发 商
服务 商
高和资本
（地产基金)
万科
世联行 合富、同策
本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内）
主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标
的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。
本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。
点
普通写字楼租金3-5元/㎡
抓
取
产 产品定位：中高端甲级写字楼
品 定
目标客群：金融、文化、服务业为主
位 耗时：约半年
硬
收购前：年代久远、规划设计陈旧
件 改
大规模的硬件升级改造
造
改造后：甲级写字楼
运营后出售（带租约）
乙级写字楼 平均租金 4.1元/天/平米 出租率66% 售价约3万/平米
甲级写字楼 平均租金 7元/天/平米 出租率超90% 售价约6万/平米
项目IRR达到30%
（买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿）
企业进驻：金赛药业 国都证券等
4）改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦） 改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形） 改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）
• 房地产行业
资产出租权，
• 设计师
改造特点：
增幅75%
• 增设阅读公共区；
方便统一招租 和物业管理。
• 项目资产回报率为5% • 当年度北京租金上涨最快的写字楼
• 改造整体景观； • 净化PM2.5设备 • ……
• 给企业内部活 动提供服务， 促进本楼企业 之间沟通。
品牌进驻(部分)：
• 喜马拉雅
保利地产
城市更新改造运营案例剖析及启示
发展研究中心
概念界定
什么是城市更新？
日前，由住建部与高和资本共同撰写的《2017中国城市更新研究报告》发布。 报告指出，城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更 新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。
1
投资机构——城市更新新阶段早期参与者 典型代表：高和资本
1）城市更新介入模式和项目操作流程
房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值 空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后， 将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。