20140918苏州市房地产金茂府案例分析

方兴地产—世界500强中化集团成员企业
中国中化集团是国务院国资委监管的国有重要骨 干企业，已22次入围《财富》世界500强，2012年 名列第113位。 中国中化集团公司是国务院国资委批准以地产开 发和酒店经营作为主营业务之一的中央企业，方兴 地产是中化集团在该主营业务板块的平台企业。 荣耀，始于站在巨子之肩 从2004年香港成立，到2007年香港上市（HK 00817）,再到如今开创中国高端地产版图，秉承母公 司中化集团“创造价值、追求卓越”的核心理念，坚持高端定位和精品路线，实施地产开发和物业持 有协同发展战略，致力于成为中国领先的高端地产开发商和运营商，10年之间，方兴地产以“中国速 度”驶向了地产深蓝，旗下高端产品的“金茂”品牌为中国驰名商标。
金茂府印象
「项目信息」
项目位置 物业类型 装修状况 占地面积 容积率 开盘时间 规划套数 建筑风格 配套 产品面积 物业管理 开发商 朝阳广渠路15号 高层
广渠金茂府—大型央企打造顶级高端“金茂”系 列豪华精装产品
豪华精装（6000-10000元/㎡） 366302平方米 2.25 2011年4月16日 982户 新ARTDECO风格 3000㎡五星级会所、学校 200-390㎡ 金茂物业 中化方兴（北京）置业有限公司 项目定位：崇尚低调奢华的高端财富层 项目特色：中式地产，高端生态花园居住府邸 项目依托：金茂府生活圈，国贸商圈，华茂商圈，三圈合一 销售价格：一期入市45000元/㎡
当老城区出现“地王”会由哪家开发商来“驾驭”?
2012年12月6日，旭领香港、中海地产、新辉置业（方
兴地产）、洋立控股四家地产开发商对2012-G-98号地块进 行78轮紧张而又激烈角逐。最终以23亿2千万元高价被新辉
中海 地产 98号 地块 方兴 地产 洋立 控股 旭领 香港
置业有限公司拍得，楼面价8990元/平，成为本次土拍地王；
金茂府印象
「导视系统」
广渠金茂府—精细、完善、无一处不是“定制” 化的导识系统，于细微处诠释城市地标豪宅的精 致，尽显广渠金茂府尊贵身份
金茂府印象
「售楼处」
广渠金茂府—外部对称式入口景观，以震撼水景 作为分隔，充满仪式感； 内部体现“府”系的皇 室尊贵感，装饰采用欧式风格，体现奢华感
金茂府印象
广渠路15号地块—广渠金茂府
地块价值：2009年6月30日的国土资源部北京土地储备中心的拍卖
会上，SOHO中国，中信地产、保利地产、慧明置业、安联地产、中
化方兴6家开发商，经历97轮的激烈竞价，全场举牌22次，历时1个 多小时的拍卖，方兴地产（中国）有限公司以40.6亿元高价成功竞得 广渠路15号地块，这一数据刷新了北京土地市场上最高总价和最高 单价两项记录，使该地块成为不折后不扣的“双料地王”； 区域背景：SOHO中国总裁潘石屹竞价前对此次地块势在必得，可 以看出广渠路15号地块，朝阳CBD商圈最后一块住宅用地的稀缺资源 属性，黄金地段属性；中化方兴拿地前，该区域周边住宅价格未有超 过1.7万元/㎡，广渠路15号地的高价成交，给区域未来房价带来信心 ，未来房价迅速抬升；
苏州地产大厦
苏州行政服务中心
苏州检察院
苏 州 市 政 府
1.3公里
苏州市 行政服务中心
苏州行政服务中心入驻部门（24个委办局）
配套设施
2公里
地块周边医疗、生活、教育、配套齐全，交通便利 其中金阊外国语实验学校属区内较好的学校，附二院在 苏州排名前两位
1公里
金阊医院 宗地 金阊外国语实验学校 大润发
区域规划
古城三区合并为姑苏区，本地块隶属于金门单元，紧邻 石路商圈，为城市中心区稀缺地块
2012年10月26日姑苏区正式挂牌
2012年9月1日苏州传统的古城金阊区、沧浪区、平江区三区合并，命名为姑苏区； 2012年2月14日，石路街道和彩香街道规划整合为为金门单元，金门单元北起枫桥路，南至三香路，东自护城河，西到京 杭大运河，规划用地面积约6.14平方公里。 本地块位于金门单元中心位置。
毛细管网、地源热泵共同组成了金茂府的生态空调系统 从根本上解决了普通住宅制冷加热空气内循环带来的空气质量低的问题将室内空气完全置换到室外， 大幅提高空气质量 隔音楼板的设计使用降低住户间噪音的影响 同楼层的排水管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，设备使用卫生用水量 降低40%以上，综合能耗降低33% 从防盗、防火、防煤气泄露到意外求助等各个方面，全面满足了业主对居家生活的安全性、舒适性、 私密性的要求 采用太阳能照明系统、外墙保温系统、双银low-e玻璃、雨水、中水回收再利用 引进楼宇控制理念，实现楼内主要设备进入自动控制领域，满足科学管理 引入社区媒体系统，营造一个全面契合人类视听触等五感的立体的居住环境
发展商简介
方兴地产—中国高端物业的缔造者
333万平米
高端 住宅
甲级 写字楼
237万平米
2872套 客房
超五星 酒店
发展商简介
城市地标缔造者 金茂品牌拥有者
金茂三亚 丽思卡尔顿酒店
北京金茂府
上海金茂大厦
青岛金茂湾
长沙金茂梅溪湖 国际新城
丽江金茂雪山语
金茂府印象
「历史回顾」
广渠路15号地块—绝版黄金地段，CBD区域最后 一块居住用地
北侧：迅达电梯
待 拆 迁 西 侧 银 泰 河 张家浜小区 待 拆 迁 厂 房 项目地块 南侧金阊 外国语学校
南侧张家浜河道
总结
1.地块外部
地块位于城市中心区，市政府旁，区域成熟度高，周边交通便 利、生活设施齐全、人文历史气息浓郁。
2.地块内部
地块内部相对方正，利于规划设计；根据地块指标，未来或将 规划打造一个纯高层的高端项目。
“六轴”——由城市发展主轴、城市交通轴、生活发展轴、行政
办 公轴、商贸发展轴和旅游景观轴组成。 “四区”——护城河景观区、运河景观区和两个集中居住区组成。 道路交通 规划道路网络采用“方格网”布局形式，道路系统采用快速路— 行政 文化核 主干路—次干路—支路四级系统。 规划主干道形成“三横二纵”格局。分别为三香路、干将路、金 门路、广济路、桐泾路。
配套设施
地块边有桐泾路、金门路两条城市干道，连通西环、北 环，干将路现有轻轨1号线站点，出行便利
在建轨交二号线
金阊区
北环
在建轨交四号线
西环
2012-G-98
石路站
东环
观前街站 广济南路站
地块南侧约500米，干将路有轻轨1号 线桐泾北路站； 轻轨2号线有石路站及广济南路站，距 离本项目较近； 地块周边出行便利，主干道连接内环线
姑苏金茂府案例分析
2013-10
目录
CONTENTS
Part 1
定位策略
Part 2
营销策略
Ⅰ.《 中国第三座金茂府》 定位策略
◆【地块背景】
◆【发展商】 ◆【项目分析】
Ⅰ.《 中国第三座金茂府》 定位策略
◆【地块背景】
一、文化底蕴 二、区域规划 三、配套设施 四、地块情况
文化底蕴
阊门在明清时期曾是中国最繁盛的商业街区，《姑苏繁 华图》充分说明了阊门至枫桥的十里长街，万商云集的 盛况
文化底蕴
民国首富盛宣怀居苏州城西，瞭想必是民国高房价之地， 枫桥、虎丘至阊门为旧时CBD，正统的苏州富人区
——22.63平方公里
文化底蕴
距：2.9公里
地块周边文化底蕴深厚，历史名胜景点众多，一脉相承， 古城之上，千年延续
拙政园
虎丘塔
距：4.2公里
距：0.85公里
西园寺
距：1公里
留园
寒山寺
距：2公里
公园绿地
金茂府印象
「产品信息」
广渠金茂府—大平层产品、一梯一户，电梯直接 入户，尊贵大气
389.18㎡4-3-4 超大面宽，南北 通透，刷卡电梯； 270度采光，5.7 米客厅面宽，尊贵 气质； 动静分区，双书 房设计，私密性强；
331.23㎡5-2-3 一梯一户，刷卡 电梯，安全方便； 270度采光，明 亮通透，尊贵舒适； 多房朝南，主卧 奢华大气套房设计；
家乐福、附二院 体育中心
地块情况
桐泾路
地块位于城市中心区，临近地铁1号线桐泾北路站及市 政府；根据地块指标，地块可规划的产品类型有高层
地块编号 苏地2012-G-98号 86044
城镇住宅用地 70年 ＞1 ≤3 258132（地上） 23.2 8990 ≤20% ≥37% ≤100米 北侧、南侧、西侧三个
「实景区」
广渠金茂府—超5万方，CBD罕见意式台地园林景 观，极具震撼，高品质感
「台地园林 立体式绿化 层次变化丰富」
「疏密有致的铺装、气势的线条肌理」
金茂府印象
「样板区」
广渠金茂府—营造Art Deco风格的高贵氛围；装 饰风格华丽优雅、户型设计大气非凡，以震撼的 空间感给人以强烈的感官体验
「6米挑高入户大堂」
苏州新地王G98号地块的高价出让，恰好映证了香港首富李嘉 诚先生的那句在地产圈内盛传的名言：
Location！Location！And Location!
区域位置因素在房地产中的价值可见一斑。
Ⅰ.《 中国第三座金茂府》 定位策略
◆【发展商】
一、发展商简介 二、金茂府印象
发展商简介
世界500强中化集团成员企业
金茂府印象
「科技系统」
广渠金茂府—八大领先科技系统一定程度上提升 产品品质
八大科技系统之一 八大科技系统之二 八大科技系统之三 八大科技系统之四 八大科技系统之五 八大科技系统之六 八大科技系统之七 八大科技系统之八
地源热泵生态空调 系统
24小时置换新风 系统 降噪系统 同层排水系统 六级家居安防系统 低能耗系统 智能家居系统 新媒体系统
观前商圈
距：3.2公里
本案
石路商圈
距：1.3公里
狮山商圈
距：2.5公里
京 杭 运 河
护 城 河
万豪酒店
距：1.0公里
苏州观前街，因地处中国著名的 道观玄妙观之前而得名，已有一 千七百多年历史。自玄妙观建立 时起，观前街即成为苏州最繁华 的商业中心区。
配套设施
苏州市政府
市政府、行政服务中心与地块近在咫尺
名城名人聚集，小桥流水安逸，商贾交集宝地，荣耀与骄傲之城
——姑苏繁华图·清·徐扬（苏州人）
Leabharlann Baidu
清乾隆二十四年（1759年），苏州籍宫廷画家徐扬用了24年时间创作了一幅《盛世滋生图》，进献乾隆皇帝，以赞乾隆盛 世，50年代改名为《姑苏繁华图》。这是继宋代《清明上河图》后的又一宏伟长卷，全长1225厘米，宽35.8厘米，比《清 明上河图》还长一倍多，现为国家一级文物； 《姑苏繁华图》在长达12米的画卷中，南来北往的各类船只近400艘，在胥门万年桥和阊门吊桥、山塘桥的河面上，篙动 橹摇，帆樯满河。…阊门至枫桥一线的十里长街，牙行相望，店铺鳞次栉比，百货充溢。…绸缎行、席店、棉布店、银楼、 磁器店、铜锡店、饭店酒楼……各行各业精品云集，真正一派“江南大都会”的景象。
西园
土地面积(㎡)
用途 出让年限 容积率 最大建筑面积(㎡) 成交总价（亿元）
金门路
苏地2012-G-98号
成交楼面单价 （元/㎡）
地铁1号线
建筑密度 绿化率 建筑高度 出入口
苏州市政府
地块情况
地块相对方正，利于规划设计及有效面积的利用，但整 体形象有待提高，如地块北侧的电梯厂、西侧部分的待 拆迁物
山塘街
宗地
距：1.6公里
北寺塔
距：3.4公里
金门路
瑞光塔 距：3.4公里 桐 泾 路 阊 胥 路
备注：十分钟车程圈
区域规划
金阊区定位为综合性城市中心，涵盖行政、商贸、旅游 及居住功能，区内规划清晰，交通便捷
功能定位 苏州市行政、商贸、旅游和居住功能为一体的综合性城市中心。 规划结构 规划确定“一核、一心、六轴、四区”的规划结构。 “一核”——沿三香路两侧，以市政府为中心的行政文化核。 “一心”——指石路商业中心。
「4.8米面宽主卧」
「5.6米面宽客厅」
「书房」
「厨房」
「餐厅」
金茂府印象
「物料展示」
广渠金茂府—富有创意的户型单页，令人耳目一 新，处处凸显金茂府与众不同的考究品质
当“方兴”遇上“地王”，会碰撞出怎样的火花?
中化方兴
世界500强 城市地标缔造者 高端物业开发者
金茂府
稀缺地段 城市豪宅标杆 奢装大平层
桐泾北路站
南环
轨交一号线
配套设施
狮山商贸圈，是苏州市政府确立 的全市重点商圈之一。泉屋、美 罗、英国乐购超市，德国的麦德 龙、印尼的绿宝广场、台湾的大 润发，以及法国的家乐福等都汇 聚于此。
地块周边古今交汇，三大商业环绕，繁华度无可比拟
石路是位于苏州市金阊区的一条 街道，也是附近一片商业区通称； 苏州石路,与苏州观前街齐名的 商业圈,包含步行街,美食街.购物 同时享受美食。
豪宅
中国驰名商标