上海_方兴大宁金茂府产品案例分析
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1、循环地源热泵系统：利用地下恒温层进行冷热交替，节约使用成本 2、毛细管网辐射系统：室内常年保持20-26度最适宜的温度 3、防霾抗PM2.5除尘系统：采用欧洲最新盐溶液及经典除尘术，PM2.5终效过滤达 90%以上 4、24小时新风置换系统：全屋一天置换空气25次，免除细菌病毒干扰，湿度保持在 40-60%彻底告别黄梅天 5、全屋净水软水系统：水纯度达99.9%，远离重金属危害，预防结石、心血管等疾病 6、外墙，屋顶、地面热阻隔系统：给结构穿上保暖衣，减少能量流失，保温节能 7、高效节能外窗隔热系统：双层LOW-E中空玻璃，保温节能 8、防辐射中置百叶遮阳系统：避免太阳辐射和刺眼光照，白天黑夜只有切换 9、抗干扰隔音降噪系统：室内营造人体舒适声环境，达到瑞士一级声标准：30-45分 贝 10、同层排水系统：告别噪音，卫生清洁 11、智能家庭控制系统：回家，离家一键控制，灯光主题自由切换，电梯呼叫到层 12、24小时热水供应系统
距离 750m 900m 1km 600m 1.7km 1.5km 1.1km 2.1km
能级 市级幼儿园 公办小学 区重点中学 民办/综合 三甲/综合 大型城市综合体 收费 免费
1
医疗 商业
1 2
1 2 1 1 2
公共 配套
教育——项目一公里范围内有大宁国际幼儿园、大宁国际小学和风华初级中学 的一站式教育配套，平时步行即可达到，方便业主子女上下学
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2
上海 ‖方兴大宁金茂府——地理区位 地理区位 项目位于闸北区大宁板块，紧贴中环和南北高架，交通便利，配套齐全，但缺乏高端住宅 氛围 项目区位示意图
大宁金茂府位于闸北大宁板
块，板块内有大宁灵石公园和闸 大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 虹桥枢纽 徐家汇 15.5km 浦东机场 45km
1 1 2 2
医疗——项目附近彭江医院可满足简单就医问诊，到第十人民医院也很方便， 第十人民医院是一家大型的三级甲等医院，医疗水平较高，常规医疗项目基本 都有覆盖。 商业——项目距大宁国际商业广场仅1.5km，该商场发展成熟，能够满足日常
购物、餐饮的需求；久光百货建成后将进一步提升区域的商业能级
公共配套——大宁灵石公园是闸北最大的绿地公园
四方锅炉厂
（未拆迁）
出让方式 区域/板 块 用地面积 总建面积 容积率
居民区
2014年1月28日上午，方兴地产101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价111.59%，成交楼板价47609元/㎡，上海最贵纯宅地出炉； 该地块出让创造三宗“最”：1、该地块起始出让总价为47.7亿元，为近五年纯宅地之最；2、领取该地块出让申请表人数达到144家，为近几年之 最高；3、有招商万科宝矿联合体、远洋、中海、华润、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓、金地、嘉华、恒基、新城等15家最终参与竞买， 参与品牌房企最多； 该地块有六大典型出让条件：1、地块内有河南会馆大殿建筑1幢，在未获区文化局行政许可前，不得对其实施拆除迁移。在开发过程中，竞得人承 担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府；2、该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。该地块应在土地出让后，由竞得 人进行环评，在环评中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价；3、该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。东西两
北公园两大城市绿化配套，人居 环境较好；目前随着大宁国际商
人民广场 8.9km
业广场的运营，板块内的商业氛
围也得到了极大提升，聚集了更 多人气。金茂府处在地铁一号线 上海马戏城站和汶水路站之间， 距离大宁国际商业广场两公里不 到，可便捷享受大宁商业配套。 不过项目周边目前配套还比较欠 缺，整体高端居住氛围较差
方兴地产是中国中化集团公司旗下房地产和酒店业务的旗舰企业，于2007年 在香港上市。方兴地产实施地产开发和物业持有协同发展战略，公司旗下高端产 品的“金茂”品牌为中国驰名商标 位于浦东陆家嘴的金茂大厦是方兴于上海的首个物业，至今仍是上海重要地 标之一，金茂府项目是方兴在沪开发的首个住宅项目
方兴在沪首个住宅项目，上海宅地总价地王，北上海住宅标杆
加油站
学校
噪音影响也非常明显。
车库出入口
人行出入口
9
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上海 ‖方兴大宁金茂府——户型简介 户型简介 项目首批推出95、156㎡三房和192㎡四房三种户型
95㎡三房两厅两卫
158㎡三房两厅两卫
192㎡四房两厅两卫
户型
三房 四房
面积
（1#、2#、8#、7#东）
套数
2013年至今大宁板块商品住宅供求量价走势
元/㎡
50000
40000
5000
0 13-1 13-3 13-5 13-7 13-9 13-11 14-1 供应面积 14-3 成交面积 14-5 14-7 14-9 14-11 15-1 成交均价
10000
0
大宁金茂府 预计均价：75000元/㎡ 产品：95㎡三房、158 ㎡三房、 192㎡四房
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上海 ‖方兴大宁金茂府——板块住宅市场 板块住宅市场 大宁在售住宅项目极为稀缺，近两年价格大幅攀升，但金茂府价格仍远远高于周边项目
㎡
30000 25000 20000 30000 15000 20000 10000
象屿大宁悦府 预计均价：52000元/㎡ 产品：89㎡、94㎡ 、115㎡三房 明园森林都市三期 均价：39000元/㎡ 产品：177㎡三房
绿地海珀星晖 预计均价：58000元/㎡ 产品：90㎡三房、100 ㎡三房、 136 ㎡三房、155 ㎡四房
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7
上海 ‖方兴大宁金茂府——项目规划 项目规划 项目整体21万方，分两期开发，一、二期中间有2.5万方的配建公园，全地下车库；首批 推出1、4、6#楼，另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
大宁金茂府社区平面图
项目二期规划中 项目一期在建中
1# 4# 5# 6# 9# 10#
8#
2#
学校
3#
7#
项目一期 项目二期
大宁金茂府整个项目分两期开发，容积率2.20，绿化率35%，目前一期已经在建，二期尚在规划中。位于西侧地块的一期规划将引进大宁国际幼儿园 总部，而东侧的二期地块将打造大面积的公园绿化，并规划有会所配套设施。一期共由10栋15-22层的高层组团而成，2.5万方的公园配套虽然位于 二期，但对一期业主而言也可近距离享受到大面积的绿化设施；社区全地下车库设计，车位配比约1：1.2 首批推出1、4、6#楼，其中1#楼为95㎡三房；4#楼为192㎡四房，仅推出西侧一侧，6#楼为158㎡三房；另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
高架出入口
一号线上海马戏城站
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公交线路大多都是跨区行车，而且全程票价基本都是两元钱，出行成本较低。
4
上海 ‖方兴大宁金茂府——配套条件 配套条件 项目周边居住氛围成熟，生活配套十分便利，但商业能级有待提升
配套 属性 编 号 1 教育 2 3
3
名称 大宁国际幼儿园 大宁国际小学 风化初级中学 彭江医院 第十人民医院 大宁国际商业广场 大宁灵石公园 闸北公园
时间 车行：3min 车行：3min 步行：5min 步行：10-15min 步行：10-15min 不行：2min
自驾——大宁金茂府所处的交通四通八达，西侧是南北高架，东侧是平型关
共和新路彭江路站 46、79、95等
路，北面汶水路，南面灵石路，距南北高架广中路匝道（双向）近3分钟车行 距离，连通中环和内环，自驾出行非常方便。但南北高架和内中环早晚高峰时 段会比较拥堵，自驾出行时间成本较高。 轨交——项目处在地铁一号线上海马戏城站和汶水路站中间。从上海马戏城 到人民广场六站距离，到上海火车站三站距离，一号线连接了多个重要城市节 点，轨交出行便利度高。从目前市场来看，轨交房无论保值性还是出租率都较 高，轨交配套附加优势明显。 公交——项目周边的公交站点丰富，距离最近的共和新路彭江路公交车站仅 百米距离，而且此站有11条公交线路，搭乘公交出行也很方便。项目周边的
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上海 ‖方兴大宁金茂府——土地概况 土地概况 项目土地出让时创造上海宅地单价、总价地王记录，地块限制条件较多，但在2013年底 市场火爆的情况下仍被众多知名企业追捧，最终成交溢价超过111%
地块名称 地址 2013年262号公告闸北区大宁路街道325街坊地块 东：平型关路;南：彭江路;西：共和新路;北：和源福邸、东北明 园森林都市揽翠苑、规划路 招拍挂 闸北/大宁 96429㎡ 212144㎡ 2.2 土地用途 环线位置 起始总价 成交总价 成交楼板价 住宅 内中环 477330万元 1010000万元 47609元/㎡
348 256 78 182 864
占比
40% 30% 9% 21% 100%
95㎡
（5#、6#、10#、7#西）
（4#、9#）
158㎡ 192㎡
公租（3#） 合计
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
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上海 ‖方兴大宁金茂府——不利因素 不利因素 项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
大宁金茂府一期社区平面图
内部——项目一期规划有大宁国际幼儿园总部，学校后期投入运 营后可能会带来比较大的人流，成为一个比较大的噪音污染源。 另外分析师提醒购房者注意的是车库出入口会对附近的房源带来 一定的噪音影响，低区房源可能还会受到夜晚车辆的扫光。除了 以上两个影响因素外，社区内基本无其它不利影响。 外部——金茂府项目紧贴着南北高架，南北高架的车流量非常大， 过往车辆造成的噪音影响不可避免；此外在项目的北面有一个已 投入使用的加油站，加油站一般会在夜间给油站加油，油罐车的
上海
方兴大宁金茂府
2015-03-18
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1
上海 ‖方兴大宁金茂府——基本概况 项目概况
基本概况
项目地址 开盘时间 项目开发商 销售代理 占地面积 总建面积 容积率 绿化率 物业形态 规划户数 车位数 物业公司 装修标准 首批交房时间 上海市闸北区彭江路333号（近平型关路口） 预计2015-04-25 方兴置业【上海】有限公司 自销、易居中国（上房销售） 96429㎡ 212144㎡ 2.2 35% 高层、小高层 1558户 1818个 金茂物业（6.0元/月·㎡） 10000元/㎡ 2016-06-30
20.8km
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Leabharlann Baidu
3
上海 ‖方兴大宁金茂府——交通条件 交通条件 项目交通通达性极佳，自驾和公共交通出行均非常便利 项目距离地铁站示意图
车行路线 一号线汶水路站 步行路线
节点 高架入口 高架出口 公交车站 汶水路站 上海马戏城站 共和新路彭江路站
距离 1.6km 1.8km 200m 860m 950m 100m
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上海 ‖方兴大宁金茂府——装修配置 装修配置 项目装修报价1万元/㎡，除主流豪宅配置品牌外主打的科技概念为最大噱头和卖点
大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价10000元/ ㎡，装修配置除了
表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要 的卖点或噱头：
闸北大宁板块长期缺少，天祥华府项目在2013年10月开盘后，200 套房源在半年内就基本售罄，项目均价达到43401元/㎡，板块整体 均价从2013年的35000元/㎡暴涨至40254元/㎡，涨幅达到15%; 2015年2月，绿地海珀星晖项目取得新一批预证，户型为90㎡三房、 100 ㎡三房、136 ㎡三房、155 ㎡四房，仅有93席，报价5.8万元/， 金茂府超过7万的单价仍旧远远高于周边所有在售项目
地块之间有规划广延路。两地块容积率不可统筹；4、该地块内不允许配置花园洋房等高低配产品，建筑高度以审定的方案为准；5、装配式住宅面积
应不小于住宅总建筑面积的25%，配建保障性住房建筑面积应占住宅总建筑面积的5%以上；6、内资企业要求项目资本金不得低于项目总投资的30%, 并需提供注册会计师事务所或审计事务所出具的验资报告；
距离 750m 900m 1km 600m 1.7km 1.5km 1.1km 2.1km
能级 市级幼儿园 公办小学 区重点中学 民办/综合 三甲/综合 大型城市综合体 收费 免费
1
医疗 商业
1 2
1 2 1 1 2
公共 配套
教育——项目一公里范围内有大宁国际幼儿园、大宁国际小学和风华初级中学 的一站式教育配套，平时步行即可达到，方便业主子女上下学
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上海 ‖方兴大宁金茂府——地理区位 地理区位 项目位于闸北区大宁板块，紧贴中环和南北高架，交通便利，配套齐全，但缺乏高端住宅 氛围 项目区位示意图
大宁金茂府位于闸北大宁板
块，板块内有大宁灵石公园和闸 大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 虹桥枢纽 徐家汇 15.5km 浦东机场 45km
1 1 2 2
医疗——项目附近彭江医院可满足简单就医问诊，到第十人民医院也很方便， 第十人民医院是一家大型的三级甲等医院，医疗水平较高，常规医疗项目基本 都有覆盖。 商业——项目距大宁国际商业广场仅1.5km，该商场发展成熟，能够满足日常
购物、餐饮的需求；久光百货建成后将进一步提升区域的商业能级
公共配套——大宁灵石公园是闸北最大的绿地公园
四方锅炉厂
（未拆迁）
出让方式 区域/板 块 用地面积 总建面积 容积率
居民区
2014年1月28日上午，方兴地产101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价111.59%，成交楼板价47609元/㎡，上海最贵纯宅地出炉； 该地块出让创造三宗“最”：1、该地块起始出让总价为47.7亿元，为近五年纯宅地之最；2、领取该地块出让申请表人数达到144家，为近几年之 最高；3、有招商万科宝矿联合体、远洋、中海、华润、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓、金地、嘉华、恒基、新城等15家最终参与竞买， 参与品牌房企最多； 该地块有六大典型出让条件：1、地块内有河南会馆大殿建筑1幢，在未获区文化局行政许可前，不得对其实施拆除迁移。在开发过程中，竞得人承 担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府；2、该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。该地块应在土地出让后，由竞得 人进行环评，在环评中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价；3、该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。东西两
北公园两大城市绿化配套，人居 环境较好；目前随着大宁国际商
人民广场 8.9km
业广场的运营，板块内的商业氛
围也得到了极大提升，聚集了更 多人气。金茂府处在地铁一号线 上海马戏城站和汶水路站之间， 距离大宁国际商业广场两公里不 到，可便捷享受大宁商业配套。 不过项目周边目前配套还比较欠 缺，整体高端居住氛围较差
方兴地产是中国中化集团公司旗下房地产和酒店业务的旗舰企业，于2007年 在香港上市。方兴地产实施地产开发和物业持有协同发展战略，公司旗下高端产 品的“金茂”品牌为中国驰名商标 位于浦东陆家嘴的金茂大厦是方兴于上海的首个物业，至今仍是上海重要地 标之一，金茂府项目是方兴在沪开发的首个住宅项目
方兴在沪首个住宅项目，上海宅地总价地王，北上海住宅标杆
加油站
学校
噪音影响也非常明显。
车库出入口
人行出入口
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上海 ‖方兴大宁金茂府——户型简介 户型简介 项目首批推出95、156㎡三房和192㎡四房三种户型
95㎡三房两厅两卫
158㎡三房两厅两卫
192㎡四房两厅两卫
户型
三房 四房
面积
（1#、2#、8#、7#东）
套数
2013年至今大宁板块商品住宅供求量价走势
元/㎡
50000
40000
5000
0 13-1 13-3 13-5 13-7 13-9 13-11 14-1 供应面积 14-3 成交面积 14-5 14-7 14-9 14-11 15-1 成交均价
10000
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大宁金茂府 预计均价：75000元/㎡ 产品：95㎡三房、158 ㎡三房、 192㎡四房
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上海 ‖方兴大宁金茂府——板块住宅市场 板块住宅市场 大宁在售住宅项目极为稀缺，近两年价格大幅攀升，但金茂府价格仍远远高于周边项目
㎡
30000 25000 20000 30000 15000 20000 10000
象屿大宁悦府 预计均价：52000元/㎡ 产品：89㎡、94㎡ 、115㎡三房 明园森林都市三期 均价：39000元/㎡ 产品：177㎡三房
绿地海珀星晖 预计均价：58000元/㎡ 产品：90㎡三房、100 ㎡三房、 136 ㎡三房、155 ㎡四房
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上海 ‖方兴大宁金茂府——项目规划 项目规划 项目整体21万方，分两期开发，一、二期中间有2.5万方的配建公园，全地下车库；首批 推出1、4、6#楼，另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
大宁金茂府社区平面图
项目二期规划中 项目一期在建中
1# 4# 5# 6# 9# 10#
8#
2#
学校
3#
7#
项目一期 项目二期
大宁金茂府整个项目分两期开发，容积率2.20，绿化率35%，目前一期已经在建，二期尚在规划中。位于西侧地块的一期规划将引进大宁国际幼儿园 总部，而东侧的二期地块将打造大面积的公园绿化，并规划有会所配套设施。一期共由10栋15-22层的高层组团而成，2.5万方的公园配套虽然位于 二期，但对一期业主而言也可近距离享受到大面积的绿化设施；社区全地下车库设计，车位配比约1：1.2 首批推出1、4、6#楼，其中1#楼为95㎡三房；4#楼为192㎡四房，仅推出西侧一侧，6#楼为158㎡三房；另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
高架出入口
一号线上海马戏城站
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公交线路大多都是跨区行车，而且全程票价基本都是两元钱，出行成本较低。
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上海 ‖方兴大宁金茂府——配套条件 配套条件 项目周边居住氛围成熟，生活配套十分便利，但商业能级有待提升
配套 属性 编 号 1 教育 2 3
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名称 大宁国际幼儿园 大宁国际小学 风化初级中学 彭江医院 第十人民医院 大宁国际商业广场 大宁灵石公园 闸北公园
时间 车行：3min 车行：3min 步行：5min 步行：10-15min 步行：10-15min 不行：2min
自驾——大宁金茂府所处的交通四通八达，西侧是南北高架，东侧是平型关
共和新路彭江路站 46、79、95等
路，北面汶水路，南面灵石路，距南北高架广中路匝道（双向）近3分钟车行 距离，连通中环和内环，自驾出行非常方便。但南北高架和内中环早晚高峰时 段会比较拥堵，自驾出行时间成本较高。 轨交——项目处在地铁一号线上海马戏城站和汶水路站中间。从上海马戏城 到人民广场六站距离，到上海火车站三站距离，一号线连接了多个重要城市节 点，轨交出行便利度高。从目前市场来看，轨交房无论保值性还是出租率都较 高，轨交配套附加优势明显。 公交——项目周边的公交站点丰富，距离最近的共和新路彭江路公交车站仅 百米距离，而且此站有11条公交线路，搭乘公交出行也很方便。项目周边的
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上海 ‖方兴大宁金茂府——土地概况 土地概况 项目土地出让时创造上海宅地单价、总价地王记录，地块限制条件较多，但在2013年底 市场火爆的情况下仍被众多知名企业追捧，最终成交溢价超过111%
地块名称 地址 2013年262号公告闸北区大宁路街道325街坊地块 东：平型关路;南：彭江路;西：共和新路;北：和源福邸、东北明 园森林都市揽翠苑、规划路 招拍挂 闸北/大宁 96429㎡ 212144㎡ 2.2 土地用途 环线位置 起始总价 成交总价 成交楼板价 住宅 内中环 477330万元 1010000万元 47609元/㎡
348 256 78 182 864
占比
40% 30% 9% 21% 100%
95㎡
（5#、6#、10#、7#西）
（4#、9#）
158㎡ 192㎡
公租（3#） 合计
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
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上海 ‖方兴大宁金茂府——不利因素 不利因素 项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
大宁金茂府一期社区平面图
内部——项目一期规划有大宁国际幼儿园总部，学校后期投入运 营后可能会带来比较大的人流，成为一个比较大的噪音污染源。 另外分析师提醒购房者注意的是车库出入口会对附近的房源带来 一定的噪音影响，低区房源可能还会受到夜晚车辆的扫光。除了 以上两个影响因素外，社区内基本无其它不利影响。 外部——金茂府项目紧贴着南北高架，南北高架的车流量非常大， 过往车辆造成的噪音影响不可避免；此外在项目的北面有一个已 投入使用的加油站，加油站一般会在夜间给油站加油，油罐车的
上海
方兴大宁金茂府
2015-03-18
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上海 ‖方兴大宁金茂府——基本概况 项目概况
基本概况
项目地址 开盘时间 项目开发商 销售代理 占地面积 总建面积 容积率 绿化率 物业形态 规划户数 车位数 物业公司 装修标准 首批交房时间 上海市闸北区彭江路333号（近平型关路口） 预计2015-04-25 方兴置业【上海】有限公司 自销、易居中国（上房销售） 96429㎡ 212144㎡ 2.2 35% 高层、小高层 1558户 1818个 金茂物业（6.0元/月·㎡） 10000元/㎡ 2016-06-30
20.8km
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上海 ‖方兴大宁金茂府——交通条件 交通条件 项目交通通达性极佳，自驾和公共交通出行均非常便利 项目距离地铁站示意图
车行路线 一号线汶水路站 步行路线
节点 高架入口 高架出口 公交车站 汶水路站 上海马戏城站 共和新路彭江路站
距离 1.6km 1.8km 200m 860m 950m 100m
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上海 ‖方兴大宁金茂府——装修配置 装修配置 项目装修报价1万元/㎡，除主流豪宅配置品牌外主打的科技概念为最大噱头和卖点
大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价10000元/ ㎡，装修配置除了
表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要 的卖点或噱头：
闸北大宁板块长期缺少，天祥华府项目在2013年10月开盘后，200 套房源在半年内就基本售罄，项目均价达到43401元/㎡，板块整体 均价从2013年的35000元/㎡暴涨至40254元/㎡，涨幅达到15%; 2015年2月，绿地海珀星晖项目取得新一批预证，户型为90㎡三房、 100 ㎡三房、136 ㎡三房、155 ㎡四房，仅有93席，报价5.8万元/， 金茂府超过7万的单价仍旧远远高于周边所有在售项目
地块之间有规划广延路。两地块容积率不可统筹；4、该地块内不允许配置花园洋房等高低配产品，建筑高度以审定的方案为准；5、装配式住宅面积
应不小于住宅总建筑面积的25%，配建保障性住房建筑面积应占住宅总建筑面积的5%以上；6、内资企业要求项目资本金不得低于项目总投资的30%, 并需提供注册会计师事务所或审计事务所出具的验资报告；