上海_方兴大宁金茂府产品案例分析
大宁金茂府调盘心得
Q1.问题。大宁金茂府热销的卖点与
买点是什么？
WHAT?
卖点与买点
“ 2014年年初，方兴地产在闸北区大宁路街道325街坊地块以101亿元的价格成 交，成为了当时土地市场的一个传奇。 2015年4月18日，方兴大宁金茂府首次开盘，先前的认筹量就已超过1200组，
开盘推出284套三房、四房房源，开盘当天卖出250多套，揽金21.2亿元。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
动作二：实现资源壁垒——学区，项目抗衡象屿的胜负手
房屋的购买实际属于资源占有的一种过程，占据了产品占据了地段同样也占据了地段的周边 配套。对于商业、医疗、交通等配套都是开放配套难以显示对其资源的占有性。此刻学区的 价值则体现无疑。金茂府对口大宁国际小学这个对口资源是抗衡象屿项目的重要举措。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
动作三：用科技住宅实现占领全市格局的重要法宝
金茂府这次端出来的最重要的一盘菜就是科技住宅的概念，而且后期也包装了很多的概念对外呈现 。对于科技住宅的具体内容如图。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
第三步：用科技住宅实现占领全市格局的重要法宝
1、环保健康在过去被忽略，但是在当下已经成为刚需需求，在当下高端客群中已经成为了必备的 元素，不少客户愿意为了这个而买单—大宁·金茂府的启示
动作一：不仅做项目而且做公园，告诉别人不一样的产品气势
金茂府将公园打造前置，2015年1月17日建成落地，地王的气质气势也就出来了。 上海有不少项目贴着中央公园景观来卖项目的，从过去的世纪公园周边的项目，到早之前的顾村公 园项目，依靠着公园，意味着较好的景观较好的生态环境以及可能比较好的生活环境。金茂府于此 不同的是第一在地块内部自建市政公园，第二公园未来对外开放，第三因为联动开发，金茂府两块 地都最好程度的享受公园的全部景观。这个措施基本保证了金茂府项目的与众不同，也告诉客户未 来可能享受纽约中央公园高端商务区的生活氛围。
大宁金茂府案例研究第四区域课件
详细列出资金使用的方向，包括基础设施建设、 土地开发、公共服务设施建设等，并评估其合理 性和有效性。
财务指标
分析财务指标，如投资回报率、内部收益率、净 现值等，以评估项目的盈利能力和投资价值。
经济效益评价
经济贡献
分析项目对当地经济的贡献，包括就业机会、产业链延伸、税收等 ，以评估项目的社会效益和经济效益。
定位目标客户
对区域内的商家进行精准的定位，根据客户需求和消费习惯，选 择合适的商家入驻。
制定招商政策
根据市场情况和区域特点，制定招商政策，包括租金优惠、扶持资 金等，以吸引更多优质商家。
建立招商渠道
通过多种渠道进行招商，如线上平台、线下活动、商家推荐等，确 保招商信息的广泛传播。
运营模式
统一运营管理
01
02
03ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
生态优先
注重保护和利用现有自然 资源，创造一个绿色生态 的生活环境。
人文关怀
传承和发扬地域文化，注 重人文关怀，创造一个宜 居的生活空间。
复合功能
规划设计多功能区域，满 足不同年龄段人群的需求 ，打造一个充满活力的社 区。
建筑设计
现代风格
运用现代建筑设计手法， 创造一个简洁、时尚的建 筑外观。
建立客户关系
通过建立会员制度、积分兑换等方式，加强与客户的联系，提高 客户满意度和忠诚度。
营销推广
通过多种方式进行营销推广，如线上广告、线下活动、促销等， 吸引更多客户到区域内消费。
05
区域经济效益分析
Chapter
财务分析
1 2 3
资金来源
分析项目资金来源，包括政府投资、企业投资、 银行贷款等，评估其稳定性和可靠性。
6-20150500-大宁金茂府案例研究-第四区域
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
搜房专题
2014年1月28日， 楼板价
方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目。
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心
北外滩双地标
同时推出小面积的95㎡2+1房且主卧套房设计，部分220-240 ㎡大四房。
95㎡ 158㎡ 192㎡
95㎡
3400
3200
3600
95㎡户型
紧凑型“2+1”产品
特点：
1.95㎡可改造成三房两卫，满足生活需求 2.约8㎡，近12%的附送面积 3.20㎡主卧套房，大飘窗，丰富室内空间 4.十大收纳系统体系设计
恒氧
金茂府样板展示
环保科技运用
十二大科技系统——毛细管网辐射系统
无声、最安静的空调系统； 无风感，高舒适度； 没有冷凝水，不存在细菌孳生源； 节能效果显著； 占用面积小，节省建筑空间； 布置灵活、安装方便；
铺设情况 金 茂 府 样 板 展 示
恒温
安装完成几乎不用维修；
金茂府将毛细管席安装在房间顶棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房间 辐射冷量；冬季通入32-28℃的热水，柔和的向房间辐射热量
该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区； 出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性； 中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北 至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路； 地块包含诸多限制条件。
上海大宁路街道325街坊住宅地块
中环线内罕见住宅地块
大宁金茂府营销策划方案
大宁金茂府营销策划方案一、项目概况大宁金茂府是一座位于中国上海市闸北区大宁路的高端住宅小区。
该项目由中国金茂集团投资开发，是金茂集团在上海的首个高端住宅项目。
大宁金茂府地处闸北区核心地段，周边配套齐全，交通便捷，是一个独具特色的生态园林社区。
二、市场分析1. 市场需求: 上海房地产市场仍然保持着高热度，尤其是高端住宅项目。
大宁金茂府作为金茂集团首个高端住宅项目，具有很大的市场潜力。
2. 目标客群: 大宁金茂府的主要目标客群为有一定购房能力的中高收入群体，他们注重生活品质，追求舒适和便利的居住环境。
3. 竞争对手分析: 大宁金茂府周边存在一些类似的高端住宅项目，但大宁金茂府在项目规模、品质和配套设施等方面具备明显优势。
三、目标与策略1. 目标: 扩大知名度，提高项目认知度并吸引目标客群的关注，从而推动销售增长。
2. 策略：- 品牌推广: 通过各种渠道进行品牌推广，将大宁金茂府打造成上海高端住宅市场中的知名项目。
- 定位精准: 确定目标客群的特征，制定相应的销售和营销策略，以吸引目标客群的关注和购房兴趣。
- 优化用户体验: 通过提供高品质的项目设计、建筑质量和服务，满足客户的需求，提升用户体验，树立品牌形象。
- 线上线下结合: 结合线上和线下渠道，通过各种宣传和促销手段，扩大项目的影响力和知名度。
- 与中介机构合作: 与知名中介机构合作，通过他们的渠道和客户资源，增加购房者的接触和了解机会。
四、营销策略1. 品牌宣传- 建立官方网站和微信公众号，发布项目的最新信息、户型图和项目进展。
- 制作宣传视频和宣传册，突出项目的独特性和优势。
- 在知名房产媒体和平台上发布新闻稿、广告和推广内容。
2. 项目推广- 举办开放日活动，向购房者展示项目的精美样板房和配套设施。
- 在购房者关注的展会和论坛上组织演讲和展示，增加项目的曝光率。
- 提供购房咨询和一对一服务，解答购房者的疑虑并引导他们进一步了解项目。
3. 社区建设- 在项目周边建立社区服务中心，为业主提供便利的生活服务。
2018金茂府系产品研究
入一城，则造一城传奇
2011、2012年分别以45亿、54亿蝉联北京楼市销冠 截止2015年清盘，五开五罄，成为北京楼市的“ 金” 字招牌和销售神话；
广渠金茂府
2014年以4.76万/ ㎡地王楼面价取得（高于当时在售住宅价格）；
2015年首开，两小时劲销21亿；2017年在售均价超13万/ ㎡；
火爆认筹 首次认筹，日到访客户超1000组； 二次升筹，突破400组，远高于推盘量， 上演“ 一房难求” ；
以大宁金茂府为例
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
MARKETING SHARE
2015年4月18日 开盘热销21亿
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
PRODUCTS FEATURE
珠江金茂府——十二大绿金科技&英国B R E E A 统
24小时热水管网配置 厨房垃圾处理系统 高效节能空调系统
高效节能外窗系统
中置百叶遮光系统
同层排水系统
智能家居系统
智能安保系统
智能社区系统
大宁金茂府
2016年7月首开，劲销10.1亿；
宁波江东金茂府 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
珠江金茂府 2016年8月首开告罄，销售额突破10亿； 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
每次热销，都是市场对产品、对营销的最好检验！
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
社区网络系统
产品特点-科技 国际绿色建筑“奥斯卡奖”BREEAM认证为豪宅加分
PRODUCTS FEATURE
Breeam，英国建筑研究院绿色建筑评估体系。 始创于1990年的Breeam认证体系是世界上第 一个也是全球最广泛采用的绿色建筑评估体系。 美国的LEED体系也是在Breeam体系基础上开 发出来的。是目前全球描述建筑环境性能最权 威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环境 舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材料 、废料处理、用地与生态环境、污染控制。 全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐 宁 街10号等一大批高端住宅项目都在 BREEAM体 系下进行了绿色建筑认证。通过 BREEAM认证 的住宅项目往往“ 非富即贵” ， 已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅 品质、性能和 价值的标签。
上海 方兴大宁金茂府产品案例分析
人民广场 8.9km
虹桥枢纽 20.8km
大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 徐家汇 15.5km
浦东机场 45km
大宁金茂府位于闸北大宁板 块，板块内有大宁灵石公园和闸 北公园两大城市绿化配套，人居 环境较好；目前随着大宁国际商 业广场的运营，板块内的商业氛 围也得到了极大提升，聚集了更 多人气。金茂府处在地铁一号线 上海马戏城站和汶水路站之间， 距离大宁国际商业广场两公里不 到，可便捷享受大宁商业配套。 不过项目周边目前配套还比较欠 缺，整体高端居住氛围较差
192㎡
（4#、9#）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
348 256 78
公租（3#）
182
占比 40% 30% 9% 21%
合计
864
100%
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
品牌/材质 嘉格纳或柏丽
弗兰卡 弗兰卡 德国博世 德国博世 高级墙砖、大理石 德国汉斯格雅 瑞士劳芬 大理石 大理石 高级墙纸 实木 实木复合地板 高级墙纸 罗格朗
大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价10000元/ ㎡，装修配置除了 表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要 的卖点或噱头：
不利因素
项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
叠墅产品专题性研究.202000730
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
金茂府项目案例分析
地王的诞生
大宁地块出让，刷新上海宅地地王总价
乐居专题
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、 不夜城与电气与上海建工联合、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地地产、嘉华置业、
产品特色
雾霾环境下的豪宅变革之路—— 国内首个获得
恒基地产、新城地产、山东鲁能，世盈投资、富博置业（世茂地产、合景泰富联合体）
方兴地产101亿 2014年1月28日，
豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡ 楼板价
，溢价率111.5%引发全城瞩目。
搜房专题
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
北外滩双地标
供应
成交
成交均价
2013年全市共成交1296万方，2014年成交1005万方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出台前，成交量萎缩明显。2014年 10月起，市场需求得以释放，成交量逐步攀升。
2014年初上海房地产市场销售转入低迷
引发关注
拿地时间：2013年末处于上海楼市最火热的阶段 地块特质：2014年上海总价地王 楼板价：面粉贵于面包是不争的事实
方兴对于大宁地块的产品线的选择
中国第五座
“金茂府”
一直以来“金茂”便是上海人心中品 质、高端和地标的代名词！
方兴地产作为金茂品牌的所有者，
15年44座城市地标的开发实力也同样令 人折服，同时秉承的“绿金”理念
更让“金茂粉”的队伍不断壮大。
基本参数
大宁金茂府分析(初稿)
现在参观动线：
售楼处
普陀区 长宁区
静安区
杨浦区 虹口区
•核心主力客群：大宁本地客户
•次主力客群：周边交通关联性区域（彭浦、大华、杨浦） •辅助客群：价格等高关联性区域 （普陀、虹口、长宁、静安） •补充客群：全市辐射型客户
区域 核心区域 次主力客群 辅助客群 补充客群
板块 大宁
普陀，长宁，徐汇等 市区（普陀、虹口、 长宁、静安）
外边车马龙，在金茂府内也能在喧嚣中一夜甜睡到天亮。
同层排水系统，告别噪音，卫生清洁。 24小时热水供应系统，热水无需等待，五星级酒店享受。 智能家庭控制系统，回家、离家一键控制，灯光主题自由切换； 电梯呼叫到层，方便快捷，人性科技。
产品本体审视之『客户对位』
户型
置业特征
客户需求
客户样本
95㎡
地段改善 贸易类私营业主，购买力强劲，当前居住社区地段、配套较差，对配套、地段有要求
品质改善
银行中高管，对项目品质档次有高要求
192㎡
品质改善 地段改善
地段、品质改善 私营业主，财力雄厚，随着老人变老、小孩长大，对地段、配套要求开始提高
产品本体审视之『客户对位』
客户地图
大华板块
彭浦板块 大宁核心板块
其他区域
置业目的 自住
自住兼投资 自住及投资 自住及投资
预计比列 40% 30% 20% 10%
贰 科技体验
『科技系统』概述
中国第一个取得ＢＲＥＥＡＭ认证的住宅项目
会节能
外墙厚度30-40cm / 断桥处理降 低热损失/双银LOW-E中空玻璃
，冬暖夏凉
会保温
会呼吸
毛细管网与地源热泵/无噪音无 24小时全置换新风系统/送风量
大宁金茂府案例借鉴-中海
18
150-180套左右，其中中化集团供应商，政府推荐以及内 部员工大约占了2-3成。
认购分析：95户型边套售价大约在6.8万元/平左右，中间套售价在6.5万元
/平左右，但尽管如此边套去化还是明显高于中间套
95（3/2/2）
中间套，南北不通透 3开间
95（3/2/2）
南北通
胜
开间
边套，南北通透 2开间
大宁金茂府2015年实际销售指标要求40亿。 除紫御豪庭，50亿是个坎，每年第一名均在轮换,持续4年50亿，压力巨大。 11
市场概况：细分市场下的竞争红海 高价值用地的稀缺及针对顶端市场的定位，虽有“价格蓝海”的长线预期， 但在深度限购的背景下，豪宅市场库存量不断放大，过剩压力叠加产品定位 的同质化，造成了“量的红海”
19
优惠力度：优惠均比较常规，由于升筹的时候，已经大致知道了房价的范
围，开盘当天没有出现坊间传言“惊喜折扣”；开盘当天认购可额外享受
一个点，7天内付清首付的额外一个点优惠
20
实际签约：依据开盘优惠7天签约优惠而言，截,4月27日，7天后实际签约
134套；16天后实际签约套235套，均价6万9，暂无备案及价格信息公布
1公里内的交通 设施 2条铁路 7个公交站点
设施
广渠 金茂府
1条铁路 14个公交站点
教育
2公里内的学校 6所中学 9所小学 30所幼儿园
教育
1公里内的学校
教育
2公里内的学校
教育
1公里内的学校
9所中学
3所小学 18所幼儿园
17所中学
15所小学 25所幼儿园
7所中学
3所小学 10所幼儿园
商业 姑苏 金茂府
【中环内单价7万以上住宅项目成交、新增供应、存量数据】 年度
上海市装配式建筑发展及案例简介
上海装 式建筑发 上海装配式建筑发 发 发展及案例简介 案例简介上海中森建筑与工程设计顾 顾问有限公司 李新华 2016年10年 年25日目录 上海装配式政策 上海中森装配式 案例简介 展望目录 上海装配式政策 上海中森装配式 案例简介 展望上海装配式政策鼓励阶段：◆ 沪府（2008）6号 关于本市新建住宅节能省地发展的指导意见 ◆ 沪府办发〔2011〕33号 关于加快推进本市住宅产业化若干意见的通知 ◆ 沪建交联[2011]286号 关于印发《关于本市鼓励装配整体式住宅项目建设的暂行 行办法》的通知 ◆ 沪发改环资（2012）088号 关于印发《上海市建筑节能项目专项扶持办法》的通知 沪房管建〔 〕 ◆ 沪房管建〔2012〕353号 关于组织申报2012年上海市装配整体式住宅示范项目的通 通知定义 外墙 3%展望开展预制混凝土结构住宅 的研究试点 争取2011年开工建设装配整体式住宅试点 项目面积达60万平方米，2012年达100万 平方米，2013年达150万平方米，单体住 宅结构的预制装配率达15%以上。
争取 2015年整体式住宅当年装配面积占全市住 宅开工总量的20%左右，逐步实现全市新 建公共租赁住房和内环线以内新建住宅全 面推行装配整体式住宅方式，同时，单体 住宅结构的预制装配率达30%以上。
上海装配式政策强制阶段：◆ 沪府办〔 2013〕52号 建筑发展若干意见的通知》 《市建设交通委等五部门关于本市进一步推进装配式建 ◆ 沪建交联〔2013〕1243号 若干意见>实施细则》的通知》 《关于印发《<关于本市进一步推进装配式建筑发展的若 ◆ 沪府办发〔2014〕32号 上海市绿色建筑发展三年行动计划（2014-2016） ◆ 沪建管联〔2014〕901号 关于推进本市装配式建筑发展的实施意见展望上海装配式政策强制阶段：◆ 沪建管联〔2015〕417号 建筑性能的若干规定》的通 关于印发《关于进一步强化绿色建筑发展推进力度提升建 ◆ 沪建建材〔2016〕1号 知 关于推进本市保障性住房实施装配式建设若干事项的通知 ◆ 沪建建材联〔2016〕24号 016年度实施计划方案的通知 关于开展2015年装配式建筑年度落实情况自查及编制20 ◆ 沪建建管〔2016〕250号 关于本市保障性住房项目实施建筑信息模型技术应用的通 通知 ◆沪建市管〔2016〕47号 关于推进本市装配整体式混凝土结构保障性住房工程总承 承包招投标的通知2017、100%展望节能标准、楼板、门窗、外墙工 艺、预售2016、100%、5000、2000上海装配式政策强制阶段：◆ 沪建建材联〔2016〕432号 持办法》的通知 关于印发《上海市建筑节能和绿色建筑示范项目专项扶持 ◆ 沪建建材〔2016〕601号 行）的通知 关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行 ◆ 沪建建材〔2016〕688号 关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知2017、100%、50%、30% 预制混凝土、钢结构、木结构展望上海装配式政策落实结果：◆ 2013年之前累计落实装配式建筑110万平米 内25%，外环外15% ◆ 2013年落实装配式建筑156万平米，单体预制率外环内 ◆ 2014年落实装配式建筑312万平米，单体预制率外环内 内25%，外环外15% ◆ 2015年落实装配式建筑610万平米，单体预制率30% ◆ 2016年符合条件的项目100%实施装配式，前三季度落 落实1285万平米，单体预制率40% 已备案预制构件生产厂38家（23+15） ◆ 2017起年外环内商品住宅100%实施全装修，外环外 2017起年外环内商品住宅100%实施全装修 外环外 外50% 30%（金山奉贤崇明） 外50%、30%（金山奉贤崇明）展望目录 上海装配式政策 上海中森装配式 案例简介 展望上海中森装配式展望中国建设科技集团（CTCC）成立于2014年6月30日，以中国建 建筑设计研究院（国务院国资委直属的大型骨干科技型中央 企业）为主要发起人，联合中国电力建设集团有限公司、中国能 能源建设集团有限公司及北京航天产业投资基金（有限合伙） 共同发起。
全国第二好的房地产营销策划机构解读-上海大宁金茂府
园林景观
走在金茂府的皇家园林中，欣赏以加 拿大“布查特花园”为原型的金茂私 家中央公园，体验新古典主义兼具海 派韵味的展示中心。在市中心，花费 大手笔精心营造，只为高端买家营造 一处专属的高端居所。
项目设计团队
• 国际著名建筑及室内设计师梁 志天于1957年出生于香港，以现代 风格见称，善于将饶富亚洲文化及 艺术的元素，融入其建筑、室内设 计和产品设计中。 • 梁氏于1987年创立建筑及城市 规划顾问公司，并于1997年重组， 成立梁志天建筑师有限公司及梁志 天设计师有限公司。公司设计范畴 广泛，包括酒店、餐厅、样板房、 住宅会所、商店等。
全球第五座金茂府美地行解读
上海大宁·金茂府
【美地行解读版】
目 录
市场分析 项目概况 规划设计 园林景观 户型分析 配套设施 物业管理 营销推广
市 场 分 析
• 由于2013年以来成交的高价地集中在今年入市，大量新的豪宅项目登场加 上之前老牌豪宅的市场供应量，2015年被业界称为“豪宅元年”。
• 近几年，上海发展中间渐渐北移，“环大宁商圈”的确立提高了板块的能级， 久光百货的入驻更是大大提高了区域新房价值 • 改善型需求全面释放豪宅量价齐升是趋势，从2015年1-4月份网签显示的销售 金额来看，位列第二名、第三名的项目分别为中金海棠湾和万科翡翠公园，均为 改善型住宅，从前三位的总销金额排行来看，改善型住宅出现了量价齐升的态势， 这也和3月底4月初的一系列楼市新政有关，在政策暖分频吹之下，加之股市逐步 走强，积蓄已久的改善型需求正在逐渐释放。2015年上海豪宅市场势必全面回暖， 最典型的有几类需求会释放：第一是此前炒股的部分人赚了一笔，会积极进行高 端物业的配置。第二是二套房改善的需求增加，会使得外环以内的高端物业更受 认可。
事故教训分享
基坑维护单位，现场研究确定抢险方案，立即进行了土方回填，防止险情进一步扩大。区政府相关部门接报后，立即
赶赴现场组织应急处置。区建管部门牵头指挥人员撤离和抢险工作；交通部门封闭平型关路，建立警戒线；市政部门 组织对周边管线进行排查摸底，建立管线检测点。目前，现场应急队伍和物资已经到位，土方回填的抢险工作正在持 续进行，对基坑及周边道路、管线的监测数据保持每小时更新，确保尽快消除险情、恢复交通，避免次生灾害发生。 市、区相关部门组织的专家组也已经到达现场，对事故原因正在进行分析。
2
大宁金茂府家说：
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据有关专家介绍，基坑开挖出现变形的原因，一般有围护结构的变形、基底的回弹和隆起、降 水引起的坑外地层固结沉降等。在基坑围护结构形成之后，随着基坑内土体的挖除，支护结构 在背侧土压力以及支撑轴力的作用下会产生变形，导致墙背土体产生位移，从而引起地表变形。
谢谢
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事故分类和处罚标准
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管理方安全管理思路
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监督管理
同济监理
阿特金斯
咨询管理
合规管理
远东宏信
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• 300mm口径的
• 相关企业声誉 • 市场开发
分工，流程
• 技术原因：设计 &施工 • • 经济原因：费用 合同原因：成本
水管发生损坏
• 地面下沉，影 响交通 • 责任人追责
• 房产销售价格
大宁金茂府：大平层是我所长，但叠墅也是我所爱
大宁金茂府：大平层是我所长，但叠墅也是我所爱fly with me，in the perfect world。
曾经写过《上海最贵的大平层也许不是它，但它却有个最贵的头衔》，说金茂府有非常好的大平层。
现在，大宁金茂府的叠墅产品，也同样艺惊四座！作者：地产八卦女1st很多人梦想住上“墅”，以为买了一套别墅就能迎娶白富美，出任CEO，走上人生巅峰。
然而，别墅却可能是消费者最操心的物业了。
例如有的别墅空间规划太混乱，别墅采光面特别小，屋子里永远是黑暗的，空间的浪费也特别大，做得差的甚至还不如平层的普通房子。
▲比如这个，一条长长的过道，这别墅住起来跟宾馆没区别再比如，有的别墅在买房的时候，销售员说都能改，结果发现有一些规划设计根本无法改变，小修小补又不能解决本质问题，要么扒了重建，要么卖了再买......由此，为了避免这些情况，开发商们别出心裁的设计出“叠墅”这一新物种。
从外型看，叠墅是在综合情景洋房公寓与单体别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成。
叠墅这种开间与单体别墅相比，独立面造型可丰富一些。
同时，叠拼户型比单体别墅的优势在于布局更为合理，不存在上图所说的长进深、长走廊的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的空间，虽然可能少了一点单体别墅的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
2nd然而，尽管叠墅算得上是面向成功人士的倾心之选，但要做好一款好的叠墅产品，其实也是不容易的。
叠墅毕竟也是“墅”，需要有优雅的环境、一流的地段、独具匠心的户型设计等因素“均好”才能达成。
而对于上海这个城市来说，想要做堪称“爆款”的叠墅，更是难上加难。
因为上海汇聚了全国上百家一流房企，几乎所有的叠墅亮点都被挖尽，叠墅物业的进化之路似乎也已到头。
然而，一向以不走寻常路著称的科技豪宅房企金茂，这一次再次爆出：在上海内中环的大宁金茂府，确定要做叠墅！▲大宁金茂府实景图那么这一次，大宁金茂府叠墅有什么惊人之处呢？原来，他们将独栋（单体）别墅的标准，移植到了叠墅中。
上海·大宁金茂府
上海·大宁金茂府作者：来源：《中国房地产·市场版》2017年第08期金茂之名，从金茂大厦之后一次次在上海风生水起，从未平息。
从大国崛起的精神图腾，到不断刷新品质人居定义的府系产品，16年22座城市60余封面作品，金茂始终以缔造城市地标的姿态登场。
金茂府，金茂物业里顶级的科技豪宅，从广渠金茂府四开四磬开始，一直在当地演绎热销神话。
纵观全国金茂府版图，10年匠心之路，金茂府一直以绿金标准严苛建造科技豪宅。
而上海大宁金茂府，从2014年拿地的时候就震惊了市场。
大宁，老旧社区板块。
虽然随着高品质住区的建设，近些年区域形象有所提升，但对于一个一旦落地，就要蝶变区域能级的金茂府系项目，它能否经得起市场的炼金石？成功成为大宁区域形象翻篇的价值引领者？经过3年的经营，大宁金茂府已经成为上海的现象级豪宅，中国首家获得英国BREEAM 认证的科技住宅，中国绿色建筑最高级别绿建三星，荣誉加身的大宁金茂府从科技住宅层面征服了豪宅市场，在区域能级提升层面更是开挂一般的存在。
这让人不得不叹服于金茂前瞻性的择地眼光——随着重点项目稳步推进，大宁的生活氛围、商业氛围与日俱增。
现在大宁板块市场上，有龙盛雅苑、玉兰公馆、瑞仕花园等，然而真正能扛鼎区域形象的却唯有大宁金茂府。
也正是大宁金茂府，一举改变了大宁的住宅站位，从而成为名副其实的豪宅黄金板块。
但随着嘉闵高架等交通建立，大虹桥辐射范围扩大，金茂府汇聚天时、地利、人和，将极大可能改变嘉定新城的板块基因。
从西郊金茂府这个案名，我们可以推测金茂府传承百年西郊豪宅血统的意图，以及重塑嘉定新城板块价值的雄心。
我们可以期待，在金茂府的催化作用下，嘉定新城将接棒大宁，完成上海下一个新兴豪宅板块的蜕变。
开发商：中国金茂控股集团有限公司物业公司：中化金茂物业管理有限公司总户数：1558绿化率：35%容积率：2.2物业费：5.95元/平方米×月“中国卓越房地产项目”由本刊和中金数据机构以地理位置、自然资源、建筑设计、人文价值、开发商资质、销售情况、人气口碑、建筑材料和物业管理等为9个强度系数进行加权分析联合评测推出，旨在推荐优秀房地产项目提高中国房地产开发水平。
高端科技住宅：金茂府楼盘案例ppt课件
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太阳能照明系统
会循环 中水、雨水循环再利用 会清洁 同层排水、管线垂直于墙体 会五感 社区媒体系统
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户型面积: 三居217㎡ 四居：220㎡-300 ㎡ 五居：330 ㎡左右
主力户型：220-300 ㎡ 大面积户型设计
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物业公司: 金茂物业 绿化率: 30% 容积率: 2.25
稀缺地段 中等密度 高档社区
户型设计总原则：设计豪华大开间客厅，
大面积落地窗将阳光全方位引入客厅 首层挑空6米以上，入户及车库采用双大堂，层高3.25米
合理的温度滋润您的皮肤和呼吸系统，家具、被服、粮食也不再
发生霉变和虫咬，从而造就出高舒适度的生态住宅。
毛细管网恒温恒湿恒氧空调系统
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智能科技智能化| CBD新科技地标
主打：科技牌 生态牌
• 会节能 • 普通外宅外墙厚度20Cm 左右，金茂府外墙厚度30-40cm,多使用了3-5cm的普通聚苯板和 8cm的挤塑聚苯板，减弱了热传导，隔绝了室内外的热交换，并使用断桥处理降低金属构件的热损 失。 金茂府的双银LOW—E 中空玻璃，冬季能允许日光携带能量进入室内，却能阻止热量发散到 室外，夏季则能阻挡部分阳光热辐射。 • 会保温 • 毛细管网与地源热泵共同组成了金茂府的生态空调系统。金茂府采用了传热均匀、体感舒 适的毛细管网天棚辐射系统。具有无噪音、无风感、温度均匀、温度稳定节能环保能诸多优点。 地源热泵供暖与制冷系统设施，可以为用户提供24小时热水，实现用户长期的节能与经济。 • 会呼吸
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户型分析| A1户型：五室两厅三卫
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加油站
学校
噪音影响也非常明显。
车库出入口
人行出入口
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上海 ‖方兴大宁金茂府——户型简介 户型简介 项目首批推出95、156㎡三房和192㎡四房三种户型
95㎡三房两厅两卫
158㎡三房两厅两卫
192㎡四房两厅两卫
户型
三房 四房
面积
（1#、2#、8#、7#东）
套数
大宁金茂府社区平面图
项目二期规划中 项目一期在建中
1# 4# 5# 6# 9# 10#
8#
2#
学校3#ຫໍສະໝຸດ 7#项目一期 项目二期
大宁金茂府整个项目分两期开发，容积率2.20，绿化率35%，目前一期已经在建，二期尚在规划中。位于西侧地块的一期规划将引进大宁国际幼儿园 总部，而东侧的二期地块将打造大面积的公园绿化，并规划有会所配套设施。一期共由10栋15-22层的高层组团而成，2.5万方的公园配套虽然位于 二期，但对一期业主而言也可近距离享受到大面积的绿化设施；社区全地下车库设计，车位配比约1：1.2 首批推出1、4、6#楼，其中1#楼为95㎡三房；4#楼为192㎡四房，仅推出西侧一侧，6#楼为158㎡三房；另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
四方锅炉厂
（未拆迁）
出让方式 区域/板 块 用地面积 总建面积 容积率
居民区
2014年1月28日上午，方兴地产101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价111.59%，成交楼板价47609元/㎡，上海最贵纯宅地出炉； 该地块出让创造三宗“最”：1、该地块起始出让总价为47.7亿元，为近五年纯宅地之最；2、领取该地块出让申请表人数达到144家，为近几年之 最高；3、有招商万科宝矿联合体、远洋、中海、华润、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓、金地、嘉华、恒基、新城等15家最终参与竞买， 参与品牌房企最多； 该地块有六大典型出让条件：1、地块内有河南会馆大殿建筑1幢，在未获区文化局行政许可前，不得对其实施拆除迁移。在开发过程中，竞得人承 担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府；2、该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。该地块应在土地出让后，由竞得 人进行环评，在环评中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价；3、该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。东西两
1、循环地源热泵系统：利用地下恒温层进行冷热交替，节约使用成本 2、毛细管网辐射系统：室内常年保持20-26度最适宜的温度 3、防霾抗PM2.5除尘系统：采用欧洲最新盐溶液及经典除尘术，PM2.5终效过滤达 90%以上 4、24小时新风置换系统：全屋一天置换空气25次，免除细菌病毒干扰，湿度保持在 40-60%彻底告别黄梅天 5、全屋净水软水系统：水纯度达99.9%，远离重金属危害，预防结石、心血管等疾病 6、外墙，屋顶、地面热阻隔系统：给结构穿上保暖衣，减少能量流失，保温节能 7、高效节能外窗隔热系统：双层LOW-E中空玻璃，保温节能 8、防辐射中置百叶遮阳系统：避免太阳辐射和刺眼光照，白天黑夜只有切换 9、抗干扰隔音降噪系统：室内营造人体舒适声环境，达到瑞士一级声标准：30-45分 贝 10、同层排水系统：告别噪音，卫生清洁 11、智能家庭控制系统：回家，离家一键控制，灯光主题自由切换，电梯呼叫到层 12、24小时热水供应系统
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上海 ‖方兴大宁金茂府——土地概况 土地概况 项目土地出让时创造上海宅地单价、总价地王记录，地块限制条件较多，但在2013年底 市场火爆的情况下仍被众多知名企业追捧，最终成交溢价超过111%
地块名称 地址 2013年262号公告闸北区大宁路街道325街坊地块 东：平型关路;南：彭江路;西：共和新路;北：和源福邸、东北明 园森林都市揽翠苑、规划路 招拍挂 闸北/大宁 96429㎡ 212144㎡ 2.2 土地用途 环线位置 起始总价 成交总价 成交楼板价 住宅 内中环 477330万元 1010000万元 47609元/㎡
20.8km
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上海 ‖方兴大宁金茂府——交通条件 交通条件 项目交通通达性极佳，自驾和公共交通出行均非常便利 项目距离地铁站示意图
车行路线 一号线汶水路站 步行路线
节点 高架入口 高架出口 公交车站 汶水路站 上海马戏城站 共和新路彭江路站
距离 1.6km 1.8km 200m 860m 950m 100m
上海
方兴大宁金茂府
2015-03-18
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上海 ‖方兴大宁金茂府——基本概况 项目概况
基本概况
项目地址 开盘时间 项目开发商 销售代理 占地面积 总建面积 容积率 绿化率 物业形态 规划户数 车位数 物业公司 装修标准 首批交房时间 上海市闸北区彭江路333号（近平型关路口） 预计2015-04-25 方兴置业【上海】有限公司 自销、易居中国（上房销售） 96429㎡ 212144㎡ 2.2 35% 高层、小高层 1558户 1818个 金茂物业（6.0元/月·㎡） 10000元/㎡ 2016-06-30
348 256 78 182 864
占比
40% 30% 9% 21% 100%
95㎡
（5#、6#、10#、7#西）
（4#、9#）
158㎡ 192㎡
公租（3#） 合计
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
地块之间有规划广延路。两地块容积率不可统筹；4、该地块内不允许配置花园洋房等高低配产品，建筑高度以审定的方案为准；5、装配式住宅面积
应不小于住宅总建筑面积的25%，配建保障性住房建筑面积应占住宅总建筑面积的5%以上；6、内资企业要求项目资本金不得低于项目总投资的30%, 并需提供注册会计师事务所或审计事务所出具的验资报告；
绿地海珀星晖 预计均价：58000元/㎡ 产品：90㎡三房、100 ㎡三房、 136 ㎡三房、155 ㎡四房
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上海 ‖方兴大宁金茂府——项目规划 项目规划 项目整体21万方，分两期开发，一、二期中间有2.5万方的配建公园，全地下车库；首批 推出1、4、6#楼，另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
2013年至今大宁板块商品住宅供求量价走势
元/㎡
50000
40000
5000
0 13-1 13-3 13-5 13-7 13-9 13-11 14-1 供应面积 14-3 成交面积 14-5 14-7 14-9 14-11 15-1 成交均价
10000
0
大宁金茂府 预计均价：75000元/㎡ 产品：95㎡三房、158 ㎡三房、 192㎡四房
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上海 ‖方兴大宁金茂府——地理区位 地理区位 项目位于闸北区大宁板块，紧贴中环和南北高架，交通便利，配套齐全，但缺乏高端住宅 氛围 项目区位示意图
大宁金茂府位于闸北大宁板
块，板块内有大宁灵石公园和闸 大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 虹桥枢纽 徐家汇 15.5km 浦东机场 45km
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上海 ‖方兴大宁金茂府——不利因素 不利因素 项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
大宁金茂府一期社区平面图
内部——项目一期规划有大宁国际幼儿园总部，学校后期投入运 营后可能会带来比较大的人流，成为一个比较大的噪音污染源。 另外分析师提醒购房者注意的是车库出入口会对附近的房源带来 一定的噪音影响，低区房源可能还会受到夜晚车辆的扫光。除了 以上两个影响因素外，社区内基本无其它不利影响。 外部——金茂府项目紧贴着南北高架，南北高架的车流量非常大， 过往车辆造成的噪音影响不可避免；此外在项目的北面有一个已 投入使用的加油站，加油站一般会在夜间给油站加油，油罐车的
距离 750m 900m 1km 600m 1.7km 1.5km 1.1km 2.1km
能级 市级幼儿园 公办小学 区重点中学 民办/综合 三甲/综合 大型城市综合体 收费 免费
1
医疗 商业
1 2
1 2 1 1 2
公共 配套
教育——项目一公里范围内有大宁国际幼儿园、大宁国际小学和风华初级中学 的一站式教育配套，平时步行即可达到，方便业主子女上下学
闸北大宁板块长期缺少，天祥华府项目在2013年10月开盘后，200 套房源在半年内就基本售罄，项目均价达到43401元/㎡，板块整体 均价从2013年的35000元/㎡暴涨至40254元/㎡，涨幅达到15%; 2015年2月，绿地海珀星晖项目取得新一批预证，户型为90㎡三房、 100 ㎡三房、136 ㎡三房、155 ㎡四房，仅有93席，报价5.8万元/， 金茂府超过7万的单价仍旧远远高于周边所有在售项目
高架出入口
一号线上海马戏城站
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公交线路大多都是跨区行车，而且全程票价基本都是两元钱，出行成本较低。
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上海 ‖方兴大宁金茂府——配套条件 配套条件 项目周边居住氛围成熟，生活配套十分便利，但商业能级有待提升
配套 属性 编 号 1 教育 2 3
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名称 大宁国际幼儿园 大宁国际小学 风化初级中学 彭江医院 第十人民医院 大宁国际商业广场 大宁灵石公园 闸北公园
方兴地产是中国中化集团公司旗下房地产和酒店业务的旗舰企业，于2007年 在香港上市。方兴地产实施地产开发和物业持有协同发展战略，公司旗下高端产 品的“金茂”品牌为中国驰名商标 位于浦东陆家嘴的金茂大厦是方兴于上海的首个物业，至今仍是上海重要地 标之一，金茂府项目是方兴在沪开发的首个住宅项目