02-庄巍-上海申通地铁上盖开发的实践和探索
轨道上盖综合开发的三个维度探索 (1)
２上盖综合开发经典案例 从类型上，轨道上盖开发可以分为车站上盖、车辆段上盖、综合设施上盖。从空间 位置而言，既有地下车站的地上部分开发，也有以大平台架空进行上盖开发。而按照主 导功能区分，可大致分为交通枢纽型、区域中心型、城市更新型等。以下将结合案例具 体探讨上盖开发的特征及我国的近期实践。
２．１轨道车站上盖——香港九龙城综合体
３探索上盖综合开发的三个维度 上述三个案例都是上盖综合开发领域里程碑式的项目，并对城市的长期发展具有很强的推动作用，向上促进了城市 结构多中心化的转变，向下激发出区域活力、提升轨道运营的客流与财务收益。然而纵观我国目前的上盖综合开发，探 索性实践层出不穷，但成功落地项目并不算多。截止至ｌＪ２０１５年５Ｎ，在城市轨道交通领域我国各城市已进行综合开发的 车辆段项目为１８个，车站上盖项目５４个，合计约１ ３００万ｍ２。相较于运营里程２ ８２１ｋｍ、９５条线路的总数而言，比例并 不算高。这一方面是因为横跨公共建设与市场化经营两个领域造成的合作障碍；另一方面是由于结合轨道设施的上盖综 合开发横跨民用建筑与市政工程。需要克服更多样的专业技术难题与繁复的协调工作。因此，在实操过程中应重点从三 个维度进行细致的策划与前期研究，即市场性维度、公共’ＩｇＥ维度、落地性维度。
１上盖综合开发概要 在东京、香港等东亚大城市，轨道设施的上盖综合开发是较为普遍的现象。而如今随着我国大都市土地资源的日益稀缺与土地价值 的快速上升， “上盖开发”这一名称越来越频繁地出现。探究其背后的动力，既有轨道系统开发土地资源、挖掘外部效益、反哺自身建
设运营的需要；也有城市借助轨交设施的临近及上空空间，建设公共功能、完善空间形象、激发城市活力的需要。 轨道上盖开发是ＴＯＤ理念在中、微观层面的集中体现，也因此具有不同于一般城市综合体的许多特殊性。其中主要包括：１）轨道 上盖开发能发挥基础设施建设的外部效应，获取轨道建设的物业增值价值；２）轨道上盖开发离不开多部门、多主体参与，尤其是本不 参与民用建设的轨道公司；３）轨道上盖开发的功能复合、开放，具备公共服务属性；４）基于跨部门主体、跨业务领域的特点，项目的 建设与协调难度很高。 ＴＯＤ理念最大的创新是在挖掘轨道交通资源潜力的同时，可以创造公共福利、物业开发、轨道运营多赢的局面，正如香港地铁 几十年来基于“轨道＋物业”模式所做的那样。然而，其难点也在于对跨行业、跨公私部门协作配合的依赖。ＴＯＤ从字面上翻译为
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
31CHINA REAL ESTATE通过对轨道交通场站及周边土地进行综合开发利用，建立土地开发收益反哺轨道交通建设运营的机制，可以提高城市土地资源集约利用水平，促进轨道交通持续健康发展，提升区域配套价值，进而改造城市形象，优化城市功能结构，助力新时代城镇化进程。
1 上海轨道交通上盖物业综合开发概况轨道交通上盖综合开发主要分为轨道交通站点上盖开发和车辆基地上盖开发，都是利用场站的上部空间或地面部分，将开发设施与地铁设施相结合，使土地可以二次利用。
2005年后，上海市开始尝试在轨道交通场站综合开发，申通地铁集团作为市场主体积极参与到开发实践中。
截止到2018年，申通地铁参与地铁站线周边土地开发项目共15个，总投资292亿元，开发面积为188万平方米。
集约利用土地118万平方米，为地铁建设项目节约动迁成本近37亿元。
车辆基地上盖典型项目有吴中路华润万象城、徐泾万科天空之城、金桥停车场；站点上盖有衡山路12号至尊酒店、后滩站环通商业广场、汉中路站枢纽上盖。
以吴中路停车场为案例，上盖开发直接节省了停车场全额动迁支出约14亿元，占地铁建设总投资的8%左右；在项目股权转让时获取股权溢价4亿元；通过与品牌开发商的合作运营，销售部分物业消化了项目全部的土地成本、土建成本和财务成本；双方持有的商业物业每年可产生净利润2亿元。
可见，上盖物业综合开发价值显著。
2 上海轨道交通上盖开发面临的问题2.1 地铁经济整体观念有待进一步强化大力发展城市轨道交通，疏解交通压力是一个重要原因，还应该考虑到它对区域经济强有力的拉动作用。
地铁经济为房地产、建筑、机械、建材、通讯、广告等近30个相关产业带来发展机遇；给地铁楼盘及沿线地价形成拉动效应；促使城市从上海轨道交通上盖综合开发中的 问题与建议叶彤摘要：从上海轨道交通上盖物业开发现状入手，结合国内其他城市轨道交通上盖物业开发特征，阐述上海在轨道交通上盖物业开发实践过程中遇到的典型问题，并提出相应的建议。
轨道交通项目上盖开发的实践与创新上海申通地铁集团有限公司总裁顾伟华
轨道交通项目上盖开发的实践与创新上海申通地铁集团有限公司总裁顾伟华随着国内各城市轨道交通的快速建设发展，将沿线土地开发与轨道交通建设结合起来已经成为一种相当普遍的做法。
一方面，这是各城市政府为解决轨道交通建设所面临的资金难题的一个办法。
另一方面，作为重要的基础性交通设施，轨道交通建设与城市整体的规划建设息息相关。
从2号线开始，上海就开始探索将轨道交通车站建设与周边区域的综合开发建设结合起来。
进入21世纪以来，随着城市经济社会的快速发展，人口规模持续增长，建设用地资源迅速消耗。
市委、市政府提出要实施最严格的节约用地制度，相关部门提出了“双增双减”、“建设用地零增长”等更加严格的土地管控政策。
在此背景下，上海开始积极探索轨道交通停车场站的上盖开发。
2005年开始，上海开始尝试在轨道交通停车场站周边进行上盖项目的开发。
目前，集团开发或参与项目共12个，总计合作开发面积近260万平方米(申通按股权比例持有面积约70万平方米)。
目前，在建项目3个、150万平方米，前期方案研究项目10个，预计开发总量200万平方米。
上盖项目开发给地铁企业带来了可观的收益。
在10号线吴中路停车场的上盖开发中，上盖开发直接减少了停车场全额动迁支出，约14亿元，占地铁全线建设总投资的8%左右；在项目股权转让时获取股权溢价4亿元人民币；通过与品牌开发商的合作运营，销售部分物业消化了项目全部的土地成本、土建成本和财务成本；双方持有的商业物业从16年开始，每年可产生净利润2亿元。
轨道交通项目上盖开发的实践与创新上海申通地铁集团有限公司总裁顾伟华综合地看，对于轨道交通企业来说，上盖开发既减少了轨道交通一次性的建设投资，同时也补充了长期的运营亏损。
更重要的是，大体量的物业开发与轨道交通的结合，是TOD 开发理念在地铁专项规划和土地利用规划中的应用，将大大增加地铁客流，增加票务收入，促进轨道交通的可持续发展，并使地铁站点周边成为产城融合的最佳形式。
关于地铁车辆基地上盖开发利用的探讨
关于地铁车辆基地上盖开发利用的探讨摘要：本文简要阐述了地铁车辆基地上盖开发的实际意义，并探讨了地铁车辆基地上盖开发利用的具体措施，具体包括强化功能组织利用、加强空间组织利用、优化交通组织利用、明确合理结构选型和完善整体消防设计等措施，以此实现地铁车辆基地上盖开发利用，为相关研究及建设人员提供一定参考。
关键词：地铁车辆基地；上盖开发；组织利用引言：随着我国城市的快速发展，地铁逐渐成为人们首要出行工具。
通过地铁建设，有效带动周边地区的经济发展。
现阶段，我国不断对地铁车辆基地进行上盖开发，充分开发利用车辆基地盖上空间，明确具体开发区域，同时保证方案合理性，由此发挥地铁建设优势，为城市建设注入新活力，全面推进城市化进程。
1地铁车辆基地上盖开发利用的实际意义为了推动城市化快速发展，我国不断加大城市交通发展力度，增加地铁线路建设，从而有效为人们提供良好的出行方式。
同时，不断提高地铁运行速度，以此让人们在最短时间内到达指定地点，满足人们的出行需求。
在此背景下，城市地铁车辆基地数量增加，其重要性不断突显。
在城市早期发展中，地铁车辆基地功能单一，主要用于地铁车辆停放、重复检查维修等交通功能。
随着城市不断发展，地铁对周边地区经济发展的带动作用不断显现。
轨道综合开发成为城市发展重要方向。
而地铁车辆基地盖上空间的开发利用有着广阔的发展空间。
因此，国内各城市开始对地铁车辆基地上盖开发进行研究和建设，从而加大对地铁车辆基地盖上空间的利用，发挥其主要优势，逐渐优化地铁车辆基地上盖的设计内容，提高城市发展的合理性，充分带动周边城市地区快速发展，为人们创造良好的生活环境。
同时以确保交通行业的发展得到良好保障为基础，增加车辆基地交通组织功能，促进交通行业的不断提升。
在理论研究层面，随着TOD开发在国内盛行，学者们不断加大轨道交通综合开发的研究。
但整体而言，研究多以地铁站点为对象，探讨其综合开发利用的模式和路径，对地铁车辆基地的研究较少。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议上海作为中国经济、文化中心，轨道交通发展迅速，成为了城市居民出行的重要方式。
上海也在城市规划中大力推进轨道交通上盖综合开发，以解决城市发展中的土地资源匮乏和交通拥堵问题。
轨道交通上盖综合开发在实际推行中也存在一些问题，本文将从城市规划、交通运营、土地利用等方面对上海轨道交通上盖综合开发中的问题进行分析，并提出一些建议。
一、城市规划1.空间规划不合理：在一些轨道交通上盖综合开发项目中，由于规划不合理，建筑密度过大，导致周边居民的生活环境受到影响，同时也影响了项目的可持续发展。
有必要在城市规划中合理控制建筑密度、保护周边环境。
2.功能布局不合理：在轨道交通上盖综合开发项目中，有些地铁站上盖的商业设施过多，导致了交通换乘和出行便利性的下降，这也是一个需要解决的问题。
建议：1.在城市规划中，应当合理规划轨道交通上盖综合开发项目的建筑密度，保障周边居民的生活环境，同时也要考虑商业与交通的协调布局，提高出行便利性。
二、交通运营1.出行体验不佳：在一些轨道交通上盖综合开发项目中，由于软硬件设施的问题，出行体验不佳，乘客出行便利性受到影响。
特别是在地铁换乘的地方，由于交通枢纽的设计不合理，导致了乘客出行的不便。
建议：1.完善轨道交通上盖综合开发项目的软硬件设施，提高乘客出行的舒适性和便利性。
应当加强对交通枢纽的规划和设计，提高乘客的出行体验。
2.加强运营管理，在轨道交通上盖综合开发项目中建立统一的管理体系，加强对交通设施和商业设施的管理，保障乘客的出行需求。
三、土地利用1.土地资源浪费：在一些轨道交通上盖综合开发项目中，由于规划和设计不合理，导致了土地资源的浪费，增加了城市土地资源的紧张程度。
2.土地使用效率低：在轨道交通上盖综合开发项目中，由于土地使用效率低，导致了项目的经济效益不佳，无法实现可持续发展。
2.加强土地管理，严格控制土地的开发和利用，规范土地使用行为，保障土地资源的可持续利用。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议1. 引言1.1 背景介绍随着上海市轨道交通网络的不断扩张和完善，轨道交通上盖综合开发成为当前城市建设的重要议题。
上海作为国际化大都市，面临着城市规划与发展的双重压力，如何将轨道交通与城市发展有机地结合起来，成为了当前亟待解决的问题。
在过去的几年中，上海的轨道交通上盖综合开发取得了一定的成就，如徐家汇、陆家嘴等地的商业综合体建设，为城市的功能提升和人民生活带来了便利。
也面临着诸多问题和挑战，如开发模式不够创新、规划与设计不够整合、公众参与度不高等。
需要在规划与设计上更加注重整合，充分考虑城市发展的长远利益和人民的需求；在开发模式上进行优化，引入市场机制和社会资本，提高效率和质量；提高公众参与度，加强政府与市民沟通，使轨道交通上盖综合开发更加符合城市发展的整体规划和人民的利益。
【2000字】1.2 问题意识随着上海城市发展的加速，轨道交通上盖综合开发成为了解决城市土地资源利用和交通拥堵问题的重要手段。
在上海轨道交通上盖综合开发的过程中，也出现了一系列问题。
现有的上海轨道交通上盖综合开发项目存在着规划与设计不够整合的情况，导致项目实施过程中出现了诸多矛盾和不协调现象。
开发模式的局限性使得上海轨道交通上盖综合开发项目往往难以实现最大化的效益和利益。
公众参与度不高使得上海轨道交通上盖综合开发项目在实施过程中缺乏有效的反馈和监督机制，容易产生质量问题和管理漏洞。
在这样的背景下，我们亟需对上海轨道交通上盖综合开发项目进行认真的问题意识分析，找出其中存在的困难和挑战。
只有从问题意识出发，深刻了解上海轨道交通上盖综合开发中的种种矛盾和不足，才能制定出有效的改进措施和发展方向。
本文将对上海轨道交通上盖综合开发中的问题进行深入剖析，为未来的发展提出建设性的建议和思路。
2. 正文2.1 上海轨道交通上盖综合开发现状上海作为中国经济发展的重要城市，轨道交通系统的建设和发展也逐渐成为城市发展的重要一环。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议1. 引言1.1 背景介绍上海作为中国经济中心和国际大都市，轨道交通系统发展迅速，成为城市居民出行的主要选择。
随着城市化进程不断加快，上海轨道交通的上盖综合开发也变得越来越重要。
上盖综合开发是指在轨道交通线路和车站周边建设商业、住宅、办公等建筑，形成地下地上一体化的城市空间。
这种开发模式可以充分利用轨道交通资源，提高土地利用效率，改善城市环境，促进经济发展。
目前，上海轨道交通上盖综合开发虽然取得了一些成就，但也存在着诸多问题。
规划不够科学，协调不够紧密，设计缺乏创新，品质不高，监管不够到位，评估不够科学和公正，公众参与不够充分等。
这些问题严重影响了上海轨道交通上盖综合开发的可持续发展和城市形象的提升。
本文旨在分析上海轨道交通上盖综合开发存在的问题，并提出一些建设性的建议，以期为上海城市发展和轨道交通发展提供借鉴和参考。
1.2 研究目的研究目的是为了深入分析当前上海轨道交通上盖综合开发存在的问题，并提出相应的建议，以期能够促进上海城市发展和交通建设的良性发展。
通过对问题的剖析和建议的提出，旨在引起社会各界的关注和重视，并希望能够推动相关部门采取有效措施，提升上海轨道交通上盖综合开发的质量和效益，更好地满足市民的需求，实现城市可持续发展的目标。
通过本研究的展开，也希望能够为其他城市的类似项目提供借鉴和参考，促进全国城市轨道交通上盖综合开发的发展，推动我国城市交通建设的进步和提升。
2. 正文2.1 当前上海轨道交通上盖综合开发存在的问题1. 规划不够科学合理。
部分地铁站周边的上盖综合开发规划存在较大难度，导致项目无法有效落地。
有的地铁站周边建筑密度过高，其他配套设施不完善，导致区域交通、人流、商业等问题愈发凸显。
2. 设计质量不高。
部分上盖综合开发项目在建筑设计、景观设计等方面缺乏创新和品质，导致地铁站周边建筑风格单一，缺乏特色，影响了整体城市形象和居民生活质量。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议上海作为国际大都市，轨道交通系统的建设和运营一直是城市发展的重点和关注的焦点。
上海市提出了轨道交通上盖综合开发的政策，旨在充分利用地铁线路沿线的闲置土地资源，实现城市土地的高效利用和多元化发展。
目前在轨道交通上盖综合开发中仍存在一些问题和需要改进的地方。
以下是我对轨道交通上盖综合开发中问题与建议的分析和总结。
轨道交通上盖综合开发规划不够统一和协调。
由于轨道交通上盖综合开发往往涉及多个部门和单位的合作，规划和管理上存在一定的难度。
在规划上，各个建设单位应该统一规划标准和设计要求，避免出现风格不统一、功能重复的问题。
在管理上，建议成立专门的管理机构，负责统筹协调各个相关单位的工作，确保项目的顺利实施。
轨道交通上盖综合开发项目的商品类型和价格定位亟待优化。
目前轨道交通上盖综合开发项目主要以住宅为主，而且大多数项目的价格偏高，无法满足不同群体的需求。
建议在轨道交通上盖综合开发项目中增加商业、办公等非居住类项目的比例，提供更多样化的商品类型。
而且应该根据不同区域和市场需求，合理定位商品价格，确保项目的销售和租赁率。
轨道交通上盖综合开发项目要注重生态环境的保护和改善。
在城市发展的过程中，轨道交通上盖综合开发项目往往需要拆迁或改造原有建筑物，这可能会导致生态环境的破坏和污染。
建议在项目规划时要充分考虑生态环境保护和改善的因素，合理设计绿化带和公园等公共空间，增加项目的绿化率和景观品质。
与此应该加强废水、废气等污染物的治理和处理，确保项目对周边环境的影响最小化。
轨道交通上盖综合开发需要加强公众参与和沟通。
在项目的规划和执行过程中，应该广泛征求公众的意见和建议，特别是对于影响较大的项目。
建议可以通过举办公众听证会、座谈会等形式，邀请相关专家和公众代表参与到决策过程中。
建议加强与社区居民的沟通，解答他们对项目的疑问和担忧，提高项目的可接受度和公众的满意度。
轨道交通上盖综合开发是上海城市发展的重要方向，但在实际执行中还存在一些问题。
TOD助推轨道交通和城市可持续发展
独家策划 / ExclusiveTOD助推轨道交通和城市可持续发展文 / 薄纯玉伴随着国内各城市轨道交通的快速发展，轨道交通能够给城市带来的变革越来越被认知，“建轨道就是建城市”已成为共识。
通过TOD（Transit-OrientedDevelopment，公共交通导向发展）模式提升城市功能和开发价值、并利综合开发增值收益去反哺轨道交通建设与运营的巨量资金缺口，是轨道交通和城市可持续发展的必由之路，也成为大多数城市轨道交通投融资改革的主要方向。
为倡导以人为本、集约节约利用土地的TOD（Transit-Oriented Development 公共交通导向发展）模式，促进轨道交通与城市更好地融合及可持续发展，“2018北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛”期间， 开设TOD专题展区及“轨道交通TOD与投融资创新”论坛。
中国城市轨道交通协会常务副会长周晓勤，国家发展和改革委员会基础产业司原巡视员李国勇，中国国际工程咨询公司研究中心主任李开孟，中国城市轨道交通协会资源经营专业委员会 常务副主任、上海申通地铁集团有限公司副总裁叶彤，北京市基础设施投资有限公司副总经理魏怡，广州地铁集团有限公司副总经理毛建华，中国土地勘测规划院地政研究中心主任唐健，兰州市轨道交通有限公司副总经理冉海珍，上海申通地铁资产经营管理有限公司总工程师，拓道咨询CEO杨兆林，京投发展股份有限公司总裁高一轩，上海申通地铁资产经营管理有限公司总经理庄巍，南京地铁小镇开发集团有限公司 董事长袁校柠，龙湖集团副总裁胡浩，浙江杨柳郡投资有限公司总经理顾建明等嘉宾参与论坛并演讲。
以及来自上海申通地铁、京港地铁、深圳地铁、天津轨道、南京地铁、武汉地铁、大连地铁、西安地铁、哈尔滨地铁、宁波轨道、无锡地铁、常州轨道、郑州轨道、长沙轨道、重庆轨道、福州地铁、昆明地铁、兰州轨道、东莞轨道等轨道业主，地市发改委、规划设计院、世界银行等300多家业内同行参加了此次论坛。
上海轨道交通上盖物业综合开发的实践与探索
上海轨道交通上盖物业综合开发的实践与探索温玉君【摘要】<正>二十年来,上海轨道交通从无到有、从线到网,在城市经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。
上海轨道交通上盖及周边土地的物业开发随着网络建设的推进,取得了一定的进展,也逐步认识到:抓住机遇探索加大对轨道交通土地的集约利用,有利于城市功能布局的完善,有利于促进轨道交通企业的良性发展。
为此,申通地铁积极研究在公开平等的市场竞争环境下,进一步发挥轨道交通企业的技术【期刊名称】《城市轨道交通》【年(卷),期】2017(000)006【总页数】4页(P28-31)【作者】温玉君【作者单位】上海申通地铁资产经营管理有限公司【正文语种】中文【中图分类】F299.233.47二十年来，上海轨道交通从无到有、从线到网，在城市经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。
上海轨道交通上盖及周边土地的物业开发随着网络建设的推进，取得了一定的进展，也逐步认识到：抓住机遇探索加大对轨道交通土地的集约利用，有利于城市功能布局的完善，有利于促进轨道交通企业的良性发展。
为此，申通地铁积极研究在公开平等的市场竞争环境下，进一步发挥轨道交通企业的技术与资源优势，依托和引进社会专业资源，探索实施具有上海特点的轨道交通沿线土地资源开发模式。
下面将从上海轨道交通上盖物业开发现状、机遇和关键矛盾等方面进行剖析，全面分析申通地铁作为轨道交通上盖及周边土地开发主体的核心优势和定位，并结合开发过程中合作和融资方面的经验，全面阐述申通地铁在上盖物业开发过程中的实践和探索。
在上海市委、市政府的统一领导下，近年来上海全力推进轨道交通建设。
截至2016年底，共开通线路15条（含磁悬浮），全网运营线路总长617公里，车站366座，日均客流达到902万人次，工作日客流超过1000万人次，单日最高客流达到1152.29万人次。
上海轨道交通共有已建、在建及规划建设停车场36座，总占地面积约1000公顷。
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议
上海轨道交通上盖综合开发中的问题与建议【摘要】上海轨道交通上盖综合开发是城市发展中的重要一环。
在开发过程中存在诸多问题需要解决。
首先是现阶段存在的问题，包括开发进度缓慢、项目质量不稳定等。
其次是规划与设计问题，需要更加注重城市规划和设计的合理性和可持续性。
土地资源利用问题也是一个亟待解决的难题，如何合理利用有限的土地资源来推动城市发展是一个重要课题。
盈利模式问题也需要重视，如何确保开发项目的盈利能力，使得整个项目可持续发展。
市民生活影响问题也不可忽视，需要避免开发过程中给市民生活带来不便。
在解决这些问题的可持续发展建议、政府监管建议和市民参与建议也是需要考虑的重要因素。
通过共同努力，可以实现上海轨道交通上盖综合开发项目的可持续发展。
【关键词】上海轨道交通、上盖综合开发、问题、建议、规划、设计、土地资源利用、盈利模式、市民生活影响、可持续发展、政府监管、市民参与1. 引言1.1 背景介绍上海作为中国最大的城市之一，轨道交通系统的发展已经成为城市建设的重要组成部分。
随着城市人口的不断增加和交通拥堵问题的日益严重，上海市政府不断推进轨道交通网络的建设和完善。
而随着轨道交通线路的延伸和运营，上海的地铁站点周边逐渐出现了大量的空地和停车场，这些空地成为了城市开发的新热点。
为了更好地利用这些空地资源，上海市政府启动了轨道交通上盖综合开发项目，通过在地铁站周边开发商业、办公、住宅等项目，提高土地利用效率，增加城市的经济收益。
随着项目的推进，一些问题也逐渐显现出来，如盲目开发导致资源浪费、规划与设计不合理导致空间利用效率低下等。
本文将重点探讨上海轨道交通上盖综合开发中存在的问题及建议，希望为上海城市的可持续发展提供有益参考。
2. 正文2.1 现阶段存在的问题目前，在上海轨道交通上盖综合开发中存在着诸多问题需要解决。
存在着开发项目周期较长、进度拖延等问题。
由于上盖项目往往涉及多方利益关系复杂，导致项目的立项、审批、设计、施工等环节耗时较长，使得项目进展缓慢，无法按时完成。
地铁上盖开发结构问题与处理措施浅谈
关键词：上盖开发；TOD；加固；梁柱节点；承载力1研究背景与项目概况1.1研究背景随着建筑行业和轨道交通行业的发展，以公共交通为导向的综合开发模式（TOD模式）近年来在国内地铁车辆段建设中兴起。
对于结构设计而言，此类项目存在以下特点[1]：①为满足地铁车辆段停车检修等工艺要求，车辆段首层的结构计算高度一般在10m以上，车辆段盖板上下层高变化较大，底部容易出现薄弱层和软弱层在同一层的结构特征，对结构抗震极为不利；②车辆段咽喉区柱网布置往往极不规则，且容易形成大跨度柱网；③上部物业多为小开间布置，上部结构竖向构件无法完全落地，需通过转换的方式处理；④由于地铁车辆段建设周期长，为了顺应建筑市场的需求，实现开发利益的最大化，上盖开发方案往往存在一定的时效性，地铁车辆段盖板与综合开发建设的不同步可能导致开发方案在车辆段施工完成后修改，从而造成开发阶段预留的设计和施工条件的不确定性；⑤车辆段盖板结构长度通常远超规范要求的最大伸缩缝长度，需解决混凝土温度应力问题和收缩徐变的影响，防止大面积大体积混凝土的开裂。
1.2项目概况本文基于目前在建并且已部分建成的广州地铁八号线白云湖车辆段上盖开发项目进行分析。
该项目首层为地铁车辆段，建筑层高8.5m，二层为停车库，开发业态为超高层住宅、多层学校、配套商业等。
基础采用承台桩基和桩筏基础，住宅采用部分框支剪力墙结构，多层建筑采用全转换框架结构，转换层设置在二层，车辆段的基础和8.5m盖板于2016年开始施工，目前已经施工完毕，车辆段已经运营，同时为上盖开发预留设计条件。
2019年，基于房地产市场需求，设计单位对原开发方案进行了调整，从而导致已施工基础和上部结构承载力局部无法满足新的开发方案要求，需对既有结构进行调整和改造。
本项目的设计难点在于最大限度满足新方案要求且车辆段首层不具备结构加固条件的情况下，结构需完成上部超高层剪力墙和多层框架的转换，施工难点在于不影响盖下车辆段正常运营的前提下，进行复杂的转换层和上部结构施工。
上海轨道交通上盖综合开发的实践和探索
1、吴中路停车场项目 全国首个商业开发的轨道交通停车场上盖，项目 总体量 53 万平方米，项目总投资 59.28 亿元，为 政府创造约 13 亿元税收收入，以及 5000 万元 / 年股东收益。
实践经验表明，在国际上，城市化程度越高的大 都市，轨道交通上盖综合开发对于城市综合发展 的影响越发明显和深远，而上盖综合开发的质量 和成熟度也成为衡量一个城市综合实力、经济能 力、生活水平和现代化程度的重要标志。
2005 年后，申通地铁在以前的基础上，作为市场 主体，积极参与到轨道交通场站综合开发的实践中。 至今共计开发 16 个项目，合计用地面积约 123 公顷。
轨道交通上盖综合开发的意义： 一是减少建设成本支出。 二是综合利用土地，改善城市形态。 三是增加运营票务收入和非票务收入。 四是扩大政府税收和社会就业。
资源经发的 实践和探索
文 / 叶彤
伴随着网络建设的高强度推进，我们深刻认识到， 抓住机遇探索和扩大轨道交通上盖物业开发，对 于土地集约利用、城市功能布局完善及轨道交通 企业的良性发展具有重大和深远的影响。
一、上海轨道交通上盖综合开发的背景和意义
截至 2021 年 1 月，上海地铁运营线路共 19 条（含 磁浮线），在建线路共有 2 条，在建里程共 97 公里。 截止 2020 年年底，上海地铁共有已建、在建和规 划车辆基地共计 43 个，总占地面积约 1316 公顷。
二、上海轨道交通上盖综合开发案例
预计为政府创造约 70 亿元税收收入，以及 48 亿 元的股东收益。
3、莲花路改造项目 全国首个轨道交通运营线路车站不停运改造上盖 项目，占地面积 17600 平方米。项目被评选入自 然资源部办公厅 2020 年印发的《轨道交通地上地 下空间综合开发利用节地模式推荐目录》。
庄巍 上海申通地铁上盖开发的实践和探索
7500
8316
10
闸北区95#地块
11738
93324
11 金桥停车场综合开发(一期） 60000
150000
12
莲花路站
17600
46000
13
奉贤区盾构井地块
43876
87752
14
徐泾北城站项目
16952
16952
15
徐泾停车场项目
260100 441200
合计
1220651 3028225 约122公顷 约303万㎡
开发方向
验。按照市政府
精神，车辆基地 物业类型面积(万平方米 )
开发以申通为主。
功能配比 容积率
进展情况
吴中路定修段 23.24 23.34 20.23 51.5
商业+办公+公寓式酒店
地上总建面37.6 其中：商业21.4
办公12.4 公寓式酒店3
58%:33%:9% 1.86
金桥定修段 97.5 97.5 65.6 86
反哺轨道交通发展
收益用于支持轨交可持续发展，用于轨道交通建设和运营维护。
14
申通地铁的思考的意义
15
3.1 申通地铁迎场站上盖开发的新机遇
《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（以下简称43号文）的出台
• 对地方债从举债还债主体、资金用途等方面进行了全面的规范，将有利于PPP模式的发展， 有利于申通主导和参与地铁场站及周边土地的开发。
联合拿地，持股50% 独立投资
联合拿地，转让股权，持股15% 联合拿地，持股50% 独立投资
5
1.3 申通地铁车辆基地上盖综合开发概况
四个已明确开发方向基地基本情况
15501441_申通资产庄巍
刘本迪 上海报道在2017第六届金砖论坛中国年会•中国存量资产与城市更新峰会上，上海申通地铁资产经营管理有限公司总经理庄巍在主题演讲开场时笑言， “我以往参加的都是开发商的活动，或者地铁行业内部的活动，而今天活动的主题是存量资产，嘉宾们都是运营商。
”庄巍在之后的演讲中切入正题，讲述地铁与租赁的关系。
十九大之后，国家发展租赁市场的方向越来越明确，上海政策规定的70万套租赁住房中，上海申通地铁作为社会责任第一的国企，承担了2万套租赁住房建设。
“我们希望和成熟的、成功的、有很强溢价能力、很强‘复合运营能力’的运营商合作。
”庄巍在峰会上郑重宣布这一重要消息。
与开发商合作，打造城市客厅对于上海申通地铁来说，持有物业是新的模式，运营商是新的合作伙伴，因为在此之前，其合作伙伴主要是龙头开发商，比如万科、华润、凯德置地等。
庄巍对《中国房地产金融》表申通资产总经理庄巍：每一座地铁站都是城市客厅对于上海申通地铁来说，引入运营商合作伙伴，既是商业考量又是社会责任。
782017金砖论坛年会Copyright ©博看网. All Rights Reserved.示，与龙头开发商之间的合作是因为上海申通地铁自身的定位。
“上海是一个国际性大都市，在我们看来，每一个地铁站都是城市的客厅，是一个重要的节点，我们都把它当做城市的客厅在打造。
所以我们的定位是中高端——更偏高端。
”基于这样的定位，上海申通地铁通过公开的征询和竞价机制，充分研究市场上开发商的溢价能力和综合能力，最终选择与其中的佼佼者合作，开发了一系列作品。
今年9月，上海申通地铁的三个作品陆续开业——与凯德合作的汉中路的星贸广场、与华润合作的吴中路的万象城、与太平洋合作的五角场地下空间。
其中，万象城是一个非常成功的案例。
“万象城这个作品可以说是十年磨一剑，十年之前我就开始参与万象城的项目建设。
”庄巍说，“在地铁的列车停车场上面加一个盖子，十年前这个理念还是比较超前的。
在城市的可持续发展中看地铁上盖开发
Related business / 后资源经营53在城市的可持续发展中看地铁上盖开发文/庄巍作者简介：庄巍，上海申通地铁资产经营管理有限公司总经理伴随着轨道交通建设在中国城市发展中体现越来越重要的作用，地铁上盖开发、TOD 也成为各大城市发展、规划建设、地产开发等论坛中的热门主题，作为一名从业人员，与有荣篶。
北上广深四个中国一线城市，地铁上盖发展的规划差不多同时开始于2010年前后，经过近十年的发展，也呈现出不同的发展态势，回顾这些不同，我们可以看到城市管理者们不同的思路，这些不同的思路事实上也是对于超大城市可持续发展的不同认识体现，研究来颇为有趣。
地铁上盖开发是城市的需要地铁上盖开发首先是城市的需要，城市需要地铁上盖开发来改变城市形态，提高城市效率。
其关键是提高地铁车站周边可覆盖的步行可达的就业和居住人口。
现代超大城市是人类经济组织的最高水平的体现，在超大城市里，人类经济效率、生活质量得到了极大的提高。
在这里，城市管理者不应对超大城市有各种恐惧，而是应该熟练地应用现代城市各种发展管理手段，顺应城市的发展规律。
地铁是一种大容量绿色交通工具，它环保、安全、准时、大容量，简直就是为城市度身定作。
以超大城市普遍使用的A 型车为例，如果行车间距为3分钟，地铁一小时可以运送的人数是48000人次。
相当于150万平方米住宅的规划人口，如果按1/3人口通勤比例来算，地铁一小时的运送能力可以承担450万平方米的规划人口。
地铁作为大容量骨干城市交通工具，它的能力是被大大放空的。
能力放空的原因只有一个，城市规划的不匹配。
如果将450万建筑量按2.0的平均容积率平辅在地面上，要占据225万平方米的土地。
如果这块土地是正方型的，就是近1.5公里乘1.5公里的大方块，而人愿意步行的最长距离是500米。
容积率的控制就是对城市效率的伤害，也是影响地铁效率发挥的最大原因。
2008年有个统计资料，比较北京与纽约CBD 地区地铁车站覆盖的就业人口，从车站出发步行20分钟所能抵达地区里所覆盖的岗位数量，纽约覆盖的就业人口是170万，北京是15万，我估计上海也差不多。
上海城市轨道交通空间资源的开发利用
上海城市轨道交通空间资源的开发利用
郭海东;庄巍
【期刊名称】《城市轨道交通研究》
【年(卷),期】2011(014)002
【摘要】介绍了目前上海地铁建设中开发和利用空间资源的类型,包括空间资源设置条件、规模及发展趋势等,并分析了其优势、意义,以及所体现的轨道交通空间资源价值和综合服务功能.
【总页数】6页(P103-108)
【作者】郭海东;庄巍
【作者单位】上海交通大学信息安全学院,200030,上海;上海申通地铁资产经营管理有限公司,200233,上海;上海申通地铁资产经营管理有限公司,200233,上海
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.11+3
【相关文献】
1.上海城市土地空间资源潜力、再开发及城市更新研究 [J], 杨帆
2.上海城市地下空间开发利用战略研究--兼议日本地下空间开发利用立法实践 [J], 龚解华;张金水;束昱
3.轨道交通地下空间资源规划设计探讨 [J], YANG Yong
4.城市轨道交通空间资源综合利用的经济效益研究 [J], 安江伟
5.城市轨道交通空间资源综合利用的经济效益研究 [J], 聂思
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02-庄巍-上海申通地铁上盖开发的实践和探索
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2.3 37号文将极大的促进申通进行场站上盖开发
在上海出台的37号文中，解决的主要问题就是，用500米范围和协议出让土地确定了上
海地铁在地铁上盖开发的主体地位。这就是上海市政府目前阶段为地铁可持续发展，地铁 上盖开发可作出的最大努力。
开发 主体
明确开发主体
车辆基地开发以轨交建设主体为主，站点开发以相关区（县）国资公司为主。
轨道交通迎来新一轮大发展，上海规划的线路仍有一定规模
• 随着上海轨道交通新一轮建设规划获得批准，至2020年将建成800公里的路网
16
3.2 国家及上海市均鼓励支持轨道交通上盖物业综合开发
2012年12月，国务院颁布《关于城市优先发展公共交通的指导意 见》提出加强公共交通用地综合开发。 2013年8月，国务院颁布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路 建设的意见》鼓励土地综合开发利用。
土地 出让 方式
可协议出让
明确规划和形成“净地”或“上盖”后，可以以协议出让方式，出让给开发主体。
规划 主导
轨交建设主体
轨交建设主体即申通集团，由申通牵头进行规划编制。
规划 审批
“承诺制”管理方式
申通集团牵头，会同所在区县政府，相关部门协同，经综合专家、工程安全、交通、消 防、环保、卫生意见书面同意后，由规土局审批。
•
土地管理部门根据规划指标，对同步完成的预留结构进行立项，并委托地铁建设
部门进行同步优化设计方案和同步完成建设，所需资金由土地储备部门筹集或委 托地铁建设部门另行筹集，在土地整理成本中列支。
• •
为鼓励地铁建设部门参与，在土地出让方案中明确建成的经营开发总量中一定比 例无偿划拨地铁用于弥补建设运营亏损。 完成开发预留条件的地块通过招拍挂方式向市场推出。
轨道交通项目上盖开发的实践与创新 上海申通地铁集团有限公司总裁顾伟华
轨道交通项目上盖开发的实践与创新上海申通地铁集团有限
公司总裁顾伟华
佚名
【期刊名称】《城市轨道交通》
【年(卷),期】2016(000)003
【摘要】<正>随着国内各城市轨道交通的快速建设发展,将沿线土地开发与轨道交通建设结合起来已经成为一种相当普遍的做法。
一方面,这是各城市政府为解决轨道交通建设所面临的资金难题的一个办法。
另一方面,作为重要的基础性交通设施,轨道交通建设与城市整体的规划建设息息相关。
从2号线开始,上海就开始探索将轨道交通车站建设与周边区域的综合开发建设结合起来。
【总页数】2页(P34-35)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.服务的最终指向是让地铁乘客满意--访上海申通地铁集团有限公司“熊熊3D服务创新工作室” [J], 虞同文;王伟雯;熊熊
2.申华控股:新能源之梦——访上海申华控股股份有限公司总裁汤琪 [J], 王杲松
3.相思湖生态旅游项目：融古城文脉于城市脉动中——上海申华控股股份有限公司总裁助理、湖南申德实业发展有限公司常务副董事长林鹏 [J],
4.建设高素质技能人才队伍适应轨道交通网络化发展上海申通地铁集团有限公司轨道交通培训中心副主任杜晓红 [J], ;
5.上海申通地铁上盖开发的实践和探索 [J], 钱晓佳
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城市轨道交通上盖开发模式探索与实践
城市轨道交通上盖开发模式探索与实践
黄艳君
【期刊名称】《科技创新与应用》
【年(卷),期】2012(000)021
【摘要】上世纪九十年代开始，我国城市化进程加速发展，众多城市都选择采用轨道交通系统来解决日益激化的城市交通拥堵问题。
我国城市轨道交通建设经过二十多年的发展，已经形成了一套较为完整的开发系统，同时通过不断借鉴国内外相关领域的开发经验，我国城市轨道交通发展较为快速。
在系统指导、经验开发的基础上，结合不同地区的各自特点，选择合理的轨道交通上盖开发模式进行轨道交通沿线站点和设施的综合开发，将有助于开发出富有特点和活力的符合型都市空间。
【总页数】1页(P21-21)
【作者】黄艳君
【作者单位】深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司,广东深圳 518026【正文语种】中文
【相关文献】
1.浅谈轨道上盖综合开发模式——结合厦门轨道1号线实践经验
2.基于城市轨道交通站点的立体空间综合开发规划研究——以上海市闵行区地块莘庄站点上盖开发为例
3.城市轨道交通停车场上盖开发模式初探——上海市吴中路停车场上盖开发项目
4.城市轨道交通车辆段上盖开发环境影响分析
5.回馈社区型地铁上盖联动开发模式研究——以上海轨交14号线昌邑路站为例
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•
土地管理部门根据规划指标，对同步完成的预留结构进行立项，并委托地铁建设
部门进行同步优化设计方案和同步完成建设，所需资金由土地储备部门筹集或委 托地铁建设部门另行筹集，在土地整理成本中列支。
• •
为鼓励地铁建设部门参与，在土地出让方案中明确建成的经营开发总量中一定比 例无偿划拨地铁用于弥补建设运营亏损。 完成开发预留条件的地块通过招拍挂方式向市场推出。
21
3.5 从房地产开发价值链中看申通地铁的角色定位
物业开发产业链关键成功要素
规划设计
市场拓展
物业销售
土地获得
现场施工
能力
资金 品牌 能力
品牌
能力
品牌 能力
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3.5 从房地产开发价值链中看申通地铁的角色定位
地铁物业开发的定位
地铁公司
规划设计 市场拓展
国际级知名企业
物业销售
土地获得
现场施工
地铁建设与物业开发前 期工作和同步规划过程 中的协调优势和专业特 长
9
1.7 小结
地铁+物业没有办法从根本上解决地铁的可持续 发展问题，但地铁公司必须全力以赴推动地铁+物业 的模式，以减少地铁建设资金的巨额投入和增加地铁 长期的运营收入。
10
申通地铁上盖物业开发中的困难和问题 的意义
11
2.1 申通地铁场站上盖综合开发的主要矛盾
现有的土地管理体制和项目建设体制下，地铁上盖物业的主要障碍：
在轨道交通物业上盖开发的职能上，更多的承担着搭 建平台、整理车辆基地土地的职能。
这既发挥了和地铁技术衔接的优势、整合多方资源的 优势，也避免了直接进行二级开发的劣势。
20
3.5 从房地产开发价值链中看申通地铁的角色定位
物业开发产业链划分
物业管理
规划设计
产品营销
物业开发 产业链
土地储备
建筑施工
市场研究
精神，车辆基地
开发以申通为主。
物业类型面积(万平方米 )
其中：商业21.4 办公12.4 公寓式酒店3
住宅28.2 商业8.25 办公7
功能配比 容积率 进展情况
58%:33%:9% 1.86 土地已获得，在建
61%:18%:15% 1.75（车场部分2） 土地已获取
徐泾基地
吴中路万象城
金桥基地
城北路
车辆基地面积(公顷)
23.24 23.34 20.23 51.5 商业+办公+公寓式酒店 地上总建面37.6
97.5 97.5 65.6 86 住宅+商业+办公+酒店
10.5 41.5 34.08 78.6 住宅+商业+办公+酒店 住宅36.6 商业28 办公8 酒店5 47%:36%:10%:6% 2.3 土地已获且转让
《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》（简称37号文）的出台
• 2014年4月，上海市出台37号文，明确了上海市轨道交通场站及周边土地综合开发的主体， 其中停车场上盖开发以申通为主。
上海土地利用方式向节约集约方向转变，提出建设用地零增长
• 《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出：严格控制建设用地规 模，逐年减少新增建设用地，大力促进存量建设用地盘活利用。
6
1.4 申通地铁站点上盖综合开发概况
发展现状:中心城区站点基本都有所开发，郊区相对滞后
按照市政府
精神，车站开发 以区政府为主导， 申通可以凭技术 优势参与。
上海市中心区由于对轨道交通沿线站点综合开发已有明确的开发意 识，再加上原有建筑物限制条件等影响，市中心站点的上盖开发已趋于 饱和。2009年建成的日月光中心广场，是国内首个无缝衔接的“地铁上 盖商业广场”；位于锦江乐园站的虹梅商务大厦也是站点上盖物业开发 的典型。
22.64 35 26.46 46.18 住宅+商业+办公
目前，上海
车辆基地上盖开 发有一些实践经 验。按照市政府
总规划用地面积(公顷) 可综合开发面积(公顷) 总建筑规模(万平方米 ) 开发方向
住宅67
其中：商品住宅37 保障房30 商业10.6 办公和酒店8.4 78%:12%:10% 1.3 大部分土地未获，在建
但地铁+物业模式减少巨额建设资金支出和增加长期运营收入
减少动迁成本 沿线地铁上盖物业的发展能够减少地铁动 迁资金的使用，在一线和二线城市里，动 迁成本往往能够占到地铁总建设成本的 1/3（10号线吴中路分析） 增加长期运营收入 地铁上盖物业能够帮助扩大客流，TOD理 念使地铁站点周边成为产城融合最好的机 会，客流的增长能够真正帮助地铁进行可 持续发展。
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2.3 37号文将极大的促进申通进行场站上盖开发
在上海出台的37号文中，解决的主要问题就是，用500米范围和协议出让土地确定了上
海地铁在地铁上盖开发的主体地位。这就是上海市政府目前阶段为地铁可持续发展，地铁 上盖开发可作出的最大努力。
开发 主体
明确开发主体
车辆基地开发以轨交建设主体为主，站点开发以相关区（县）国资公司为主。
土地 出让 方式
可协议出让
明确规划和形成“净地”或“上盖”后，可以以协议出让方式，出让给开发主体。
规划 主导
轨交建设主体
轨交建设主体即申通集团，由申通牵头进行规划编制。
规划 审批
“承诺制”管理方式
申通集团牵头，会同所在区县政府，相关部门协同，经综合专家、工程安全、交通、消 防、环保、卫生意见书面同意后，由规土局审批。
打浦路站日月光中心
锦江乐园虹梅商务大厦
7
1.5 申通地铁上盖物业开发的意义
地铁上盖开发是不是解决地铁可持续发展的最终钥匙？
地铁的可持续发展主要的瓶颈是资金！
一是巨额建设资金的筹集 筹集是一次性的问题
二是长期运营资金的平衡 平衡是长期性的问题
8
1.6 申通地铁上盖物业开发的意义 地铁+物业模式能否解决资金问题？答案是：否！
市场、营销及品牌等方面的 合作优势
23
3.6 申通地铁在场站开发中的制度创新
•
规划管理部门会同地铁建设部门提前编制地铁上盖开发的地块控制性详细规划， 在规划环节里发挥政府和企业的双重作用。 具体来说，可以由市规划局和各相关区政府对全市新建地铁线路上盖开发地块进 行全面疏理，特别是地铁停车场地块，明确必须进行开发的地块详规应于地铁专 项规划审批同步完成，详规编制过程中鼓励申通地铁参与。
9
10 11 12 13 14 15 合计
豫园站地下大通道
闸北区95#地块 金桥停车场综合开发(一期） 莲花路站 奉贤区盾构井地块 徐泾北城站项目 徐泾停车场项目
7500
11738 60000 17600 43876 16952 260100 1220651
8316
93324 150000 46000 87752 16952 441200 3028225
轨道交通迎来新一轮大发展，上海规划的线路仍有一定规模
• 随着上海轨道交通新一轮建设规划获得批准，至2020年将建成800公里的路网
16
3.2 国家及上海市均鼓励支持轨道交通上盖物业综合开发
ห้องสมุดไป่ตู้
2012年12月，国务院颁布《关于城市优先发展公共交通的指导意 见》提出加强公共交通用地综合开发。 2013年8月，国务院颁布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路 建设的意见》鼓励土地综合开发利用。
2013年4月，上海市委书记韩 正在调研吴中路地铁上盖综合开 发项目时指出，轨道交通作为上 海公共交通最重要的组成部分， 必须要在安全有序的基础上推进 地铁上盖综合开发利用。
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3.3 申通地铁在场站开发中的核心优势
•
在新一届政府大力支持和集
轨交建设主体技术方面优势
团领导的带领下，申通地铁 集团在轨道交通物业上盖开 发积极实践探索，培育形成 了多方面的核心竞争优势。 可利用的轨交潜在资源丰富 • 目前累计实现轨道交通物业 上盖合作开发面积近303万平 方米、持有建筑面积近102万 平方米，12号线金桥停车场 等一批超大体量的上盖开发 项目也已展开。
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和政府具有较为良好的关系
拥有一支专业而高效的团队
突出的专业规划和设计能力
3.3 申通地铁在场站开发中的核心优势
• 和政府主导开发相比：
更好的规划
更好与地铁结合
更好的合作伙伴
更好的融资渠道
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3.4 申通地铁在场站开发中的战略定位
车辆基地平台土地的整理者（一级半开发商）
申通地铁集团作为上海城市公共交通服务提供商，始 终以地铁建设和运营为主业，兼顾探索轨道交通物业 上盖开发。
商
商办 保障房 办 住 市政 商办住
独立投资
独立拿地，转让70%股权 联合拿地，持股50% 独立投资 联合拿地，转让股权，持股15% 联合拿地，持股50% 独立投资
约122公顷 约303万㎡ 5
1.3 申通地铁车辆基地上盖综合开发概况
四个已明确开发方向基地基本情况
吴中路定修段 金桥定修段 城北路停车场 徐泾车辆段
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2.2 申通地铁场站上盖综合开发的解决思路
• 由于上盖开发预留结构所需要的资金 量巨大，在现有体制下，不可挪用或 借用地铁建设资金，因此需要在地铁 建设投资主体确立的同时也要确立开 发预留结构的投资主体和资金来源。
需要综合开发设计 和地铁设计同步
• 设计的同步，在地铁初步设计和施工图设 计的同时，需要同时完成预留结构的设计， 这就需要上部开发的方案事实上要早于地 铁方案的稳定，其中政府必须将该地铁上 盖地块的控制性详细规划早于地铁市政规 划完成。
4
1.2 申通地铁物业综合开发概况
2005年前开发并持有的项目合计约16.5万㎡；2005年10月，申通地铁集团成立资产公司， 截至2014年度累计获得15块土地，总开发面积近303万㎡，合作持有建筑面积近102万㎡。