大上海步行街商铺案例分析

大上海步行街商铺案例分析

大上海步行街商铺案例分析

我们将大上海城从众多商业模式中剥离出来，因为从行业类别分为1、专业市场：如东建材、恒泰服饰广场、钢材市场等2、商业广场：一般指小规模（20万以下），业态简单的小综合商业模式，如红场（SOHO 广场、天旺广场），3、零售百货：如金博大、丹尼斯等，4、仓储式百货：如麦德龙、家乐福，5、商业街：纬四路、小吃街、健康路，6、SOPPINGMALL：本地的SOPPINGMALL已经有别于美国式的SOPPINGMALL了，近似于欧洲式SOPPINGMALL，即以城市化的SOPPINGMALL为主，以综合性的商业、文化、餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游观光为消费主流，但郑州目前的SOPPINGMALL 多数还不是严格意义上的SOPPINGMALL，也只能说是规模较大的商业广场，因为其规模还不足50万，而国外很多SOPPINGMALL和超级市场规模都在100万上下，那才是真正意义上的一座消费之城，里面仅停车位就可达到3万个以上，一个主题游乐园也仅在其中的一个角落···回到大上海城，虽然规模在国际上不够大，但在目前的郑州，已经是重磅型的商业了，也就是说，足以影响整个郑州的商业格局。

二、关于大上海城的建设与影响

以目前郑州的人口数量，含所有郊县在内的700这个数字，是不能够支撑目前郑州的商业体量的，也就是说，除非人口增加，收入增加，消费力提升，否则，难以解决目前消费力不足的问题，带来的就是有的商业惨淡经营，或者竞争力弱（百盛、天荣就是例子），因此大上海城的建设的风险性是毋庸置疑的，金博大对面20万规模的丹尼斯以及农业路口的项目迟迟不敢动工，就是由于面临现在的商业市场，如何定位和招商、经营的问题难以解决。对于郑州商业的影响，毫无疑问的就是要么引发商业震动，短兵相接，有阵亡者，也有胜利者，要么，就是缓缓前行，根据市场的现状，慢慢地进行经营策略调整，以不断变化的模式应对市场，否则28万规模的体量完全存活的可能性几乎为零。

三、关于大上海城的营销

这里且不说该项目的建设风险（土地审批、融资、拆迁、政策变动等）带来的建设滞后，这个项目的如果想成功操作也决定了其销售、招商周期需要通过逐渐拉长来降低风险，因此大上海城在从2004年开始销售的时候，尽管换了N家营销代理公司，用了2年多的时间，也仅仅推出了28万体量的将近一半，而且，其分三批推出商城部分、金街部分、展示中心部分，全都是最好的楼层，最好的位置，但是销售的情况也就是50%上下。这也是市场接受程度和开发商回款两大问题最好的解决方式，但是，这样的销售模式无疑将销售周期拉长，但通过人气的营造来拉动不好销售的商铺，也不失为一个好的策略。另一方面，铜锣湾做为大型主力店的进驻也帮助了项目安全度过第一关生死线，虽然达夫妮1个多亿的销售，是解决不了项目生死问题的，因为商业项目最关键的一点就是商家的进驻而销售并不能帮助项目的商业经营红火，这里也不排除达夫妮的炒铺行为。因此在铜锣湾进驻以后，完全扭转了大上海城的销售被动，真正的开始实现市场化销售。

四、关于招商

铜锣湾、奥斯卡，是不能保证项目的成熟运营的，因为体量的问题，其无法完全消化，因此现在大上海城隐性的一条营销线应该也在进行，就是招商，这也是降低项目风险的重要手段，因为销售的前提，是招商，结果是运营，而这三点之间的时间不能拉得太长，这也就是前面提到的拉长销售的矛盾之处，所以，如何解决这个矛盾，是项目目前面临的难题。

五、关于销售模式

我在这里要明确鄙视一下大上海城的就是一次性返租3年的手段，搞得太白痴了，完全把消费者当成了傻子，无非就是投资者的钱交给开发商，开发商又还给了投资者，然后说：“返还你3年的租金了”，签产权的时候，还是返还后的价格，我晕，现在的市场，是不接受这样的低级伎俩的。但是客观地说，效果还是不错，因为毕竟老百姓还是有点“傻”的。同时，其销售的亮点也很多，5年42%/一次性返还3年租金/2000抵1万等，还是很吸引眼球的。

六、关于意义

大上海城，总的来说，本人还是比较看好的，毕竟是一个有能力、有资格从泛二七商圈中脱离出来，独立形成的一个新商圈项目，可以升级周边的商业形式。我衷心的祝福她~~~一定要改变郑州的商业格局！