天津大都会-天汇广场写字楼租赁方案

天汇广场写字楼租赁方案

一、天津写字楼租赁案例参考

◎南京路板块项目：

区域特征：南京路区域集中了天津品质最高的写字楼：高品质、高租金、外聘专业物业管理公司提供高水准服务、外企集中，出租率90%以上；租金（含物业费）价格在：5—5.5元*㎡/天，最高津汇2期（低区：5.5元*㎡/天；高区：6.5元*㎡/天，顶层：7元*㎡/天）；物业费：0.7—1元*㎡/天，最高国际大厦1.33元*㎡/天（凯德雅诗阁酒店管理），高端持有型物业三年一签。

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◎金融城&小白楼板块项目

属于区域最高水平；其他写字楼租金范围在4-4.8元*㎡/月范围。由于产权在小业主手中，所以多委托二级市场中介公司代为租赁，一年一签可季付。客户多为国内公司。

◎老城厢板块项目

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区域特征：老城厢板块为写字楼新兴区域，可入住现房写字楼较少，且品质较低，如：创新大厦、盈力；但规划项目较多，如：仁恒、大悦城、合生国际大厦、海河华鼎。区域目前缺乏高品质写字楼硬件、高档次物业管理，租金范围在3.5—4元*㎡/月（含租金）。客户处于市场培育和牵引阶段，如：创新大厦：政策牵引（科技奖励、租金补贴）；盈力大厦：低价牵引。

小结：项目宜采用高档次产品与服务、高性价的租金，培育优质客户。

建议：（1）项目宜在区域第一个聘用高档次专业物业管理公司，如：世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行，吸引创新大厦等物业服务较差的写字楼中客户的高品质需求；

（2）项目硬件及配套高，但缺点是期房预租，建议租金：3.8—4.2元*㎡/月（含物业费26元*㎡/月），保持比创新等略高，但性价适宜的租金价位，回收均价：4元*㎡/月（含物业）；

（3）为提高入驻档次，建议入驻年限3年起，付款方式押三付一，也可季付。

二、面积划分

1.租赁案例参考：

◎参考一：创新大厦

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出现在低区和高区，特别是低区11层以下，出租状况最为良好，且多为整层出租。12—22层中段客户，需求分散，面积集中在100—200范围内，出租率不高，中小公司更新搬迁率高频繁。

小结：（1）中低区因交通便利，出租率、整租率最高；高区因人流稀少安静程度高，出租率、整租率仅次于低区；中高区出租率、整租率最低，空置对出现在此段楼层，即整体楼层；

（2）为提高天汇广场整体入驻率，建议PICC选择中高段区入驻；

（3）考虑到整租在写字楼中的所占比例较重，建议以整租客户作为租赁优先目标。

2.客户需求面积统计

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样本数量：20组

办公环境较好，且明确表示不想和小公司共用一层；（3）有部分客户是在项目周边办公，考察天汇广场意在换取良好的办公身份和体面感。

3.天汇广场租赁面积区间划分

通过以上分析，结合天汇广场自身的高端定位，在维持项目高档形象，强力吸引金融、建筑等大型企业入驻；考虑老城厢—和平路

片区未来写字楼供应量，为应对竞争，建议保持适当灵活性。

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建议：（1）预租阶段，本写字楼优先采取整层或半层起租的方式，最后考虑小面积出租；

（2）参考创新大厦&环球置地广场，为提高出租率，建议PICC 使用的4000㎡办公空间宜处于中段偏上12—15层；将最上和

三、租赁期限及租金递增

1.租赁期限：3年起租；免租装修期：500㎡以下30天，500㎡以上45天；

2.租金支付：押三付一，可季付。

3.租金递增：前三年租金不递增，从第三年起，每一年租金按市场金额相应调整；

四、优惠政策：

1.租金优惠：

针对入驻三年（含三年）、半层或整层以上写字楼企业用户，给予一定的租金返税优惠。（政府协调）

2.户口学区优惠：

针对资质较高、品牌卓越、税收较高的企业，可结合和平区招商及金融优惠政策给予落实天津市户口\减税等优惠，并可根据实际需求给予入驻天津大都会重点小学（万全道小学）学区的若干名额优惠。

4.B栋优惠：

对B栋购买业主，提供三年包租，的优惠物业服务。

保利代理

2012年2月18日

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