常州市地方税务局税政一处 关于明确转让旧房及建筑物土地增值税
转让旧房的土地增值税相关政策汇总
转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。
而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。
然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。
对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。
本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。
二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。
其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。
而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。
在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。
三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。
根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。
在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。
而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。
针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。
在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。
四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。
我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。
随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。
在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。
2023年-2024年税务师之税法一通关提分题库及完整答案
2023年-2024年税务师之税法一通关提分题库及完整答案单选题（共45题）1、下列情形中，不适用海关接受纳税义务人再次填写报关单申报办理纳税及有关手续之日实施的税率的是（）。
A.保税货物经批准不复运出境的B.保税仓储货物转入国内市场销售的C.租赁进口货物，分期缴纳税款的D.进口货物到达前，经海关核准先行申报的【答案】 D2、某贸易公司 2020 年 8 月以邮运方式从国外进口一批高档化妆品，经海关审定的关税完税价格为 31 万元。
当月将该批高档化妆品销售取得不含税收入55 万元。
该批高档化妆品关税税率为 15％、消费税税率为 15％。
该公司当月应缴纳的消费税为（）。
A.9万元B.12.86万元C.14.79万元D.6.29万元【答案】 D3、（卖旧房/增值税+土地增值税）甲公司（非房地产开发企业）为增值税一般纳税人，2017年3月转让一栋2000年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金，并取得完税凭证。
A.414.33B.413.38C.390.48D.428.57【答案】 D4、根据相关规定，合理估价方法不允许使用的估价方法包括（）。
A.境外生产的货物在境内的销售价格B.最高限价C.可供选择的价格中较低的价格D.货物在出口地市场的销售价格【答案】 D5、甲化妆品厂2020年5月委托乙厂加工一批消费税的应税香水精，甲厂提供原料成本50万元，当月乙厂将加工完毕的香水精交付甲厂，开具增值税专用发票，注明收取加工费1万元。
甲化妆品厂当月将委托加工收回的香水精40%用于销售，取得不含税销售额25万元，将其余的60%用于连续生产高档化妆品。
将生产的高档化妆品的70%以分期收款方式对外销售，合同约定不含税销售额60万元，另将剩余的30%赠送给客户。
其他相关资料：高档化妆品消费税税率为15%。
A.6B.7C.8D.9【答案】 D6、根据土地增值税相关规定，东部地区省份土地增值税预征率不得低于（）。
1关于明确旧房转让土地增值税政策的通知
苏财税[2011]36号江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知各市县财政局、地方税务局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，省地方税务局直属税务局：针对基层财税部门反映的问题，现将我省旧房转让土地增值税政策明确如下：一、对个人转让住宅类的旧房，按《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第三条规定，自 2008年11月1日起，暂免征土地增值税。
二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件第二条规定执行。
即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。
并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
江苏省地方税务局关于土地增值税核定征收率的批复苏地税函[2009]240号 2009.10.28南京市地方税务局：你局《关于土地增值税核定征收率的请示》（宁地税发〔2009〕127号）收悉。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》有关规定，经研究，同意你局对符合下列两种情形之一的房地产开发企业，不分房屋类型，一律按8%的核定征收率核定征收土地增值税：一、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；二、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
土地增值税转让旧房及建筑物的评估价格
1.取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。
2.旧房及建筑物的评估价格=房地产重新购建价格（重置成本价）×成新度折扣率。
评估价格须经当地税务机关确认。
【提示】因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。
但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。
3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
【提示1】土地增值税条例和细则中没有地方教育附加扣除的规定。
现实中各省对地方教育附加能否扣除有着不同的规定，老师此讲中是按照可以扣除进行讲解，考试时应注意题干提示和要求。
【提示2】对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
例题：某市国有企业2015年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8400万元。
2020年5月，该企业将办公楼转让，签订合同，取得含税收入10500万元，签订产权转移书据。
办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率75%。
该企业选择简易计税办法计算增值税。
要求：计算其缴纳土地增值税的增值额。
【答案及解析】评估价格=12000×75%=9000（万元）增值税=（10500-8400）÷（1+5%）×5%=100（万元）不含税收入=10500-100=10400（万元）与转让有关的税金=100×（7%+3%+2%）+10500×0.5‰=17.25（万元）增值额=10400-9000-17.25=1382.75（万元）。
（二）转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
2023年税务师之税法一模拟题库及答案下载
2023年税务师之税法一模拟题库及答案下载单选题（共50题）1、（2018年）关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目的税务处理，下列说法正确的是（）。
A.凡不能取得评估价格的，按购房发票所载金额作为扣除项目金额B.因计算纳税需要对房地产进行评估的，其支付的评估费用不得扣除C.出售旧房或建筑物的，首选按评估价格计算扣除项目的金额D.凡不能取得评估价格的，由税务机关核定的金额作为扣除项目金额【答案】 C2、某酒厂（增值税一般纳税人）生产粮食白酒，同时也生产啤酒。
2020年6月该厂的生产销售情况如下：A.30.76B.30.89C.31.23D.32.35【答案】 B3、某家企业2020年2月排放汞及其化合物50千克，汞及其化合物的污染当量值（单位：千克）为0.0001，适用税额为8元每污染物当量。
该企业当月应缴纳环境保护税（）万元。
A.800B.40C.400D.200【答案】 C4、土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以（）确认收入。
A.已经开具发票的金额B.税务机关核定的金额C.纳税人自行申报的金额D.交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益【答案】 D5、甲高档化妆品生产企业为增值税一般纳税人，2020年5月发生如下业务：A.2040B.2767.06C.3162.35D.10400【答案】 B6、某金店（增值税一般纳税人）2020年5月发生如下业务：（1）外购一批珠宝玉石，用于加工制造金基合金的镶嵌首饰，珠宝玉石的不含税买价为5万元，取得增值税专用发票。
加工完成的镶嵌首饰本月全部销售完毕，取得零售收入20万元。
（2）零售一批镀金首饰，取得零售价款10万元。
（3）为顾客修理、清洗金银首饰，取得不含税价款2万元。
（4）采取以旧换新方式零售A款金项链，A款金项链零售价为4万元，顾客旧项链作价2.5万元。
已知：金银首饰消费税税率5%，其他贵重首饰和珠宝玉石消费税税率为10%。
根据上述资料，回答下列问题：A.1.00B.0.38C.0.88【答案】 C7、2019年2月，甲企业进口一批货物，海关审定货价折合人民币5460万元，支付到达我国输人地点起卸前的运费折合人民币40万元，境内运费5万元，该批货物进口关税税率为10%，保险费无法确定，2019年2月甲企业进口该批货物应缴纳关税()万元。
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题
![解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题](https://img.taocdn.com/s3/m/ecc0fad7fbb069dc5022aaea998fcc22bcd1438a.png)
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题自今年初以来，全国税务机关普遍加大了对土地增值税清算稽查力度，为了进一步做好土地增值税清算工作，日前国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，明确了八个方面的问题。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题国家税务总局第一次对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
充分体现了了销售合同在确认收入中的重要性。
但国税函[2010]220号没有明确未开具发票或未全额开具发票，未签订的销售合同的如何界定收入。
笔者认为：对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)。
对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定);对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的，应不确认收入的实现(这样处理亦和国税发[2009]31号文件相附)，待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
另外，笔者认为：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算后发生补、退房款的，应重新计算土地增值税，多退(或抵)少补。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题国税函[2010]220号文开先河地对未支付的质量保证金的扣除问题进行了明确：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
转让旧房土地增值税扣除金额如何计算
转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。
但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。
本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。
情形一：纳税人能提供原购房发票《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。
其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。
对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
应纳土地增值税计算步骤：①计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数；②计算土地增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额；③计算土地增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%；④根据土地增值率找出土地增值税适用税率；⑤计算应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率。
情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。
土地增值税政策及征收操作指引
土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。
一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。
其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。
对应大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记录。
对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。
2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。
即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。
纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。
①、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。
进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。
对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。
江苏地方税务局财税[2010]121号文解读
![江苏地方税务局财税[2010]121号文解读](https://img.taocdn.com/s3/m/503d026048d7c1c708a1455a.png)
江苏省常州地方税务局税政管理一处常地税一便函[2011]10号关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知各市（区）地方税务局，本局各单位：在执行《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）过程中基层单位反映存在许多争议。
为确保常州市范围内执行政策口径统一，经讨论研究，在上级部门未有明确规定前，请各单位按以下口径做好2011年度房产税的征收工作。
如今后上级部门政策口径有新的调整，再按新的政策执行。
一、执行“将地价计入房产原值征收房产税”的相关口径（一）关于宗地容积率的概念宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
纳税人征用一次土地算一宗计算容积率。
容积率应以规划部门确定的容积率为准，如企业跨宗地建造房产，应按照建筑面积进行拆分，对各宗土地分别计算容积率。
如纳税人无法提供规划部门关于容积率的相关证明材料，可由企业先自行计算申报，主管税务机关根据需要进行审核和评估。
（二）有些应税房产未取得或无法取得房产证，其用于确定容积率的相关数据无法求取对此类情况，可由企业先自行申报，按申报数确定容积率。
主管税务机关应对此类房产加强评估和稽查。
（三）如企业在同一宗土地上既有建成投入使用的房产，又有在建或者待建房产时，在建、待建房产分摊的土地价值是否需并入房产原值缴纳房产税按照现行房产税有关规定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，其占用土地的价值可按建筑面积进行分摊，不计入房产原值缴纳房产税。
对待建房产的确认，按以下方法处理：1、企业实际建成房产的容积率等于或高于批准建造的容积率，企业如有待建房产，则需提供县级以上规划部门关于该待建房产的规划许可证明材料。
2、企业实际建成房产的容积率低于批准建筑的容积率，企业如有待建房产，由企业提供相关证明材料后，该待建房产分摊的土地价值可不并入房产原值。
旧房转让满一年土增计算案例
旧房转让满一年土增计算案例
以下是一个旧房转让满一年土增税计算的案例：
假设有一处旧房，原价为200万元，累计折旧为20万元，转让有关费用为7万元。
该房屋已经使用满一年。
1. 首先，需要计算转让收入。
根据题目，该房屋的转让收入为2100万元。
2. 其次，确定扣除项目。
由于没有评估资料和原始购房发票，假设采用核定征收方式，扣除项目按照收入的85%确定，即扣除项目合计为
2100/=1700万元。
3. 然后，计算增值额。
增值额为转让收入减去扣除项目，即2100/=300万元。
4. 最后，计算土增税。
由于该房屋已经使用满一年，土增税的计算方式可能会有所不同。
如果按照一般的方式计算，土增税为增值额适用税率-扣除项目速算扣除系数。
如果按照核定征收方式计算，土增税为转让收入核定征收率。
需要注意的是，这个案例只是一个简单的示例，实际情况可能会更复杂。
在计算土增税时，需要考虑房屋的评估价格、土地使用权所支付的地价款、相
关税费等因素，同时还需要根据当地税务部门的规定来确定具体的计算方式和适用税率。
江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告
乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告【标 签】土地增值税清算管理,人防工程有关税收【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税规〔2015〕8号【发文日期】2016-01-08【实施时间】2016-03-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 根据及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下： 一、关于土地增值税清算单位问题 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。
对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。
对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案。
同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。
二、关于土地成本分摊问题 土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。
土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。
在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本;不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。
三、关于人防工程成本费用扣除问题 依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。
四、关于车库(车位、储藏室等)问题 (一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。
(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知-国税函发[1995]110号
![国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知-国税函发[1995]110号](https://img.taocdn.com/s3/m/e9507fcb77eeaeaad1f34693daef5ef7ba0d1294.png)
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院：1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。
为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。
为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。
增强依法纳税的观念。
请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。
一、什么是土地增值税？土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。
土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。
二、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。
具体为：(一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。
改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。
关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考
关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考作者：程德元刘一览来源：《财会学习》2011年第11期《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第六条规定：计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
《暂行条例》实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
在实务操作过程中，主管税务机关与纳税人之间就“评估价格”产生严重分岐，表现在：评估价格是指旧房及建筑物“取得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价？这个分歧直接影响到“评估价格”的认定，最终影响土地增值税汇算清缴。
笔者认为：房地产评估是由具有资质房地产评估机构按照相关法律、法规和操作规程规定，运用具体评估方法，评定估算出委托评估资产价值。
至于评估基准日、评估方法和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目的、相关的法律、法规，并结合委托方的要求来确定，但考虑到《暂行条例》及其实施细则所涉及到“评估价格”属于“计税基础”为目的的资产评估，是一种特殊目的评估，上述分岐影响到税收征管时，主管税务机关应出台相关的解释条款或规定予以明确、规范。
《暂行条例》及实施细则中“评估价格”究竟是指旧房及建筑物“取得”时还是“处置”时的重置成本价呢？这个问题的实质是：评估机构在旧房及建筑物评估时，是选择其“取得”这个时点还是“处置”这个时点作为评估基准日。
何谓评估基准日？由于市场是不断变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而改变。
评估机构必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。
评估值就是评估基准日的资产价值。
转让旧房对加计5%扣除及契税和成本有关问题规定
企业出售旧房如何计算土地增值税某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。
如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。
计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
(1)评估价格=600×70%=420(万元)(2)允许扣除的税金27.5万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、税前扣除（一）允许扣除1．评估价格的确认根据《土地增值税暂行条例》》（以下简称“《暂行条例》”）实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
2．契税的确认根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。
财税字〔1995〕48号财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字〔1995〕48号按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
五、关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
江苏省地方税务局关于土增政策口径解答
江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。
涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。
二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。
2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。
如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见(二)
乐税智库文档财税法规策划 乐税网常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）【标 签】普通标准住宅,清算范围,清算条件【颁布单位】常州市地方税务局【文 号】常地税一便函﹝2013﹞2号【发文日期】2013-05-02【实施时间】2013-05-02【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各市（区）地方税务局、本局各单位：为进一步做好土地增值税管理工作，规范统一全市土地增值税政策口径，近期对我市下发的各类土地增值税文件、处函进行了梳理，现将土地增值税若干征税问题明确如下处理意见：一、预征土地增值税1、普通标准住宅的预征问题除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按规定实行预征。
对房地产开发企业既开发建造普通标准住宅又开发其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，不能够分别核算的应预征土地增值税。
纳税人转让普通标准住宅的，应当在首次办理预缴申报前向税源管理分局办理普通标准住宅认定手续，填写《房地产项目普通标准住宅认定表》（附件一）并提交以下证明材料，经税源管理分局审核确认后，可不预缴土地增值税。
（1）立项批准机关对普通标准住宅的批准文件；（2）土地管理部门的批准文件；（3）物价部门核定的有关销售价格的批件；（4）税源管理分局要求提供的其他资料。
2、普通标准住宅的认定问题普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。
其中“按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价”暂按常州市人民政府《关于批转关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见的通知》（常政发[2005]107号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
“为解决住房困难户住房困难，由政府指定销售对象的住宅”包括为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。
最新土地增值税政策汇编(全面梳理有效文件)
最新土地增值税政策汇编（全面有效文件梳理）一、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号全文有效成文日期:1995-1-27第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
常州市政府办公室关于调整城镇土地使用税税额标准的通知-常政办发〔2017〕30号
常州市政府办公室关于调整城镇土地使用税税额标准的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------常州市政府办公室关于调整城镇土地使用税税额标准的通知常政办发〔2017〕30号各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于常州市城镇土地使用税税额调整方案的批复》（苏财税〔2016〕45号）精神，现将我市城镇土地使用税税额标准及土地等级划分调整统一规定如下：一、税额标准（一）市区（含金坛、武进）范围内各等级土地城镇土地使用税税额标准：一等18元/平方米，二等14元/平方米，三等10元/平方米，四等8元/平方米，五等6元/平方米，六等4元/平方米。
（二）溧阳境内各等级土地城镇土地使用税税额标准：一等10元/平方米，二等8元/平方米，三等6元/平方米，四等3元/平方米。
二、土地等级范围划分土地等级范围划分综合了区域调整、经济发展水平等因素，秉承着兼顾相邻地块级次、便于征管的原则，市区（含金坛、武进）和溧阳境内土地等级范围划分方案详见附件。
三、上述各等级土地范围及税额标准从2017年1月1日起执行。
《常州市人民政府办公室关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》（常政办发〔2001〕25号）、《常州市人民政府办公室关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》（常政办发〔2006〕110号）同时废止。
四、有关城镇土地使用税的具体税收政策、税收征管等规定由江苏省常州地方税务局负责解释。
附件：常州市城镇土地使用税土地等级范围划分表常州市人民政府办公室2017年2月6日——结束——。
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常州市地方税务局税政一处 关于明确转让旧房及建筑物土地增
值税若干问题的通知(一）
【标 签】转让旧房及建筑物,扣除项目的确认,重置成本
【颁布单位】常州市地方税务局
【文 号】常地税一便函﹝2012﹞1号
【发文日期】2012-02-10
【实施时间】2012-02-01
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
各市（区）地方税务局，本局各单位：
为更好地贯彻执行《关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发[2011]53号）和《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税[2011]36号）的文件精神，规范全市转让旧房及建筑物土地增值税征收行为，规范全市转让旧房及建筑物土地增值税征收行为，现结合我市实际，就转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题明确如下：
一、关于转让旧房及建筑物应报送的资料
纳税人转让旧房及建筑物，须持下列资料到税务机关申报缴纳土地增值税：
1、房地产转让契约原件、复印件；
2、原房屋、土地所有权证复印件；
3、纳税人购买房产缴纳的契税原件、复印件（自建房不必提供）；
4、纳税人购买房产的合同或契约、发票原件和复印件（自建房纳税人提供取得土地使用权的合同、地价款凭据原件和复印件）；
5、纳税人在房地产交易过程中，已缴纳各项税费的原件、复印件；
6、房地产评估报告、评估费用发票原件和复印件（纳税人无法提供的除外）；
7、税务机关要求提供的、与房地产转让有关的其他资料。
二、关于收入的确认
纳税人应如实提供房地产成交价格。
纳税人有下列情况之一的，根据由符合条件的房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价格计算收入额，或者由主管税务机关参照同类房地产的评估价格核定收入额：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格；
2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
三、关于扣除项目的确认
（一）按旧房及建筑物的重置成本价格作为扣除项目
主管税务机关计算纳税人转让旧房及建筑物的土地增值税扣除项目时，原则上应由符合条件的评估机构出具旧房及建筑物的重置成本评估报告，评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
（二）按发票所载金额作为扣除项目
主管税务机关不予确认评估报告或者纳税人无法取得评估报告的，如纳税人能提供购房发票，扣除项目包括：经主管税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额以及与转让房地产有关的税金。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（三）转让旧房及建筑物核定征收的方法
同时符合以下二项条件的，主管税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收：
1、税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人无法取得评估报告；
2、纳税人无法提供购房发票的。
对纳税人无法取得评估价格或者无法提供购房发票的，纳税人需出具无法提供评估价格、购房发票的承诺书。
对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收，主管税务机关可委托符合条件的评估机构出具取得土地使用权时的土地价格和旧房及建筑物的重置成本评估报告，取得土地使用权时的土地价格可按照取得土地使用权时的基数地价测算确定，旧房及建筑物的评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
主管税务机关根据其房地产单位售价、取得土地使用权时的单位土地价格、旧房及建筑物的单位重置成本等指标测算其增值率，确定核定征收率，核定征收率不得低于5%。
四、有关房地产评估机构的规定
纳税服务局应会同常州市物价局价格认证中心根据房地产评估机构的执行情况逐步建立房地产评估机构准入资格库，并定期向社会公告。
房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。
房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒实施，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为的，一经发现取消其评估准入资格。
五、本通知所称主管税务机关是指征收局、耕契所
本通知自2012年2月1日起执行，以前相关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。
两市一区局参照执行。
关联知识：
1.江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知。