城市轨道交通可持续发展与TOD综合开发

城市轨道交通建设创造经济和社会效益

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•相关研究表明，每投资1亿元的轨道交通项目，可带动GDP 增长2.63亿元，增加就业8000个岗位。

城市轨道 交通建设

设计业

监测业

建材业

监理业

服务业

运输业

制造业

建筑业

广告业

新闻业

餐饮业

旅游业

娱乐业

推动城市化进程

环保业

地产业

促进就业增长

商贸业

改善城市环境

增强城市软实力

引导经济增长方式

促进土地集约节约利用 带动绿色GDP 增长

轨道经济效应示意图

地铁能否形成自身造血机制？？？ 可持续发展的有效模式？？？

可持续发展主要的矛盾是资金 !

巨额建设资金的筹集

（一次性问题）

长期运营资金的平衡

（长期性问题）

城市轨道交通可持续发展的矛盾

城市轨道交通建设带来四类产出

4

轨道线路

轨交建设首先带了的是轨道线路运营收入，这是轨道交通各类产出的基础

沿线未出让土地的增值

附属资源

如地铁广告、商铺和通讯资源

沿线物业和已出让土地的增值

根据我国学者测算，按照地铁站点周围500m 半径范围计，深圳地铁一期的建设带来住宅、商场、办公楼价值增

幅分别到20%、15%和11.5%

在城市轨交对周边土地价值的实证分析上，世界上很多学者得出了一些定量结论。

投入产出经营收益

地铁建设投资地铁线路

附属资源

土地增值

地铁运营

资源开发

物业经营

物业开发

票务收入

广通商收入

租金纯收入

物业增值收益

物业开发收益

土地增值收益

盈利

物业

轨道

城市轨道交通经济效益产出链

地

铁

运

营

支

出

当前经济效益不明显，物业开发比重不断上升

6

3408259

3931360

4484176

779667

930626

3655800

2016年 2017年

2018年

票务收入（万元）

非票务收入（万元） 2016年至2018年全国城市轨道交通经营收入及增长

13% 12% 70%

13% 12% 4%

49%

52%

15% 25%

23%

10%

0%

10%20%30%

40%

50%60%70%80%90%100%

2016年

2017年

2018年

物业开发

物业租赁及管理

传媒广告

车站商业、信息通讯、其他三项合计

2016年至2018年城市轨道交通非票务运营收入结构变化

数据来源：中国城市轨道交通协会、易居研究院

definition 我们来看看港铁

港铁模式的内涵

540亿港元

2018年总收入

2800亿港元

市值

160亿港元

2018年净利润

以“轨道+物业”为核心，基于审慎商业原则下的市场化运作，依托政府赋予新建线路场站及沿线土地物业发展权、票价厘定权等支持政策，通过地铁建设和沿线物业开发的

整体规划，实现了与地铁投资相应的地铁运营和土地增值之间的利益最大化，发展包括规划设计、铁路建设运营、物业开发运营、商业理念输出等多元业务组合，对优质物业进行自持，形成可持续的财务模式，达到全口径统计下的盈利。相比纽约、新加坡、伦敦等城市地铁公司，其发展模式对内地地铁公司的发展更具有借鉴意义。

香港物业租赁

及管理业务

21.9%

中国内地及国

际的铁路、物

业租赁及管理

业务

3.7%

香港物业发展

13.3%

中国内地的物

业发展

0.1%

投资物业重估

24.6%

香港客运业务

10.3%

香港车站商务

26.0%

港铁2018年各业务利润占比

香港地铁——主导者

港铁相当于由政府及市场资金组成的项目公司，去统筹整个香港的轨交网络，包括规划、设计、建设、运营。

开发商——积极响应者

开发商根据与港铁的合作协议获取土地发展机会，将土地款直接支付给特区政府，负责项目投融资、建设、销售。

特区政府——发起者

政府主要通过批出土地的方式（也有暂时放

弃股息、给予现金补助、提供部分公建等方

式）提前将特许经营协议条件确定。给予港

铁的市场可接受的合理回报。

“轨道+物业”(Rail+Property)的盈利模式是港铁模式的核心

（实际由开发商直接支付给政

府）

港铁模式的总结

✓核心是“轨道+物业”的盈利模式

✓原则是审慎商业化和市场化

✓本质是政府和市场在体制构架中实现共生共赢

✓合作是锁定土地，与发展商协议开发

✓结果是实现盈利，探索出一条轨道交通可持续发展的市场化路径