物业管理概论教材

2020/10/22
《物业管理概论》
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社会化，专业化，企业化，经营型是物业管理四个特性:
1.社会化:指它摆脱了过去自建自管的分散管理体制,替多个 产权单位产权人找到一个总管家；同时也为 政府各管理 职能部门找到了一个社会总代管.实施统一社会化管理.
2.专业化:物业管理的专业化.专业的人员配备；专门的组织 机构；专门的管理工具设备；科学规范的管理措施，运用 现代科学和先进的维修养护技术实施专业化管理.
是为满足物业产权人，使用人的个别需要受 其委托而提供的服务.
它实际上是专项服务的补充和完善.当有较多 住用人有某种要求时则此项服务可纳入专项服 务.
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四.物业管理的经营方式
（一）物业管理服务提供的方式
公共服务及一些专项服务是基本服务，其基本 要求是“有法可依，有章可循，有据可查”，服 务内容，质量与收费标准等要求公开，明确, 一致， 以便于服务对象的监督。
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二.物业管理
（一）含义： 是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护,管理. 维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动.
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（二）物业管理性质: 1.复盖面广:地域管理面广;管理对象范围比较宽 2.服务性强:物业管理属于服务性行业.要根据业 主的委托和要求,不断管理创新,不断改进服务 态度,不断创新服务办法,不断提高服务质量不 断扩大服务范围,不断开拓服务顶目.为业主提 供高效,优质,周到的服务. 3.专业性强:先进的维修养护技术方法专业管理. 4.业主处于主导地位:业主是物业的主人,在管理 中起主导作用,占据主要地位. 5.物业管理与社区管理相结合.
物业管理形成发展于美国，19世纪末至20世 纪初，美国国内民工潮，国际移民潮和求学潮加 速美国城市化进程。高层，超高层建筑拔地而起， 大厦日常管理，服务维修养护专业技术大大超出 传统物业管理要求。芝加哥摩天大楼所有者管理 者乔治·A·霍尔特组织了专门的物业管理行会。
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3.企业化:物业公司实行企业化经营服务管理.自主经营，自 负盈亏，实行责权利相结合经营责任制.
4.经营型:提供劳务和服务，有偿服务，合理收费.
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（三）物业管理与传统房地产管理的区别 1.管理体制不同: 政府各部门行政手段封闭式管理和业
主选择专业化企业聘用制管理. 2.管理内容不同: 单一收租养房和全方位管物服务于人 3.所管房屋产权结构不同: 公产产权和多种形式产权 4.机制不同: 管理与被管理与委托被委托服务与被服务 （四）物业管理的基本特点 1.业主自治自律: 对自己财产负责，行使管理权即自治；
单个业主利益服从公众利益即自律 2.统一专业化管理: 确立业主的主人翁地位,实行业主自
治自律前提下,还须物业管理企业实行统一专业化管理
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§2.物业管理的产生和发展
物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时 英国工业正处于高速发展的阶段，大量农民涌入 城市，住房空前紧张。奥克维娅·希尔女士出租 物业并组织实施一套行之有效的管理办法，要求 承租者严格执行，收到了良好效果。
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§4.物业管理的基本环节
一.物业管理的策划阶段
（一）物业管理的早期介入:物业管理企业在接管
物业以前的各个阶段（项目决策，可行性研究， 规划设计，施工建设等四个阶段）的介入,从物 业管理运作的角度对物业的环境布局，功能规 划，楼宇设计，材料选用，设备选型，配套设 施，管线布置，房屋租赁经营，施工质量，竣 工验收。把好规划设计关，建设配套关，工程 质量关和使用功能关。
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专项服务中一部分专业性强，技术要求高， 责任较大，也应在合同中明确对其技术标准要 有详细规定，同时注意划清责任界限。
特约服务是物业管理企业受个别人的要求 与委托后才提供的，其服务内容，要求与收费 只需物管企业与服务对象之间通过协商达成一 致即可。
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（二）物业管理的委托
1. 物业管理的委托方主体 （1）房地产开发企业 （2）业主委员会 2. 物业管理的委托方式 （1）公开招标 （2）邀请招标 3. 物业管理的委托内容 （1）以管理服务为主的物业管理 （2）出租经营与管理服务并重的物业管理
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中国物业管理从业人员岗位培训
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第一章 物业管理概述
§1.物业与物业管理基本概念
一.物业
1.物业含义：指已建成并投入使用的各类建筑 物及其相关设备，设施和场地等组成的单宗房 地产以及依托于该实体上的权益。 2.物业分类：居住物业；商业物业；工业物业； 其他用途物业
一.常规性的公共服务
1.房屋建筑主体的管理:保持房屋完好率确保房屋使用功能 2.房屋设备设施的管理:各类设备设施完好和正常使用功能 3.环境卫生的管理: 净化物业环境 4.绿化管理: 美化物业环境 5.治安管理: 维护物业正常的工作生活秩序 6.消防管理: 维护物业正常的工作生活秩序 7.车辆道路管理: 维护物业正常的工作生活秩序 8.公众代办性质的服务: 为业主和使用人代收代缴费用等
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二.针对性专项服务:为改善和提高住用人工作生
活条件满足其中一些住户,群体,和单位一定需要 而提供的各种服务工作
1.日常生活类 2.商业服务类 3.文教卫体类 4.金融服务类 5.经纪代理中介服务 6.社会福利类
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三.委托性的特约服务:
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20世纪50年代，中国香港物业管理开始发 展，80年代传入深圳。1993年6月,深圳物业管 理协会正式成立。 94年3月，建设部《新建住 宅小区管理办法》出台, 2003年国务院《物业 管理条例》颁布执行, 中国物业管理开始进入 法制轨道，健康发展起来。
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§3.物业管理的基本内容