带看之带客户看房注意事项
带看技巧
带客户看房技巧及注意事项“带看”：指经纪人带领客户，对客户有购买意向的房产进行实地核实、营销展示的过程。
带客户看房对一个销售人员来说是至关重要的，“带看”的过程实质是对一名房地产经纪人能力、学识和推销的检验。
房地产经纪人如果综合素质高，客户有可能通过一次看房一次成交。
即使一次不成交，因为你给客户留下了良好的印象，也为日后的成交奠定了基础，因此经纪人要特别珍惜任何一次带看机会，千方百计的提高带看成功率。
一、带看前的准备工作及注意事项。
1、经纪人要分别和业主、客户约定好时间、地点1）约时间的技巧：在你征求客户或业主看房时间时，可先同时间较方便安排的一方联系，联系时可问其一天那几个时段有空闲，这样在和另一方约定时间时，可供他选择，避免在来回时间问题上冲突，从而节约时间，提高效率。
2）约地点的技巧：见面地点首先要安排在离目的地较近的位置，其次选在双方均知道的醒目或标志性建筑物前，然后再根据客户的心理做出判断。
3）注意经纪人一定要守时,并保持专业、职业的房地产经纪人形象。
2、业主代理方经纪人：1）经纪人要对带看房产充分了解包含：业主心态、房产卖点及缺陷、房产设施及周遍环境、价位等情况，为带看成功打下坚实的基础。
2）经纪人要对客户有所了解，判断客户需求与带看房产是否相符合；判断客户代理方经纪人的带看真实目的（做比较或主推）3、客户代理方经纪人：1）经纪人要仔细向客户介绍房产情况，合理展示房产优势，房产的明显缺陷要如实告知客户，不要隐瞒或回避，否则客户实际看房后与经纪人所述情况不符会导致客户的信任危机。
2）明确告知客户在看房过程中无论满意与或都不要评价房产和表现出来，只需仔细看房即可。
如客户在看房过程中表现出对房产十分满意会让业主认为客户对房产已经认可，从而产生心理优势，不利于以后的价位磋商。
如果客户在看房过程中不认可房产，转而评价房产种种缺陷和不足会引起业主的不满，不利于经纪人以后工作的开展。
3）明确告知客户千万不要在看房过程中和业主进行价位磋商，这样也会让业主认为客户对房产已经认可产生心理优势，反而不利于价位磋商。
带看技巧与注意事项
带看技巧与注意事项
一、带看技巧
1、诚实客观：带看的过程是需要双方信任的，带看者对房屋实际情
况要客观真实，必要时能主动指出潜在缺陷。
2、提高服务态度：带看是服务行为，要以服务为导向，力求热情有礼、友好有礼，有效改善客户对房屋的印象，增强客户在交易过程中的信
任感和满意度。
3、细节陶冶：在带看过程中，要以视觉创意为客户物色房屋，讲述
其学校、周边的生活环境、周边基础设施建设程度，让客户更全面的了解
房屋环境，同时提高客户对自身所居住房屋的满意度及信心水平。
4、提高效率：带看之前要和客户确定时间，准备好行程，把握时间
的安排，在有限时间内，以较高的效率带看要求的房屋，充分挖掘客户交
易的可能性，尽量争取客户的信赖及对交易的首肯。
二、带看注意事项
1、提前准备：及时查询好房屋交易信息，了解房屋交易状态及客户
接受的预算范围，搜集好客户要求的房屋信息，准备好携带材料，如房屋
证明文件、交易合同、房屋图纸等。
2、准确了解客户需求：在带看前，要尽可能的了解客户的看房需求，让客户明确自己的目标并做好准备，努力满足客户的需求，贴心细致服务。
带客户看房子的技巧
带客户看房子的技巧带客户看房子的技巧1.在看楼前的半小时左右必须再次落实客户是否记得这个约会。
(确认及提醒业主及买家看楼，以免任何一方误约)2.约顾客等待地点不能是〔管理〕处、看楼现场、四周环境混乱的地方或者中介公司。
(今天的房地产市场竞争激烈，万一客人先到了预定地点，在上述地点易被对手"抢走')3.随机应变，依据现场状况灵活处理。
(应对顾客不同的购房目的，不仅必须要随机应变，更必须要个性化促进)引导策略现实中的工作不同于在机构考试，在机构考试60分就及格了，而现实中的工作，只有100分才会及格，任何差错都有可能导致全盘皆输的局面。
100-1=0讲的就是这个道理，即细节的重要性。
看楼过程中，上述看楼细节大多数人都能做到，并且很多其他细节也都能做到，但这并不代表物业顾问把全部细节都做到了，但是工作的要求是我们必须全部做到。
物业顾问看楼过程中要注意的细节主要有看楼前的准备、看楼中的注意事项、看楼后的必选动作，以及在整个过程中防止买卖双方跳单，防止竞争对手抢走顾客或业主等。
这些细节，我们必须全部做到、做好。
话术范例顾客:"这套房子售价40万元，请问贷款可以贷到多少钱?'(顾客提问，关于银行可以为顾客贷多少钱出来，物业顾问是无法知道的，只能说个大概，然后咨询按揭贷款人员)物业顾问:"正常来说24万元左右，不过，具体得等评估人员评估后才干确定。
'(这在看楼中也是一个细节间题，即"看楼过程中如果客户问到一些自己不会回答的问题应该怎么办?'一般来说不能用肯定的语气向顾客说，而只能向顾客说明为什么不能肯定，要什么时候或什么状况下才干确定，以免给顾客乱承诺的不良印象)物业顾问必须要注意的其他一些看楼细节有:1.出发前检查衣着是否整齐，是否带了看楼纸及其他相关资料。
2.约客看楼要准时，不能迟到。
3.合理安排好整个看楼的程序和时间。
4.看楼过程中，如果经过其他房地产公司门口时，应该通过谈话等分散顾客注意力。
房产经纪人带看房技巧
房产经纪人带看房技巧房产中介带看是房地产中介与客户直接沟通的过程，在交易中占很大比例。
因此，带看不仅是给客户看房看一看，更是向他们展示带看技巧。
1、在联系客户看房前，除了增加微信外，还需要将自己的手机号码发送给客户，以便客户及时通知您是否迟到。
2、在看之前，您需要与房东和客户再次确认展会的时间和地点，然后以短信或微信的形式通知双方。
3、根据客户的喜好和顾虑，调整房子的顺序。
4、房源匹配必须准确。
只有满足顾客需求的商品才能激发顾客的购买欲望。
房软在线软件可根据客户的需求，快速准确地匹配房源和房产中介的在线需求。
5、带更多的客户看不同的房子，不带客户去看，房子类型、装修都差不多，我们提供的房子足够多样化，可以给他带来足够的新鲜感。
6、在看房过程中多问多听，了解客户的经济能力、背景、兴趣爱好等，从而判断对方是否是房屋的目标客户。
7、客观地展示房子的优缺点，在介绍过程中，避免使用过多的专业术语或谈话。
8、每一个功能空间、阳台露台等延伸空间都要力求有针对性的演讲，并应利用每一个机会打开阳台和房间的门窗、橱柜等，最大限度地让客户体验生活场景或亲眼看到美景。
9、避免在业主面前夸奖或批评房源，以免引起业主的过度自信或不满。
10、注意观察客户。
如果顾客有兴趣，介绍过程也应相应延长，如卫浴品牌、软装建议等11、给客户留有适当的时间自由看房，以及思考和比较的空间。
注意观察顾客的言行，看顾客是否有不安的情绪，是否用手触摸房间内的东西，是否留下或不想离开等。
12、让顾客提问表达意见，认可顾客的问题，用反问或双重否定的方式回答顾客的问题。
13、顾客越挑剔，越有可能购买。
关键在于房地产中介如何帮助客户解决问题。
14、专业和信任也是达成交易的关键。
在看的过程中，我们打算让客户关注您的房软在线经纪人微商店。
一方面，让客户看到你的特长，另一方面，让客户有更多的选择和良好的体验。
15、看房要双向沟通，言行要得体。
16、看完房子后，他们应该尽快还给房主。
如何带客户看房
如何带客户看房及注意事项1,了解客户求购房屋所需要的条件:位置,楼层,价格,附近的社会配套设施等.2,进入电脑的楼盘信息,针对此客户的需要进行查找.3,找到合适的楼房,了解房子的情况发楼龄,楼层,面积(建筑和套内),房屋朝向,有无单车间和阳台,有无小区管理,管理费是多少,业主卖房的原因以及房子的底价是多少等.4,配对后,先联系客户,告诉他房子的情况的同时,报价稍高5千左右.如没有钥匙的需联系业主,告诉他向客户报的价并嘱咐业主不要与客人留电话,变价等到有关房的事,订好时间地点见面,如有钥匙的,在领取钥匙时须签名登记,看完楼后最迟第二天内将钥匙交还楼盘所处分行,并注销领用登记.5,在约好的时间提前5-10分钟到达现场,熟悉环境,看清此房的实际情况.6,看房前,销售员须向客户解释<<看房确认书>>,并让客户签署<<看房确认书>>作为销售员外出看房工作的依据.7,在看房时,告诉业主将所售房屋打扫干净,给购房者一个整洁的形象并告诉业主在看房过程或在未签订买卖合同前不得与购房者交换联系方式.8,看房时,让自己真正地做是买卖双方的委托人,能够就双方提出的问题给予他们专业而满意的回答,且尽量避免双方,留下联系电话.9看完房,与一方先走或后走.销售员需确认双方都走后再走,以免他们私下留电话号码.10,看完房后,销售员根据客户情况建立客房电脑档案,并先打电话问客户对房子是否满意,是否对该房有所顾忌,找出问题是什么,如价格,小区的管理问题,或是楼层等问题.后再打电话给业主,告诉他客户看房后的意思.要及时给买卖双方回馈信息.无论结果如何最好能向业主压价.11,若客户对推介的存量房屋者不满意的,销售员应针对客户需求积极外出寻盘或在每周报纸行情广告上刊登求购信息,并定时回电,因访客户.12,若客户对所看的房满意,并谈好价格以及付款方式,但需要在几天后才可以正式签订的,销售员需将此事及时告诉分行经理,以免分店间信息的内部协调.13,每跟进一个客户,做好总结,找出差异点,空白点,疑点和新问题,以便做出正确的决策.注意事项:1,看房时要介绍买卖双方相互认识,自我介绍,递交名片.2,看房时必须签看房确认书.3,要事先给买卖双方打好预防针4,必须占据主动,尽量少让买卖双方交谈5,尽量引导客户多看房屋的优点6,必须理直气壮制止双方互相留联系方式7,对有人居住的房子要告诫双方不要私下交易8,尽量不让买卖双方单独接触,让一方先走,一方后走9,把房屋情况写在看房确认书上10,看房时先与业主沟通好价格,统一口径11,要事先了解房屋情况,在看房时要主动加以介绍房屋情况12,要明确看房时间,接应地点,接应方式13,在看房时就房屋价格,产权,搬家等到相关问题和业主进行沟通,和所登记的住处加以对照.14,外出看房时带上指南针,方便客户判别方向.15,在与客户接触中,由于顾客来自社会各个领域各个阶层,其性格也千差万别,销售员要提高自身心理素质,如控制水平心态,培养乐观精神,遇事不乱,不躁,不惊,不怒等.16,要对客户进行细致的观察这有助于销售员掌握客户特点,动机,从而在介绍楼盘和洽谈时做到有的放矢,提高成效率.。
房产中介带看前中后
2、工具的准备
有效看房协议书（客户签名及身份证号码） 地图 名片 计算机 手机 有关物业资料 笔两只 指南针 卷尺 鞋套
3、房源的准备
经纪人对房源的熟记——最好带看自己看过 的房子
房源带看不宜过多——预备3-4套为宜 房源的可比较性——采用BAC顺序法
4、专业知识的准备
经纪人必须了解签看楼协议的目的 经纪人带看必须签看楼协议的意识 经纪人约客户带看前，提醒客户带身份证登记免费
看房 经纪人要会跟客户解释签看楼协议的原因 案例分析
二、看房中的技巧及注意事项
1、引领客户进房后热情的讲解 2、带看路线的设计 3、看房过程中经纪人不要一味的只强调房子的
优点而避免讲缺点 4、看房后24小时内给业主答复带看情况 5、不要贬低竞争对手的产品
模拟现场演练
请演练整个带看租房客户的过程？ ——请你指出优缺点？
祝 大 家 成 功！
了解客户的职业、性格、爱好 了解客户的经济租购能力 了解客户租购房的原因 不同的人采用不同的沟通方式
6、对业主及客户“打预防针”的准备
带看前再次和业主、客户强调公司佣金收费标准 ，在确告知的情况下进行带看
确保业主对经纪方带看或磋商工作的配合 确保客户对经纪方带看或磋商工作的配合
7、带看必须签带看协议书，否则视为 无效带看
二、看房后收取诚意金
A、客户有意向租购房的表现：
——看房仔细迟迟不离开并挑毛病 ——看房后主动向经纪人询问价格及房源情况 ——想再带朋友或家人来复看房 ——询问税费及佣金折扣情况 ——让经纪人帮忙联系业主谈价
B、诚意金的收取注事项
及时性 售房最好是收取1—2万做为诚意金 租房最好是半个月以上的房租 谈价前与业主和客户的沟通中讲七分优点三分缺点 谈价中学习以条件换条件
带看注意事项总结
带看中
A带看路线 的选择
1
劈开中介多 的路线
2
选择环境好 的路线
3
B带看中的 主动原则
4
主动与客户交谈，交谈主要是围绕客户买房子的话题展开，主 要目的是进一步了解客户购房动机及客户本身条件。
另外当陪同客户进入小区后，要主动介绍小区的环境，与小区 内设施设备或小区周边的建筑（小学、商场、医院。）
防止客户与业主交换联系方式（在看房的过程中也要注意客户与业 主的言行举动，防止客户与业主交换联系方式，严禁双方交换联系 方式，如果双方主动交换明片，经纪人应该主动将名片接过来）
带看后
主动询问房子是否满意，如果满意，价格是否满意，如果不满意， 不满意在什么地方，楼层，朝向，价格等，一般客户主要是对价
行规。而且，我们经理要根据这个来检查我们的工作，希望你能帮忙配合一下” 五． 客户：“不用这么麻烦，难道你不信任我吗” 六． 经纪人：“看您说的，我怎么会不信任您呢、一看就知道您是个高素质人。我希
望您能理解我，我们做中介的其实很辛苦，经常要带客户看房，如果我没签看房 确认书就带您去看房，我们经理会责怪我的，甚至还会扣我的工资，我们挣得钱 都是辛苦钱，很不容易的，您就帮帮忙吧”
我们一定要非常重视这个环节。
带看分为：
一、带看前
二、带看中
01
三、带看后
带看前
房源的匹配 签订看房确认书
预约客户看房
房源的匹 配
客户的购房目的：一般包括自住、投资、公司 购房、以及新婚买房、改善买房、给老人买房、 为孩子买房（为孩子上学、为孩子结婚）等。
有时，客户对房子的面积、户型等硬性条件要求较为明确，但是 出于对某些方面的考虑，对环境、装修、地段等要求却模棱两可， 例如”对环境没有太多要求，差不多就可以了”、“装修无所谓, 关键是房子好不好”、“小区安静点就好”等。碰到这种情况， 经纪人最好问清楚，否则不但浪费时间，还会让客户怀疑你的专 业水平。
带看客户流程
看房流程、动线内容：带看现场基本动作Ø结合现场现状和周边特征，边走边介绍。
Ø结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。
Ø尽量多说，让客户为你所吸引。
注意事项Ø带看现场路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。
Ø嘱咐客户带好随身所带物品。
Ø详细了解客户实质性购房动机、日常生活环境、社交圈子和个人习惯。
一、看房注意事项1、预约客户看房时间，（说明原因）工地正在施工，考虑到安全因素，客户需要由置业顾问带领下，领取安全帽才能进入工地参观，（小孩、老人在售楼处等候）。
2、带客户看房需领安全帽，每人一顶，提醒客户带好安全帽。
二、看房动线介绍小区大环境——进入x号楼栋（开始介绍一梯两户，这边进门等）——参观餐厅、厨房，客厅，阳台，卧室（边带领客户走边介绍）——返回售楼处。
带看过程中，与客户多沟通，了解客户详细情况、意向。
三、户型说辞进入工地前，可适当介绍周边环境，进入工地后，边走可边介绍，小区环境，欧式西班牙建筑风格，南区马上就是现房，接下来做花园、组团绿化。
（边走边介绍）前面是我们小区的西班牙风情商业街和小区主出入口，商业街中间有中廷广场、健身器材等娱乐场所，饭后可以带您家人去散散步，逛逛街。
我们为住户提供星级物管，全方位的服务，有保安和清洁人员。
我们每栋楼前后都有停车位，保证您充足的停车空间，可以不用为找不到停车地方而烦恼。
（看1、8号楼）您可以看到栋与栋之间都是超大楼间距二十七八米左右，能保证您房间充足的采光和通风。
（C户型：）一梯两户，舒适方便，进门大面宽客厅，非常大气，很时尚的户型设计，年轻人很是喜欢，这个尺度，装修后这里您可以放沙发看电视非常舒适，而且这个户型很实用，没有半点浪费的空间，三面自然采光，可以享受充足的阳光和丰富的景观资源，（若是西面，可以讲到中央绿化带和中央花园）。
（D户型：）这是一套标准的居家型三房产品，它最大的特点就是户型紧凑实用，布局十分合理，南北通透，客厅附送景观飘窗，这边是多功能房：多功能房自然采光，可根据您的需要随心设计，偶尔来客可以作为一间客房，可以把这里作为娱乐棋牌室，也可以和朋友在这喝喝小酒，生活非常自在。
带看过程的注意事项
看房过程中的几个重要话术1、人际关系控制话术。
看房过程中，客户往往会找来他的朋友一同参与。
经纪人最关键的环节就是：主动结识一同看房的所有人，一定要做到主动要求客户给你介绍。
控制看房环节的要诀就是：主动、多说好话、请求指点。
随身携带一个日记本，将无法妥当回答的问题记录下来，将客户特别在意的要点记录下来，将客户陪同人的话记录下来。
不要担心客户看到你在做记录，做记录也是对客户的尊重和显示专业性的行为。
在回访时将用到这里记录到的话来唤醒客户对看房的感受。
2、看房路途话术。
经纪人有时候是和客户在门店出发去小区目的地看房，有些小区离的比较远，看房的路途就变得较为漫长，看房车沿途会经过很多地方。
在这个过程中，经纪人最重要的话术就是介绍区位。
介绍区位可以寻找目的地附近的坐标建筑，有时候是一家大型商场，有时候可以是最高的建筑物，目的是用于辨识，同时介绍这些有助于客户在脑海中画出一个生活圈，利用生活便利的优势，提高所看房源的性价比。
3、现场看房话术。
一般来说，经纪人带客户看房的路径，往往能看见同一个区域的相邻的其他小区。
这时，除了对自身小区的常规讲解之外，也可以对这些小区说一些自己的看法，目的是提前给客户一个先入为主的观点，如何评判，其技术要点主要有三个：a.反客为主带客户看房路途中，只要视线能看到的小区，一定要主动介绍，因为，你没办法保证客户看完房之后对房源就一定满意，客户很可能还会去相邻的小区“货比三家”。
一个成熟的经纪人懂得在这个时机给客户一个先入为主的说法，以影响他下一步的决策。
给客户的印象是好是坏，可由经纪人自己定夺，如果是这个小区有自己的代理房源，则可以给客户一个好印象，在看房结束之后如果客户不是很满意，经纪人可以提出到附近再看另一套房源，如果这个小区经纪人没有代理的房源，为了防止被其他经纪人撬单，可以说一些这个小区的不利条件，比如物业，安保等等。
让客户产生一个先入为主的印象，相当于在竞争对手的地盘埋下一颗地雷，客户在下次进入该小区的时候就会踩响，事先就对该小区有一个不好的看法。
房屋中介公司实勘带看注意事项
房屋中介公司实勘带看注意事项一、实勘流程及注意事项1.目的：充分了解你所接受物业的具体情况，以便于向客户推荐，拉近与屋主之间的距离。
2.工具：相机、实勘表、委托协议、卷尺、名片、鞋套、计算器。
3.流程：得到信息了解房屋大体情况约定实勘时间等候的地点和确认所需物件上门实勘了解详情、拍照、测量、画户型草图核实业主产权业主确认签订委托协议了解周边环境回店填写详细资自己记录备案——记录回访时间上交店秘归档4.实勘注意事项●注意仪表仪容（商务礼仪）●通过屋主（业主）了解向的情况（按照实勘表格以及有无抵押贷款）●确认屋主身份以及租售原因（代理人还是相关联人）●了解业主租售底限，可以空间有多少，有无附带设施、设备、配套等，是否急着租售。
●如业主需要报价时，经纪人要依照市场同地段的价格给以和合理的价格（比较法，也根据此物业的现状）报价要略低与市场价二、带看流程及注意事项1.目的：重新了解客户需求以便提高成交机率，让客户充分了解它所需房屋的大致情况以便产生有效带看，建立良好的客户关系，定期回访客户，以便让客户作出正确的选择。
2.工具：名片、带看协议、鞋套、卷尺、计算机、让客户带有效证件、做好看房前的相关准备（税费、客户有可能提到的问题、你的解说顺序等）3.流程：给客户推荐有效的房源（准备1－2套）配对通过电话介绍简单情况（当面）——约定带看时间、地点叮嘱客户带有效的证件——签订带看协议－现场带看和客户进行沟通——了解客户更详细的需求——与客户一起离开——询问客户的意向和疑虑给以答复，后期进行回访做好记录4.经纪人在联系客户带看时，必须通知对方携带本人身份证、驾照等有效证件，以防出现甩单现象，带看时详细登记以供公司存档。
5.带看结束后，必须于当日交上带看表，由店务秘书整理存档。
6.带看时尽量避开其他中介，把客户直接约到房子附近，以防其他中介跟踪，导致房客源的流失。
7.实勘、带看的情景演练三、实勘、带看表格、协议的使用四、需求客户电话登记流程1.询问客户需求（租、购）2.详细登记客户需求，备案定期进行回访3.进行配对（先自己、同店人员、网络开发、报纸开发、体系内的、体系外等）4.向客户电话介绍符合需求的相关信息（有准备1－2套）5.让客户产生兴趣（有效的带看）承诺：我自愿接受以上条款，我同意勤奋的工作，我同意这工作期间严格遵守本规定的各项条款，我承诺在职期间自愿遵守公司工作岗位调动，我授权贵公司对我进行监督、提醒、处罚等。
看房时的注意事项
看房时的注意事项看房时的注意事项（一）带看前带看前要注意，因为这个时间段的工作做不好可能就会让你的付出没有回报，所以相关的准备工作犹为重要，毕竟良好的开端才能成就价值；注意事项如下：1 、签订看房单，以杜绝客户飞单问题2 、告诉你的业主在现场不要跟客户交流太多，以防双方出现意见方面的分歧3 、准备好该房屋的相关勘查表及税费计算方面的表格以方便看房及计算4 、准备好卷尺、指南针、名片等相关营销工具5 、提前告诉你的同事，在你离开后20分钟内给你打电话（主要目的是让你的同事扮你的客户，这样能造成一种热销的氛围，也可及时逼定）6 、提前将房屋整理干净，因为第一印象是非常重要的7 、最好准备三套房子，有比较才能让客户在最段的时间内完成判断，当然其中一套你是最想成交的房子，而另外两套是你拿出来做绿叶的如果以上的工作你都准备好了，那么你可以出发了，不过最好是能让你的同事与你配合完成看房过程，不但可以一人先去开门通风还可以预防意外事件发生，成功率会大大提高同事也可以加强自己在公司的'合作关系（二）带看中带看的过程中有很多的注意事项，大概的东西我们大家都心知肚明我就不一一道来，重要的细节再次说明1 、三套房子一定是这样安排的，第一套较好的房子（A），第二套是最好的房子(B)，第三套是最差的房子(C)，而C房与B房一定是最近的，方便客户在最短的距离内再次查看2 、引导客户看房，主动介绍，该看的地方细看，不该看的地方不要看，切忌跟在客户的屁股后面3 、优点一定要重复去讲，最好能自我先行陶醉4 、时刻注意你客户的表现，做到察颜观色，看客户是否有不安的情绪，是否用手去摸房内东西，是否逗留不想离开……这些信息关系到后面的成交5 、这时差不多同事打过来电话了，那么你一定要把这套房子的小区名称与正在看房的信息说出去，同时一定得让你的客户听到，然后去看你的客户是怎么反映的6 、如果客户对房屋的层高及客厅大小存在疑问，那么你的工具就派上了用场，让客户充分感受到你的与众不同与专业7 、一定要让你的客户与你互动，否则你会变成一个跳梁小丑且不会有成效8 、提问成交法是你的法宝9 、可运用FBAE（特点、优点、存在优势、举证）法则解决客户疑问（三）带看后后期工作亦重要，是你成交的最大-法码，注意如下1 、一定要问客户对房子的想法如何，这里可以采取打破砂锅问到底的方法，一定得想办法知道客户心里面的真实想法2 、如果客户不会成交你所看的物业，那么你也不必烦恼，一定要知道下次看房的时间是在什么时候3 、这个时间段是你再次了解客户真实需求的最佳时机4 、送佛一定要送到西，让他走远后你再离去，不然他可能就成为了别人口中的羔羊，如果可能的话最好让他回你的门店一趟每一次的看房不可能马上成交，那么你一定得知道市场中80%的客户是你在为市场所培养的，只有20%能成为你的成交客户，这时你要做的就是三慢原则：说话慢（看客户的表现）、放价慢（吊。
带看流程及注意事项
带看的前期工作：
目的2： 目的 ： 熟悉小区周边情况 有的客户根据情况与你在小区附近的某个地方碰头， 有的客户根据情况与你在小区附近的某个地方碰头， 只有熟悉该小区周边情况才能选择一个好的地点， 只有熟悉该小区周边情况才能选择一个好的地点，避 免在一些中介公司密集的地方等敏感的地方。 免在一些中介公司密集的地方等敏感的地方。
14
带看中的工作 ：
特别注意： 特别注意： 1.带看过程中跟客户和房东接触时一定要注意各种礼 1.带看过程中跟客户和房东接触时一定要注意各种礼 带看过程中跟客户和房东接触时一定要 节； 2.不要让房东和客户有过多的交流； 不要让房东和客户有过多的交流； 不要让房东和客户有过多的交流
15
带看中的工作 ：
3.对房源进行近一步了解 对房源进行近一步了解 如所属小区的规模，周边环境，交通情况等， 如所属小区的规模，周边环境，交通情况等，并 且近可能地到该小区踩一遍路线 目的有主要有两个： 目的1： 目的 ： 选择带看路线 从店里到该小区会一般有几条路线，有的繁华， 从店里到该小区会一般有几条路线，有的繁华， 有的幽静，有的脏乱差， 有的幽静，有的脏乱差，这样可避免因路线不熟 给客户带来不必要的购房心理障碍。 给客户带来不必要的购房心理障碍。
3.带看完尽量将客户拉回店内，或一定要将顾客送远 带看完尽量将客户拉回店内， 带看完尽量将客户拉回店内 送走，以防止客户回去和房东私下接触。 送走，以防止客户回去和房东私下接触。 4.客户有意向就一定要马上引导其交意向金，一定要快！ 客户有意向就一定要马上引导其交意向金，一定要快！ 客户有意向就一定要马上引导其交意向金
10
带看的前期工作：
6.特别注意： 6.特别注意： 特别注意 每次带看的房子不易超过3 每次带看的房子不易超过3套，顺序为：较好，最好， 顺序为：较好，最好， 最差（2套：最好，最差），由远及近；向客户介绍房 最差（ 最好，最差），由远及近； ），由远及近 源时一定要有激情，用你的情感去感染他。 源时一定要有激情，用你的情感去感染他。
带看技巧与注意事项
一般的业主听到你这么说的时候，肯定不会降价的，但是我们这么说的意义是什么呢？ 原则：要打破业主对自己房子的完美的心态，不要让业主对自己的房子太有信心。
2.约看时的压价
01
约看前让业主明确:房价是加价报出的
02
“由于买二手房的客户比较愿意谈价钱，所以我们把您的房价稍微报高了一些，为的是使您的房子尽快成交，所以如果客户问到您价格的时候，请您配合我们。”
打预防针
⒈表明现场谈价弊端 ⒉讲现场失控故事 ⒊请求配合
借钥匙
⒈事先与业主电话联系 ⒉带上公司盖章的借匙条及身份证 ⒊提前半小时过去借 ⒋借钥匙看楼，要两人前往，防止行家
等待点选择
⒈不要行家地盘 ⒉不要管理处 ⒊易找 ⒋各楼盘可设定一些等待点，让新人易上手 ⒌要求提着10分钟到该地点等 ⒍见到客人，要跑步上去，握手及再次派卡片
01
虚拟电话
02
虚拟房源
03
虚拟客户
04
FB法----利用心理占有进行引导
６.带看时其它技巧的应用
防止客户与业主交换联系方式
01
在看房的过程中也要注意客户和业主的举动，防止客户与业主交换联系方式，严禁双方交换联系方式。如果双方主动交换名片，经纪人应该主动将名片接过来。
02
章节一
带看后技巧
CHAPTER ONE
01
02
01
2.判断客户是否有意向
一定要装出非常惊讶的表情: “这怎么可能，这么低的房价业主是不可能接受的，如果是您要求的这个价格早就卖了！这样好了，我再帮您推荐其他房源吧”
切记讲完上面一句话的时候，一定要紧跟这样的话述：“您看这样吧，以我的经验，这套房子至多降100元/平方左右，我可以帮您再尽力谈一下，但是有一件事情我要跟你确认，如果真的帮您把价格谈到您要求的，您是否可以过来签约呢，如果我帮您谈下来，您要是不要的话，我岂不是更被动了”？
房产经纪人带看注意事项
带看注意事项
1.准确把握客户需求，有目的的安排房子。
哪套房子是绿叶哪套是要重点推荐的一定要做到心
中有数！
2.准备好带看需要的工具，鞋套，钥匙，出入卡等！
3.看房子之前一定要跟房东和客户打好预防针！告诉房东，如果客户问价格问题，不要轻易透
露，让他们跟我们中介谈就是了。
告诉客户看房子时候不管看的好坏，都不要喜形于色，更不要跟房东谈价！
4.签订看房确认书，约客户来的时候就一定要告诉客户带好身份证，我们看房不收费要做登记
的！一定要看着身份证登记，来几个人登几个人！防止客户跑私单！
5.一定要安排好看房路线，最好看完之后能把客户带回店里！
6.看的过程中引导客户看房，主动介绍，该看的地方细看，不该看的地方不要看，切忌跟在客
户的屁股后面，不做声，让客户自己去看！
7.时刻注意你客户的表现，做到察颜观色，看客户对房间内那个地方比较注重！如果这套房子
不符合客户的标准，以后推荐房子的时候也可以避免一些盲目的推荐！
8.看完之后，一定要问客户对房子的想法如何，可以采取打破砂锅问到底的方法，一定得想办
法知道客户心里面的真实想法，满意或者不满意，哪地方不满意！
9.如果满意，就要想办法促定，如果不满意，就要再次了解客户真实需求！
10.看完后，一定要把客户送到车站或者看着客户开车离去才好，并且交代好，回去会尽快找他
所需要的房子！
11.记得整个过程一定要对客户关注，让他感觉到你真的就是把他买房子的事情当成自己的事情
一样去做！。
房产中介带看前,中,后之技巧～～～＂绝对成交＂
带看前，中，后之技巧～～～＂绝对成交＂带看，顾名思义就是置业顾问率领意愿客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入认识的最正确机遇，这一过程掌握的利害直接影响到交易的成功与否，带看掌握得好，即便该次带看没有成功，也使我们对客户的需乞降购房心理有了更深一步的认识，对此后的工作会有很大的帮助。
一、带看前：1.再次确认时间地址，约客户时间点，约房主时间段 (在 20 分钟左右 )，防备因为时间问题造成我们的被动场面，惹起约看不顺。
约房主 :客户可能会在 10 点至 10 点 15 分左右到，因为他同时还要考虑此外一套房子，看完那套才能看这套，（给房主造成紧急感）约客户：A.您必定要准时 10 点到，房主一会儿还有事情，要出去;B.我的其余同事还有客户要看，意愿特别强，您假如迟到，唯恐就没了。
C.今日看房的人好多，有客户和房主谈得很好了，有客户此刻要求房主不让人看了，您连忙来吧!D.不论您能否最后购置该房子，也必定来看一下，不然错过心仪的房子很遗憾的！2.提早与客户房主交流，防备跳单。
A.对房主：一会儿我带客户去看您的房子，我会从专业市场的角度全力推销您的房子的，依据我的经验，您不要表现的太甚于热忱，不然客户会认为您焦急卖房，借机压价，全部交给我，您就放心吧！B.对客户：房主是我的好朋友，跟我关系特别好（防备客户私下联系房东），您一会去就专心看房子，其余事情交给我搞定，假如您对房子满意，也不要多说话，唯恐房主会见风涨价，假如您对房子不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房主的买卖，希望您能谅解。
3.再次确认物业的详尽信息（包含面积，价钱，楼层，装饰状况，小区物业费等）总结房子的优弊端，提早准备说辞应付客户发问。
4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟习、交流得比较好的同事。
5.准备物件：名片、买卖两方的联系电话、看房确认书、鞋套（包含客户的）6.针对房源的认识选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房子长处（交通便利、配套齐备、环境优美）的路线，增添印象分。
带看之带客户看房注意事项
搭出租车时帮客户开门，人少则并排坐后 （有利沟通），人多则坐前。要搭客户的 车时原则上一个人坐前，两人则坐后。
2பைடு நூலகம்现场流程
约到现场时，确定对方后主动递上名片， 尽量不要约在现场，约在本店或离现场比 较近的连锁店，以便让客户了解公司，已 防止同行介入，带看时主动开电梯门，用 手扶门，客人先入，到现场后置业顾问先 开门，先入，再招呼客户进入。
3、不要偏私
带看时：同时指出房屋的优缺点，话题不 要太多。给客户幻想空间，让其有中主人 翁的感觉，因帮其合理设计。
4、略施小计
告诉客户有同事的客户对此房很有意向， 已做促销。
离开现场时，设法带客户回店面，或离最 近的店，可让其了解其他资料，更利于在 公司的气氛中快速结案和充分了解客户。
5、看房注意
两套房子看房时间不要安排的太紧，否则只要一套房子看 房时间长了，以后各套房子，都会迟到；
预约前先想好如何说，最好跟房东事先约定一些问题，如 客人要还价，让客人来找我们公司；客人问为何卖房的原 因等都要统一口径；
设计好看房的路程和流程； 在适当的时机，要注意向客人说明，付意向金； 多了解客户的需求，和最近的看房动态，看了其他什么房
子，跟什么房产公司看的等等； 每次看房物业推荐以不超过3套为宜。一般的，最好的，
最差的。这个顺序是不可以搞错，这个排序会给客户造成 心理影响，而最终选定最好的那一套，也就是你准备主推 的那一套。
6、时间安排
约看时间的安排：约房东或客户看房的时间我们一定要报 出时间，如果客户说今天不行，我们必须要问明天几点行 不行，再不行还要再追问后天的时间，如果还不行的话， 让房东（客户）自已报一个时间段。这一点很重要，可以 给客户造成这房子很好卖，如果您不抓紧时间看的话可能 当您决定去看时已经被卖掉了。而给房东会造成我们会抓 紧时间帮您卖这个房子，我们会非常观注您的房子。带看 时有一点要非常注意，约房东要约时间段，而客户则要约 点，也就是说，我们在约房东时就对他说：某先生，我们 的客户会在几点到几点由我陪同去您那里看房，当然了， 这个时间段一般不要超过半个小时。而约客户则要约点， 要一个准确的时间，几点就是几点。
带看注意事项总结
房源的匹配
• A 客户的购房目的：一般包括自住、投资、公司购房、以及新婚 买房、改善买房、给老人买房、为孩子买房（为孩子上学、为孩 子结婚）等。 • B 客户的房源要求：一般包括户型、面积、格局、地段、配套、 装修等。 • 有时，客户对房子的面积、户型等硬性条件要求较为明确，但是 出于对某些方面的考虑，对环境、装修、地段等要求却模棱两可， 例如”对环境没有太多要求，差不多就可以了”、“装修无所谓, 关键是房子好不好”、“小区安静点就好”等。碰到这种情况， 经纪人最好问清楚，否则不但浪费时间，还会让客户怀疑你的专 业水平。 • 还有一种情况需要注意，有些客户往往会把对环境、地段、物业 等的要求说得很高，但最后你会发现他们的要求其实并没有这么 高，这主要是受“择优心理”的影响，谁不希望花最少的钱买最 好的东西。 • C 还有最重要的一点：价格。价格是影响客户购买决定的最重要 的因素，经纪人在匹配房源时，一定要根据客户的经济能力合理 推荐，但在配对时一定要把客户预算房价（首付+费用）上浮 5%—8%的范围内寻找.。
• 这个时候要留意客户的眼神与言语（在看房的 过程中要注意客户眼神停留的地方，是否在那 一个位置上停留的时间过长，并随时注意客户 的言语，防止客户说出房价等与未来周旋有关 的话题。） • 防止客户与业主交换联系方式（在看房的过程 中也要注意客户与业主的言行举动，防止客户 与业主交换联系方式，严禁双方交换联系方式， 如果双方主动交换明片，经纪人应该主动将名 片接过来）
带看中
• A带看路线的选择 • 劈开中介多的路线 • 选择环境好的路线 • B带看中的主动原则
• 主动与客户交谈，交谈主要是围绕客户买房子的 话题展开，主要目的是进一步了解客户购房动机 及客户本身条件。 • 另外当陪同客户进入小区后，要主动介绍小区的 环境，与小区内设施设备或小区周边的建筑（小 学、商场、医院。） • 进房后，主动带看每一个房间（当客户进入房间 后，主动带领客户看每一间房子，主卧、客卧、 客厅、洗手间、厨房，然后与业主说再见，整个 过程不要超过10分钟。“张先生，房子我们已经 看完了，我们不耽误业主的宝贵时间了，如果您 有什么需求，回去跟我讲。”）